【正文】 連醫(yī)科大學(xué)附屬第二醫(yī)院、黑石礁、學(xué)院廣場至海事大學(xué)沿線交通壓力。他們所負(fù)責(zé)的星海灣至凌水路段的方案還沒最終出臺(tái)，目前能確定的是，新路將沿海修建，濱海路的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)將滿足城市次干路的要求，為雙向4排道，路面約24米寬。（三發(fā)電位于項(xiàng)目內(nèi)部據(jù)現(xiàn)場調(diào)查，該廠搬遷時(shí)間還未確定） 　　開發(fā)建設(shè)的招商工作穩(wěn)步進(jìn)行此前，凌水灣改造區(qū)域的控制性規(guī)劃已經(jīng)獲得批準(zhǔn)，按照新的開發(fā)建設(shè)模式，凌水灣改造將采取社會(huì)化開發(fā)，目前，開發(fā)建設(shè)的招商片已制作完畢，整體規(guī)劃沙盤也正在制作過程中。 　　凌水灣填海工程有序推進(jìn)目前，已經(jīng)完成擬征用海域立項(xiàng)和海域使用圖繪制；海域征用論證報(bào)告和環(huán)境影響評(píng)估報(bào)告已經(jīng)報(bào)送到相關(guān)部門，等待評(píng)審；擬征用海域勘測、被征用部分補(bǔ)償摸底以及擬征用海域無爭議協(xié)議正同步推進(jìn)；同時(shí)，填海施工設(shè)計(jì)已經(jīng)委托大連理工大學(xué)進(jìn)行設(shè)計(jì)?！　“凑?qǐng)@區(qū)的戰(zhàn)略部署，2006年，凌水灣區(qū)域改造工程全面啟動(dòng)。投資項(xiàng)目共計(jì)145個(gè)，其中，新開工項(xiàng)目99個(gè)，%。在“十一五”規(guī)劃中，高新園區(qū)經(jīng)濟(jì)總量將再增長五倍，GDP將占全市比重的1/10，成為大連經(jīng)濟(jì)的新增長極和高新技術(shù)發(fā)展的人才源、技術(shù)源，做全市科技創(chuàng)新的平臺(tái)和機(jī)制和體制創(chuàng)新的示范區(qū)。其中，同比增長64%；，同比增長187%。（二）氣候高新園區(qū)具有北溫帶季風(fēng)氣候特征。由七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地、雙D港、海外學(xué)子創(chuàng)業(yè)園、軟件園、黃河路科技城等發(fā)展區(qū)域組成。未來三年，大連市內(nèi)四區(qū)用于住房建設(shè)的土地儲(chǔ)備量約810公頃，其中，用于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型的普通商品住房的土地儲(chǔ)備量約605公頃。而從全年來看，由于2007年底政策對(duì)需求的打壓，購買力的集中或許會(huì)出現(xiàn)于二次供應(yīng)高峰，如果2008年國家政策不能很好地做出調(diào)控的“接續(xù)”工作，積累很長時(shí)間的價(jià)格將再次出現(xiàn)“報(bào)復(fù)性增長”。表26 2007年大連住宅施工情況表區(qū)域房屋施工面積（萬㎡）本年新開工面積（萬㎡）房屋竣工面積（萬㎡）大連市其中：中山區(qū)西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)旅順口區(qū)開發(fā)區(qū) 金州區(qū)（數(shù)據(jù)來源：大連樓盤統(tǒng)計(jì)網(wǎng)）圖28 由上圖表可以看出：大連西部、北部區(qū)域施工量尤其是新開工量占大連總量絕大部分，可見大連樓市西拓北進(jìn)格局已經(jīng)形成。