【正文】 在建工程 59321 企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率較高，主要得益于財(cái)務(wù)杠桿的作用，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率為 67%，使企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率得到放大，但是如此高的負(fù)債也為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)。 從 10年杜邦分析看企業(yè)凈資產(chǎn)收益率比 09年有所提高，主要 是由于權(quán)益乘子的作用，企業(yè)的負(fù)債率從 09 年的 67%上升到了 %，進(jìn)一步放大了凈資產(chǎn)收益率，但是與此同時(shí)也增加了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。在總資產(chǎn)一項(xiàng)中，流動(dòng)資產(chǎn)的增加量非常大，其中，存貨的囤積仍然是企業(yè)資產(chǎn)管理的一大問(wèn)題。經(jīng)過(guò)細(xì)分，發(fā)現(xiàn)是 11年的凈利潤(rùn)不高，其原因是 11 年成本增長(zhǎng)率大于總收入的增長(zhǎng)率，其中，營(yíng)業(yè)成本增加較多。 （ 3）適度增加權(quán)益融資，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 將公司 2020年合同銷售額預(yù)測(cè)上調(diào)了 20%,至人民幣 1,089億元。整體上看，萬(wàn)科 一直保持高額度現(xiàn)金股利分配，股利政策大致符合固定型股利政策。（ 2）通過(guò)連續(xù)發(fā)放現(xiàn)金股利，向市場(chǎng)傳遞公司運(yùn)營(yíng)良好的信號(hào)，從而吸引更多投資者關(guān)注并投資。只有股權(quán)結(jié)構(gòu)合理，治理結(jié)構(gòu)才能規(guī)范化和效率化，股利政策才能合理化，保 證股東權(quán)益最大化。應(yīng)積極開拓主營(yíng)業(yè)務(wù)，把企業(yè)做專做強(qiáng)，促證券市場(chǎng)良性發(fā)展。 就公司的主要財(cái)務(wù)問(wèn)題提出看法和建議。在課程設(shè)計(jì)過(guò)程中，我們不斷發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤，不斷改正，不斷領(lǐng)悟，不斷獲取。使我對(duì)抽象的理論有了具體的認(rèn)識(shí)。更重要的是，在實(shí)驗(yàn)課上，我們學(xué)會(huì)了很多學(xué)習(xí)的方法。 。 實(shí)驗(yàn)過(guò)程中，也對(duì)團(tuán)隊(duì)精神的進(jìn)行了考察，讓我們?cè)诤献髌饋?lái)更加默契，在成功后一起體會(huì)喜悅的心情。另外也漸漸熟悉了房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)。 課程設(shè)計(jì)誠(chéng)然是一門專業(yè)課，給我很多專業(yè)知識(shí)以及專業(yè)技能上的提升，同時(shí)又是一門講道課，一門辯思課，給了我許多道，給了我很多思，給了我莫大的空間。實(shí)踐出真知，通過(guò)親自動(dòng)手制作，使我們掌握的知識(shí)不再是紙上談兵。當(dāng)下，由于居高不下的房?jī)r(jià)問(wèn)題，居民的買房熱情不高，大多持觀望態(tài)度，政府用于控制房?jī)r(jià)的措施結(jié)果也不明顯，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)不景氣，囤積的房子賣不出去。建議規(guī)定實(shí)行分配股利的最低比例，減少做假賬，虛增利潤(rùn)的行為。他們只能在分紅中獲得現(xiàn)金。 造成這種情況的原因有：（ 1）連續(xù)發(fā)放現(xiàn)金股利，體現(xiàn)出良好的現(xiàn)金流動(dòng)狀況。如果是做完全的長(zhǎng)期投資者 ,則完全可以放心的持有萬(wàn)科 ,成熟市場(chǎng)的股票正常估值為 10 至 25 倍之間 ,低則買 ,高則賣 .而中國(guó)市場(chǎng)因?yàn)椴怀墒? ,往往跌的過(guò)頭 ,而漲也會(huì)過(guò)頭 ,如果 2020 年市場(chǎng)熱度過(guò)高 ,則萬(wàn)科的估值則會(huì)更高 ,到 30元也是有可能的。 預(yù)測(cè)分析： 2020年底 ,萬(wàn)科的每股凈資產(chǎn)應(yīng)該到 ,2020年預(yù)計(jì) ,2020年預(yù)計(jì) 9元左右。因?yàn)檫M(jìn)入成熟期的公司平均資產(chǎn)負(fù)債率已為 %，正處發(fā)展期的萬(wàn)科 A應(yīng)比它高一些。企業(yè)將資產(chǎn)負(fù)債率增加至 %，增加了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。細(xì)分后，營(yíng)業(yè)凈利率比 09年高，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率比 09年低。但總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率僅為 ，并不理想，反映了企業(yè)總投入所產(chǎn)生的效率較低，企業(yè)資產(chǎn)的利用效率較低。