【正文】 48 ?廣百新翼商品品牌結(jié)構(gòu)分類調(diào)研 ?廣百新翼業(yè)態(tài)樓層分布 ， 如下表： 樓層 業(yè)態(tài) 主要品牌 負一層 男女服、珠寶、餐飲、童裝 米奇屋、棉元素 一層 化妝品、皮件 鄭明明、歐萊雅、露得清、老人頭、金利來 二層 女服、時尚精品、屈臣氏 Bossini、 ONLY 三層 女服、休閑服 哥弟、艾哲、愛瑪詩菲 四層 男正服、休閑服 圣大保羅、 Lee、花花公子、羅蒙 五層 煙酒茶保健用品、現(xiàn)代超市 Zippo、芝生園、同仁堂、飛利浦、松下 六層 運動系列 耐克、匡威、李寧、喬丹、康威、阿迪達斯 七層 床上用品 紅粉佳人、海馬牌、我愛我家 八層 家用電器 海爾、日立、小天鵝、索尼 九層 餐飲 食太朗（怡景） 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 49 ?廣百新翼品牌結(jié)構(gòu)比例如右表和下圖： 商品品類 品牌 個數(shù) 比例 女服 53 % 男服 51 % 家用電器 32 % 運動系列 27 % 床上用品 24 % 皮件 18 % 煙酒茶保 健用品 9 % 其它 22 % 合計 214 100% 廣百新翼品牌結(jié)構(gòu)比例女服, 2 %男服, 2 %家用電器, 1 %運動系列, 1 %床上用品, 1 %皮件, 7 .6%煙酒茶保健用品,%其它, 9 .3%三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 50 ? 總結(jié)：廣百作為北京路的大型綜合百貨商廈， 其與天河城作比較，分別是廣州市兩個不同黃金商圈的商業(yè)旗艦。而廣百新翼由于引入了小部分以獨立商場鋪形式存在的、松散組合的經(jīng)營方式，廣百新翼負一、負二層目前正在裝修，尚未完全經(jīng)營起來。 ? 百貨扣點一般開價為 20％ － 30％ ， 具體扣點視商場地段 、業(yè)態(tài) 、 品牌 、 經(jīng)營面積 、 市場口碑 、 運營能力及談判能力而定 。 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 38 ? 餐飲業(yè)： 北京路商圈內(nèi) ， 餐飲以西式快餐 、 中餐粵菜 、 西餐廳 、 中式快餐最受消費者歡迎 ， 小吃甜品 、 日本韓國料理的接受程度也較高 。 ⑦ 大型的數(shù)碼、電器賣場主要有國美電器、廣百電器、新大新電器；電器類品種較齊全，數(shù)碼、手機、電腦類品種較少。 ③ 中高檔次的服裝只在廣百百貨出現(xiàn)，如皮爾卡丹等。 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 34 ? 大型商業(yè)物業(yè)概況 ? 大型商業(yè)物業(yè)分布圖 ? 北京路商業(yè)物業(yè)供求關系分析 ? 北京路街鋪歷史租值走勢分析 ? 北京路商品業(yè)態(tài)分析 ? 大型商業(yè)物業(yè)特點、經(jīng)營狀況及其商品品牌結(jié)構(gòu)調(diào)研 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 35 ?零售業(yè) ?北京路零售業(yè)主要品牌出現(xiàn)頻率統(tǒng)計（女裝、男裝、運動系列、鞋） 業(yè)態(tài) 品牌名稱 次數(shù) 業(yè)態(tài) 品牌名稱 次數(shù) 女裝 GITTI\夢特嬌 \歐尼邇 \歌莉婭 3 男裝 G2023（男裝 /女裝） 3 LILY\Ochirly\艾哲 \安莉芳 \白領 風采 \百圖 \班尼路（男裝 /女裝） \bossini\黛安芬 \韓菲妮 \季候風 \ 美雅高 \娜圣莎 \時代印象 \佐丹奴（男裝 /女裝） 2 Kentex\金利來 \ bossini （男裝 /女裝） \ Lee\SK\鄂爾多斯\鱷魚恤 \BUYIBACK\萊克斯頓 \馬仙奴 (男裝 \女裝 )\歐喜門 \紳浪 \勝龍 \DOCTORBAI 2 心吻時裝 \以純 \真維斯 1 皮爾卡丹 \美特斯 該路段商業(yè)氣氛較淡，臨街商鋪幾乎均是日用小百貨和小食店。 