【正文】 面積以及價格，還是建筑結(jié)構(gòu)形式以及品質(zhì)，都完全能夠滿足絕大多數(shù)有意象在該區(qū)域置業(yè)的 消費(fèi)者的購買需求。雖然市場有業(yè)態(tài)缺口，但是未來一年內(nèi)的供應(yīng)量也非常大，這個供需平衡很難保障，因而，為了規(guī)避市場風(fēng)險，定位該項(xiàng)目商業(yè)部分適度開發(fā)，且劃分結(jié)構(gòu)靈活（框架結(jié)構(gòu)，自由組合 150－ 1000 平米），能滿足各種稀缺業(yè)態(tài)對使用面積的要求才是合理的。 ，未必就具有投資潛力。 北京市商務(wù)局、北京市發(fā)改委在印發(fā)的“北京市流通業(yè)發(fā)展分類指導(dǎo)目錄”（商業(yè)白皮書）中稱：未來幾年北京商業(yè)將呈現(xiàn)八大發(fā)展趨勢：。由于周遍新世界商城和搜秀等大型商場類業(yè)態(tài)的繁榮已使崇文門地區(qū)形成了購物中心區(qū)，隨之帶來的是相關(guān)消費(fèi)行業(yè)的嚴(yán)重不 足。而隨著花市、廣渠門周邊眾多樓盤的相繼推出，近５０萬常住人口將形成一個巨大的消費(fèi)市場，幾年內(nèi)這一帶的商業(yè)張力將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過西單、王府井這些趨于飽和的傳統(tǒng)地區(qū)。因此，城市中心地帶社區(qū)性商業(yè)地產(chǎn)的市場空缺性逐漸使其成為商家投資首選；該區(qū)域內(nèi)對商業(yè)物業(yè)升級換代的需求和呼聲也越來越高。消費(fèi)行為模式的變化催生市區(qū)內(nèi)綜合消費(fèi)。 由以上統(tǒng)計(jì)資料看出，在該區(qū)域臨街部分租房相對小區(qū)內(nèi)便宜，且租戶多選擇一居和二居的戶型，相對租金合理，同時使用空間足夠，三居和以上戶型面積過大，租價偏高，租戶不愿意接受。 D．住宅部分的戶型及面積配比情況定位 原因有以下幾點(diǎn)： （一）根據(jù) C 中原因分析的 表圖所示，大致確立該項(xiàng)目的戶型總 配比和面積配比 （二）東西向以塔樓為主，部分加入低層板樓，既可以弱化該區(qū)域購房者對東西向板樓的抗性，也可以通過壓縮塔樓戶型面積，提升單價，降低總價，吸引客群，提高銷售率。 2． 3 小結(jié) 根據(jù)上述兩個方面對項(xiàng)目周邊區(qū)域住宅市場銷售情況描述，可以得出如下結(jié)論： A． 隨著中、小戶型供量的不斷縮減，面積段在 60－ 110 平米的一居和兩居，以及 120－ 140 平米的三居，必定成為該區(qū)域市場瘋搶的對象 B． 明年的住宅市場三居及以上戶型將集中供應(yīng)，競爭非常激烈，而一居、兩居戶型卻出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。根據(jù)前半年不同面積段戶型的銷售速度來看（參考住宅戶型和面積段銷售狀況），一居和兩居戶型很快會出現(xiàn)市場供量不足的局面，而三居及其以上戶型的部分供量將延續(xù)到明年才能完全被市場消化。 因此，該項(xiàng)目主體應(yīng)該做住宅開發(fā)，配以適度的底層商業(yè)。 可見， A． 該項(xiàng)目從開盤之日起到現(xiàn)在銷售周期已經(jīng)兩年，然而銷售率僅 40％，對于開發(fā)商來說，現(xiàn)金回本速度 過緩，無形中加大了資金壓力，降低了投資回報(bào)率，市場風(fēng)險系數(shù)拉大 B． 該項(xiàng)目是一個純粹的商務(wù)型辦公產(chǎn)品，針對的客戶群范圍面相對狹窄，且銷售價格也難以與以住宅立項(xiàng)的商務(wù)型公寓樓相抗衡，外加上該區(qū)域商務(wù)辦公氛圍就目前而言并不濃厚，且定位不準(zhǔn)確，市場需求有限等諸多因素導(dǎo)致該項(xiàng)目銷售速度緩慢 總之，通過該在售項(xiàng)目不難看出，該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅墓?yīng)和需求情況不及商務(wù)型公寓，遠(yuǎn)不如住宅市場。 7． 2． 2 該項(xiàng)目所在區(qū)域住宅市場未來的供需情況 根據(jù)對該區(qū)域市場調(diào)研結(jié)果顯示，明年無新增住宅項(xiàng)目，那么住宅產(chǎn)品的供應(yīng)缺口將非常大，而就目前市場的銷售情況來判斷，未來對該區(qū)域的住宅需求量不會出現(xiàn)太大的回落，特別是該區(qū)域住宅已經(jīng)呈現(xiàn)出稀缺性。由此可見，在相當(dāng)長的時間內(nèi)，交通仍然是廣渠門最大、最突出的優(yōu) 勢。因此，作為 CBD 近在咫尺的區(qū)域，廣渠門承擔(dān) CBD 核心區(qū)的居住生活功能是必然的使命。 C. 兩廣大街的通車對于廣渠門的發(fā)展意義非凡?！八臋M五縱”的“四橫”為：前門東大街 ——崇 文門西大街 —— 崇文門東大街、廣安大街崇文段、天壇路 —— 體育館路 —— 光明路、南二環(huán)及濱河路；“五縱”為：前門大街 —— 天橋南大街 —— 永定門內(nèi)大街 —— 永定門外大街、祈年殿大街、崇外大街、南北花市大街 —— 幸福大街、東二環(huán)及濱河路。 7． 1． 3 該區(qū)域交通的便捷和區(qū)內(nèi)路網(wǎng)的合理規(guī)劃 A. CBD 后院一路暢通 本地區(qū)處于北京東二環(huán)內(nèi)，距離天安門廣場、 CBD 商務(wù)中心僅 3000 米，距建國門、東單賽特中心僅 15 分鐘步行時間。