深圳超高層物業(yè)益田假日廣場營銷-全文預(yù)覽
【正文】 近寫字樓，有較完善的商業(yè) 3/1/2023 31 酒店式公寓需求分析 (6) ? 酒店式公寓分布有規(guī)律性，在城市商務(wù)圈及旅游圈，以酒店式管理為后盾，以商務(wù)商業(yè)氛圍做為物業(yè)價格支撐； ? 價格支撐點：地段 +商務(wù)氛圍 +交通 +配套 ? 華僑城具備較強的旅游商務(wù)氛圍，酒店林立，為區(qū)域內(nèi)酒店式公寓的開發(fā)提供了市場空間，而此類客戶又與寫字樓那部分追求異類工作空間的客房存在明顯差異； ? 需求價值：酒店式服務(wù) +度假商務(wù)氛圍，尋找差異性滿足 ? 價格預(yù)期： 8500— 9000元 /平方米 (保守估計 ) 3/1/2023 32 (二 ) 相關(guān)市場分析 ? 市場綜合定位 ? 寫字樓與公寓面積配比 ? 價格支撐點的尋找 ? 超高層消防問題的處理 關(guān)于超高層的思考 相關(guān)市場分析 綜合策劃定位 3/1/2023 33 超高層開發(fā)假設(shè) 市場風險 實現(xiàn)價格 地塊價值 硬件配置 投入成本 純住宅 ★★★★ ★★ ★★ ★★ ★★★★ 公 +住 ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★★★ 寫字樓 ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★★ 公寓 ★★★★ ★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★★ 寫 +住 ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★★★ 寫 +公 ★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★★ 3/1/2023 34 小高層開發(fā)假設(shè) 市場風險 實現(xiàn)價格 地塊價值 硬件配置 投入成本 純住宅 ★★ ★★ ★★ ★★ ★★★ 寫字樓 ★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★ 公寓 ★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ 3/1/2023 35 本項目開發(fā)方向 ? 開發(fā)原則：風險最小化，利潤最大化，成本最優(yōu)化 ? 開發(fā)方向，小高層，純寫字樓，超高層，寫字樓 +公寓 ? 開發(fā)創(chuàng)新：觀光功能 +開發(fā)商形象展示中心 +生態(tài)功能 3/1/2023 36 市場分析綜合結(jié)論 ? 超高層：價值 =景觀 +區(qū)域 +商務(wù)氛圍，（地標性建筑 ) 核心均價 8500— 9000 ? 寫字樓：價值 =純粹 +僑城特色 +少量 +景觀 （差異） 核心均價 =9500— 10000 ? 酒店式公寓：價值 =區(qū)域 +酒店 +商務(wù) +軟件服務(wù)（差異） 核心均價 =8500— 9000 開發(fā)過程中既要弱化住功能，又要回避純寫字樓形象， ? 寫字樓：生態(tài)型 +智能化 +全景觀辦公空間 ? 公 寓：全景觀 +超豪華 +度假式酒店公寓 3/1/2023 37 整體形象定位 第四代商務(wù)空間革命 5L+5A生態(tài)智能商務(wù)空間 第一代 廠房式商務(wù)空間 第二代 滿足基本商務(wù)交流 第三代 5A智能化商務(wù)空間 第四代 5A+5L生態(tài)化商務(wù) 3/1/2023 38 生態(tài)價值的體現(xiàn) ? 中庭，中外廣場相結(jié)合 ? 空中花園的設(shè)計 ? 復(fù)式辦公間的設(shè)計 ? 層高設(shè)計的考慮 ? 可呼吸的幕墻 3/1/2023 39 智能價值的體現(xiàn) ? 建筑物自動化系統(tǒng) (BA— building automation) ? 辦公自動化系統(tǒng) (OA— o
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