宣城市西班牙風(fēng)情街項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議-全文預(yù)覽
【正文】 項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位概述 項(xiàng)目整體購(gòu)買群體定位 第 13頁 /共 50頁 項(xiàng)目客群定位解析 各階層生活方式分析 根據(jù)居民擁有房產(chǎn)的情況大致分為如下各階層： ?在城市中沒有住房的。 大型城市綜合體在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)有所側(cè)重，一般來說，酒店功能與公寓產(chǎn)品，或者寫字樓跟商業(yè)中心功能是最基本的組合。 面臨眾多競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域項(xiàng)目分流 區(qū)域內(nèi)待開發(fā)與已開發(fā)用地較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目后期操作困難較多 政府政策頻繁出臺(tái) ,后期市場(chǎng)預(yù)期波動(dòng)較大 項(xiàng)目 SWOT分析 第 7頁 /共 50頁 通過綜合市場(chǎng)調(diào)研，結(jié)合項(xiàng)目自身情況，在一定區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目自成一體，完全可以滿足居住者的生活起居，這一點(diǎn)也造就了項(xiàng)目的獨(dú)特魅力。一個(gè)城市的世界觀 力泰 前 言 第 3頁 /共 50頁 項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃建議 項(xiàng)目公寓產(chǎn)品規(guī)劃建議 項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位概述 思路導(dǎo)圖 項(xiàng)目整體購(gòu)買群體定位 第 4頁 /共 50頁 項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃建議 項(xiàng)目公寓產(chǎn)品規(guī)劃建議 項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位概述 項(xiàng)目整體購(gòu)買群體定位 第 5頁 /共 50頁 項(xiàng)目數(shù)據(jù) 地塊一 地塊二 占地面積 26675平方米 總建筑面積 約 18萬平方米 容積率 不大于 不大于 綠化率 不小于 30% 不小于 20% 建筑密度 不大于 25% 不大于 40% 米 26675平方米 地塊二 地塊一 第 6頁 /共 50頁 S — 優(yōu)勢(shì) W— 劣勢(shì) 項(xiàng)目十七萬平米的體量，具有一定的規(guī)模效應(yīng) 項(xiàng)目周邊大環(huán)境配套較為完善，但目前人流較少 項(xiàng)目所在區(qū)域交通便利，屬于開發(fā)區(qū)，擁有巨大升值潛力 地塊分開，且限高明確，產(chǎn)品布局有一定難度 容積率較高，基本不支持大面積造園，作為純高端住宅規(guī)劃難度大； 總建筑面積十七萬平米項(xiàng)目，其中七萬平米體量的商業(yè)，配比較高 O— 機(jī)會(huì) T— 威脅 居住品質(zhì)提升的需要，希望有一個(gè)能滿足更高居住需求的居住升級(jí)產(chǎn)品 片區(qū)大規(guī)模開發(fā)建設(shè)，作為城市規(guī)劃的升級(jí)，將吸引大量購(gòu)買客群關(guān)注 宣城房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未真正成熟，產(chǎn)品創(chuàng)新空間較大 擁有較為完備的政府前期規(guī)劃思路，升值潛力巨大。 所謂 “ 城市綜合體 ” 即 HOPSCA音譯為豪布斯卡，是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。 第 11頁 /共 50頁 整體規(guī)劃定位 一號(hào)地塊 ： 主要以酒店與酒店公寓為主導(dǎo)，配合一線園林景觀，打造高端居住區(qū)； 二號(hào)地塊 ： 主要以商業(yè)街＋主力店＋國(guó)際公寓組合，打造商住居住區(qū)； 關(guān)于兩種公寓產(chǎn)品的解釋： 根據(jù)項(xiàng)目的地礦情況與實(shí)際產(chǎn)品情況，按照動(dòng)靜結(jié)合的原理制定兩種公寓產(chǎn)品，形成差異化，避免出現(xiàn)產(chǎn)品同質(zhì)化，拓寬銷售渠道。 主要包括：城市中收入比較低下的本地居民，新移民中收入較高的、有穩(wěn)定收入的居民；多數(shù)人欠了不少貸款，還清貸款是他們的奮斗目標(biāo)。 主要是：事業(yè)單位的工作人員，單位福利好，收入比較高的、得到過分房福利的本地居民，朝九晚五，生活較為安逸。 第 14頁 /共 50頁 中高檔樓盤消費(fèi)行為特征分析 行政機(jī)構(gòu)人員： 在安徽各地中高檔樓盤的購(gòu)買群體中行政辦公人員所占的比重都比較大，這部分群體購(gòu)買住宅時(shí)主要注重小區(qū)環(huán)境和社區(qū)內(nèi)部的生活氛圍，要求社區(qū)內(nèi)有比較完善的配套。 私營(yíng)企業(yè)老板及個(gè)體工商戶： 這部分人多是依靠自己的艱苦創(chuàng)業(yè)而成為成功人士的，多數(shù)文化水平不高，這部分群體在房地產(chǎn)消費(fèi)方面，主要注重身份和地位的體現(xiàn)，注重社區(qū)的規(guī)模及社區(qū)環(huán)境，在戶型方面主要追求寬敞舒適。 ?家庭年收入： 7萬元以上。重視產(chǎn)品舒適度、私密性和安全性，注重品味、關(guān)注孩子的教育問題。 問題： 商業(yè)應(yīng)怎樣做才能提升項(xiàng)目整體價(jià)值，有利后期銷售，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)？ 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)尚未成熟，區(qū)域內(nèi)人口基數(shù)較少。 第 20頁 /共 50頁 商業(yè)街整體規(guī)劃設(shè)計(jì)劃建議 根據(jù)項(xiàng)目定位所涉及到的商業(yè)業(yè)態(tài)，做出如下產(chǎn)品建議 面積劃分 商鋪以 4米為主要面寬， 12米進(jìn)深，以 50平米左右的商業(yè)為主力鋪位，輔以部分 6米面寬的 70平米左右的產(chǎn)品， 采用框架結(jié)構(gòu)，相鄰鋪位可以打通，空間可隨意分割，靈活處理，實(shí)現(xiàn) “ 縱橫結(jié)合式 ” 空間組合模式，全面滿足商家各種業(yè)態(tài)的不同經(jīng)營(yíng)需求。 第 21頁 /共 50頁 購(gòu)物中心、超市、集中電玩城 ? 類型：精品百貨 ? 檔次：高檔和中高檔 ? 定位：滿足核心商圈內(nèi)及其它輻射區(qū)域內(nèi)中高收入消費(fèi)者對(duì)高檔精品品牌商品的需求，以經(jīng)營(yíng)高檔服裝、服飾、化妝品、珠寶首飾、鞋、箱包等為主 商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)劃分 26675平方米 地塊二 地塊一 主力店 國(guó)際公寓 商業(yè)步行街 廣場(chǎng) 酒店服
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