【正文】 目 錄 一、市場(chǎng)調(diào)研的目的 .................................................................................................... 2 二、市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域范圍的界定（結(jié)合兩次調(diào)研） .................................................... 2 三、市場(chǎng)調(diào)研采樣以及內(nèi)容（列表說(shuō)明） ................................................................ 3 四、市場(chǎng)調(diào)研的方法（結(jié)合兩次調(diào)研） .................................................................... 4 五、市場(chǎng)調(diào)研實(shí)施過(guò)程（兩次調(diào)研工作兼以該流程執(zhí)行） .................................... 4 六、市場(chǎng)調(diào)研初步數(shù)據(jù)匯總（詳見(jiàn) 原始資料） ...................................................... 8 七、市場(chǎng)調(diào)研資料全面系統(tǒng)的匯總和初步分析 ........................................................ 8 7． 1 宏觀區(qū)域市場(chǎng)描述 ....................................................................................... 8 7． 2 該項(xiàng)目所在區(qū)域住宅市場(chǎng)供求情況 ......................................................... 12 7． 3 該項(xiàng)目所在區(qū)域其他在售產(chǎn)品市場(chǎng)的供需情況 ..................................... 14 7． 4 小結(jié) ............................................................................................................. 17 7． 5 該項(xiàng)目所在區(qū)域在售產(chǎn)品的銷(xiāo)售價(jià)格和周期情況 ................................. 17 7． 6 總結(jié)－解決市調(diào)目的 A ............................................................................. 18 7． 7 項(xiàng)目初步定位－解決市調(diào)目的 B ............................................................. 19 7． 8 項(xiàng)目產(chǎn)品的初步設(shè)計(jì)建議－解決市調(diào)目的 B ......................................... 41 八、方案完善與補(bǔ)充 .................................................................................................. 43 8． 1 方案二 —— 純公建 ................................................................................. 43 8． 2 方案三 —— 部分住宅＋部分公建 ......................................................... 59 九、結(jié)束語(yǔ) .................................................................................................................. 65 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告內(nèi)容 一、市場(chǎng)調(diào)研的目的 我司受北京城建投資股份有限公司和城和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司委托，就兩廣路大街與花市大街交匯處（目前質(zhì)城項(xiàng)目售樓處位置）的地塊項(xiàng)目實(shí)地情況，對(duì)周邊區(qū)域市場(chǎng)展開(kāi)全面和細(xì)致的調(diào)研工作，并將調(diào)研的數(shù)據(jù)匯總和初步分析，且通過(guò)該項(xiàng)目小組（城建股份、城和房地產(chǎn)、中大）多次討論研究，最后形成書(shū)面的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告， 其實(shí)質(zhì)性的目的是為了解決以下三個(gè)方面的問(wèn)題： A． 完全從市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果出發(fā)，明確項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)什么樣的產(chǎn)品最好賣(mài)，銷(xiāo)售速度最快，投資回報(bào)率最高 B． 