公共房地產(chǎn)與住房保障-全文預(yù)覽
【正文】 自我實現(xiàn)等高層次需求。 二、公共服務(wù)房地產(chǎn)供給 ?公共服務(wù)房地產(chǎn)是真正意義上的公共物品。一是公開招標(biāo)，如政府通過公開招標(biāo)建設(shè)工程可以有效降低成本；二是公開拍賣；三是公開信息；四是公開競爭。這是因為，將不同的社會成員提出的具有各自偏好的方案加總成集體的決策結(jié)果，總是存在著各種困難。 （二）公共房地產(chǎn)的政府供給與“政府失靈” ?在現(xiàn)代市場經(jīng)濟中，公共房地產(chǎn)供給的政策取向是效率性、公平性、社會性和政治性的統(tǒng)一。然而，公共房地產(chǎn)的獨特性質(zhì)卻決定了依靠市場方式很難獲得有效的供應(yīng)。城市公用事業(yè)是指城市供水、供熱、供電、供氣和公共交通等，由地方政府管轄或經(jīng)營。城市市政公用設(shè)施和與城市住宅等房地產(chǎn)直接相連的商業(yè)服務(wù)、文教衛(wèi)生、體育、娛樂等各種配套的公共服務(wù)設(shè)施均屬于城市基礎(chǔ)設(shè)施的范圍。這些公共服務(wù)房地產(chǎn)所有權(quán)本質(zhì)上屬于全體公眾，實際的所有者是國家及各級政府和部門，由占有單位使用，為公眾提供公共服務(wù)。例如，一個大的圖書館閱覽室一般是公共物品，但是隨著讀者數(shù)量的增加，就產(chǎn)生了“擁擠”問題。 ? 如果從一個住宅小區(qū)來看，單元住宅屬于私人物品，但同時仍有一些房地產(chǎn)屬于公共物品。 ⑤對消費者收費不易，或者收費本身所需成本過高。 ? 除了非排他性和非競爭性的特征外，公共物品還具有其他特征，包括： ①生產(chǎn)和利益的不可分性，如國防工程。 依據(jù)物品在競爭性和排他性上的不同特征，可以將所有物品劃分為四種類型。 ?一方面，許多非排他性的物品也是非競爭性的。 ②任何人自己都不得不消費它，即使有些人可能不情愿，但卻無法對它加以拒絕，亦稱無可逃避性。社會全體成員可以同時享用該物品；而每個人對該物品的消費都不會減少其他社會成員對該物品的消費。第十章 公共房地產(chǎn)與住房保障 ?在房地產(chǎn)中有一部分是具有純公共物品或準(zhǔn)公共物品性質(zhì)的房地產(chǎn)，這些房地產(chǎn)一般具有非排他性或非競爭性，其供給方式也不同于非公共房地產(chǎn)。 ?或者如經(jīng)濟學(xué)家薩繆爾森所界定的：所謂公共物品就是所有成員集體享用的集體消費品。 非排他性具有三層含義： ① 任何人都不可能不讓別人消費它，即使有些人有心獨占對它的消費，但或者在技術(shù)上是不可行的，或者在技術(shù)上可行但代價卻過高，因而是不值得的。 非排他性與非競爭性之間存在著復(fù)雜的關(guān)系。例如，對橋梁而言，如果收費就是排他性的，如果擁擠就是競爭性的。 ?準(zhǔn)公共物品是共有資源，它的特點是在消費止具有競爭性，但是卻無法有效地排他。 ④供給的自然壟斷性，如消防、有線電視。 ? 例如，各種城市道路、城市人行天橋、立交橋、防洪的江海堤壩、燈塔等基礎(chǔ)設(shè)施，防疫救災(zāi)防災(zāi)、維護生態(tài)環(huán)境用的房地產(chǎn)，
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