近幾年該地區(qū)地貌的改造，新建住宅面積超過 350 萬平方米，地區(qū)人口量已經(jīng)超過 50 萬。 到目前為止，南城發(fā)展戰(zhàn)略中已經(jīng)投入和即將投入市政運(yùn)營的主要有以下幾方面： A. 南北向的崇外大街改造 B. 從王府井向南到天壇北門的啟年大街建設(shè) C. 南北向的幸福大街拓寬 D. 南中軸路建設(shè)工程 E. 地鐵五號線今年內(nèi)投入使用 7． 1． 1． 2 北京市對南城區(qū)域的總體定位 （ 1）商業(yè)定位 一個現(xiàn)代化的都市文化休閑區(qū)，形成三方面的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：商貿(mào)服務(wù)業(yè)，以新世界為核心的崇文門商圈，以百榮世貿(mào)商城為核心的木樨園橋商圈 (項(xiàng)目地塊正處于該商圈北側(cè)區(qū)域 ) （ 2）文化定位 以體育產(chǎn)業(yè)作為該區(qū)域的第二產(chǎn)業(yè)，原因是國家體育總局在該區(qū)域內(nèi) 以天壇公園為主體，在其北門兩側(cè)建設(shè)天壇星光大道工程，加之，前門改造。 目 錄 一、市場調(diào)研的目的 .................................................................................................... 2 二、市場調(diào)研區(qū)域范圍的界定（結(jié)合兩次調(diào)研） .................................................... 2 三、市場調(diào)研采樣以及內(nèi)容（列表說明） ................................................................ 3 四、市場調(diào)研的方法（結(jié)合兩次調(diào)研） .................................................................... 4 五、市場調(diào)研實(shí)施過程（兩次調(diào)研工作兼以該流程執(zhí)行） .................................... 4 六、市場調(diào)研初步數(shù)據(jù)匯總（詳見 原始資料） ...................................................... 8 七、市場調(diào)研資料全面系統(tǒng)的匯總和初步分析 ........................................................ 8 7． 1 宏觀區(qū)域市場描述 ....................................................................................... 8 7． 2 該項(xiàng)目所在區(qū)域住宅市場供求情況 ......................................................... 12 7． 3 該項(xiàng)目所在區(qū)域其他在售產(chǎn)品市場的供需情況 ..................................... 14 7． 4 小結(jié) ............................................................................................................. 17 7． 5 該項(xiàng)目所在區(qū)域在售產(chǎn)品的銷售價格和周期情況 ................................. 17 7． 6 總結(jié)－解決市調(diào)目的 A ............................................................................. 18 7． 7 項(xiàng)目初步定位－解決市調(diào)目的 B ............................................................. 19 7． 8 項(xiàng)目產(chǎn)品的初步設(shè)計(jì)建議－解決市調(diào)目的 B ......................................... 41 八、方案完善與補(bǔ)充 .................................................................................................. 43 8． 1 方案二 —— 純公建 ................................................................................. 43 8． 2 方案三 —— 部分住宅＋部分公建 ......................................................... 59 九、結(jié)束語 .................................................................................................................. 