在明確了該做什么樣的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)以后，緊接著就是結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研的情況，初步進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議，吸取周邊項(xiàng)目的長(zhǎng)處，規(guī)避其缺陷，為設(shè)計(jì)院出臺(tái)項(xiàng)目設(shè)計(jì)意見(jiàn)書(shū)提供市場(chǎng)依據(jù) C． 充分考慮到項(xiàng)目地塊規(guī)劃的特殊性，針對(duì)報(bào)規(guī)過(guò)程中，可能出現(xiàn)的多種情況，將市場(chǎng)調(diào)研的范圍和對(duì)象適當(dāng)擴(kuò)大，并出臺(tái)多套備選方案，已達(dá)到更加全面和細(xì)致的工作效果。 二、市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域范圍的界定（結(jié)合兩次調(diào)研） 2． 1 市場(chǎng) 調(diào)研范圍 東 至 三環(huán)雙井橋一線 西 至 菜市口大街 南 至 光明路 北 至 建國(guó)門(mén)（內(nèi)、外）大街 2． 2 市場(chǎng)調(diào)研范圍界定的理由 A． 項(xiàng)目地塊所處的具體位置－崇文區(qū)廣渠門(mén)內(nèi)大街與花市大街交匯處 B． 項(xiàng)目地塊周邊各種物業(yè)類型的樓盤(pán)均有，且供量集中，因此可以將調(diào)研個(gè)案的范圍鎖定在具體區(qū)域 C． 項(xiàng)目地塊周邊公交線路較集中的范圍，明確人流趨勢(shì)，為調(diào)研區(qū)域界定提供依據(jù) D． 臨近的周邊區(qū)域市場(chǎng)中，地理位置和配套環(huán)境與該項(xiàng)目類似的，可做參考性的調(diào)研 三、市場(chǎng)調(diào)研采樣以及內(nèi)容（列表說(shuō)明） 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品類型 供量 客戶群 購(gòu)房用途 外 立面 銷(xiāo)售周期 銷(xiāo)售價(jià)格 戶型 商業(yè) 本家潤(rùn)園 住宅 √ √ √ √ √ √ √ √ 富貴園 住宅 √ √ √ √ √ √ √ √ 新景家園 住宅 √ √ √ √ √ √ √ 幸福家園 住宅 √ √ √ √ √ √ √ √ 領(lǐng)行國(guó)際 商務(wù)公寓 √ √ √ √ √ √ √ 東方財(cái)富 商務(wù)住宅 √ √ √ √ √ √ √ √ 通正國(guó)際 寫(xiě)字樓 √ √ √ √ √ √ 雍和家園 住宅 √ √ √ √ 東方銀座 商務(wù)公寓和寫(xiě)字樓 √ √ √ √ 金 港國(guó)際 住宅 √ √ √ √ 富頓公寓 公寓 √ √ √ √ 富力城 住宅 √ √ √ √ √ 優(yōu)士閣 商務(wù)公寓 √ √ √ √ √ √ √ 楓樺豪景 住宅和商務(wù)公寓 √ √ √ √ √ √ √ 新裕家園 住宅 √ √ √ √ √ √ √ √ 新陽(yáng)商務(wù)樓 寫(xiě)字樓 √ √ √ √ 體育時(shí)尚廣場(chǎng)－大都市街 綜合商場(chǎng) √ √ √ √ √ √ 著色說(shuō)明： 第一次市調(diào)項(xiàng)目 第二次市調(diào)項(xiàng) 目 兩次市調(diào)兼有的項(xiàng)目 四、市場(chǎng)調(diào)研的方法（結(jié)合兩次調(diào)研） A． 派調(diào)研人員，以不同的身份到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)售樓處多次實(shí)地調(diào)研 B． 多次通過(guò)電話問(wèn)詢的方式收集和確認(rèn)調(diào)研數(shù)據(jù)的真實(shí)性 C． 對(duì)我司質(zhì)城現(xiàn)場(chǎng)售樓員進(jìn)行咨詢，收集調(diào)研數(shù)據(jù) D． 通過(guò)聯(lián)系目前在周邊樓盤(pán)作銷(xiāo)售或者管理的內(nèi)線人員收集調(diào)研數(shù)據(jù)資料 E． 對(duì)項(xiàng)目周邊區(qū)域市場(chǎng)的二手房門(mén)店進(jìn)行咨詢，收集相關(guān)數(shù)據(jù)資料 F． 在調(diào)研項(xiàng)目實(shí)地進(jìn)行可視性記錄 五、市場(chǎng)調(diào)研實(shí)施過(guò)程（兩次調(diào)研工作兼以該流程執(zhí)行） A． 制定工作計(jì)劃，以下為兩次工作計(jì)劃的具體內(nèi)容 擬 定質(zhì)城項(xiàng)目產(chǎn)品策劃報(bào)告的工作計(jì)劃 一、 工作目標(biāo)： 通過(guò)組織我司相關(guān)部門(mén)人員再次對(duì)質(zhì)城項(xiàng)目地塊周邊區(qū)域市場(chǎng)及北京市其他區(qū)域內(nèi)有參考價(jià)值的項(xiàng)目作深入細(xì)致地調(diào)研工作，全方位的采集數(shù)據(jù)，進(jìn)行系統(tǒng)分析，最后制定該項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃報(bào)告。 