天津房地產(chǎn)市場調(diào)研報告與未來預(yù)測-全文預(yù)覽
【正文】 響，市區(qū)樓市不僅新盤寥寥，而且成交不佳。短期來看，天津以自主為主的需求結(jié)構(gòu)不會改變?！ ∥磥硎袌鲱A(yù)測 今年第2季度，有關(guān)部門陸續(xù)出臺“國六條”及“十五條”政策。成交均價為3818元/平方米，較上周上升6個百分點。隨著市場對政策影響逐漸消化，新盤供應(yīng)將恢復(fù)正常，進(jìn)而刺激成交量回升。據(jù)統(tǒng)計。據(jù)統(tǒng)計，本周(6月30日至7月6日)，%；成交均價為4632元/平方米，房價保持異常穩(wěn)定。 中原認(rèn)為，從目前來看，“十五條”對本市二、三級市場均造成較大影響，但從長遠(yuǎn)來看，天津以自住為主的需求結(jié)構(gòu)具有較強的市場抗風(fēng)險能力。據(jù)統(tǒng)計，%。根據(jù)中原調(diào)研，進(jìn)入8月份以后，天津新盤市場將逐漸活躍，屆時紅橋區(qū)的金領(lǐng)國際、和平區(qū)的金茂今年下半年，河西區(qū)還有梅江灣、華僑御景灣等新項目上市。本周中心城區(qū)商品住宅成交情況如下圖： 附圖1：本周()天津中心城區(qū)商品住宅成交情況統(tǒng)計 河西區(qū)一枝獨秀 從上圖中可知，本周除河西區(qū)以外，其它5區(qū)商品住宅成交區(qū)均有不同程度下降。本周建設(shè)部界定90平方米和70%兩個概念，至此“十五條”造成的政策解讀混淆得以逐漸澄清。因此，新政出臺雖然造成短期市場波動，但房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展特性得到加強。未來城等，從最近塘沽區(qū)的熱銷勢頭來看，經(jīng)過上半年的相對沉寂，塘沽區(qū)進(jìn)入一個集中發(fā)力階段。成交均價為3669元/平方米，較上周略有小降。但近期市區(qū)新盤仍然不能形成批量上市局面，市場的習(xí)慣性疲軟還會持續(xù)一段時間。除此之外，其它五區(qū)成交量變化不大。提得一提的是，下周中心城區(qū)將有多個新項目上市，有望一改年中以來市區(qū)樓市的頹勢。個稅的開征，有利于抑制投機性購房，但這一舉措并不能降低房價，還會加大二手房的社會交易成本，造成房價上升。不能正確計算房屋原值，個稅按住房轉(zhuǎn)讓收入1%3%征收。從目前來看，郊縣三大板塊呈現(xiàn)輪流坐莊態(tài)勢，從而使郊縣樓市保持強勢。究其原因，主要是因為東麗區(qū)一批在售項目集中簽約所致。本周郊縣成交量高位回調(diào)，不過成交規(guī)模仍然保持在10萬平米以上。此外，河?xùn)|區(qū)的一些主力在售項目如都市亮點、遠(yuǎn)洋新天地等項目銷售勢頭也較為樂觀。據(jù)統(tǒng)計，成交均價為6406元/平方米，比上周小升4個百分點。市區(qū)樓市小升，整體回落——本周天津住宅市場走勢分析 上周天津市區(qū)成交量再創(chuàng)新低，而郊縣樓市高開高走，在郊縣市場的強力拉動下，本周全市商品住宅成交量突破16萬平方米。其中港務(wù)局、港務(wù)集團下屬企業(yè)成為其大客戶主力。前者本周成交量再次逼近2萬平米，；南開區(qū)的一些主力在售項目如富力城等項目銷售勢頭較為樂觀。 有多少樓市可以重來——本周天津住宅市場走勢分析 據(jù)統(tǒng)計，本周(7月28日至8月3日)，%；成交均價為4747元/平方米，%。今后可能會有部分存量房客戶分流至新房市場。具體各大板塊來看，濱海新區(qū)及外圍區(qū)縣成交量分別上升23%和28%，而新四區(qū)則小降13個百分點。領(lǐng)世郡以及西青中北鎮(zhèn)的假日風(fēng)景，這些新上市項目將形成今后各自區(qū)域的熱點。特別是紅橋區(qū)，由于新逸嘉挾新盤上市之利，環(huán)比增幅高達(dá)76%，是本周中心城區(qū)當(dāng)之無愧的增長冠軍。本周市區(qū)樓市小有增長，郊縣樓市初步收復(fù)失地，使得本周成交量回升至15萬平米以上。