【正文】 友提供娛樂天堂。人與人關(guān)系融洽，互敬戶愛，每戶每家不用關(guān)門，也不怕被盜；有事出門，隔著墻頭招呼一聲，便有隔壁的鄰居幫你看家；誰家的親戚送了水果特產(chǎn)，定會挨家挨戶地分發(fā)；小家伙總愛湊在一起玩陀螺、打彈子、跳橡皮筋、刮香煙牌子、斗蟋蟀，捉迷藏；偶爾相互鬧了情緒，隔了夜早已和好如初。254。 愛情、事業(yè)雙重壓力，目前卻往往處于 “ 艱難掙扎 ” 的邊緣，他們需要一個可以 “ 釋放神經(jīng)的港灣 ” ，也需要給愛人一個溫馨的窩；216。 孤獨但渴望溝通 ：大多是獨生子女，小時候跟小朋友一起快樂玩耍，長大后卻各為前程奔波了；216。 根據(jù)前文市場分析的結(jié)果，這是一群以 25—35 歲之間的年輕人為主的購房群體，他們在購房大軍中實際上處于中下水平。二在外來客戶的帶動下，利用 “鯰魚效應(yīng) ”促進(jìn)本地市場的消化；254。本項目一則地理位置較偏，普通意義上較難吸引太多的客戶，二則周邊樓盤眾多，面臨激烈的客戶爭奪戰(zhàn)，為了規(guī)避風(fēng)險，實現(xiàn)更好的銷售結(jié)果，我們必須開拓新客戶?；谶@兩點考慮，我們提出了在產(chǎn)品建議中所提出的具體建議，在此不做贅述，若能按照我們的產(chǎn)品建議改進(jìn)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計，我們則可以確定本項目的 市場定位 是低密度 泛庭院 空中別院市場定位解讀低密度 泛庭院 空中別院v低密度 —— 稀缺的，開闊的生活空間，高品質(zhì)生活的開始。解決本項目的客群問題產(chǎn)品在營銷上的考慮254。解決銷售利潤與速度問題思考 4思考 3思考 2思考 1營銷策略思考p周邊樓盤同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重 ,如何與其他樓盤形成差異化競爭？p周邊樓盤均以低價為主要競爭手段，本案將在營銷推廣中有何創(chuàng)新之處？p本案采取什么樣的價格策略，即能保證快速去化，又確保開發(fā)商的合理利潤？254。解決產(chǎn)品問題254。254。254。 不同形態(tài)樓棟產(chǎn)品均好性較佳254。254。254。 不同形態(tài)樓棟產(chǎn)品均好性較佳254。 用內(nèi)向式的建筑的明確指向、 限定出中心開闊的綠化景觀帶，與組團(tuán)內(nèi)部的庭院景觀相互呼應(yīng)，形成組團(tuán)點綴在中心景觀帶中的鮮活感覺。更改南端多層的做法幼兒園改進(jìn)建議（ 2）組團(tuán)設(shè)置254。 整體戶型設(shè)置比較經(jīng)濟(jì)總面積(平方米 )戶數(shù)（戶）戶均面積(平方米 )多層 32400 360 90小高層 17160 180 95高層 18720 234 80總計 68280 774 ——幼兒園改進(jìn)建議（ 1）內(nèi)向規(guī)劃254。規(guī)劃遐想……原規(guī)劃描述254。254。254。面積巨大的中央廣場，能為小區(qū)的居民們提供一個最自然和諧的交往平臺，開展各種家庭活動，社交活動，甚至大型的文娛項目 物業(yè)管理建議254。254。254。在景觀營造上以 “人 ”為本，使人融于景內(nèi)，并做到園林景觀的原創(chuàng)性、參與性、觀賞性、藝術(shù)性相結(jié)合。在整體居住氛圍上，追求的是一種 “泛庭院街區(qū) ”的感覺。從庭院生活出發(fā)，以 “參與、分享、交流、和諧、融洽 ”為根本指導(dǎo)思想，精心構(gòu)筑鄰里交流場所、老人活動空間、兒童娛樂平臺。254。這種人性化的生活方式，是千百年來中國人所追求的 ……254。254。客戶需求： 從直接收益看，精裝修可為業(yè)主節(jié)省大量時間，減少精力和財力的浪費，實現(xiàn)即買即??；對開發(fā)商而言，由于集中采購，可以用同樣的價格選擇最好的優(yōu)質(zhì)材料，為業(yè)主提供最佳性價比。