實行全日制步行，租金隨面積不同而不同，進深小，臨街面較大的 1050平方米的小鋪租金最貴，租金在2,0003,000元 /平方米之間，進深較大的 80250平方米中型臨街鋪租金在 2023元 /平方米左右， 500平方米以上的大型臨街鋪（很少，且進深很大）租金在 1000元 /平方米左右，近三年租金變化主要呈微升態(tài)勢，且上升幅度較小。 項目名稱 商業(yè)規(guī)模 （平方米） 層數(shù) 現(xiàn)狀 預計開業(yè)時間 大馬站商業(yè)中心 5500 1～ 4層 已建成，在招商 2023年初 小馬站商業(yè)項目 5層 未動工 2023年 明珠廣場 地上 8層 已平整 2023年 海珠廣場商業(yè)項目 6萬 6層 拆遷接近尾聲 2023年 ? 本項目市場空間 ? 根據(jù) 20232023年的商場吸納情況，預計 20232023年共可吸納 3＝。 二、區(qū)域交通情況及未來交通條件發(fā)展的預測 24 ? 大型商業(yè)物業(yè)概況 ? 大型商業(yè)物業(yè)分布圖 ? 北京路商業(yè)物業(yè)供求關系分析 ? 北京路街鋪歷史租值走勢分析 ? 北京路商品業(yè)態(tài)分析 ? 大型商業(yè)物業(yè)特點、經(jīng)營狀況及其商品品牌結(jié)構(gòu)調(diào)研 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 25 商業(yè)項目 商業(yè) 面積 樓層 停車位 備注 廣百 (含新翼 ) 地下 2層 ,地上 9層 1113層為停車場， 共約 320個 在營業(yè) 新大新 1萬 地下 1層 ,地上 11層 100 在營業(yè) 五月花 5萬 地下 4層 ,地上 11層 140 在營業(yè) 麗都潮樓 1萬 7 無 在營業(yè) 名盛廣場 6萬 地下 4層 ,地上 10層 600 已建成， 部分在營業(yè) 光明廣場 6萬 9層 100 在營業(yè)和招商 動漫星城 地下 3層 200 在營業(yè)，家電部 分在招商 華聯(lián)商廈 4萬 地下 4層，地上 10層 200 在營業(yè) 銀座廣場 4層（ 1層有夾層） 無 在營業(yè) 大型商業(yè)物業(yè)概況 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 26 ? 大型商業(yè)物業(yè)概況 ? 大型商業(yè)物業(yè)分布圖 ? 北京路商業(yè)物業(yè)供求關系分析 ? 北京路街鋪歷史租值走勢分析 ? 北京路商品業(yè)態(tài)分析 ? 大型商業(yè)物業(yè)特點、經(jīng)營狀況及其商品品牌結(jié)構(gòu)調(diào)研 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 27 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 名盛廣場 廣百百貨 光明廣場 華聯(lián)商廈 動漫星城 麗都潮樓 大小馬站項目 新大新 五月花 明珠廣場 28 ? 大型商業(yè)物業(yè)概況 ? 大型商業(yè)物業(yè)分布圖 ? 北京路商業(yè)物業(yè)供求關系分析 ? 北京路街鋪歷史租值走勢分析 ? 北京路商品業(yè)態(tài)分析 ? 大型商業(yè)物業(yè)特點、經(jīng)營狀況及其商品品牌結(jié)構(gòu)調(diào)研 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 29 ? 