【正文】 家庭構(gòu)成：一般為已婚夫妻，有小孩。有較穩(wěn)定的收入，有一定的社會地位和身份象征。由于本案的戶型面積較大，限制了一部分購買能力有限的購買者，而且作為高層，其小區(qū)配套沒有明珠花園完善，因此，在本案的推廣中，要考慮到一部分高端客戶在選擇競爭對手和濱江麗景的時(shí)候會把哪個(gè)要素作為自己的權(quán)重。 該樓盤是除大自然 建議在突出層陽臺上設(shè)置低矮柵欄和臺階，增加其防雨功能，防止積水；同時(shí)在銷售中強(qiáng)化其空中花園的功能和作用。 ?現(xiàn)代住宅 ：以優(yōu)秀的產(chǎn)品和優(yōu)惠的營銷措施引導(dǎo)市場，對本案高層住宅、智能型住宅、節(jié)能型住宅的認(rèn)知形成良好的接收度和美譽(yù)度，認(rèn)清現(xiàn)代物業(yè)形態(tài)的發(fā)展趨勢，為在當(dāng)?shù)亻_發(fā)其他類似物業(yè)做良好的鋪墊。 這就取決與是否能夠形成正確的指導(dǎo)思想和行動計(jì)劃。 ? 全明、空中花園設(shè)計(jì)符合消費(fèi)需求。 SWOT結(jié)論 ? 永嘉、上塘鎮(zhèn)城市建設(shè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)開發(fā)前景良好，此時(shí)入市時(shí)機(jī)較好。 ? 大戶型非普通住宅設(shè)計(jì) ，一定程度上限制了購買群體。 ? 楠溪江畔 親水、江景樓盤 具備很強(qiáng)的競爭力。 ? 缺乏景觀 優(yōu)勢。 ?主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 用地面積 ㎡ 總建筑面積 21828(未計(jì)地下室 ) ㎡ 住宅部分 ㎡ 商業(yè)部分 6030 ㎡ 物業(yè)部分 ㎡ 地下面積 ㎡ 容積率 建筑密度 % 綠化率 % 建筑層數(shù) 29 層 總戶數(shù) 88 戶 （二）項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析（ SWOT） 優(yōu)勢（ Superority） 劣勢（ Weakness） 機(jī)會點(diǎn)（ Opportunity） 威脅點(diǎn)（ Threaten） 優(yōu)勢（ Superority ） ? 諸永高速和溫州繞城公路的建設(shè)給上塘鎮(zhèn)帶來良好的契機(jī) ，高速路的開通將縮短上塘到溫州市區(qū)的時(shí)間，作為溫州市毆北組團(tuán)的延展，上塘鎮(zhèn)將在實(shí)際意義上納入溫州市經(jīng)濟(jì)圈 ? 永嘉縣“兩條軸線”的發(fā)展規(guī)劃將形成以楠溪江為軸線的發(fā)展軸 ，給上塘鎮(zhèn)帶來無限商機(jī)，一定程度上促進(jìn)旅游房產(chǎn)的開發(fā) ? 上塘城區(qū)永興路、碼道西街、越江大橋相繼通車 ,中塘溪濱河公園、永嘉廣場相繼投入使用。 濱江麗景 ?工程地點(diǎn)：溫州市永嘉縣上塘鎮(zhèn)越江大橋北側(cè) B地塊 ?樓盤位置：濱江麗景正位于環(huán)城西路與望江路的交叉口，上塘鎮(zhèn)的東大門。明珠花園位于永嘉縣上塘鎮(zhèn)新城，南臨臨城南路，北至廣場路，西臨下堡西路，毗鄰青少年文化活動中心（規(guī)劃） ?用地面積：小區(qū)占地面積 3萬多平方米 ?總建筑面積：近 7萬平方米 ?綠化率： 35% ?物業(yè)構(gòu)成：由 9幢小高層和 10幢多層組成，約 500余戶 ?銷售情況：目前該小區(qū)尚未開盤。國際廣場 ?地理位置：永嘉縣毆北鎮(zhèn)雙塔路南側(cè)，奧康路東側(cè) ?用地面積：規(guī)劃總用地面積近 74967平方米，約和 113畝 ?總建筑面積：約為 16萬平方米 ?銷售情況：住宅銷售均價(jià)在 6500元 /平方米左右，開盤時(shí)曾在二手房市場上炒得非常火熱，現(xiàn)在住宅已經(jīng)銷售完畢，商鋪部分售出。諸永高速沿途的房產(chǎn)開發(fā)很可能會熱起來。