該體系標(biāo)準(zhǔn)（方案）得以實現(xiàn)，將以開發(fā)商為主導(dǎo)，整合相關(guān)調(diào)研分析、設(shè)計、施工、材料等領(lǐng)域社會資源為客戶提供物有所值、物超所值、領(lǐng)先市場的住宅家居產(chǎn)品。格林春城提出精裝修概念，并非意圖擠身豪宅市場，而是以領(lǐng)先的產(chǎn)品占領(lǐng)區(qū)域市場、提升項目綜合競爭力的一種嘗試和選擇。綠園、雅戈爾 從早先的格蘭云天、時代華庭，維科星城等，到近年的外灘 5號公館、海景花園、歐寶國際花苑、康橋風(fēng)尚，精（普）裝修成為高品質(zhì)小戶型與豪宅的標(biāo)準(zhǔn)配置 。254。綠城桂花園，南向 160平方米產(chǎn)品設(shè)計建議總結(jié)254。 全景觀房，全陽光房254。 建議格林春城在考慮 LOFT（或復(fù)式結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品）時，設(shè)置面積在 70平方米左右的 LOFT戶型，該戶型的上下空間分割，既可作為單身公寓、藝術(shù)工作室、陳列室等用途，亦可 直指婚房置業(yè)客群 。該部分算一半面積空中花園，面積贈送 陽臺上空，面積贈送深陽臺，算一半面積產(chǎn)品建議 7——LOFT254。 層層退臺254。 LOFT254。 下沉式庭院254。TOWNHOUSE的庭院254。 點式多層設(shè)計254。 超擴(kuò)樓間距254。 超高地下（半地下）室層高（ ，親親家園 3米 /江南一品 。 酒店物業(yè)顧問254。 錯層露臺設(shè)計254。 品質(zhì)住宅賣點分析254。254。考慮點式多層、 9層小高層等特殊高品質(zhì)產(chǎn)品提升競爭力。注重頂層、底層產(chǎn)品的設(shè)計，體現(xiàn)均好性，有助于整體去化。經(jīng)濟(jì)型三房滿足 “一步到位 ”式購房需求。254。254。254。重點關(guān)注因素 區(qū)域發(fā)展、項目品牌、物業(yè)品質(zhì)（戶型、景觀、設(shè)施），物業(yè)服務(wù)、價格等。在寧波工作的外地人。O7：合理的推盤策略O(shè)8：高品質(zhì)產(chǎn)品的完美演繹及高附加值的體現(xiàn)T1：項目未列入城市（城市西區(qū)）優(yōu)先發(fā)展區(qū)域。機(jī)會 威脅O1：混淆 “新城 ”、 “居住板塊 ”概念，與眾多對手同處于新城。W3：周邊開發(fā)項目少，周邊居民素質(zhì)較差。S4：生活配套相對全面。售賣未來 —— 從長遠(yuǎn)來看，本地塊屬于先規(guī)劃、后建設(shè)的發(fā)展型城市板塊，地塊周邊的居住環(huán)境、生活在未來將會比較濃厚，周邊的配套也會隨著城市的發(fā)展而改善，本項目所處區(qū)域未來仍被看好。綜合評述254。254。254。 6 63 605可到達(dá)集仕港鎮(zhèn)，但對于本項目而言并無太多便利性可言。254。地塊現(xiàn)狀： 建筑全部拆除，項目地塊相對平整，沒有地形高差。用地性質(zhì)： 住宅，包括幼托，兼容少量商業(yè)設(shè)施。以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品切入市場空白點，加快銷售速度。住宅微型化的發(fā)展，一方面表現(xiàn)出政策的影響和自住小戶型的高接受度，另一方面也顯示出開發(fā)商對片區(qū)和市場的不自信。目前小戶型社區(qū)的極端，所有戶型控制在 100平方米以下。254。254。產(chǎn)品去化過于迅速，預(yù)計 07年二期推出時將有一定的漲價幅度。254?，F(xiàn)代城市庭院創(chuàng)造金秋神話開盤，旺銷 430套，銷售率超過 70%。而宏觀調(diào)控對的影響亦非常及時地在項目上得到體現(xiàn)，中小套型的產(chǎn)品迅速出現(xiàn)、蔓延，對市場造成巨大的沖擊。主力套型全部在 130平方米以下。