表24 2000年—2007年 大連市商品房開竣工面積情況表單位：萬平方米年份20002001200220032004200520062007施工面積竣工面積421 （數(shù)據(jù)來源：《大連市統(tǒng)計(jì)年鑒》、《大連統(tǒng)計(jì)月報(bào)》）圖26表25 2007 年全市住宅施工、新開工、竣工面積表月份施工面積新開工面積竣工面積累計(jì)(㎡)同比(%)累計(jì)(㎡)同比(%)累計(jì)(㎡)同比(%)1————————————2————————————345642789101112（數(shù)據(jù)來源：大連樓盤統(tǒng)計(jì)網(wǎng)）圖27從上邊的圖表我們可以看出，雖然隨著土地放量加大等因素的影響，使房地產(chǎn)施工面積一直呈上升趨勢，但是07年竣工量劇減，原因主要是由于市場逐漸趨向大盤時(shí)代，項(xiàng)目開發(fā)周期較長，其次是為避免繳納土地滯納金或逾期未開發(fā)被收回的風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目只是象征性的開工，因此雖然施工量增加，但竣工量較少，再是由于國家宏觀調(diào)控因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的主要資金來源為銀行貸款，開發(fā)資金鏈容易發(fā)生斷裂，很多開發(fā)商都采取了整體開發(fā)、分期建設(shè)的策略，以彌補(bǔ)資金不足的狀況，由此也使得開工面積與竣工面積之間形成了一定程度上的巨大反差。經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房充分考慮土地資源的利用收益和級(jí)差效應(yīng)，確保土地資源的高效利用，近期供應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房用地主要分布在甘井子區(qū)辛寨子、機(jī)場新區(qū)、泡崖新區(qū)、石門山棚戶區(qū)、大連西站、廟嶺、凌水等地區(qū)，有少量分布在沙河口區(qū)和西崗區(qū)。而樓面單價(jià)的上漲，勢必帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升。圖24（二）土地供應(yīng)以甘區(qū)為主目前已成交地塊中，%。創(chuàng)新城市綠化思路，以增加森林資源總量、改善生態(tài)環(huán)境為主題，構(gòu)筑覆蓋整個(gè)城鄉(xiāng)的森林生態(tài)網(wǎng)絡(luò)，在城市周圍建設(shè)綠色屏障、綠色通道等大型生態(tài)林帶，森林覆蓋率達(dá)45%。 （四）城市基礎(chǔ)設(shè)施 以建設(shè)暢通型、智能型、生態(tài)型城市為目標(biāo)，圍繞提升城市綜合功能，開展新一輪基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，把我市建設(shè)得更暢、更亮、更綠、更美。旅順口區(qū)為旅游名勝區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)和大學(xué)園區(qū)。 （三）城市功能布局 圍繞城市總體功能，科學(xué)定位“兩城三星”的分區(qū)功能?！皟蓞^(qū)”，即主城區(qū)和新市區(qū)兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)；“三帶”，即沿沈大高速公路和黃海大道，以衛(wèi)星城和多個(gè)功能各異的產(chǎn)業(yè)園區(qū)為依托，形成兩條放射狀的陸域經(jīng)濟(jì)帶，以長山列島及周邊海域?yàn)橐劳校瑯?gòu)筑海洋經(jīng)濟(jì)帶。主城區(qū)與新市區(qū)通過快速路和快軌連接，形成相互連通的雙城格局。主城區(qū)由中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)和旅順口區(qū)組成。（五）居民儲(chǔ)蓄存款下降隨著股市的持續(xù)繁榮，居民儲(chǔ)蓄存款不斷流入股市，導(dǎo)致居民儲(chǔ)蓄存款出現(xiàn)了巨額的下降或同比少增。四項(xiàng)構(gòu)成全面增長，%、%、%%。近年來我市零售額增幅一直低于GDP，但差距逐年縮小，今年實(shí)現(xiàn)同步增長，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)不斷提高，多年來內(nèi)需相對(duì)不足的困擾正在逐步緩解。生產(chǎn)總值（GDP），%；，%；，%；，%；，%；，%；，%；，%；，%。是京津門戶和東北亞經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心區(qū)域，是中國重要的港口、貿(mào)易、工業(yè)、旅游城市，也是中國北方最為開放、最具活力的城市之一。