不過本周外圍區(qū)縣大幅下挫，顯示這一區(qū)域市場發(fā)育尚不成熟，成交起伏較大。而外圍區(qū)縣則大幅下挫33%。郊縣三大板塊輪流做莊 上周在濱海新區(qū)及外圍區(qū)縣的反彈帶動下，郊縣樓市成交量重返10萬平米的高位。本周紅橋區(qū)成交量下降一半。本周市區(qū)樓市的反彈行情僅僅持續(xù)一周即又跌至5萬平米以下，顯示未來市區(qū)樓市的成交態(tài)勢仍然不容樂觀。但郊縣樓市的成交起伏較大，顯示市場還在培育、成長階段。成交均價為3740元/平方米，與上周持平。近期南開區(qū)還有壹街區(qū)、萬科金色家園等重頭項目面市，南開區(qū)一枝獨秀的局面還會持續(xù)一段時間。不過下半年河北區(qū)的北斗星城、紅橋區(qū)的泰達(dá)城，都是本區(qū)域值得期待的大盤項目。本周中心城區(qū)商品住宅成交情況如下圖： 附圖1：本周()天津中心城區(qū)商品住宅成交情況統(tǒng)計 (完)天津周成交量創(chuàng)新低——本周天津住宅市場走勢分析 上周市區(qū)樓市表現(xiàn)疲軟，而郊縣商品住宅成交量維持在9萬平米以上。另一方面，天津通過加快經(jīng)濟適用房建設(shè)，構(gòu)建了以經(jīng)濟適用房、實物還遷房、經(jīng)濟租賃房和廉租房為主體的保障住房供應(yīng)體系，嚴(yán)格控制安置對象，實行封閉運作，既緩解了低收入群體的住房困難，又避免了對房地產(chǎn)市場的沖擊，市場機制在房地產(chǎn)資源配置中的基礎(chǔ)性作用得到加強。 目前天津人均生產(chǎn)總值達(dá)到４３００美元，城市居民年人均可支配收入達(dá)到１２６３９元，群眾收入水平和消費能力明顯提高，由此轉(zhuǎn)化形成的房地產(chǎn)購買力正在逐步釋放。推進(jìn)華明、雙港兩個新居住區(qū)開工建設(shè)，年內(nèi)開工面積達(dá)到３５０萬平方米以上。另據(jù)天津市建委統(tǒng)計數(shù)字顯示，２００５年天津房地產(chǎn)空置率為７％，低于全國平均水平，供應(yīng)偏緊的形勢仍然很明顯。 ２００６年，天津新婚家庭購房需求２８０萬平方米左右；拆遷安置型需求３８０萬平方米；隨著濱海新區(qū)納入國家發(fā)展戰(zhàn)略，外地居民購房預(yù)計比２００５年增加１０％以上；居民生活水平提高拉動改善型住房需求比２００５年增長１５％以上。重點推動６５個５萬平方米以上住宅項目開工建設(shè)。 天津市建委房地產(chǎn)處負(fù)責(zé)人表示，近年來天津經(jīng)濟增長在不斷加快中位居全國前列，經(jīng)濟實力顯著增強，這使得房地產(chǎn)市場需求旺盛。隨著宏觀調(diào)控取得初步成效，房價趨穩(wěn)，去年以來積累的部分購房需求將在今年釋放。２００５年天津房地產(chǎn)吸引境外和外地資金占到全市房地產(chǎn)投資的比重達(dá)３８％，這表明天津房地產(chǎn)市場的成熟度和規(guī)范化程度已經(jīng)得到明顯提高，同時也為２００６年房地產(chǎn)穩(wěn)定增長奠定了基礎(chǔ)。從這周天津住宅市場的表現(xiàn)來看，市區(qū)樓市短期內(nèi)難有大的作為，郊縣樓市雖然波動較大，但相對于市區(qū)的規(guī)模優(yōu)勢已經(jīng)逐漸確立。這兩個區(qū)不到5000平米的成交規(guī)模，已經(jīng)淪落到外圍郊縣的水平。特別是在中高檔房市場，南開區(qū)已經(jīng)取代河西區(qū)成為天津樓市的翹楚。據(jù)統(tǒng)計，環(huán)比減少15%。國六條之后，郊縣樓市并沒有受到太大影響，顯示出較強的抗風(fēng)險能力。 市區(qū)樓市再次探底——本周天津住宅市場走勢分析 上周市區(qū)樓市小有增長，郊縣樓市初步收復(fù)失地，使得本周成交量回升至15萬平米以上。本周中心城區(qū)商品住宅成交情況
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