論多元房地產(chǎn)法律制度-全文預(yù)覽
【正文】 )”。這六個(gè)國(guó)家和地區(qū)的相關(guān)法律制度，大體上可以分為以下兩種模式： 第一，共有權(quán)制度或區(qū)分共有權(quán)制度 (1)屬于普通法系的美國(guó)、加拿大和香港，采用了基本相似的共有權(quán)制度，即將多元房地產(chǎn)所有權(quán)人的權(quán)利稱之為共有權(quán)(Ownership in Common or Coownership)，權(quán)利主體則稱為共有權(quán)人(Coowner)。這應(yīng)是以概括和列舉相結(jié)合的方法作出對(duì)權(quán)利范圍的界定，從而使業(yè)主的權(quán)利范圍從建筑物擴(kuò)及住宅區(qū)的其他部位，但失于概括不全，列舉未盡，且有模糊而不確定之處，可能導(dǎo)致法律適用和法律解釋上的困難?！ ∫?、關(guān)于多元房地產(chǎn)物權(quán)的概念和權(quán)利范圍 如何使多元房地產(chǎn)物權(quán)的概念與其客體相適應(yīng)、相吻合，如何使法律規(guī)定的權(quán)利范圍能夠?qū)ζ錂?quán)利客體包容無(wú)余和無(wú)隙覆蓋?也就是說(shuō)，如何使法定的權(quán)利范圍能夠覆蓋多元房地產(chǎn)的三維邊界以內(nèi)的全部建筑物、設(shè)施和土地?通俗地說(shuō)，如何做到使法定的權(quán)利范圍能夠橫向到邊，縱向朝上到頂，往下見(jiàn)底?這是筆者試圖著意探討的課題之一?！ ∥覈?guó)《物權(quán)法》關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)一章(第六章)的制訂出臺(tái)，構(gòu)建了多元房地產(chǎn)法律制度的基本框架，對(duì)調(diào)整城市社區(qū)的多邊法律關(guān)系和保護(hù)城市居民的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，已初步顯現(xiàn)其重要的作用和良好的效果。一種與多元房地產(chǎn)的特征相適應(yīng)的新型法律制度，發(fā)軔于1802年法國(guó)民法典的第664條。為研討相關(guān)的法律制度，筆者在本文中采用多元房地產(chǎn)的稱謂。編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書(shū)山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟頁(yè)碼：第24頁(yè) 共24頁(yè)論多元房地產(chǎn)法律制度魏耀榮 原全國(guó)人大常委會(huì)法工委咨詢委員 關(guān)鍵詞: 建筑物區(qū)分所有權(quán)/物權(quán)法/權(quán)利 內(nèi)容提要: 本文在世界范圍內(nèi)對(duì)多元房地產(chǎn)物權(quán)的概念和權(quán)利范圍進(jìn)行了比較研究，在此基礎(chǔ)上對(duì)我國(guó)《物權(quán)法》中多元房地產(chǎn)的物權(quán)概念和權(quán)利范圍以及專有部分和共有部分的界定和劃分進(jìn)行了考察，認(rèn)為《物權(quán)法》就多元房地產(chǎn)物權(quán)的內(nèi)涵和覆蓋范圍以及專有部分和共有部分的界定和劃分所作的規(guī)定，尚有可進(jìn)一步探討之處。美國(guó)法律界還稱之為共有權(quán)益房地產(chǎn) [2](Common Interest Development, CID)。由此種新型房地產(chǎn)引發(fā)出的法律關(guān)系，是一種復(fù)合型、多層次和多重化的新型法律關(guān)系，較早時(shí)期的普通法和民法典均鮮有涉及。他們的居民社區(qū)秩序良好，管理有序，人們相處和諧，罕有糾紛，足顯其法律的必要性和優(yōu)良效果。兩年來(lái)，筆者又作了一些進(jìn)一步的比較研究和實(shí)地觀察，再趁國(guó)慶節(jié)期間書(shū)就此文?！ 〉诙?，第六章第七十三條和第七十四條又采用了“建筑區(qū)劃”的概念，并規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)除建筑物以外的道路、綠地，其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，以及占用道路或者其他場(chǎng)地形成的車位，除作一定的排除外，均屬于業(yè)主共有。 為研究多元房地產(chǎn)法律制度，筆者閱讀了美國(guó)、加拿大、魁北克、香港、臺(tái)灣和日本的相關(guān)立法例，愿在此作扼要評(píng)述，以供研究參考。對(duì)Condominium一詞，美國(guó)的布萊克法律詞典解釋為“與他人的共同所有權(quán)” [6](Ownership in Common with others)，即共有權(quán)。這種成排房屋和有門社區(qū)通常由市政公共設(shè)施直接提供水、電、氣、排水、排污、通信等方面的供應(yīng)和服務(wù)，又同時(shí)自建自備俱樂(lè)部、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、燒烤房、花園、綠地等分享福利健身設(shè)施。