項(xiàng)目是一塊依山面海的絕版稀有居住地塊，原生態(tài)的自然環(huán)境、挺拔的山姿、悠長的海岸線和濃厚的文化氛圍構(gòu)建起愜意生活的完美框架。項(xiàng)目距大連最大的海濱廣場星海廣場約5公里；；距大連市市中心約12公里；項(xiàng)目西行約50米，即為大連海事大學(xué)；，即為大連水產(chǎn)學(xué)院；項(xiàng)目位于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，旅順南路東南面，交通十分便利。第二章 市場分析與預(yù)測第一節(jié) 大連市宏觀情況分析一、大連市自然地理?xiàng)l件（一）地理位置大連位于遼東半島的最南端，東瀕黃海，西臨渤海，北依東北三省和內(nèi)蒙古廣大腹地，南與中國山東半島隔海相望，與日本、韓國、朝鮮和俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)相鄰。二、2007年大連市經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展情況2007年，大連經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長。（二）消費(fèi)需求穩(wěn)中趨旺，零售額與GDP同步增長2007年，%，為10年來的最高值。（三）城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，收入結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化2007年，%，；在人均總收入中，%，；%，；%；%。%、%、%、%、%、%%，漲幅呈現(xiàn)明顯擴(kuò)大趨勢?！皟沙恰奔创筮B主城區(qū)與大連新市區(qū)，“三星”即莊河市、瓦房店市和普蘭店市三個(gè)衛(wèi)星城。 新市區(qū)由開發(fā)區(qū)、金州區(qū)、保稅區(qū)、出口加工區(qū)、金石灘旅游度假區(qū)、“雙D港”、大窯灣港區(qū)組成。建立“兩區(qū)三帶”開放型產(chǎn)業(yè)布局。集中建設(shè)七賢嶺產(chǎn)業(yè)基地、“雙D港”等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)帶，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模。甘井子區(qū)為現(xiàn)代都市工業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展區(qū)。長?？h功能定位為“海上大連”建設(shè)的先導(dǎo)區(qū)和示范區(qū)，成為海洋經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)。高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)旅順口區(qū)和開發(fā)區(qū)的大學(xué)園區(qū)，按規(guī)定建設(shè)好中小學(xué)及其他配套設(shè)施，逐步實(shí)現(xiàn)中小學(xué)辦學(xué)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化。截止到2007年底，已成交32幅地塊，其中住宅28塊。圖25（三）樓面單價(jià)普遍上升2007年大連市內(nèi)四區(qū)成交地塊的樓面單價(jià)均呈上漲趨勢，其中甘區(qū)漲幅最大。（五）今后土地市場供給趨勢大連市“十一五”用地規(guī)劃中表明20062010年的供地指引為：普通商品住房近期新供應(yīng)的普通商品住房用地主要分布在甘井子區(qū)的梭魚灣、泡崖子、泉水、大化渣場等地區(qū)；其次分布在中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)。三、近年大連房地產(chǎn)開發(fā)總體走勢（一）施工面積逐年呈上升趨勢土地放量從2005年開始加大，同時(shí)大連市在2006年出臺(tái)打擊囤地行為的相關(guān)措施，使得從2006年房地產(chǎn)施工面積大幅度上升，2007年繼續(xù)保持這一趨勢，07年施工面積比06年增加了近600萬平方米?！