北京路商圈 20232023年商業(yè)物業(yè)供求關系 ? 20232023年北京路商圈平均每年吸納的商業(yè)面積為 平方米。 ? 名盛廣場東面規(guī)劃路府學西街的建成，引入及疏導的大量客流非常便捷，適合本項目經(jīng)營大型綜合超市及大型百貨的業(yè)態(tài)。 二、區(qū)域交通情況及未來交通條件發(fā)展的預測 20 未來交通條件發(fā)展的預測 ? 軌道交通： ? 地鐵公園前站隧道沿兩個方向延伸到北京路：一個方向是從地鐵公園前站至新大新路口；另一個方向是從地鐵公園前站－大馬站－西湖路－名盛廣場。停車供求關系緊張，目前消費者主要將汽車停在西湖路、惠福東路、教育路、大南路的路邊。 ? 公共交通情況： 北京路周邊共有越華路、廣衛(wèi)路、文德路、珠光路等四個公交總站，有近 90條日班公交線路 。 ? 從業(yè)態(tài)調(diào)整的宏觀政策層面上，名盛廣場位于北京路中段，大型百貨業(yè)得到政策支持。名盛廣場與廣州市 39中學（目前為 13中校區(qū)）搬遷置換出來的地塊之間建立二層連廊。 ? 建設廣州建城紀念廣場、大佛寺廣場、西湖路和北京路交界處的唐文化主題廣場、惠福東路與北京路交界處的宋文化主題廣場、中山路北端的入口廣場和中心地帶的文化廣場等十多個公共開放空間。結(jié)合廣百、光明廣場、與名盛廣場，形成北京路的商業(yè)核心區(qū)，以特色聯(lián)合形成大型的 Shopping Mall。 引導商圈區(qū)的空間結(jié)構(gòu)向“帶狀 —— 塊狀 —— 立體混合式”發(fā)展。 ? 功能定位 ： ? 建設成為一個集休閑、購物、旅游于一體，商業(yè)氛圍濃厚、文化內(nèi)涵豐富，環(huán)境舒適優(yōu)美，功能配套完善，能充分體現(xiàn)“古城商都”形象的中心商業(yè)旅游區(qū)。 ? 常住人口 （ 這里以調(diào)查 53個長期居住人群為樣本 ） 情況： ① 戶籍情況：以廣州市為主 ， 占 %， 廣東省內(nèi)共占 %。 ? 北京路歷史文化氛圍濃郁，商貿(mào)業(yè)發(fā)達，人文景點眾多，自古以來就是廣州市政治、文化、商業(yè)的中心。 ? 北京路步行街全長 440米，目前從財廳到泰康路的北京路段共有近 500家商鋪，其中開通步行街的中段有臨街商鋪約 150家，以經(jīng)營服裝、百貨、鞋類、餐飲、珠寶為主。 ? 常住人群 （ 包括居住和工作人群共 105個樣本量 ） 的消費習慣歸納進總樣本量進行分析 ， 以體現(xiàn)商圈內(nèi)各類人群消費習慣的總體性 。 一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 居住人群職業(yè)結(jié)構(gòu)（ n＝ 53） 企業(yè)一般職員 % 個體戶 % 自由職業(yè)者 % 學生 % 無業(yè)，退休，家庭主婦等 % 營業(yè)員，服務員，工人，司機 % 專業(yè)技術(shù)，研究人員 % 企業(yè)中高層管理人員 % 政府公務員 % 私營企業(yè)主 % 其它 % 8 ? 北京路商圈概況 ? 北京路商圈內(nèi)常住人口情況 ? 北京路商圈內(nèi)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 9 北京路商圈內(nèi)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 ? 規(guī)劃年限：2023－2023 ? 總體定位： ? 建成越秀區(qū)乃至全市繁華程度最高的商業(yè)群落，新老商業(yè)資源有機結(jié)合，經(jīng)營檔次高，最能代表廣州商貿(mào)服務業(yè)發(fā)展水平、最能反映嶺南文化與現(xiàn)代文明融合發(fā)展的趨勢、充滿時尚和活力、集聚力和輻射力超強的國際商貿(mào)區(qū)。 ? 空間結(jié)構(gòu)立體化。 