香港就多元房地產(chǎn)采用了一個(gè)與美國(guó)的Condominium相對(duì)應(yīng)的稱謂，即Multi – storey Building(多層樓宇)，并將四棟以下和五棟以上多層樓宇作了區(qū)分，五棟多層樓宇的房地產(chǎn)項(xiàng)目相當(dāng)于我們的住宅區(qū)。他們制訂了調(diào)整多層樓宇法律關(guān)系的多部單行成文法，包括適用于五棟以上多層樓宇的特別規(guī)則。他們?cè)谖餀?quán)編的所有權(quán)特別形式這一部分列有非區(qū)分共有權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)區(qū)分共有權(quán)兩章，并在第1010條開(kāi)宗明義地規(guī)定，“共有權(quán)人的所有權(quán)不伴隨財(cái)產(chǎn)的實(shí)物區(qū)分的，稱為非區(qū)分共有權(quán)(Undivided Coownership)”。按魁北克法律的基本原則，所稱不動(dòng)產(chǎn)，自然包括土地和附著物，即一宗土地及其全部附著物?！ 〉诙?，區(qū)分所有權(quán)制度 臺(tái)灣和日本在這方面的法律，被視為具有典型意義且為我國(guó)學(xué)者稱道贊賞和多所借鑒的立法例。區(qū)分所有則“指數(shù)人區(qū)分一建筑物而各有其專有部分，并就其共用部分按其應(yīng)有部分有所有權(quán)” [12]。在筆者看來(lái)，此處之所以只規(guī)定區(qū)分所有權(quán)人擁有基地使用權(quán)，可能是因?yàn)楣⒋髲B開(kāi)發(fā)者可以是土地所有權(quán)人，也可以是地上權(quán)人。此處所稱各自獨(dú)立使用之建筑物相當(dāng)于我們所稱的別墅，公寓大廈相當(dāng)于我們的多層建筑物，集居地區(qū)相當(dāng)于我們的住宅小區(qū)。通覽《建筑物區(qū)分所有法》以后，可以看出，所稱區(qū)分所有權(quán)以建筑物的專有部分為客體，但區(qū)分所有權(quán)人并非只享有區(qū)分所有權(quán)，還同時(shí)就建筑物的共用部分享有持份權(quán)，就建筑物占地享有占地利用權(quán)，而占地利用權(quán)則可以是所有權(quán)或其他權(quán)利。 一種是臺(tái)灣和日本的模式，即多個(gè)物、多部分和多個(gè)權(quán)的模式。就日本的住宅區(qū)而言，區(qū)分所有權(quán)人或所有權(quán)人還就建筑物以外的共用部分享有持分權(quán)。美國(guó)將此種房地產(chǎn)統(tǒng)稱為Condominium，這是一個(gè)含義微妙的詞語(yǔ)，有三種解釋。因此，Condominium既是所有權(quán)的一種形式，又是共有權(quán)的客體。美國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者可以是租賃期限為40年以上以至999年的土地租賃權(quán)人(Tenant)?！ ∧敲?，我們通過(guò)以上的比較研究，可否得到一些啟迪。為了彌補(bǔ)《物權(quán)法》第六章所設(shè)計(jì)和創(chuàng)立的權(quán)屬關(guān)系框架存有的某些不足之處，筆者建議在將來(lái)修改《物權(quán)法》時(shí)，可參照臺(tái)灣和日本的做法，將建筑物地基和住宅內(nèi)的土地使用權(quán)納入?yún)^(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利范圍并設(shè)立相應(yīng)的規(guī)則，并增設(shè)適用于住宅區(qū)的一節(jié)或相應(yīng)的條數(shù)。其二，共有部分的價(jià)款或者建造費(fèi)用由全體業(yè)主分擔(dān)。一般而言，專有部分可以改為共有部分，共有部分則不得改為專有部分?！ 」P者從上述六個(gè)國(guó)家和地區(qū)的相關(guān)法律看到，他們都就多元房地產(chǎn)的專有部分和共有部分的界定和劃分設(shè)立或簡(jiǎn)或詳?shù)囊?guī)則，大體上可以歸為兩種模式?！肮灿貌糠郑褐腹⒋髲B專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建筑物，而供共同使用者。以美國(guó)為例，其《統(tǒng)一公寓法》就單元(Unit)和共同成分(Common elements)作出了以下的定義：“單元是指公寓大廈中被劃定為單獨(dú)所有或單獨(dú)占有的形體部分”?？笨嗣穹ǖ涞?044條則以概括和列舉相結(jié)合的方法就共同部分(Common portion)作了以下規(guī)定：“下列各項(xiàng)被推定為共同部分：土地、庭院、墻外走廊或陽(yáng)臺(tái)、公園和花園、通道、樓梯和電梯、出入口和大廳、公共衛(wèi)生間、車庫(kù)、儲(chǔ)藏室、地下室、建筑物的地基和主墻、公共裝置和設(shè)備，諸如中央供暖和
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