氨边M(jìn)”方面則是在向金州區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展，這兩個(gè)新城區(qū)的發(fā)展?jié)摿σ阎鸩斤@現(xiàn)。而后，就是6月份的放量高峰，將以大品牌、大體量樓盤為主體，價(jià)格走勢會(huì)受國家政策影響，但其價(jià)格走勢，將成為全年商品房價(jià)格的定心盤。另外，市內(nèi)四區(qū)現(xiàn)有廉租住房63萬套，總建筑面積為320平方米。第三節(jié) 大連市高新園區(qū)區(qū)域總體分析一、高新園區(qū)概況大連高新技術(shù)園區(qū)是1991年3月經(jīng)中國政府批準(zhǔn)建立的首批國家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也是大連市的對(duì)外先導(dǎo)區(qū)、科技興市區(qū)的示范區(qū)。產(chǎn)業(yè)帶位于大連市的西南部，距離大連國際機(jī)場7公里，大連港10公里，大連火車站7公里，沈大高速公路口15公里。 海外學(xué)子創(chuàng)業(yè)園——留學(xué)人員、博士等高級(jí)人才創(chuàng)業(yè)孵化的核心區(qū) 雙D港——數(shù)字與生命高科技產(chǎn)業(yè)基地同比增長42%。目前高新區(qū)已聚集特色產(chǎn)業(yè)企業(yè)1120多家，其產(chǎn)業(yè)收入占高新區(qū)總收入的85%。%。按規(guī)劃，要在3 5平方公里的改造區(qū)域高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)科技館、航海博物館、多媒體體驗(yàn)中心、數(shù)字化影視中心、音樂廳、濱海文化娛樂設(shè)施等，將其建成科技、文化及藝術(shù)的展示區(qū)、園區(qū)創(chuàng)智型產(chǎn)業(yè)的重要承載地，建成大連IBD，形成大連西部一個(gè)新的科技文化商務(wù)中心。目前，已經(jīng)完成522個(gè)動(dòng)遷戶、2家企業(yè)動(dòng)遷補(bǔ)償?shù)拿渍{(diào)查工作，并制定了比較完善的動(dòng)遷方案；同時(shí)，動(dòng)遷手續(xù)已辦理完畢，動(dòng)遷招標(biāo)工作已完成，截至目前，一期動(dòng)遷323戶，已經(jīng)有250多戶動(dòng)遷完畢，預(yù)計(jì)6月底完成動(dòng)遷。同時(shí)，與位于改造區(qū)域內(nèi)的大連第三發(fā)電廠進(jìn)行了多次談判，該電廠已經(jīng)同意整體搬遷。今年上半年，星海灣至凌水的濱海路西段一期工程將全線貫通，新工程將徹底解決星海廣場至凌水灣地區(qū)的交通擁堵問題。新路工程竣工后，新建的道路東西、南北條條道路相通，引導(dǎo)中山路上集中的車流分散行駛。本案圖211四、近年高新園區(qū)重大項(xiàng)目（一）世界500強(qiáng)企業(yè)日本NTT集團(tuán)落戶高新園區(qū)2006年4月，世界500強(qiáng)企業(yè)日本NTT集團(tuán)通信株式會(huì)社投資的恩梯梯通信設(shè)備（上海）有限公司大連分公司在大連高新園區(qū)注冊成立。（二）世界500強(qiáng)美國美商安迅公司（NCR）入駐園區(qū)2006年8月16日，世界500強(qiáng)企業(yè)美國美商安迅公司（NCR）投資的NCR大連全球咨詢中心在大連高新園區(qū)正式成立。大連市副市長戴玉林出席了儀式。（四）西門子投資2億人民幣在大連高新區(qū)成立傳感器與通訊公司2006年10月19日，西門子自動(dòng)化與驅(qū)動(dòng)集團(tuán)投資2億元人民幣成立的傳感器與通訊有限公司，在大連高新區(qū)舉行奠基儀式。西門子傳感器與通訊有限公司位于高新區(qū)七賢嶺產(chǎn)業(yè)基地，占地4萬平方米，分為兩期施工建設(shè)。這一重大項(xiàng)目的啟動(dòng)標(biāo)志著大連軟件業(yè)在向國際化進(jìn)軍中又邁出了一大步，必將有力地提升高新區(qū)以知識(shí)為核心的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平。