【正文】 而對以后年度的所得稅會產(chǎn)生更大的影響。該方案對于甲 效果最好，一來避免了支付大量現(xiàn)金，解決了在短期內(nèi)籌備大量現(xiàn)金的難題；二是丙只承 擔(dān)乙的部分債務(wù)，資產(chǎn)與債務(wù)基本相等，甲購買丙所付出的代價最??；三是甲在資產(chǎn)重組 中所獲得利益最大，既購得了自己需要的生產(chǎn)線，又未購買無用資產(chǎn)，增加了產(chǎn)權(quán)交易的 可行性。對于企業(yè)所得稅，根據(jù)企業(yè)分設(shè)的有 關(guān)規(guī)定，被分設(shè)企業(yè)應(yīng)視為按公允價值轉(zhuǎn)讓其被分離出去的部分或全部資產(chǎn)，計算被分設(shè) 資產(chǎn)的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，繳納企業(yè)所得稅。在被兼并企 業(yè)的資產(chǎn)小于負(fù)債或與負(fù)債基本相等的情況下，合并企業(yè)以承擔(dān)被兼并企業(yè)全部債務(wù)的方 式實現(xiàn)吸收合并，不視為被兼并企業(yè)按公允價值轉(zhuǎn)讓、處置全部資產(chǎn)，不繳納企業(yè)所得 稅。然后再由甲購買丙，乙 破產(chǎn)。經(jīng)評估乙資產(chǎn)總額為 4000萬元，負(fù)債為 6000萬元，但乙的一條生產(chǎn)線性能良 好，正是甲集團生產(chǎn)原料所需的流水線，其原值為 1400萬元，評估值為 2023萬元。 ? 單位和個人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)和商譽時，向?qū)Ψ绞杖〉念A(yù)收性質(zhì)的價款（包括預(yù)收款、預(yù)付款、預(yù)存費用、預(yù)收定金等，下同），其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間以按照財務(wù)會計制度的規(guī)定，該項預(yù)收性質(zhì)的價款被確認(rèn)為收入的時間為準(zhǔn)。 ? 單位和個人因財務(wù)會計核算辦法改變將已繳納過營業(yè)稅的預(yù)收性質(zhì)的價款逐期轉(zhuǎn)為營業(yè)收入時，允許從營業(yè)額中減除。 ? 土地整理儲備供應(yīng)中心（包括土地交易中心）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項目征收營業(yè)稅。 ? 單位和個人轉(zhuǎn)讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對該項已稅的開發(fā)費用，在中外雙方分配收入時如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣除的，可直接沖減中方當(dāng)期的營業(yè)收入。 中外合作相關(guān)問題 ? 一、關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問題 中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進行分配，均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于“以無形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，因此，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；其營業(yè)額為實際取得的全部收入，包括價外收費；其納稅義務(wù)發(fā)生時間為取得收入的當(dāng)天。乙公司在該交易中涉及不動產(chǎn)銷售，需繳納營業(yè)稅及相關(guān)附加，納稅情況如下： 營業(yè)稅 =1000 5%=50(萬元 ) 城建稅及教育費附加 =50 (7%＋ 3%)=5(萬元 ) 財稅 [2023]191號《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》國稅函［ 2023］ 165號《國家稅務(wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)不征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》和國稅函［ 2023］ 420號《國家稅務(wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部產(chǎn)權(quán)不征收增值稅問題的通知》規(guī)定：轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動力的行為，其轉(zhuǎn)讓價格不僅僅是由資產(chǎn)價值決定的。則此時乙應(yīng)繳營業(yè)稅 1000*1%*5%=。 三、利用合同籌劃法 工程承包公司是否與建設(shè)單位簽訂承包合同，將適用不同稅率。 二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 我國稅法規(guī)定對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征流轉(zhuǎn)稅，僅對其收益征收企業(yè)所得稅。若大樓已完工，甲可以該項不動產(chǎn)對乙公司進行股權(quán)投資。大樓的財產(chǎn)所有權(quán)歸屬 于甲，如轉(zhuǎn)至乙名下，需繳營業(yè)稅 =*(1+10%) /(15%)*5%= 避稅方案： 一、委托代建。 營業(yè)稅舉例 （利用營業(yè)額） “甲房地產(chǎn)開發(fā)公司”與“乙商貿(mào)公司”，兩公司為同一投資人，具有獨立法人資格。 營業(yè)稅 物業(yè)出租 與承租方分別簽訂轉(zhuǎn)收水電合同、房屋租賃合同，分別核算水電收入、房屋租賃合同，分別核算水電收入、房租收入，分別作帳務(wù)處理。服務(wù)業(yè)、銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、金融保險業(yè)，稅率為 5%。 營業(yè)稅 ? 