【正文】 008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3 500元/㎡，買賣中涉及的稅費(fèi)全部由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定賣方、買方需繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的6%和3%?！　．配套設(shè)施建設(shè)的限制　　B．房地產(chǎn)使用管制　　C．房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使限制　　　　　D．房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制　　1最高最佳使用包括用途、規(guī)模、集約度和檔次上的最佳、可以幫助確定估價(jià)對(duì)象最佳用途的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理是（ 　）。　　A．第（1）、（3）種情況　　B．第（3）、（4）、（5）種情況　　C．第（2（4）種情況　　D．第（2）、（4）、（5）種情況1一般來(lái)講，人口總量雖然不變，而隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價(jià)格總的趨勢(shì)是（ ?。?。該期房目前的價(jià)格為（ ?。┰?㎡。%，年通貨膨脹率為5%，則2008年12月該套住宅的自然增值額為（ ?。┰?。　　A．最高最佳使用原則　　B．合法原則　　C．替代原則　　D．謹(jǐn)慎原則　　采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估某待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值，適用的估價(jià)前提是被迫轉(zhuǎn)讓前提。該賓館運(yùn)營(yíng)費(fèi)用第1年為當(dāng)年收入的35%，此后各年的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用在第1年的基礎(chǔ)上增加，增加額為當(dāng)年收入超過(guò)第1年收入部分的25%。該賓館正常建設(shè)期為2年；建筑安裝工程費(fèi)為3000元/㎡，專業(yè)費(fèi)及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的10%；建筑安裝工程費(fèi)等費(fèi)用第一年投入60%，第2年投入40%，在各年內(nèi)均勻投入。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為7%，抵押貸款成數(shù)一般為6成。要求列出算式，計(jì)算過(guò)程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。 （　?。?3．運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測(cè)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否則就不宜采用這種方法。 （　　）9．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)為360萬(wàn)元，土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用合計(jì)為2000萬(wàn)元，投資利息為200萬(wàn)元，企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅200萬(wàn)元，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為18%。 （　?。?．周圍環(huán)境狀況是否良好、交通是否有利于商品運(yùn)輸是確定商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要因素。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分） 1．在城市房屋拆遷中，如果被拆遷房屋的合同租金與市場(chǎng)租金差異較大，則在估價(jià)時(shí)應(yīng)考慮此因素。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”，下列關(guān)于乙地塊價(jià)格的表述中，正確的有（　?。?。A．較樂(lè)觀的估計(jì)值 B．較保守的估計(jì)值 C．過(guò)高的估計(jì)值D．過(guò)低的估計(jì)值E．可能的估計(jì)值11．成本法中，在計(jì)算投資利息時(shí)，應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括（　　）。A．建筑平面布置 B．朝向、樓層 C．環(huán)境景觀D．土地開(kāi)發(fā)程度E．房屋完損等級(jí)7．下列關(guān)于居民收入水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的有（　?。?。A．對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良 B．需求增加導(dǎo)致稀缺性增加C．通貨膨脹 D．外部經(jīng)濟(jì)E．提高建造成本4．在實(shí)際的房地產(chǎn)估價(jià)中，房地產(chǎn)抵押價(jià)值通常是抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的價(jià)值扣除估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。A．空置率偏小 B．運(yùn)營(yíng)費(fèi)用偏大 C．收益期限偏短D．報(bào)酬率偏高34．某估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象為寫字樓在建工程，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法求取其價(jià)值時(shí)，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值同時(shí)采用了市場(chǎng)法和收益法求?。徊捎贸杀痉ㄇ笕∑鋬r(jià)值時(shí)，土地采用了基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。A．單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量 B．市場(chǎng)上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格C．生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本 D．向市場(chǎng)運(yùn)輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本32．某工業(yè)用地總面積為3000㎡，容積率為0．5，樓面地價(jià)為1000元/㎡。A．486．52 B．521．74 C．559．50 D．1398．7629．直線趨勢(shì)法y=a+bX中的常數(shù)a、b，是由（　?。Q定的。A．67．60 B．811．24 C．1622．48 D．2433．7227．在假設(shè)開(kāi)發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間一般是（　?。Ｔ摯睂懽謽堑匿N售利潤(rùn)率為（　?。?。A．建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時(shí)間B．在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間C．由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時(shí)間D．剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實(shí)際年齡之和的時(shí)間22．某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬(wàn)元，年房屋折舊費(fèi)30萬(wàn)元，維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬(wàn)元，水電供暖費(fèi)等40萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬(wàn)元，年抵押貸款還本付息額70萬(wàn)元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。A．35．00 B．56．29 C．86．29 D．180．0019．某房地產(chǎn)2009年4月的價(jià)格為6500元/㎡，已知該類房地產(chǎn)2009年3～10月的價(jià)格指數(shù)分別為105．5103．8100．099．898．296．492．190．08（均以上個(gè)月為基數(shù)100），該房地產(chǎn)2009年10月的價(jià)格為（　?。┰?㎡。A．統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 B．統(tǒng)一付款方式C．統(tǒng)一價(jià)格單位 D．統(tǒng)一市場(chǎng)狀況17．估價(jià)對(duì)象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為86萬(wàn)元，含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為8萬(wàn)元的車位和一套全新?tīng)顟B(tài)下價(jià)值為3萬(wàn)元的家具，家具為八成新。A．供役地的價(jià)值下降 B．需役地的價(jià)值下降C．供役地與需役地的價(jià)值都下降 D．供役地與需役地的價(jià)值都上升13．下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的是（　?。．謹(jǐn)慎價(jià)值 B．市場(chǎng)價(jià)值 C．殘余價(jià)值 D．快速變現(xiàn)價(jià)值10．某套200㎡、單價(jià)4000元/㎡的住宅，要求成交時(shí)首付20萬(wàn)元，余款在3年內(nèi)分3期支付，每期末支付20萬(wàn)元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用的這一特點(diǎn)，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的（　　）特性決定的。當(dāng)?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛租金的15%。A．估價(jià)機(jī)構(gòu) B．估價(jià)師 C．估價(jià)報(bào)告使用者 D．估價(jià)委托人的估價(jià)需要2．一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的價(jià)值類型，本質(zhì)上是由（　　）決定的。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)）1．一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由（　?。Q定的。預(yù)計(jì)李某治理空氣污染的費(fèi)用為5000元，并延遲入住3個(gè)月。A．了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價(jià)值B．了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價(jià)值C．了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價(jià)值的變化D．了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額6．任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。A．戶型 B．樓層 C．層高 D．裝修9．對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象和同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)，下列價(jià)值類型中評(píng)估價(jià)值最大的一般是（　?。．土地總價(jià) B．土地單價(jià) C．樓面地價(jià) D．商品房?jī)r(jià)格12．設(shè)立地役權(quán)通常會(huì)使（　?。?。A．在建工程抵押估價(jià) B．房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)C．期房市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估 D．房地產(chǎn)估價(jià)的復(fù)核估價(jià)16．在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對(duì)可比實(shí)例建立比較基準(zhǔn)時(shí)應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是（　?。?。該寫字樓的預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，報(bào)酬率為8%，該寫字樓因采光受影響造成的損失為（　　）萬(wàn)元。反之，報(bào)酬率應(yīng)高C．當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時(shí)，投資者將提高所要求的報(bào)酬率D．當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要低于其他較長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率21．對(duì)于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是（　?。?。A．489．99 B．495．53 C．695．53 D．800．0024．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一幢建筑面積10000㎡的寫字樓，開(kāi)發(fā)完成后銷售均價(jià)為3000