【正文】 南海市能興物業(yè)管理有限公司 作業(yè)指導(dǎo)書(shū) 文件編號(hào)： 版 本 號(hào)： 發(fā) 放 號(hào)： 分包商管理操作規(guī)程 生效日期： 擬制 審核 批準(zhǔn) 南海市能興物業(yè)管理有限公 司 作業(yè)指導(dǎo)書(shū) 文件編號(hào)： 版 本 號(hào)： 修改狀態(tài)： 頁(yè) 碼：第 1 頁(yè) 共 1 頁(yè) 分包商管理操作規(guī)程 l． 0 目的 1． 1 規(guī)范空調(diào)機(jī)維修保養(yǎng)等對(duì)外分包采購(gòu)服務(wù)的檢驗(yàn)、評(píng)價(jià)、考核辦法，確保向甲方提供服務(wù)的質(zhì)量。 4． 2 電 費(fèi)代繳 4． 2． 1 每月根據(jù)巡檢記錄，核實(shí)當(dāng)月用電量。 4． 0 工作要求 4． 1 房租代繳 4． 1． 1 每月及時(shí)準(zhǔn)備好繳費(fèi)依據(jù)和材料，配合甲方做好報(bào)銷(xiāo)工作。 2． 0 適用范圍 2． 1 本規(guī)程適用于基站繳費(fèi)員對(duì)基站房租、電費(fèi)的代繳工作。 三、 鑰匙、業(yè)主信息管理 根據(jù)甲方提供信息詳細(xì)對(duì)鑰匙進(jìn)行編號(hào)；根據(jù)鑰匙編號(hào)整理相應(yīng)的業(yè)主信息，做到鑰匙上的編號(hào)與其所在基站業(yè)主信息一一相符。 乙方根據(jù)按照移交清單，逐項(xiàng)核對(duì)移交資料，并歸檔。 四、 成本控制機(jī)制 管理處實(shí)行成本考核，是公司經(jīng)濟(jì)效益和成本控制的中心。 故障情況分析。 工程部經(jīng)理 管理處主任 基站管理員 基站維修員 甲方 故障現(xiàn)場(chǎng) 怡翠花園管理處 電力大廈管理處 南海移動(dòng)管理處 其他管理處 移動(dòng)管理處 能興物業(yè)公司 （二）應(yīng)急要求 通訊工具 24 小時(shí)開(kāi)通，隨叫隨到。 基站鑰匙管理 負(fù)責(zé)基站鑰匙借用與回收的管理工作 設(shè)值班員 第三節(jié)．運(yùn)作機(jī)制 一、計(jì)劃?rùn)C(jī)制 公司每年年底與管理處簽訂下年度《目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)》，明確管理目標(biāo)，公司每月依據(jù)《目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)》對(duì)管理處實(shí)施考核，確保管理處現(xiàn)場(chǎng)管理達(dá)到業(yè)主滿(mǎn)意，從而對(duì)現(xiàn)場(chǎng)管理實(shí)行動(dòng)態(tài)控制。 蒸發(fā)器空氣過(guò)濾網(wǎng)的清洗； 檢查出風(fēng)口溫度； 檢查風(fēng)扇電機(jī)和送風(fēng)電機(jī)的噪音； 檢查運(yùn)行電流及電壓； 檢查排水管道。年中檢測(cè)期間，每周提交工作進(jìn)度，檢測(cè)完畢要進(jìn)行總結(jié)，年中檢測(cè)后設(shè)備完好率為 100%。 準(zhǔn)備好繳費(fèi)依據(jù)和材料，配合做好報(bào)銷(xiāo)工作； 及時(shí) 做好繳費(fèi)記錄，根據(jù)繳費(fèi)記錄提前做好繳費(fèi)預(yù)算。 二、基站及附屬設(shè)施環(huán)境清潔：每季度一次，按計(jì)劃平均每日清潔 3 個(gè)基站，完成后做好維護(hù)記錄 項(xiàng)目 工作內(nèi)容 要求 機(jī)房環(huán)境清潔 清潔地面； 無(wú)污跡、 積塵 （甲方要求時(shí)刷 ICI） 清潔墻壁； 清潔門(mén)窗和窗臺(tái)； 清潔饋線(xiàn)孔； 清潔室內(nèi)走線(xiàn)梯； 清潔線(xiàn)槽； 設(shè)備清潔 清潔蓄電池外殼； 無(wú)污跡、積塵 清潔空調(diào)室內(nèi)機(jī)外殼； 清潔機(jī)柜外殼和清洗進(jìn)出風(fēng)口濾網(wǎng)； 清潔配電箱外殼； 清潔穩(wěn)壓器外殼； 清理地線(xiàn)排； 清理鐵塔、通信桿底座雜草。 檢查空調(diào)運(yùn)行是否正常，有否告警； 測(cè)試空調(diào)自啟動(dòng)功能是否正常； 檢查空調(diào)清潔情況、有否破損、漏水； 檢查空調(diào)有否異常噪音。 電力照明和消防設(shè)施檢查 檢查線(xiàn)路是否正常； 發(fā)現(xiàn)故障，及時(shí)檢修，要求照明設(shè)施完好率達(dá) 98%以上，線(xiàn)路及插座完好率為100%。 檢查天花板、墻壁有否水跡，是否滲漏； 及時(shí)清理積水，必要時(shí)采取應(yīng)急措施。 第二節(jié)． 