納稅人 ? 計稅依據(jù) ? 稅率（稅率按行業(yè)設(shè)置，行業(yè)確定，稅率的籌劃空間不大） 一般知識點 在 中華人民共和國境內(nèi) 提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單 位和個人，為營業(yè)稅納稅義務(wù)人。簽 2份合同，一份房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，另一份為辦公設(shè)備購銷合同。 這樣的帳務(wù)處理后， 2023年度計入開發(fā)間接費用的總額為 450萬元。上述帳務(wù)處理是不規(guī)范的會計處理，與《會計制度》規(guī)定相悖?？梢?，在這種情況下，公司不提供金融機構(gòu)證明是有利的選擇?？梢?，在這種情況下，公司提供金融機構(gòu)證明是有利的選擇。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條規(guī)定計算的金額之和的 5%以內(nèi)計算扣除。 增加可扣除項目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用等，但在增加房地產(chǎn)開發(fā)費用時，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制。（ 8000+450+90） 100%=%，兩種情況下都免繳土地增值稅。 ，適當(dāng)降低房價或者增加綠化等費用 ，使普通住宅的增值率控制在 20%以內(nèi)。 3000 100%=67%，則適用 40%的稅率，應(yīng)納稅額 =（ 5000－ 3000） 40%－ 3000 5%=650（萬元）。 ： 增值額與扣除項目金額的比例（以下簡稱增值率） =（ 15000－ 11000）247。 在這一價格水平下，既可享受起征點的照顧又可獲得較大的收益。 適當(dāng)增值籌劃法 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的 20％時，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額 20％的，應(yīng)就其全部增額按規(guī)定計稅。 下列項目暫免征收土地增值稅 （一）以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營，聯(lián)營一方以房地產(chǎn)作價入股或者作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中的。 ，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿 5年或 5年以上的，免于征收土地增值稅；居住滿 3年未滿 5年的，減半征收土地增值稅。 土地增值稅要點 ? 兩種情形免征土地增值稅 ，增值額未超過扣除項目金額20%的；如果增值額超過扣除項目金額 20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、印花稅、城建稅以及教育費附加。房地產(chǎn)公司避稅方案分析 土地增值稅一般知識點 ? 土地增值稅是對在我國境內(nèi) 有償轉(zhuǎn)讓 國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個人征收的一種稅。 已使用過的舊房及建筑物的評估價格。《通知》要求各地從今年 2月 1日起開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收 30%60%不等的土地增值稅。 ，應(yīng)分別計算增值額。 (二 )符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算： ，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； (預(yù)售 )許可證滿三年仍未銷售完畢的； 的； 。 （四）在兼并企業(yè)中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的。 由于售價的提高（數(shù)額為 Y），相應(yīng)的銷售稅金及附加和允許扣除項目金額都應(yīng)提高 ％ 額＝ ＋ ％ Y 增值額＝ ＋ Y－（ ＋ ％ Y） 化簡后增值額的計算公式為： ％ Y＋ 所以應(yīng)納土地增值稅： 30％（ ％ Y＋ ） 若企業(yè)欲使提價帶來的效益超過因突破起征點而新增加的稅收，就必須使 Y＞ 30％（ ％ Y＋ ） 即 Y＞ 這就是說，如果想通過提高售價獲取更大的收益， 就必須使價格高于 （ ＋ ） 通過以上兩方面的分析可知，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的企業(yè)，當(dāng)除去銷售稅金及附加后的全部允許扣除項目金額為 100時， 售價定為 。稅法規(guī)定的可扣除項目金額為 11000萬元，其中普通住宅的可扣除項目金額為 8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為 3000萬元。 8000 100%=25%，則適用 30%的稅 率，應(yīng)納稅額 =（ 10000－ 8000） 30%=600（萬元）； 豪華住宅增值率 =（ 5000－ 3000）247。為此，控制普通住宅的增值率（臨界點 20%）顯得十分重要。（ 8000－ ） 100%=%；如果增加開發(fā)成本 450萬元，扣除項目金額增加 450 20%=90（萬元），增值率 =（ 10000－ 450－ 8000－ 90）247。即使抵消降價或增加開發(fā)成本因素（不考慮營業(yè)稅等因素），也增加收益 100萬元（ 550－ 450）。 土地增值稅舉例 巧用特殊扣除項目規(guī)定進行稅收籌劃 ? 根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。如果不提供金融機構(gòu)證明，則該公司所能扣除費用的最高額為（ 1000+1200） 10%=220（萬元）；如果提供金融機構(gòu)證明，該公司所能扣除費用的最高額為 200+（ 1000+1200） 5%=310（萬元）。同例 1一