65 市場調(diào)研報(bào)告內(nèi)容 一、市場調(diào)研的目的 我司受北京城建投資股份有限公司和城和房地產(chǎn)開發(fā)公司委托，就兩廣路大街與花市大街交匯處（目前質(zhì)城項(xiàng)目售樓處位置）的地塊項(xiàng)目實(shí)地情況，對周邊區(qū)域市場展開全面和細(xì)致的調(diào)研工作，并將調(diào)研的數(shù)據(jù)匯總和初步分析，且通過該項(xiàng)目小組（城建股份、城和房地產(chǎn)、中大）多次討論研究，最后形成書面的市場調(diào)研報(bào)告， 其實(shí)質(zhì)性的目的是為了解決以下三個方面的問題： A． 完全從市場調(diào)研的結(jié)果出發(fā)，明確項(xiàng)目所在區(qū)域市場什么樣的產(chǎn)品最好賣，銷售速度最快，投資回報(bào)率最高 B． 在明確了該做什么樣的產(chǎn)品開發(fā)以后，緊接著就是結(jié)合市場調(diào)研的情況，初步進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議，吸取周邊項(xiàng)目的長處，規(guī)避其缺陷，為設(shè)計(jì)院出臺項(xiàng)目設(shè)計(jì)意見書提供市場依據(jù) C． 充分考慮到項(xiàng)目地塊規(guī)劃的特殊性，針對報(bào)規(guī)過程中，可能出現(xiàn)的多種情況，將市場調(diào)研的范圍和對象適當(dāng)擴(kuò)大，并出臺多套備選方案，已達(dá)到更加全面和細(xì)致的工作效果。 中大恒基不動產(chǎn)營銷有限公司 2020 年 5 月 19 日 質(zhì)城項(xiàng)目二次調(diào)研工作計(jì)劃 一、 調(diào)研目的： １． 對項(xiàng)目周邊區(qū)域樓盤沿街部分調(diào)研，確定主力 戶型／銷售速度／客群分析（行業(yè)特征／來源區(qū)域／購買用途） 調(diào)研的實(shí)質(zhì)目的：確定我方項(xiàng)目未來購買群體的消費(fèi)能力和消費(fèi)特性 ２． 擴(kuò)大區(qū)域調(diào)研公建項(xiàng)目 調(diào)研的確實(shí)質(zhì)目的：為我方項(xiàng)目如何做公建提供參考 二、 調(diào)研采樣標(biāo)準(zhǔn)： 項(xiàng)目周邊沿街部分 幸福家園、本家潤園、富貴園、新景家園 公建項(xiàng)目 幸福家園、本家潤園、富貴園、新世界 楓樺豪景、優(yōu)士閣、建外 SOHO、富力城 三、 工作時間安排： 第一天：項(xiàng)目周邊沿街部分 本地區(qū)域：新景家園／幸福家園／本家潤園／富貴園 第二天：公建項(xiàng)目 本地區(qū)域：幸福家園、本家潤園、富貴園、新世界 第三天：公建項(xiàng)目 其他區(qū)域：楓樺豪景、優(yōu)士閣、建外 SOHO、富力城 第四天： 調(diào)研的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)匯總 中大恒基不動產(chǎn)營銷有限公司 2020 年 6 月 15 日 B． 工作計(jì)劃由小組討論通過 C． 按照工作計(jì)劃實(shí)施市場調(diào)研 D． 每天調(diào)研工作結(jié)束后，進(jìn)行工作小結(jié)和小組匯報(bào) ,方式主要是開會討論和電話溝通意見 E． 調(diào)研工作結(jié)束后，進(jìn)行數(shù)據(jù)匯總和初步分析 F． 將匯總的調(diào)研數(shù)據(jù)制作成冊，由項(xiàng)目小組開會研究，并擬定市場調(diào)研報(bào)告提綱 G． 由中大恒基公司，按照項(xiàng)目小組討論結(jié) 果，以及市調(diào)報(bào)告提綱，主筆編寫項(xiàng)目的市場調(diào)研報(bào)告 H． 根據(jù)編寫的市場調(diào)研報(bào)告，再次討論研究，并進(jìn)行相關(guān)的修改，最后規(guī)范成文 I． 向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)市場調(diào)研工作 六、市場調(diào)研初步數(shù)據(jù)匯總（詳見 原始資料） A． 原始市調(diào)表格 B． 數(shù)據(jù)整理與核實(shí)后，重新完善和填寫的市調(diào)表格 C． A 和 B 中的內(nèi)容都是市調(diào)報(bào)告數(shù)據(jù)來源的基礎(chǔ) 七、市場調(diào)研資料全面系統(tǒng)的匯總和初步分析 7． 1 宏觀區(qū)域市場描述 7． 1． 1 南城區(qū)域 (項(xiàng)目地塊位于該區(qū)域的核心地段 ) 7． 1． 1． 1 北京市對南城的規(guī)劃 針對北京市南北差距非常大的問題，市政府從 2020 年開始啟動南城傾斜戰(zhàn)略。 7． 1． 2 項(xiàng)目周邊宏觀區(qū)域市場的情況 項(xiàng)目周邊區(qū)域市場是跨越歷史文明與現(xiàn)代文明的交匯點(diǎn)。錦江集團(tuán)的錦江之星酒店近日將開業(yè)。 B. 近年來，結(jié)合“四橫五縱”路網(wǎng)建設(shè)的推動下，廣渠門崇文門地區(qū)成為交通通暢的區(qū)域。規(guī)劃中的廣渠路為一條放射狀城市主干線，連通東部衛(wèi)星城和溫榆河生態(tài)走廊，是京通快速路和京沈高速路兩條 半封閉道路之間的惟一的一條放射狀主干路，修通廣渠路對于構(gòu)筑北京東部道路骨架，完善地區(qū)路網(wǎng)，也一定程度上促進(jìn)廣渠門地區(qū)交通的進(jìn)一步改善。 D. 廣渠門板塊之所以能夠連續(xù)兩年率先領(lǐng)跑京城