日常管理運(yùn)作 全面推行 ISO9002 質(zhì)量體系，各基站設(shè)施的巡查、維護(hù)、基站及附屬設(shè)施環(huán)境清潔、各基站內(nèi)設(shè)備設(shè)施的的維修保養(yǎng)等統(tǒng)一按管理處制定的《基站巡查操作規(guī)程》、《基站清潔 操作規(guī)程》《基站空調(diào)設(shè)備代維管理規(guī)程》等規(guī)章制度執(zhí)行，抓好培訓(xùn)，加強(qiáng)例行性保養(yǎng)和綜合性保養(yǎng)的各項(xiàng)工作。 三、人員配備素質(zhì) （一）、基站維修組長(zhǎng) 資質(zhì)要求 男，年齡 25~35，身體健康； 佛山地區(qū)戶(hù)籍，粵語(yǔ)流利，熟悉佛山、南海地形。 （ 3） 按時(shí)辦理各基站房租代繳及代繳款憑據(jù)回收等工作。 （ 5） 負(fù)責(zé)基站 設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行巡查與維修記錄、故障報(bào)告書(shū)的填寫(xiě)。 基站維修員 （ 1） 嚴(yán)格按照各項(xiàng)操作規(guī)程進(jìn)行工作。 （ 8） 負(fù)責(zé)填報(bào)基站代維的年度、月度備品、備件的購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃，并及時(shí)辦理報(bào)銷(xiāo)手續(xù)。 （ 4） 協(xié)助基站繳費(fèi)員辦理各基站租金、電費(fèi)的交納工作。 二、委托管理內(nèi)容 各基站基礎(chǔ)設(shè)施的定期巡檢、維護(hù)工作； 各基站及附屬設(shè)施環(huán)境的清潔工作； 各基站租金及電費(fèi)的代繳； 對(duì)各基站消防設(shè)施、空調(diào)設(shè)施進(jìn)行代維； 各基站基礎(chǔ)設(shè)施零星工程建 設(shè)； 各基站電力引入設(shè)施的維護(hù)工作； 負(fù)責(zé)業(yè)主所有基站出入的安全管理，根據(jù)甲方要求負(fù)責(zé)基站的鑰匙借用與回收的管理工作； 甲方臨時(shí)委托的其他工作，如零星工程等。 本公司經(jīng)過(guò)不斷的探索、發(fā)展、完善，建立了制度化、科學(xué)化的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量管理體系，并通過(guò) ISO9002 國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證。會(huì)后，進(jìn)行回訪(fǎng)反饋，監(jiān)督檢查、了解情況、捕捉信息，觀察動(dòng)向，細(xì)微周密科學(xué)的 管理體制時(shí)刻把握公司正常運(yùn)作的脈搏。 二、 嚴(yán)格的考核制度，自我約束機(jī)制，形成有效、多樣的激勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，努力提高員工的整體素質(zhì)。 運(yùn)作特色 由組織架構(gòu)圖可知（組織架構(gòu)圖見(jiàn)下頁(yè)），本公司采用了總經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)的條塊相結(jié)合的管理模式，即保證了公司一把手對(duì)各部門(mén)的直接領(lǐng)導(dǎo)指揮，充分掌握全局情況，把握主方向，正確決策；同時(shí)管理處業(yè) 務(wù)在公司職能部門(mén)的服務(wù)、指導(dǎo)、考核下，通過(guò)充分授權(quán)，建立有效、靈活的管理機(jī)制。 20xx 年 4 月，在數(shù)家競(jìng)標(biāo)單位的激烈競(jìng)爭(zhēng)中，獲得了廣東省移動(dòng)通信有限責(zé)任公司南海分公司的全部物業(yè)管理權(quán)。 20xx 年，公司成為南海地區(qū)第一批 26 家物業(yè)管理三級(jí)資質(zhì)企業(yè)之一，并成為廣東省物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位、全國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員單位，公司屬下的怡翠花園物業(yè)管理通過(guò) ISO9002 國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證。 “以人為本”的企業(yè)文化，團(tuán)結(jié)向上、熱情飽滿(mǎn)的工作狀態(tài)。 配備精干的高效班子和業(yè)務(wù)熟練、管理服務(wù)意識(shí)強(qiáng)的員工隊(duì)伍，為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供保障。例行性的定期巡查和維護(hù)，我們有運(yùn)作成功的 ISO9002 國(guó)際質(zhì)量體系作保證；突發(fā)性的應(yīng)急處理，特別是供電方面的搶修，能興物業(yè)有她獨(dú)特的優(yōu)越的條件：公司工程部配備了充足的各專(zhuān)業(yè)工程師，隨時(shí)可派出搶修力量；能興物業(yè)與南海 供電局及下屬供電系統(tǒng)的良好合作關(guān)系，有利于搶修中各方面的協(xié)調(diào)。 