二、 工作周期： 約十天時(shí)間 三、 工作進(jìn)度： 第一天：小組 A 調(diào)研本家潤(rùn)園（戶型、沿街住宅戶型、沿街商業(yè)、客戶群和購(gòu)房用途） 富貴園（沿街商業(yè)、戶型、沿街住宅戶型、客戶群以及購(gòu)房用途） 小組 B 調(diào)研東方銀座（外力面、大堂、戶型和客戶群以及購(gòu)房用途） 雍和家園（外力面、戶型、客戶群和購(gòu)房用途） 第二天：小組 A 調(diào)研幸福家園（戶型、客戶群、沿街商業(yè)和購(gòu)房用途） 新世界（戶型、客戶群、沿街住宅戶型、購(gòu)房用途和銷(xiāo)售情況） 小組 B 調(diào)研金港國(guó)際（商業(yè)、外力面和購(gòu)房用途） 富頓公寓（外力面、大堂、購(gòu)房用途和客戶群） 第三天：小組 A 調(diào)研領(lǐng)行國(guó)際（銷(xiāo)售情況、戶型、客戶群） 太華公寓（戶型、客戶群和購(gòu)房用途） 東方財(cái)富公寓住宅（戶型、銷(xiāo)售情況、客戶群和購(gòu)房用途） 小組 B 調(diào)研富力城（沿街商業(yè)、戶型和購(gòu)房用途） 優(yōu)士閣（沿街商業(yè)、戶型、客戶群和購(gòu)房用途） 第四天：匯總市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù) 第五天：整理調(diào)研數(shù)據(jù)和相關(guān)資料 第六天：開(kāi)會(huì)討論（市調(diào)人員、項(xiàng)目策劃專案小組成員以及開(kāi)發(fā)商） 第七天：擬定報(bào)告提綱 第八天：第一輪撰寫(xiě)策劃報(bào)告 第九天：開(kāi)會(huì)討論第一輪撰寫(xiě)的報(bào)告，出臺(tái)修改意見(jiàn)（市調(diào)人員、項(xiàng)目策劃專案小組成員、報(bào)告撰寫(xiě)人員以及開(kāi)發(fā) 商） 第十天：修改報(bào)告，排版出印 四、 工作組定崗定員 市調(diào)總負(fù)責(zé)人：劉勍 市調(diào)小組：小組 A 負(fù)責(zé)人－肖丹（成員 3－ 5 名） 小組 B 負(fù)責(zé)人－王英（成員 3－ 5 名） 報(bào)告編輯小組：兩人（一人作文字撰寫(xiě)工作，另一人數(shù)據(jù)分析作表和采圖） 論證小組：以項(xiàng)目策劃專案小組成員為主，我公司產(chǎn)品研究中心、市場(chǎng)研究中心、銷(xiāo)售管理中心配合）。 中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 2020 年 5 月 19 日 質(zhì)城項(xiàng)目二次調(diào)研工作計(jì)劃 一、 調(diào)研目的： １． 對(duì)項(xiàng)目周邊區(qū)域樓盤(pán)沿街部分調(diào)研，確定主力 戶型／銷(xiāo)售速度／客群分析（行業(yè)特征／來(lái)源區(qū)域／購(gòu)買(mǎi)用途） 調(diào)研的實(shí)質(zhì)目的：確定我方項(xiàng)目未來(lái)購(gòu)買(mǎi)群體的消費(fèi)能力和消費(fèi)特性 ２． 擴(kuò)大區(qū)域調(diào)研公建項(xiàng)目 調(diào)研的確實(shí)質(zhì)目的：為我方項(xiàng)目如何做公建提供參考 二、 調(diào)研采樣標(biāo)準(zhǔn)： 項(xiàng)目周邊沿街部分 幸福家園、本家潤(rùn)園、富貴園、新景家園 公建項(xiàng)目 幸福家園、本家潤(rùn)園、富貴園、新世界 楓樺豪景、優(yōu)士閣、建外 SOHO、富力城 三、 工作時(shí)間安排： 第一天：項(xiàng)目周邊沿街部分 本地區(qū)域：新景家園／幸福家園／本家潤(rùn)園／富貴園 第二天：公建項(xiàng)目 本地區(qū)域：幸福家園、本家潤(rùn)園、富貴園、新世界 第三天：公建項(xiàng)目 其他區(qū)域：楓樺豪景、優(yōu)士閣、建外 SOHO、富力城 第四天： 調(diào)研的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)匯總 中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 2020 年 6 月 15 日 B． 工作計(jì)劃由小組討論通過(guò) C． 按照工作計(jì)劃實(shí)施市場(chǎng)調(diào)研 D． 每天調(diào)研工作結(jié)束后，進(jìn)行工作小結(jié)和小組匯報(bào) ,方式主要是開(kāi)會(huì)討論和電話溝通意見(jiàn) E． 調(diào)研工作結(jié)束后，進(jìn)行數(shù)據(jù)匯總和初步分析 F． 將匯總的調(diào)研數(shù)據(jù)制作成冊(cè)，由項(xiàng)目小組開(kāi)會(huì)研究，并擬定市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告提綱 G． 由中大恒基公司，按照項(xiàng)目小組討論結(jié) 果，以及市調(diào)報(bào)告提綱，主筆編寫(xiě)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 H． 根據(jù)編寫(xiě)的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，再次討論研究，并進(jìn)行相關(guān)的修改，最后規(guī)范成文 I． 向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)市場(chǎng)調(diào)研工作 六、市場(chǎng)調(diào)研初步數(shù)據(jù)匯總（詳見(jiàn) 原始資料） A． 原始市調(diào)表格 B． 數(shù)據(jù)整理與核實(shí)后，重新完善和填寫(xiě)的市調(diào)表格 C． A 和 B 中的內(nèi)容都是市調(diào)報(bào)告數(shù)據(jù)來(lái)源的基礎(chǔ) 七、市場(chǎng)調(diào)研資料全面系統(tǒng)的匯總和初步分析 7． 1 宏觀區(qū)域市場(chǎng)描述 7． 1． 1 南城區(qū)域 (項(xiàng)目地塊位于該區(qū)域的核心地段 ) 7． 1． 1． 1 北京市對(duì)南城的規(guī)劃 針對(duì)北京市南北差距非常大的問(wèn)題，市政府從 2020 年開(kāi)始啟動(dòng)南城傾斜戰(zhàn)略。 到目前為止，南城發(fā)展戰(zhàn)略中已經(jīng)投入和即將投入市政運(yùn)營(yíng)的主要有以下幾方面： A. 南北向的崇外大街改造 B. 從王府井向南到天壇北門(mén)的啟年大街建設(shè) C. 南北向的幸福大街拓