【正文】 謹一路保持 …… 項目定位研究 58 我們?nèi)绾巫屵@群“生相同，活有別”的客戶潛在需求在本項目上得到最大滿足， 即如何創(chuàng)造獨一無二的“ USP”（獨特銷售賣點）， 將是我們拉動這批客戶群的一大關(guān)鍵點。 我們無意從市場上去挑選目標，我們志在創(chuàng)造自己的客戶群！鎖定客戶群 ,將有助于我們對項目進行準確的定位。在項目規(guī)劃上也重點突出湖景景觀資源，而不把旗山作為主要的景觀。 宗地 2023掛 7號地塊，出讓面積 109992平方米，樓面地價 /平方米。 機遇 新岸區(qū) 第一圈層 第二圈層 第三圈層 多層住宅 小高層住宅 高層公寓 商住樓 多層洋房 小高層住宅 高層住宅 少量獨棟別墅 聯(lián)排、疊拼 多層住宅 小高層住宅 高層公寓 獨棟別墅 聯(lián)排、疊拼 機遇 25 圈層形象一覽 圈層 /區(qū)域 代表項目 文化支撐 /社區(qū)形象模式 價格水平（元 /平方米） 第一圈層 棕櫚泉國際花園 溫泉 /高層 均價 8600 蔚藍國際 溫泉 /高層 均價 8100 陽光假日公寓 高層 /公寓 均價 9800 第二圈層 仁文大儒世家 多層 /高層 /康居典范 均價 5300 江南水都 融僑 /大社區(qū) /新古典主義 /熱帶 均價 6000 泰禾紅樹林 泰禾 /大社區(qū) /江景 聯(lián)排別墅 公園道一號 大社區(qū) /濕地公園 /豪華會所 高層 65009000 中天金海岸 大社區(qū) /濕地公園 /品牌物管 亞別墅 130170萬 第三圈層 融匯山水 江景 /純別墅社區(qū) /新亞洲別墅 別墅 130180萬 閩都大莊園 大學城 /低容積率 /TOWNHOUSE/大社區(qū) 現(xiàn)推聯(lián)排 7080萬 東方威尼斯 純別墅 /海景 獨棟 280500萬 福祿坊 中式園林 / TOWNHOUSE 原售價 6080萬 云畝天朗 GOLF/水景 /純別墅社區(qū) 亞別墅 140230萬 機遇 ?福州在往外擴張，第三圈層主要形成往西、南發(fā)展態(tài)勢； ?由于交通等配套缺乏，普通居民暫時不會選擇在這樣的區(qū)域生活； ?第三圈層為房地產(chǎn)開發(fā)新區(qū)，擁有較好的景觀資源，目前主要提供低較低容積率住宅； ?未來是否能引發(fā)新區(qū)域的演變，南部能否持續(xù)受到關(guān)注？ 第三圈層產(chǎn)品細分： 目前市場上推出很少的高層，為博仕后緣墅項目的高層公寓 主要為多層以下為主的獨棟別墅、雙拼、聯(lián)排等類型的產(chǎn)品推向市場，高端市場占比較大的比重，但是風格各異，檔次參差不齊，兩極分化比較嚴重： ?高端：云畝天朗、大洋鷺洲、融匯山水、東方威尼斯 ?中端：閩都大莊園、金僑花園 ?低端：博仕后緣墅 由以上分析可以看出： 機遇 第三圈層是福州房地產(chǎn)未來主要發(fā)展區(qū)域，而以下三個片區(qū)是未來房地產(chǎn)供應(yīng)的主要來源： ?新岸區(qū) ?上街 ?南臺島 未來激烈的競爭更多來自于新岸區(qū)內(nèi)部項目的競爭。 ?經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展提供了客觀條件； ?新增人口帶來龐大消費群； ?局部市場（二環(huán)內(nèi)）進入了換房期（ 35年）； ?自住為主，剛性需求依然較強。 我們的項目處在烏龍江新岸！ 