天津上海哈爾濱三地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形勢(shì)分析報(bào)告模板-全文預(yù)覽
【正文】 力度。二是網(wǎng)上公布的批準(zhǔn)預(yù)售和現(xiàn)售的新建商品房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以已預(yù)訂、預(yù)約等為由，拒絕購(gòu)房人的購(gòu)房要求。增加市場(chǎng)供求信息的透明度，引導(dǎo)房地產(chǎn)理性投資和消費(fèi)，抑制人為惜售、炒房和哄抬房?jī)r(jià)等行為。嚴(yán)格控制中低價(jià)商品住房的價(jià)格，積極采取財(cái)政補(bǔ)貼和租金優(yōu)惠等措施，優(yōu)先滿足中低收入拆遷居民的租售需求?！ ∽馐鄄⑴e，保持中低價(jià)配套商品住房適度的供應(yīng)量。土地調(diào)控的重點(diǎn)是“控制增量、盤(pán)活存量”，土地供應(yīng)堅(jiān)持以住房為主，堅(jiān)持以普通商品住房為主。 商品住房的銷(xiāo)售價(jià)格。目前，上海商品住房竣工面積中，普通商品住房銷(xiāo)售面積占銷(xiāo)售總量的54%（按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局口徑，普通商品住房實(shí)物形態(tài)是指：按一般民用住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用房屋，其銷(xiāo)售單價(jià)一般在5000元/平方米以下）。預(yù)計(jì)2003年全年商品住房用地出讓將超過(guò)2000萬(wàn)平方米；商品住房施工面積將達(dá)到7000萬(wàn)平方米，預(yù)示今年的竣工量將超過(guò)2000萬(wàn)平方米，投資勢(shì)頭也不會(huì)減弱，商品住房上市的節(jié)奏將明顯加快。2003年11月底，又下降到285萬(wàn)平方米，其中空置一年以上的為80萬(wàn)平方米。去年以來(lái)，我們著力把房地產(chǎn)工作的重點(diǎn)由前幾年的深化房改、培育市場(chǎng)轉(zhuǎn)向?qū)κ袌?chǎng)的有效調(diào)控上來(lái)，加大以土地供應(yīng)為龍頭的調(diào)控力度，努力保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。同時(shí)，也面臨著一些新情況和新問(wèn)題?！ 〈媪糠拷灰滓呀咏隽糠拷灰酌娣e。中等收入者進(jìn)入房市，商品住房已成為大眾產(chǎn)品，市民住房自有率已達(dá)75%以上。2002年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資749億元，%。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀特點(diǎn)是: 房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重逐年提高。我們考慮在城市周?chē)貎r(jià)較低地區(qū)新征部分土地用于商品房開(kāi)發(fā)，通過(guò)土地出讓金、配套費(fèi)調(diào)控手段，嚴(yán)格控制調(diào)整土地成本，通過(guò)增加低價(jià)土地供應(yīng)，降低全市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目平均土地成本，降低開(kāi)發(fā)企業(yè)價(jià)格預(yù)期，起到調(diào)控土地市場(chǎng)、調(diào)控開(kāi)發(fā)成本和市場(chǎng)價(jià)格的作用。2004年全市拆遷規(guī)模在300萬(wàn)平方米左右，將比2003年下降三分之一。在市區(qū)周邊地價(jià)較低的區(qū)域盡快開(kāi)工建設(shè)一批價(jià)格較低的普通商品房，達(dá)到調(diào)控市場(chǎng)規(guī)模、平抑價(jià)格的目的。由于我市需求的主體主要是拆遷帶來(lái)的安置型需求，對(duì)價(jià)格承受力較低。2004年，隨著招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌方式供地成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)的唯一形式，開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地的成本上升，帶動(dòng)總成本上升4－5%。實(shí)行成品房銷(xiāo)售。2004年我市在住宅產(chǎn)業(yè)化方面將推出一系列重要舉措。今后幾年，天津?qū)⑦M(jìn)入城市化加速發(fā)展階段，城市化水平每年提高約3個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)每年新增城市人口30萬(wàn)人左右。隨著我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，市場(chǎng)對(duì)公建的需求增長(zhǎng)，適應(yīng)市場(chǎng)需求，隨著海河兩岸綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的正式啟動(dòng)，2004年我市公建項(xiàng)目將進(jìn)入投資將呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。根據(jù)我市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，2007年前我市人均住房建筑面積每年預(yù)計(jì)增加1－，每年竣工面積需要在900萬(wàn)平方米左右，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模處于高速增長(zhǎng)期。 