該樓盤由于銷售周期較長，在市場上的暴光率遠(yuǎn)高于其他樓盤，購房者對項目的了解程度明顯高于其他項目，因此，后期開發(fā)商在項目的整體營銷費用上的投入相對較小，主要還是通過購房者的口碑相傳帶動不少的去化。254。特推出 10套 優(yōu) 惠房源9月 9日起，盛世 華 城萬平 風(fēng) 景中庭正式開放，高 層現(xiàn)場實 景房同期開放， 歡 迎參 觀 ！盛世 華 城 10 大心動指數(shù)： [羅列 ……]熱烈祝賀盛世華城在第四屆家博會上成交喜人05/26 寧波晚 報 無 論 何種生活方式，兩點一 線 的，交 際 不落幕的 ……總 能在 萬平原生中庭 找到一席之地！高層特惠最后放送：高層 140 m2以上契稅優(yōu)惠 3%盛世華城 開 盤 盛典相逢 3月 25日，聯(lián)豐現(xiàn)場售樓處，不可錯過176 m2錯層全景空中豪宅 43 m 2玲瓏空間 同期熱賣中！盛世華城 130 m 2豪華情境大宅 即將面世01/11 現(xiàn) 代金 報誰為 真正爵世豪景制定 標(biāo) 準(zhǔn)，甚至引 領(lǐng) 西城奢 華風(fēng) 景生活風(fēng) 景 100 萬方水韻中庭立體 環(huán)繞 ， 360度無界 風(fēng) 景 視 野，美御全城！敬邀品鑒雍華樣板間 170 m2 130 m2 76 m2 43 m2西城獨有風(fēng)景公館 即將面世 90—155 m 2全景多層第二批房源同期魅力綻放02/23 現(xiàn) 代金 報百萬富翁的生活美宅， 豈 能將就與小 門 小 戶 ？盛世 華 城高 層 176 m2錯層 全景空中毫宅，奢 華風(fēng) 景大 戶 構(gòu)筑城市高 階 完美居住空 間J型 176 m2四室兩廳兩衛(wèi)130 m2豪華情境大宅 在 05—06 動蕩的市場環(huán)境下，1140戶房源在 15月個月全部消化決非易事，尤其是本身擁有過多大戶型、并且身處購買力相對較低的城西板塊。價格走勢十分平穩(wěn)。盛世華城二期下半年價格走勢10月 31號6月 1日 5351 4805254。 170~180平方米的戶型主要集中在中庭周圍，由于房型設(shè)計合理，針對性的營銷到位，加之后期現(xiàn)房品質(zhì)體現(xiàn)，銷售也一直比較平穩(wěn)。 70~110平方米的產(chǎn)品主要集中在二期一些多層和個別小高層，多層戶型方正，小高層主要集中在中間套。 2023年 1月推出二期第一批房源，多層價格微漲，高層及小高層合計均價 5000，一次性付款 98折，按揭 99折。 2023年 7月首推一期 14幢多層（ 290戶）， 5幢聯(lián)排別墅（ 25戶），首次推盤主力三房套型127~129平方米。二期規(guī)劃將引進(jìn)知名超市。生活、交通、購物、教育、醫(yī)療、商務(wù)消費都依靠聯(lián)豐板塊自身原有配套，較為完備和便利。戶型經(jīng)濟(jì)實用。淡白色立面。全部雙層中空玻璃，多種開窗方式；陽臺、露臺錯層處理多層、小高層結(jié)合。彩鋁中空玻璃， XPS擠塑保溫板、保溫砂漿。多層底層架空成為機(jī)動車位。 76—119 平方米全小戶型設(shè)計。每個庭院以花卉為主題，結(jié)合開謝周期種植花卉與樹木。青年才郡、西堤陽光 —— 小戶型產(chǎn)品沖擊市場的提前體驗類比項目區(qū)位青年才郡西堤陽光盛世華城西城十二庭院格林春城項目基本情況盛世華城 西城十二庭院 西堤陽光 青年才郡發(fā)展商 奧克斯置業(yè) 冠華房產(chǎn) 寧波大港置業(yè) 寧波金達(dá)利建筑面積 20萬平方米 18萬平方米 9萬平方米 發(fā)售日期 2023年 7月 2023年 9月 2023年 9月 2023年 11月入伙時間 2023年 7月 2023年初 2023年初 2023年初總戶數(shù) 1140 611（一期） 324（在售部分） 460建筑形態(tài) 多層、小高層、高層、蓮排，單身公寓 小高層（一期）多層、低層（二期） 多層、小高層 多層、小高層成交均價 5241 / 5078 5176 4584 4400 (預(yù)計 )折扣、優(yōu)惠一次性付款 98折，按揭 99折 。 