作為第一個(gè)入駐大連河口國際軟件園的項(xiàng)目，東軟國際軟件園的定位主要從事面向歐美、日韓的軟件外包及BPO業(yè)務(wù)以及嵌入式系統(tǒng)的開發(fā)。屆時(shí)花旗數(shù)據(jù)大連公司將成為中國地區(qū)最大的金融科技服務(wù)中心。為了強(qiáng)化雙方客戶關(guān)系，新日鐵系統(tǒng)集成株式會(huì)社決定向大連華信投資200萬美元，一方面致力于雙方今后在特定領(lǐng)域的軟件外包業(yè)務(wù)發(fā)展；另一方面，也是通過強(qiáng)化合作關(guān)系，確保新日鐵solution擁有穩(wěn)定的軟件技術(shù)人才隊(duì)伍。富達(dá)投資在大連的落戶，進(jìn)一步表明了它對(duì)亞洲1．2萬億美元的共同基金市場的關(guān)注，而亞洲共同基金市場僅占全球共同基金的6％。（十）蘇爾壽在連建全球采購中心2007年7月11日，瑞士蘇爾壽集團(tuán)總裁兼首席執(zhí)行官唐根據(jù)協(xié)議規(guī)定，07年10月前將在高新園區(qū)成立“哈爾濱工業(yè)大學(xué)－Cadence IC 設(shè)計(jì)聯(lián)合培訓(xùn)中心”，開展集成電路設(shè)計(jì)和工藝技術(shù)方面的短期培訓(xùn)，并建立相應(yīng)的EDA平臺(tái)。主要從事軟件開發(fā)和客戶服務(wù)業(yè)務(wù)。英電科技的設(shè)立，不僅使我市服務(wù)外包行業(yè)又增加了一家世界級(jí)企業(yè)，更重要的是對(duì)英國企業(yè)投資大連起到了很強(qiáng)的示范效應(yīng)。隨著軟件園的建設(shè)以及人們對(duì)文化氛圍的認(rèn)同度越來越高，因此在軟件園及高校附近的樓盤價(jià)格上漲速度很快，現(xiàn)價(jià)格基本在900010000元/m2左右。據(jù)調(diào)查人員了解到，該區(qū)域樓盤的消費(fèi)群體以軟件園工作人群為主，高校教師購買群體也占據(jù)了一部分。而這些都是住房建設(shè)發(fā)展主要的推動(dòng)力。2001—2002年年銷售量平均約為30萬m2，2003年約為70萬 m2，2004年約為120萬m2，2005年為50萬m2，供略大于求，基本平衡。今年市政府為遏制房價(jià)的過快增幅，推出了限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等多項(xiàng)措施，但園區(qū)范圍內(nèi)的商品房銷售并未受到大的影響，房價(jià)仍有一定的上幅幅度，尤其是一些軟件園區(qū)域高檔樓盤的價(jià)位依然具有上升空間。c、二手房市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，其容量近兩年來明顯放大，并正在進(jìn)一步擴(kuò)大。（二）大連高新園區(qū)“十一五”期間住房建設(shè)規(guī)劃目標(biāo) “十一五”期間，大連高新園區(qū)住房建設(shè)發(fā)展總體目標(biāo)是：以貫徹宏觀調(diào)控政策為手段，以保障住房供給為主線，以科技進(jìn)步為動(dòng)力，提倡綠色建筑，健全房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)建設(shè)，規(guī)范市場，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。優(yōu)先保證中低價(jià)位，中小套型普通商品住房土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不低于居住用地供應(yīng)總量的70%。其中，小套戶型—多層建筑戶型標(biāo)準(zhǔn)60 m2 ；高層、小高層建筑戶型標(biāo)準(zhǔn)70 m2 ，中套戶型—多層建筑戶型標(biāo)準(zhǔn)80 m2 ；高層、小高層建筑戶型標(biāo)準(zhǔn)90 m2 。軟件園區(qū)域。雙D港。再加上高新園區(qū)眾多國際知名企業(yè)的入駐，以及高新園區(qū)億達(dá)東方圣荷西、宅語原等品牌房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)駐，使得高