有重點(diǎn)、有選擇地發(fā)展軸線上的重點(diǎn)城鎮(zhèn)以及城鎮(zhèn)組合加強(qiáng)縣域內(nèi)各級城鎮(zhèn)的空間聯(lián)系，使城鎮(zhèn)在地域經(jīng)濟(jì)和生活中起到集聚作用。 ?扼永嘉北部山區(qū)大門，省道仙清線穿鎮(zhèn)而過，規(guī)劃中的大溫州市區(qū)北緣， 距市區(qū) 16公里，離楠溪江國家級風(fēng)景名勝區(qū)中心 30公里?？h城駐地為上塘鎮(zhèn)。因此，城區(qū)外擴(kuò)， 向郊區(qū)拓展發(fā)展空間，是房地產(chǎn)市場和滿足住宅需求的必然方展方向 。 目 錄 一、市場篇 市場 —— 政策 —— 競爭 二、產(chǎn)品篇 項(xiàng)目概況 —— 項(xiàng)目優(yōu)劣勢 三、定位篇 產(chǎn)品定位 —— 市場定位 —— 目標(biāo)客戶定位 四、概念篇 五、營銷篇 賣點(diǎn)挖掘 — 核心賣點(diǎn) — 概念提練 — 創(chuàng)意表現(xiàn) 營銷推廣策略 — 階段性推廣計(jì)劃 — 價(jià)格策略 — 主題活動推廣 多算勝少算，知己知彼，方能運(yùn)籌帷幄決勝千里。濱江麗景 整合營銷企劃 浙江精銳 整合營銷的目標(biāo) 打造永嘉一線江景品質(zhì)樓盤形象，實(shí)現(xiàn)樓盤開發(fā)利益最大化，鞏固和提升“大自然”房產(chǎn)品牌。從當(dāng)前市場預(yù)期來看，今年的新盤供應(yīng)總量并沒有加大，但 住宅市場需求仍將保持剛性的態(tài)勢而得不到緩解 。 （一）區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 永 嘉 ? 永嘉縣下轄 12鎮(zhèn) 26鄉(xiāng)， 906個(gè)行政村，總?cè)丝诮?90萬人。 （二）政策分析 大交通圈的構(gòu)建給上塘鎮(zhèn)帶來利好消息 ?上塘鎮(zhèn)為永嘉縣政府駐地，位于永嘉縣東南部，楠溪江下游，是 全縣政治、科技、教育、文化和經(jīng)濟(jì)管理中心，楠溪江旅游服務(wù)管理中心和后方服務(wù)基地。 （二）政策分析 一個(gè)核心、兩條軸線 永嘉縣制定了沿江金色工業(yè)經(jīng)濟(jì)帶，沿溪綠色旅游風(fēng)光帶，沿山特色資源開發(fā)帶的“三帶”經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，組建“一個(gè)核心，兩條軸線”的空間布局結(jié)構(gòu)形態(tài)。 （二）政策分析 一個(gè)核心、兩條軸線 兩條軸線 —— 沿甌江發(fā)展軸、沿楠溪江發(fā)展軸 諸永高速的開工建設(shè)，能使溫州市區(qū)到楠溪江中心區(qū)從原來的一小時(shí)左右縮短為半小時(shí)，那么，楠溪江附近的區(qū)域顯然比溫州南向的瑞安、平陽等有更好的開發(fā)前景。 主要競爭樓盤 —— 中楠 明珠花園 ?地理位置：中誠 二、產(chǎn)品篇 （一）項(xiàng)目概況 （二）項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析（ SWOT） （一）項(xiàng)目概況 ?項(xiàng)目名稱：大自然 建成后將成上塘的標(biāo)志性建筑，并成為上塘的第一大高樓。 ? 商住兩用 ，對住宅的銷售會造成一定的影響。 ? 諸永公路 建設(shè)帶來利好消息。 ? 位處溫州腹地， 較難吸引外地的客戶前來購買 。 ? 隨著樓盤開發(fā)的增多， 供需漸趨平衡 ，競爭壓力導(dǎo)致產(chǎn)品營銷的重要性日益明顯。 ? 大自然的品牌給樓盤帶來很大的附加值。必須時(shí)刻關(guān)注市場變化，把握市場脈搏，及時(shí)調(diào)整開發(fā)和營銷策略。 ?江景 ：考慮到永嘉、上塘當(dāng)?shù)厮拿姝h(huán)山，氣候悶熱的特點(diǎn)，打造本地目標(biāo)客戶夢寐以求的濱江美景、涼風(fēng)送爽的良好居住環(huán)境，滿足其對居住環(huán)境改善的需求。但是錯(cuò)層陽