開(kāi)發(fā)方面：需求增長(zhǎng)將成為推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模和投資規(guī)模增長(zhǎng)的根本動(dòng)力。支撐需求持續(xù)保持較高規(guī)模的因素主要有以下幾點(diǎn)： 一是隨著城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增加，2004年居民可支配收入指標(biāo)將繼續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，使居民住房消費(fèi)能力進(jìn)一步提高，住房改善型需求有新的增長(zhǎng)。在此基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)了開(kāi)發(fā)企業(yè)信譽(yù)度管理系統(tǒng)，以開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)為載體，對(duì)各企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行綜合打分，評(píng)定信譽(yù)等級(jí)，向社會(huì)公布，以引導(dǎo)企業(yè)以信譽(yù)贏得市場(chǎng)，求得發(fā)展，為群眾放心購(gòu)房和政府加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管提供保障。2003年12月初，我市開(kāi)工建設(shè)了30萬(wàn)平方米社會(huì)保障住房，通過(guò)政策支持，成本預(yù)計(jì)控制在1600元/平方米左右，只相當(dāng)于商品房市場(chǎng)價(jià)格60%。拆遷前檢查拆遷預(yù)案和資金、房源落實(shí)落實(shí)情況，拆遷中檢查特困居民安置落實(shí)進(jìn)度，拆遷后檢查安置結(jié)果。提出拆遷中“不讓一家一戶過(guò)不去”的目標(biāo)，并按照這一目標(biāo)層層落實(shí)責(zé)任，統(tǒng)籌安排，周密部署，把握了拆遷工作主動(dòng)權(quán)?！ 。ㄈ┛罩妹娣e下降，市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化 2003年，由于商品房銷(xiāo)售面積大于同期竣工面積和上市面積，空置房被逐步消化。旺盛的市場(chǎng)需求有力地拉動(dòng)了房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，保證了商品房市場(chǎng)供求平衡，無(wú)泡沫成分，市場(chǎng)運(yùn)行健康平穩(wěn)。二、三級(jí)市場(chǎng)交易比例達(dá)到1：，市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)明顯加強(qiáng)。其中現(xiàn)房銷(xiāo)售790萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40%。民營(yíng)企業(yè)預(yù)計(jì)全年完成投資172億元，占全市房地產(chǎn)投資的82%。全市固定資產(chǎn)投資完成1040億元，同比增長(zhǎng)28%。房地產(chǎn)施工面積1950萬(wàn)平方米，竣工832萬(wàn)平方米。主要表現(xiàn)在五個(gè)方面。 一、2003年完成情況 總體上看，2003年，天津房地產(chǎn)業(yè)保持了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的好勢(shì)頭。房地產(chǎn)投資完成210億元，同比增長(zhǎng)20%。%，是近幾年增幅最高的一年。伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的不斷完善，民營(yíng)企業(yè)已成為房地產(chǎn)投資的主體。 ?。ǘ┤猩唐贩渴袌?chǎng)銷(xiāo)售活躍 2003年商品房銷(xiāo)售1022萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)55%，是我市商品房銷(xiāo)售量最高的一年，首次突破1000萬(wàn)平方米。全市存量房銷(xiāo)售688萬(wàn)平方米、分別比去年同期增長(zhǎng)95%和116%。拆遷帶來(lái)了安置型需求的增長(zhǎng)。三是購(gòu)房居民以本地居民普通住宅需求為主，本地居民購(gòu)房占總需求的95%以上，購(gòu)房目的主要是居住為主，沒(méi)有炒作成分。為此，我市出臺(tái)了三項(xiàng)有針對(duì)性的制度：一是拆遷責(zé)任制度。三是定期檢查制度。為了從根本上解決特困居民住房問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)社會(huì)的長(zhǎng)治久安，為實(shí)現(xiàn)拆遷特困戶安置工作的規(guī)范化、制度化，我市正在全面建立起住房社會(huì)保障體系，建立起特困拆遷居民住房問(wèn)題的長(zhǎng)效解決機(jī)制?！ “凑战ㄔO(shè)部的要求，我們對(duì)全市975家開(kāi)發(fā)企業(yè)都建立起了企業(yè)信用檔案?！ ⌒枨蠓矫妫?004年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求穩(wěn)中有增，預(yù)計(jì)2004年商品房銷(xiāo)售能夠繼續(xù)保持1000萬(wàn)平方米以上，二手房交易規(guī)模700萬(wàn)平方米以上。2004年全市城市化率將達(dá)到44%，將有25萬(wàn)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)移到城市和城鎮(zhèn)，為城市房地產(chǎn)市場(chǎng)增
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