旅游投資項(xiàng)目的運(yùn)作程序-全文預(yù)覽
【正文】 首先必須研究資源與市場(chǎng)，研究項(xiàng)目區(qū)域的環(huán)境與現(xiàn)狀；在此基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位分析，確定項(xiàng)目的主題、市場(chǎng)、目標(biāo)、戰(zhàn)略等等；與此同時(shí)，開展創(chuàng)意策劃，設(shè)計(jì)游憩方式、游線結(jié)構(gòu)，形成子項(xiàng)目或分項(xiàng)目；結(jié)合核心吸引物與游憩方式，進(jìn)行要素的配置，遵循規(guī)劃的思想，進(jìn)行空間布局，規(guī)劃土地利用與控制，形成功能布局；在創(chuàng)意與布局相對(duì)明確之后，設(shè)計(jì)項(xiàng)目的收入模式，形成現(xiàn)金收入的基本構(gòu)架；此時(shí)，設(shè)計(jì)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析階段，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資估算，開展社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估。無(wú)論是政府進(jìn)行招商引資，還是企業(yè)融資，對(duì)產(chǎn)品的包裝，具有特別重要的意義。 ７）遵循產(chǎn)業(yè)特性，再造管理流程，實(shí)現(xiàn)效率提升 旅游景區(qū)管理，從國(guó)有事業(yè)單位逐步走向市場(chǎng)化、民營(yíng)化，需要有科學(xué)的流程與規(guī)范。 ６）遵循“品牌整合營(yíng)銷傳播技術(shù)”，創(chuàng)新旅游營(yíng)銷 經(jīng)過(guò)多年研究，我們總結(jié)出旅游目的地“以品牌為核心的整合營(yíng)銷傳播技術(shù)模式”，有效的運(yùn)用于旅游景區(qū)及旅游目的地的營(yíng)銷實(shí)踐之中。只有結(jié)合市場(chǎng)需求，才能把本體價(jià)值顯露為商業(yè)價(jià)值。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)該拒絕平庸。人本主義方法論，是游憩方式設(shè)計(jì)的靈魂。 旅游市場(chǎng)研究，要求以細(xì)分的實(shí)證的數(shù)據(jù)為依托，研究市場(chǎng)構(gòu)成的各個(gè)環(huán)節(jié)要素，開發(fā)了旅游市場(chǎng)專門技術(shù)，建立了規(guī)范的旅游市場(chǎng)預(yù)測(cè)技術(shù) —— 綠維創(chuàng)景游客市場(chǎng)預(yù)測(cè)模型。 旅游商業(yè)運(yùn)作策劃 ：就是運(yùn)用智慧經(jīng)驗(yàn)與專業(yè)技術(shù)，通過(guò)策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、咨詢、包裝等手段，對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)的總體戰(zhàn)略、開發(fā)、建設(shè)、投資、融資、營(yíng)銷、管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，進(jìn)行整合與細(xì)化，形成行動(dòng)計(jì)劃或操作方案，達(dá)到收入模式清晰，投資回報(bào)明確，行動(dòng)計(jì)劃實(shí)際，管理流程簡(jiǎn)單的效果。內(nèi)容包括四部分：游憩方式設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、商業(yè)模式設(shè)計(jì)及開發(fā)流程設(shè)計(jì)。建立營(yíng)銷隊(duì)伍是基礎(chǔ)，理清渠道、展開品牌推廣、開展活動(dòng)促銷等等，以達(dá)到一炮打響的目標(biāo)，是開業(yè)營(yíng)銷的重點(diǎn)。凡達(dá)不到景區(qū)（點(diǎn)）開業(yè)條件，未經(jīng)旅游部門審核的，不得正式開放營(yíng)業(yè)。開業(yè)工作由景區(qū)管理部負(fù)責(zé)，它應(yīng)在工程竣工前，進(jìn)行生產(chǎn)（營(yíng)業(yè)）準(zhǔn)備工作。竣工驗(yàn)收一般由項(xiàng)目可研批復(fù)單位牽頭組成驗(yàn)收委員會(huì)（小組）進(jìn)行驗(yàn)收。 ８）建設(shè)準(zhǔn)備與工程建設(shè) 在工程施工期間，以項(xiàng)目經(jīng)理為首和項(xiàng)目法人機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各方，監(jiān)督、控制工程進(jìn)度與質(zhì)量，保證工程按設(shè)計(jì)要求和合同要求完成。 