21 ?福州地產(chǎn) 2023全線飄紅，豪宅市場尤甚 ?大面積土地供應(yīng)主要集中在倉山 。隨著金山開發(fā)臨近尾聲，福州城區(qū)用地比較緊張，大規(guī)模用地無法規(guī)劃，因此福州一定要“跳出去”。 南嶼鎮(zhèn) 南嶼新城分析 我們的地塊處在一個新區(qū)，并與周邊的環(huán)境和規(guī)劃息息相關(guān)，未來片區(qū)發(fā)展將直接影響項目的價值，片區(qū)價值的高度將直接決定項目的高度，所以，我們需要重新審視南嶼片區(qū)。 項目地塊研究 山 湖 11 交通：項目緊鄰南嶼東西向主干道梅梁路，連接十里明珠堤及十八灣公路通往市區(qū)?；蛴^山，或望水。 基地研究 北地塊 南地塊 地勢 地形 9 朝向：整個地塊的朝向無可挑剔，可完全實現(xiàn)南北朝向；后期規(guī)劃中若不可避免需要東西朝向則有景觀加以彌補。2 人無法選擇自然的故鄉(xiāng)， 但可以選擇心靈的故鄉(xiāng)！ —— 哈佛建筑學院碩士 貝聿銘 The human is unable to choose the natural hometown, But the human may choose the mind the hometown! 對于本項目，我們希望打破常規(guī)，通過理性的數(shù)據(jù)分析和感性的認知理解，透析項目的內(nèi)涵，從中挖掘出超越地塊本身的價值，這不是一個純粹的策劃提案，這是一次對居住理念和生活模式的深度體驗，基于這種體驗，呈現(xiàn)一個理想中的生活居所，讓“家”重新回歸。 地勢：基地現(xiàn)狀地勢平坦，低于南面國道大概 35米之多，南向臨路一側(cè)需抬高地塊與之平齊。 項目地塊研究 湖景 山景 與其他觀景項目資源比較的優(yōu)勢 福州其他景觀項目僅僅是借景。 長灘美墅 （觀江景，背靠鼓山） 名城港灣 （觀江景，背靠鼓山） 融匯山水 （觀烏龍江景） 公園道一號 （觀江景，靠金山公園） 中天金海岸 （觀江景，靠金山公園） 泰禾紅樹林 （背靠金山） 潤華山莊 （背靠高蓋山） 大洋鷺洲 （靠烏龍江） 博仕后緣墅 （背靠旗山） 居住主題公園 （觀水景） 三盛南香湖 （私有湖，伴旗山） 就景觀來看，本地塊具備建筑優(yōu)質(zhì)的居住品質(zhì)的樓盤的條件 —— “天生麗質(zhì)”，可以充分在規(guī)劃設(shè)計中利用，擁有水而親水。 12 14 一 .南嶼新城分析 南嶼新城在大學城南端 316324國道連接線南側(cè)和西側(cè)，總建設(shè)用地為 ，發(fā)展人口規(guī)模 13萬，其中在校生 4～ 5萬人。 （官方稱謂：南嶼新城） 1. 未來發(fā)展規(guī)劃 思考一：這是一個“新岸區(qū)” ！ 福州拓出發(fā)展空間，南進西拓將是重點。 該片區(qū)將來會是 福州未來高品質(zhì)的 人文居住新城片區(qū) 南進西拓 19 我們提出“烏龍江新岸” ！ 1. 烏龍江北岸金山中高端居住片區(qū)需要進一步延伸 、南江濱 新岸區(qū)擁有烏龍江南岸、大學城、湖景、旗山山脈， 未來開發(fā)用地面積 超過三千畝，從區(qū)域發(fā)展態(tài)勢看，本片區(qū)對社區(qū)規(guī)劃和基礎(chǔ)建設(shè)將逐漸 完善，必將成為金山片區(qū)之后新岸居住區(qū)。 從 2023年開始，福州南面整體市場出現(xiàn)拐點，中高端住宅將呈現(xiàn)趨勢，集