對于本項目而言，在受到結(jié)構(gòu)性供過于求、及眾多近市區(qū)項目攔截的競爭態(tài)勢下，產(chǎn)品力的提升和操作策略的合理運(yùn)用是項目在競爭越來越激烈的市場中勝出的唯一解法。254。254。 宏觀調(diào)控的影響，尤其是 “7090細(xì)則 ”將逐漸顯示出對市場的影響，當(dāng) 7090的作用在全市蔓延，將造成城西樓盤的相對過剩，特別是中低端項目（高性價比項目），競爭將更加激烈，樂觀估計將至少延長樓盤 20%的銷售周期。另包括 40萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房。254。254。板塊特色之 “最 ”254。254。寧波西面整體住宅檔次偏低。居住區(qū)由原本以海曙為中心逐漸轉(zhuǎn)向環(huán)城西路以西甚至機(jī)場路以西。瞻洲 1257 660 52% 5599/5701洪塘 頤和名苑一期 112 2 2% 5164洪都花園二期 269 112 43% 4726親親家園 (3) 348 11 3% 4922親親家園 (2) 307 275 90% 4791聯(lián)豐 盛世華城二期 825 792 96% 5078西城十二庭院 611 462 76% 5172迎春水岸 197 195 99% 4931/5136石碶 陽光麗園 674 290 43% 4233雍景苑一期 570 427 75% 4550城西 八方錦苑 215 86 40% 3338西堤陽光 324 144 44% 4577青年才郡 460 70 15% 4500盛世酈都 706 665 94% 3676區(qū)域板塊分析254。居住郊區(qū)化、板塊化的特征將更加明顯。科技園區(qū)皇冠花園、 ART藍(lán)灣等的上市，數(shù)個綜合項目的居住部分陸續(xù)上市。寧波南三縣（奉化/寧海 /象山）也有部分購買者 聯(lián)豐本地，區(qū)域周邊的海曙、鄞州交界區(qū)域，來寧波工作的外地人。鄞州寫字樓的大量涌現(xiàn)，（加上鄞州一整套區(qū)政府在駐）必使其形成生活、工作于一體的城市副中心老城區(qū)、認(rèn)知度高，區(qū)域成熟、各方面配套齊全，價格相對較低地理位置的認(rèn)同，環(huán)境優(yōu)勢，規(guī)劃優(yōu)勢城西南門戶，內(nèi)外交通便利。區(qū)域板塊圖254。254。雖然今年房產(chǎn)政策依然接踵而至，但在各個時段推出的樓盤，并沒有很直接的由于市場或政策面的變化而造成明顯的供求方面的波動 。預(yù)測今年寧波住宅供應(yīng)面積將略超過 05年，年度去化方面相比 05年也將有明顯提高。0 05年的平均去化率分別約為 75%和 59%，整體市場供需平穩(wěn)。市區(qū)住宅供應(yīng)254。254。254?！瓌又袥Q斷 靜中思遠(yuǎn)格林春城在左右矛盾中尋找和諧市場環(huán)境篇后政策時代，我們身邊發(fā)生什么254。在投機(jī)市場上， “買漲不買跌 ”是投機(jī)操作的原則，房價上升會進(jìn)一步吸引更多資金的進(jìn)入，在 “羊群效應(yīng) ”的影響下，更多的投機(jī)力量進(jìn)一步推波助瀾，成為房價繼續(xù)上漲的推動力量；同時，房價攀升導(dǎo)致市場的有效需求進(jìn)一步萎縮，市場的結(jié)構(gòu)性過剩日益嚴(yán)重。普通人 “像蝸牛一樣爬的工資 ”遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上 “坐上火箭的房價 ”。目前中國樓市出現(xiàn)了 “短缺 ”與 “過剩 ”并存的怪現(xiàn)象，反映了住宅供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾：一方面，是開發(fā)商追逐高利潤，大多鐘情于高檔住房的開發(fā)；另一方面，是廣大中低收入階層有龐大的市場需求，卻苦于無房可買，或者有房難買。“我認(rèn)為，這是最后的瘋狂。格林春城項目提報格林春城項目提報前言做