信貸資金是建設(shè)資金最重要的籌措來(lái)源。 ６）政府審批事項(xiàng)辦理推進(jìn) 前期工作部的重要工作之一，就是通過(guò)政府的各項(xiàng)審批。小型項(xiàng)目常用規(guī)劃方案代替初步設(shè)計(jì)方案，初步設(shè)計(jì)方案要通過(guò)發(fā)改委與建委等相部門的聯(lián)合審批后，進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。 ５）規(guī)劃、設(shè)計(jì) 產(chǎn)品策劃完成后，或與此同步進(jìn)行，應(yīng)該聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)，編制《旅游總體發(fā)展規(guī)劃》，或者直接編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，可以包含部分需馬上動(dòng)工的區(qū)域的修建性詳細(xì)規(guī)劃。 ４）產(chǎn)品策劃（項(xiàng)目設(shè)計(jì)）及項(xiàng)目運(yùn)作策劃 項(xiàng)目設(shè)計(jì)不是旅游規(guī)劃。他們的職能分別為： 前期工作部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目開工建設(shè)前的準(zhǔn)備工作。 ３）架構(gòu)管理 合同簽定后，應(yīng)立即著手組建開發(fā)管理團(tuán)隊(duì)，并建立開發(fā)運(yùn)作的管理構(gòu)架與管理制度。對(duì)于這些資源，都有完全不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的、非產(chǎn)業(yè)化的法律法規(guī)，對(duì)旅游投資商十分不利。按時(shí)間分為開工準(zhǔn)備、工程建設(shè)、開業(yè)運(yùn)作三個(gè)階段；按具體的工作內(nèi)容分為：投資決策與合同簽訂期、管理架構(gòu)與運(yùn)作策劃期、開工準(zhǔn)備與政府審批期、資金運(yùn)作與建設(shè)工程期、開業(yè)準(zhǔn)備與運(yùn)作期，五個(gè)工作期各自獨(dú)立，卻又相互起承，形成一個(gè)完整的工作流程。 招商開發(fā)模式：通過(guò)政府或投資人招商的模式。 旅游的發(fā)展，形成了從原始資源直接利用，到與資源之間越來(lái)越遠(yuǎn)的關(guān)系。 旅游資源開發(fā)的歷史 旅游項(xiàng)目開發(fā)，可以從旅游資源開發(fā)的歷史過(guò)程中，找到進(jìn)化的印記： １）原始資源利用期： 8090年，圈起來(lái)收門票與初步接待； ２）資源開發(fā)起步期： 9095年，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與觀賞旅游； ３）資源開發(fā)轉(zhuǎn)軌期： 9504年，觀賞旅游全面開發(fā)與游樂休閑產(chǎn)品形成； ４）資源深度挖掘期： 20232023年，情境設(shè)計(jì)與體驗(yàn)旅游； ５）后資源開發(fā)期： 2023？ ，休閑度假與生活方式。 ２）主動(dòng)與被動(dòng) 選點(diǎn)開發(fā)模式：比如野生動(dòng)物園，在大連做了一個(gè)，在昆明再做一個(gè)，完全可以主動(dòng)選點(diǎn)。 旅游項(xiàng)目開發(fā)的前期工作流程 根據(jù)旅游行業(yè)特點(diǎn)和項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的客觀實(shí)際情況，可以把旅游項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過(guò)程劃分為三階段五期。 ２）合同簽定 旅游項(xiàng)目開發(fā)，一般都涉及到風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)、重點(diǎn)文物保護(hù)單位、森林公園、地質(zhì)公園、甚至世界自然與文化遺產(chǎn)。 合同簽訂的同時(shí)，需劃定紅線，確定項(xiàng)目的開發(fā)用地和建設(shè)用地。因此，應(yīng)著眼于人力資源培養(yǎng)，設(shè)立前期工作部、工程管理部、景區(qū)管理部三個(gè)業(yè)務(wù)部門。 景區(qū)管理部：負(fù)責(zé)景區(qū)開業(yè)營(yíng)銷策劃，辦理開業(yè)手續(xù)，落實(shí)景區(qū)運(yùn)營(yíng)必備的人、財(cái)、物，提高景區(qū)的經(jīng)濟(jì)收益和社會(huì)影響力。
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