房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程簡(jiǎn)介-全文預(yù)覽
【正文】 售許可證。（成本月報(bào)） ?采購(gòu)部：分包工程及材料設(shè)備采購(gòu)。 ?設(shè)計(jì)部：配套工程圖紙（水、電、燃?xì)狻⑴盼郏?、配合銷(xiāo)售的設(shè)計(jì)輸入（合同附圖、模型、交樓標(biāo)準(zhǔn)）。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷(xiāo)售 入伙交付 如何處理無(wú)證施工？ 24 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷(xiāo)售 入伙交付 工程建設(shè)的相關(guān)知識(shí)： ?工程建設(shè)組成部分：土建、水電、安裝及設(shè)備； ?整體工程建設(shè)：?jiǎn)误w部分、環(huán)境部分、室外管線； ?建筑結(jié)構(gòu)形式：磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等； ?項(xiàng)目施工周期（合理進(jìn)度）： 多層及低密度： 9— 12個(gè)月； 小高層： 1年半； 高層建筑： 2年到兩年半； ?施工組織次序： 基礎(chǔ)部分 → 主體工程 → 外墻裝飾及安裝 → 園區(qū)管線 → 景觀施工 → 竣工驗(yàn)收。 關(guān)鍵要素：各類(lèi)設(shè)計(jì)方案、合作方資源、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總綱、土方開(kāi)挖及邊坡支護(hù)。 ?財(cái)務(wù)部：方案版投資收益。 18 各部門(mén)職責(zé)： ?投資開(kāi)發(fā)部：方案設(shè)計(jì)報(bào)批批復(fù)意見(jiàn)書(shū) —— 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 —— 基礎(chǔ)施工許可證。 常見(jiàn)的問(wèn)題： 進(jìn)度問(wèn)題：進(jìn)度難以控制、各專(zhuān)業(yè)公司難以銜接。（根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算） ?采購(gòu)部：營(yíng)銷(xiāo)合作方資源（廣告、代理公司等）、概念性設(shè)計(jì)單位。 ?設(shè)計(jì)部：概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) —— 概念設(shè)計(jì)深化方案。 ?決策項(xiàng)目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實(shí)施進(jìn)度。 ?成本部：控制性成本目標(biāo)（限額指標(biāo)、成本控制系統(tǒng)規(guī)范）、可研版成本。 ?營(yíng)銷(xiāo)部：初步市場(chǎng)調(diào)研及定位草案。 ? 深耕目前已進(jìn)駐城市，特別是成都、長(zhǎng)沙、江陰、沈陽(yáng)，確保每個(gè)已進(jìn)入城市有 3個(gè)可售建筑面積在 30萬(wàn)㎡以上的項(xiàng)目，保證三年的開(kāi)發(fā)量，做好土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)規(guī)劃并嚴(yán)格執(zhí)行。嚴(yán)格控制持有物業(yè)在整體開(kāi)發(fā)量中的比例。 土地市場(chǎng)： 通過(guò)在土地市場(chǎng)進(jìn)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌公開(kāi)獲得土地，這也是自 2022年 7月以來(lái)，獲取土地的主要方式。 資本市場(chǎng) : 投資參股 ： 用資金入股或用土地入股，通過(guò)土地與資金的互換共同組成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司 。 4 房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)流程 —— 企業(yè)視角與客戶視角 看樓 決策 簽約 等待 收樓 收拾 喬遷 比較 居住 發(fā)展商 物業(yè)管理 項(xiàng)目論證 ?企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程 ?客戶視角的房地產(chǎn)流程 產(chǎn)品策劃 營(yíng)銷(xiāo)策劃 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工管理 產(chǎn)品交付 物業(yè)服務(wù) 銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn) 5 案例：佳兆業(yè)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)流程 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì) 國(guó)有土地使用證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 總平圖規(guī)劃設(shè)計(jì)完成 方案設(shè)計(jì)完成(方案評(píng)審會(huì)） 方案圖報(bào)建 樁基施工圖完成 主體施工圖完成 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板 項(xiàng)目開(kāi)工 施工許可證 主體開(kāi)工 預(yù)售證 開(kāi)盤(pán) 主體封頂 竣工驗(yàn)收 入伙 ?18個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) —— 里程碑計(jì)劃（一級(jí)計(jì)劃） ?簽訂土地合同至獲取施工許可證 5個(gè)月時(shí)間； ?拿地 7個(gè)月后開(kāi)盤(pán)?。ê愦蟮禺a(chǎn)拿地后 6個(gè)月開(kāi)盤(pán)。 3 房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)流程 —— 一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷(xiāo)售 入伙交付 資源獲取 資源加工 資源流通 及再流通 ?房地產(chǎn)的本質(zhì)問(wèn)題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開(kāi)發(fā)商、開(kāi)發(fā)商流向消費(fèi)者、消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移！ ?前期 (決策期 )—— 由拿地到方案定案 —— 重在決策 (大局已定 )； 中期 (實(shí)施期 ) —— 由施工圖設(shè)計(jì)到入伙 —— 重在執(zhí)行； 后期 (運(yùn)營(yíng)期 ) —— 入伙后到房屋拆除 —— 重在服務(wù) ,重在總結(jié)反饋。危改項(xiàng)目、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟(jì)適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地
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