商業(yè)地產(chǎn)招商工作流程-全文預(yù)覽
【正文】 及外地特色商業(yè)項目的實地考察定義市場調(diào)研、調(diào)查參與部門招商部門招商部消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性調(diào)查（年齡結(jié)構(gòu)/性別結(jié)構(gòu)/職業(yè)/收入等），通過調(diào)查了解整體**以及項目周邊的消費(fèi)客群以及消費(fèi)習(xí)慣，為項目定位提供依據(jù)品牌認(rèn)知，通過掃街、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，了解自身業(yè)態(tài)知名品牌空間，并了解**市場接受力較強(qiáng)的品牌，為后期招商品牌的進(jìn)駐提供選擇空間市場全面調(diào)研分析，針對已劃分出的一、二、三線品牌詳細(xì)接觸，了解品牌實力、產(chǎn)品價格、銷售渠道、經(jīng)營價格、經(jīng)營狀態(tài)等客戶信息歸檔完善、進(jìn)入信息處理中心參考各大購物中心案例，綜合消費(fèi)者習(xí)性調(diào)查和市場調(diào)研分析，為各業(yè)態(tài)比例分配定位、業(yè)態(tài)分布定位招商部、投資發(fā)展部整體市調(diào)資料，分析整理數(shù)據(jù)制定市調(diào)計劃，撰寫市調(diào)心得做出市調(diào)報告制定市場調(diào)查目標(biāo)流程圖 市調(diào)人員確定 市調(diào)地點確定 市調(diào)目的、時間確定確定市調(diào)內(nèi)容確定市調(diào)內(nèi)容整理市調(diào)數(shù)據(jù)市調(diào)報告調(diào)查方案的設(shè)計階段調(diào)查方案是指導(dǎo)調(diào)查活動的大綱，是以書面形式表達(dá)的對調(diào)查計劃和程序的說明，是對調(diào)查過程和調(diào)查方法的詳細(xì)規(guī)定。 負(fù)責(zé)商品管理、及美陳布展工作。運(yùn)營部 負(fù)責(zé)起草營運(yùn)工作計劃。 負(fù)責(zé)審核商戶裝修設(shè)計圖紙。物業(yè)工程部 負(fù)責(zé)起草、組織討論客戶進(jìn)場裝修管理規(guī)定。 舉辦項目的開業(yè)活動對于一些餐飲休閑娛樂或大型綜合性的商業(yè)項目，當(dāng)招商率達(dá)到80%左右時，應(yīng)舉辦本項目的統(tǒng)一開業(yè)造勢活動，為商家提供經(jīng)營方面的支持。商戶進(jìn)入商場后，會受到商場的管理與制約，而商場的管理可能也會受到商戶的抵觸和不配合，這樣最終都是影響商場的正常經(jīng)營，于雙方都不利。其實確實如此，內(nèi)功心法要是純熟，打出來的招數(shù)才有殺傷力。所以，招商人員應(yīng)該要養(yǎng)成一種良好的收集信息的習(xí)慣，并做好信息的更新工作。 最后階段，在所有條件談攏的條件下，雙方簽訂正式合同，具有法律效應(yīng)，雙方約定付款方式以及付款金額以及各項目具體條款，在合同中具體體現(xiàn)。經(jīng)過互相的了解和談判，就項目問題雙方作出各自的讓步，達(dá)成一定的共識，此階段可能持續(xù)時間較長，短則幾個月，長達(dá)一年多，在多次的談判磋商中，達(dá)成共識。然后，商家人員闡述自己的商家簡介以及租賃要求或購買要求，招商人員闡述本項目的基本情況，以及大體商業(yè)情況，業(yè)態(tài)定位，面積等等，雙方就項目情況作出基本的了解。招商工作流程一、主力店招商談判流程二、招商中期工作流程三、招商后期工作流程四、商業(yè)市場調(diào)查流程五、商家搜集六、招商客戶接待流程七、招商客戶談判流程八、招商合同簽訂流程九、外出招商流程十、招商電話說辭十一、招商宣傳流程一、主力店招商談判流程流程概況目的為本項目與主力店達(dá)成招商意向，以簽訂意向書或合同為目的為本項目提供品牌支撐以及宣傳熱點適用范圍用于項目前期預(yù)招商以及后期主力商家接待等定義談判：除正式場合下的談判外，一切協(xié)商、交涉、商量、磋商等等參與部門招商部及其他相關(guān)部門招商部聯(lián)系品牌商家，約訪商家了解品牌的意向，品牌特點以及公司內(nèi)部架構(gòu)等負(fù)責(zé)確定談判內(nèi)容，了解商家需求，對建筑的需求，面積的需求，以及各項招商條件政策傾向，為談判成功做準(zhǔn)備與品牌商家溝通，簽訂意向書以及意向合同掌握客戶需求，及時與客戶進(jìn)行溝通聯(lián)系，對項目進(jìn)行積極促進(jìn)行政部會議室準(zhǔn)備，電腦投影儀準(zhǔn)備商戶接送、接待、準(zhǔn)備禮品商業(yè)策劃企業(yè)及項目資料設(shè)計，招商手冊制作會議室布置總工辦 