營造核心區(qū)大型商場作為增長極帶動整個區(qū)域發(fā)展。 一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 13 商圈公共設施規(guī)劃 ? 普及應用新興商業(yè)服務，如電子商務服務、信息服務等，進一步提升商業(yè)檔次，完善商業(yè)內(nèi)涵。 ? 增強北京路核心區(qū)休閑娛樂功能，擴建和改造永漢電影院，并搬遷廣州市三十九中學，置換用地為文化娛樂用地兼容商業(yè)用地。 ? 北京路商圈的拓展，以及地下商業(yè)街的構(gòu)筑，使得位于核心區(qū)域內(nèi)的名盛廣場共享八方客流。 一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 15 ? 區(qū)域交通情況現(xiàn)狀 ? 未來交通條件發(fā)展的預測 ? 交通發(fā)展對名盛廣場的影響 二、區(qū)域交通情況及未來交通條件發(fā)展的預測 16 區(qū)域交通情況現(xiàn)狀 ? 道路情況： 北京路屬于城市老城區(qū)，存在道路網(wǎng)絡不完善，各級別道路銜接不合理，道路斷面過窄等問題，車道數(shù)以34條居多。區(qū)內(nèi)停車問題比較突出。 ? 道路： 配合北京路全線步行化，疏導步行區(qū)內(nèi)外的道路交通： ? 拓寬大馬站路，并設置人行道； ? 開通北京路東邊（即名盛廣場東面）的府學西街、教育路延長線（惠福路 — 泰康路，包括書坊街等）、南堤二馬路延長線、珠光路延長線及光明廣場東側(cè)的規(guī)劃路。 1 2 公元前站 和北京路站 6 二、區(qū)域交通情況及未來交通條件發(fā)展的預測 21 未來交通條件發(fā)展的預測 ?停車場 ：針對區(qū)內(nèi)停車位供需失衡的現(xiàn)狀 ， 政府規(guī)劃北京路地區(qū)未來落成的主要停車場的地點及停車位數(shù)量如右表： 地點 停車位數(shù)量 未來主要停車場 廣衛(wèi)路停車場 330 惠福東停車場 100 泰康路停車場 300 沿江路停車場 150 回龍路路邊停車場 16 大、小馬站地下停車場 500 文明路臨時停車場 500 合計 1896 二、區(qū)域交通情況及未來交通條件發(fā)展的預測 22 ? 區(qū)域交通情況現(xiàn)狀 ? 未來交通條件發(fā)展的預測 ? 交通發(fā)展對名盛廣場的影響 二、區(qū)域交通情況及未來交通條件發(fā)展的預測 23 交通發(fā)展對名盛廣場的影響 ? 作為核心區(qū)域內(nèi)的商業(yè)廣場，步行到達的時間比較長；地鐵商業(yè)街的連通，將帶來和疏導更多地鐵客流。利用好門前廣場，如婚紗攝影、明星演出、節(jié)假日喜慶布置等，可以分流及利用北京路龐大的人氣及商氣。 ? 這些商場主要在 2023年后建成， 20232023年三年內(nèi)建成的商場面積只有。 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 31 ? 大型商業(yè)物業(yè)概況 ? 大型商業(yè)物業(yè)分布圖 ? 北京路商業(yè)物業(yè)供求關系分析 ? 北京路街鋪歷史租值走勢分析 ? 北京路商品業(yè)態(tài)分析 ? 大型商業(yè)物業(yè)特點、經(jīng)營狀況及其商品品牌結(jié)構(gòu)調(diào)研 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 32 ? 北京路商圈街鋪租值現(xiàn)狀 ? 中山四路至惠福路路段。 ? 泰康路以南路段。 ? 北京路向南延伸的趨勢明顯，北京路向南的鋪值未來提升速度較快。 ② 服裝里中等檔次占主導位置，在北京路出現(xiàn)頻率達到或超過 2次的品牌中幾乎都是中等檔次的服裝，如 G2023，班尼路、佐丹奴（男裝 /女裝）、 Lee和 SK等占據(jù)主導地位。