南海能興物業(yè)管理有限公司自從 1999 年 8 月開(kāi)始與廣東移動(dòng)通信南海分公司進(jìn)行合作，在雙方兩年來(lái)的愉快合作中，作為托管方我們對(duì)貴司已有一定了解和熟悉。 三、在本次中標(biāo)后的日后代維服務(wù)中，保證按照《廣東移動(dòng)通信南海分公司基站基礎(chǔ)設(shè)施代維投標(biāo)方案》和《廣東移動(dòng)通信南海分公司基站基礎(chǔ) 設(shè)施代維合同》中所規(guī)定的相關(guān)要求進(jìn)行安全、文明施工，否則，廣東移動(dòng)通信南海分公司可終止代維合同。 二、在本次中標(biāo)后的日后代維服務(wù)中，保證按照《廣東移動(dòng)通信南海分公司基站基礎(chǔ)設(shè)施代維投標(biāo)方案》和《廣東移動(dòng)通信南海分公司基站基礎(chǔ)設(shè)施代維合同》中所規(guī)定的代維費(fèi)用進(jìn)行開(kāi)支，決不擅自無(wú)故提高代維費(fèi)用，否則，廣東移動(dòng)通信南海分公司可終止代維合同。在已積聚的成功經(jīng)驗(yàn)上，在為廣東移動(dòng)通信南海分公司提供服務(wù)中，我們力求創(chuàng)新，再接再勵(lì)，實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍，針對(duì) 20xx 年廣東移動(dòng)通信南海分公司基站基礎(chǔ)設(shè)施代維服務(wù)，我們擬提出如下新設(shè)想： 一、利用現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)真正的資源共享。 基站代維分定期巡檢、維護(hù)和應(yīng)急處理兩大部分。 四、建立 ISO9002 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量保證體系，不斷提高管理服務(wù)水平。 充分重視服務(wù)質(zhì)量的控制，有效、及時(shí)的回訪(fǎng)制度，及時(shí)防止管理漏洞。主營(yíng)：住宅小區(qū)（大廈）物業(yè)管理；兼營(yíng)：酒店托管、項(xiàng)目策劃、管理咨詢(xún)、裝修工程、綠化工程、物業(yè)保潔、中介服務(wù)等。 保安服務(wù)作為公司的另一優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目， 20xx 年成功承接了廣東省移動(dòng)通信有限責(zé)任公司南海分公司的保安業(yè)務(wù)，通過(guò)半年多的管理，安全事故率為零，獲得了委托方的一致認(rèn)可。管理人員全部為大專(zhuān)以上學(xué)歷，其中本科以上學(xué)歷有 10 人，所有管理人員均接受過(guò)物業(yè)管理、酒店管理專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，形成了一支具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)物業(yè)管理理念的專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍。把住戶(hù)的責(zé)任批評(píng)投訴當(dāng)成神佛之聲，不論責(zé)備什么，都要欣然接受，“要聽(tīng)聽(tīng)業(yè)主的聲音”，是公司經(jīng)常向員工強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)，傾聽(tīng)之后，要即刻有所行動(dòng)，這是為住戶(hù)提供滿(mǎn)意服務(wù)的重要條件。公司充分重視各種有效會(huì)議的召集，如每月公司工作例會(huì)制度、職能部門(mén)每月分析報(bào)告會(huì)制度、管理處每日晨會(huì)制度等，會(huì)上反映情況、匯報(bào)工作、討論問(wèn)題，制定措施。 五、 努力塑造企業(yè)形象，建立“以人為本”的企業(yè)文化，“以人為本”的思想讓處身其間的個(gè)人逐步被培養(yǎng)起克己、忠誠(chéng)、服務(wù)、合作及效忠精神，愿把自己與公司結(jié)合起來(lái)，員工能為公司的利益和個(gè)人的使命感、成就感而努力工作，真正做到創(chuàng)造財(cái)富、成就員工、回報(bào)社會(huì)。本項(xiàng)代維項(xiàng)目共有空調(diào)機(jī) 399 臺(tái)， 代維基站 264 個(gè)，分布于南海屬下 17 個(gè)鎮(zhèn)，具體各鎮(zhèn)的分布情況如下： 大瀝鎮(zhèn)： 29 個(gè)；丹灶鎮(zhèn)： 12 個(gè)；官窯鎮(zhèn)： 9 個(gè)；桂城鎮(zhèn)： 32 個(gè)；和順鎮(zhèn)： 9個(gè)；黃岐鎮(zhèn)： 10 個(gè)；金沙鎮(zhèn)： 9 個(gè)；九江鎮(zhèn)： 19 個(gè)；里水鎮(zhèn)： 15