提供最新項目圖紙 與商家溝通圖紙相關(guān)問題 結(jié)合商家需要調(diào)整相關(guān)設(shè)計內(nèi)容法務(wù)部 草擬意向合作協(xié)議、合同 審核意向合作協(xié)議、合同財務(wù)部審核意向合作協(xié)議收取合作定金董事長指導(dǎo)招商策略，批準(zhǔn)招商計劃批準(zhǔn)合作意向書流程指引制定招商計劃及招商方案公司批準(zhǔn)計劃及方案招商準(zhǔn)備，公司簡介、項目簡介，各類圖紙收集商家資源，分類列名單聯(lián)絡(luò)商家初步溝通，發(fā)公司資料跟蹤商家對項目的了解情況，解答疑問資料了解商家合作意向，邀請來訪考察對意向商家考察洽談合作意向，對方報價、提出物業(yè)要求、規(guī)劃內(nèi)部布局況，解答疑問資料歸集意向商家，向公司匯報確定三家以上意向商家確定商家簽訂意向合同交定金執(zhí)行合同談判程序招商洽談需要一個過程，其基本程序是：開局、摸底、報價、磋商、達(dá)成協(xié)議和簽約六個階段。、摸底，即談判雙方逐漸熟悉，分別講述自己及對方的觀點和立場，相互了解各自的期望。、磋商，即談判雙方對報價和交易條件進(jìn)行反復(fù)協(xié)商，雙方各自做些讓步，并獲得一些利益。、簽約，即以書面文件(經(jīng)濟(jì)合同)的形式簽訂正式協(xié)議書，談判雙方必須依照協(xié)議內(nèi)容履行協(xié)議，合同一經(jīng) 簽訂就具有了法律效力?，F(xiàn)在是信息時代，要是信息掌握不及時，不充分，那永遠(yuǎn)也沒有辦法抓住機(jī)會。人們常說，招商談判是一門及高深及細(xì)膩的技巧，掌握的好，就能獲得很大效果?！ ∫粋€商場從招商到營運(yùn)，招商人員扮演的是中間人的角色，這就決定了他必須要處理好商場以及商家的關(guān)系。適用范圍適用于招商火熱進(jìn)行的階段，招商持續(xù)期參與部門招商部、行政部、拓展部、總工辦及人員職責(zé)招商部 招商人員控制管理 招商政策調(diào)整 在招商過程中，出現(xiàn)不符合市場需求的情況，招商系統(tǒng)與銷售系統(tǒng)必須進(jìn)行協(xié)商討論，共同制定新的招商政策和計劃，確保招商工作順利進(jìn)行 商家客戶業(yè)態(tài)調(diào)整、商鋪位置調(diào)整 商家客戶的跟蹤管理法務(wù)部招商合同文件、商家調(diào)整協(xié)議審核、修改總工辦/項目部/成本部/廣告公司/招商運(yùn)營部/物業(yè)工程部招商政策、商鋪調(diào)整等的討論決議商鋪部分建筑結(jié)構(gòu)調(diào)整修改招商宣傳工作的進(jìn)行與進(jìn)度調(diào)整商鋪裝修標(biāo)準(zhǔn)以及各項標(biāo)準(zhǔn)及政策商鋪裝修的審核董事長秘書對招商文件的傳達(dá)董事長對各項規(guī)章制度審批、批準(zhǔn)2對后期招商活動的審批對商家裝修等章程標(biāo)準(zhǔn)的審批 客戶接待 招商政策調(diào)整 鋪位調(diào)整 簽訂招商合同及招商意向書流程圖招商工作內(nèi)容的制定 配合招商中期宣傳活動 互相溝通留聯(lián)系方式 簽訂招商意向書 簽訂招商合同招商客戶的接待 中期招商優(yōu)惠政策調(diào)整 招商鋪位控制管理招商政策的調(diào)整 客戶資料的副本 簽訂合同審批招商合同簽訂 已租商鋪統(tǒng)計 未租商鋪統(tǒng)計劃分招商鋪位調(diào)整次主力店及品牌店談判，整體商業(yè)已經(jīng)確認(rèn)，招商高潮期主要進(jìn)行次主力店及品牌店的招商工作 對商場內(nèi)不適合業(yè)態(tài)的商鋪進(jìn)行
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