（ 1資產(chǎn)負(fù)債率） 6% 銷售凈利率 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 15 % 負(fù)債總額 資產(chǎn)總額 9220204 13760855 凈利潤(rùn) 247。 資產(chǎn)總額 1159961 7178275 7178275 29620844 銷售收入 全部成本 + 其他利潤(rùn) 所得稅 流動(dòng)資產(chǎn) 非流動(dòng)資產(chǎn) 7178275 5671638 73952 420628 28264665 1356179 長(zhǎng)期股權(quán)投資 貨幣資金 642649 銷售費(fèi)用 3423951 固定資產(chǎn) 255678 159586 管理費(fèi)用 應(yīng)收賬款 無(wú)形資產(chǎn) 257821 151481 43547 財(cái)務(wù)費(fèi)用 預(yù)付款項(xiàng) 其他非流動(dòng)資產(chǎn) 50981 2020622 46379 營(yíng)業(yè)成本 4322816 其他應(yīng)收款 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 營(yíng)業(yè)稅金及附加 1844061 4100 777879 存貨 遞延所得稅資產(chǎn) 資產(chǎn)減值損失 20833549 232624 6463 可供出售金融資產(chǎn) 44126 投資性房地產(chǎn) 112611 在建工程 70555 2020 年 12 月 31 日杜邦分析圖 權(quán)益報(bào)酬率 (貨幣單位：萬(wàn)元 ) % 資產(chǎn)凈利率 權(quán)益乘數(shù) =1247。而總資產(chǎn)增長(zhǎng)率在 2020年最高，說(shuō)明在這個(gè)時(shí)期企業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)張的速度最快。 4存貨周轉(zhuǎn)率 2020存貨周轉(zhuǎn)率 = 2020存貨周轉(zhuǎn)率 = 2020存貨周轉(zhuǎn)率 = 存貨周轉(zhuǎn)率逐年減少，企業(yè)的變現(xiàn)能力降低。 萬(wàn)科 A運(yùn)營(yíng)能力分析 營(yíng)運(yùn)能力是企業(yè)運(yùn)用經(jīng)濟(jì)資源從事經(jīng)營(yíng)取得收入的效率和能力。 1銷售毛利率 2020年的銷售毛利率 = 2020年的銷售毛利率 = 2020年的銷售毛利率 = 萬(wàn)科的銷售毛利率 10年有較大增長(zhǎng)說(shuō)明企業(yè)能力能力增強(qiáng)， 11年稍有回落，但是比較穩(wěn) 定。 11年，速動(dòng)比率又有下降，說(shuō)明房地產(chǎn)收政策調(diào)控影響風(fēng)險(xiǎn)上升，償債能力下降。 （一）短期償債能力分析 2020年年末流動(dòng)性比率 = 2020年年末流動(dòng)性比率 = 2020年年末流動(dòng)性比率 = 萬(wàn)科 09 年的流動(dòng)比率明顯高于同行業(yè)比率，萬(wàn)科存在的流動(dòng)負(fù)債財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較少。 三、 EPS穩(wěn)定性 萬(wàn)科 A過(guò)去 EPS穩(wěn)定性在所有上市公司排名（ 726/1710），在其所在的 房地產(chǎn) 開發(fā)行業(yè)排名為 22/67 。 規(guī)模增長(zhǎng)指標(biāo) 萬(wàn)科 A過(guò)去三年平均銷售增長(zhǎng)率為 %,在所有上市公司排名（ 161/1710），在其所在的房地產(chǎn) 開發(fā)行業(yè)排名為 20/67，外延式增長(zhǎng)合理。 萬(wàn)科的最大特色是以理念奠基、視道德倫理重于商業(yè)利益。 2020年起，萬(wàn)科每年委托第三方顧問(wèn)公司對(duì)全體職員進(jìn)行員工滿意度調(diào)查。 萬(wàn)科 2020年正式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，多地成立商業(yè)管理公司， 2020年正式宣布三大產(chǎn)品線，近兩年，萬(wàn)科雖然一直強(qiáng)調(diào)以住宅開發(fā)為 主，但其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域卻是動(dòng)作頻頻。當(dāng)年共銷售住宅 ，銷售套數(shù)位居世界前茅，躋身全球最大的住宅企業(yè)行列。這意味著，萬(wàn)科率先成為全國(guó)第一個(gè)年銷售額超千億的房地產(chǎn)公司。萬(wàn)科公司股份有限公司成立于 1984 年 5 月，是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開發(fā)公司，也是股市里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股。房 地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為 A股市場(chǎng)分布最廣泛的行業(yè)，不僅房地產(chǎn)類上市公司為數(shù)眾多，而且涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域的非地產(chǎn)公司也為數(shù)眾多。 課程設(shè)計(jì)說(shuō)明書 2020～ 2020 學(xué)年第 一 學(xué)期 學(xué) 院：