北京奧林匹克項目策劃書-全文預(yù)覽
【正文】 表日前對外公布：公路總里程達(dá)到14700公里；新開辟公共電、汽車線路200條左右；環(huán)保型運(yùn)營車輛達(dá)到80％以上。但由于嚴(yán)控土地出讓的政策出臺，也限制了未來市場商品房的供應(yīng)量，從而在后期會帶動房價的發(fā)展。市場的發(fā)展將是某幾個項目的熱銷，而不是整體的熱銷。大量的供給，增加了市場競爭，必然帶來相應(yīng)的風(fēng)險。 l 供給結(jié)構(gòu)多樣化政府及有關(guān)部門根據(jù)中低收入人群需要，下大力狠抓了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，調(diào)整了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。北京奧林匹克項目策劃書北京誠必達(dá)房地產(chǎn)投資咨詢有限公司二零零四年三月三日目錄48 / 49一、 市場分析二、 本項目分析三、 市場產(chǎn)品對比分析四、 市場調(diào)查結(jié)論五、 目標(biāo)客戶群定位六、 營銷建議七、 廣告宣傳八、 銷售管理九、 營銷服務(wù)承諾及售后服務(wù)十、結(jié)束語 引言受開發(fā)公司的委托，根據(jù)項目的實際情況，在對本項目周邊房地產(chǎn)項目調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，對此項目市場定位分析建議如下：一、 市場分析（一） 北京大市場分析 市場供需分析(1) 商品房供給l 投資持續(xù)增長 房地產(chǎn)開發(fā)投資和當(dāng)年新開工商品房屋面積是反映房地產(chǎn)市場供應(yīng)情況的兩項重要指標(biāo)，據(jù)北京市統(tǒng)計局統(tǒng)計，2003年，北京市的房地產(chǎn)開發(fā)情況如下：開發(fā)總金額比上年同期增長開發(fā)總面積比上年同期增長1050億元％％其中：住宅700億%其中：住宅2019萬平方米％從上表可以看出，2003年房地產(chǎn)投資及當(dāng)年新開工商品房屋面積的增長勢頭仍然很大，房地產(chǎn)開發(fā)依然是增長。因此從商品房供給總量上看，2004年商品房的上市量仍會保持一個較大幅度的增長。對開發(fā)商來講，是一個機(jī)會同時也是一個挑戰(zhàn)。因此盡管2004的商品房供給量會持續(xù)增長，但從需求量看，如果市區(qū)內(nèi)的項目以低價位高品質(zhì)出現(xiàn)在市場上，無疑將會再次引發(fā)銷售大戰(zhàn)。 2004年北京市又出臺了一系列新政策，從內(nèi)容上看，對今年的消費(fèi)需求將起到很大的推動作用,特別是33號文件補(bǔ)充規(guī)定的發(fā)布，一些通過協(xié)議出讓獲得土地，而且原先決定進(jìn)行土地儲備的開發(fā)商將不得不提前上市，加上大量的經(jīng)濟(jì)適用房，供給速度可能將大于需求，會導(dǎo)致上半年市場競爭加劇。同月又出臺了申請住房公積金貸款須提供個人信用等級的措施，并給與AAA級申請人貸款額度可上浮30％，并只交納95％的擔(dān)保服務(wù)費(fèi)的優(yōu)惠。項目開發(fā)有一定的風(fēng)險，但在合理分析市場、詳細(xì)研究產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，開發(fā)出好項目，實現(xiàn)預(yù)期利潤是可實現(xiàn)的。奧運(yùn)商圈將成為北京房地產(chǎn)市場的主戰(zhàn)場，以體育文化為主的奧運(yùn)商圈，亞北地區(qū)將出現(xiàn)一個更現(xiàn)代化、更有超前性的奧運(yùn)城及奧運(yùn)商圈。 （2）熱點(diǎn)戶型 2003年所有開盤項目中，中小戶型占到了相當(dāng)?shù)谋壤?，這也是開發(fā)商針對現(xiàn)代都市人的生活習(xí)慣與消費(fèi)特點(diǎn)而開發(fā)的。東臨林萃路，西接八達(dá)嶺高速公路，在北四環(huán)與北五環(huán)之間，連接中關(guān)村與奧林匹克公園、國家森林公園，屬舊城改造項目。目前林萃路有820外環(huán)線，在倚林家園站下車可到。層高14層，共252戶。；4) 樓體緊鄰市政道路，存在噪音影響；5) 按照消費(fèi)心理與消費(fèi)習(xí)慣，方圓500米半徑內(nèi)尚未有大、中型生活配套（如銀行、酒樓、醫(yī)院、商場等）缺乏便利的交通工具；6）戶型設(shè)計3居皆沒有非常明確、準(zhǔn)確的目標(biāo)客戶定位，為銷售推廣帶來困難。HINH HOWIE（高巢），亞奧陽光，北辰綠色家園3期（1）價格情況房號樓盤名稱均價起價銀行按揭開盤時間入住時間銷售方式地理位置規(guī)模備注1澳林春天四期最南面一棟6300元/M2往北第一棟6500元/M2往北第二棟6600元/M2最北面一棟6800元/M2四棟平均均價為6550元/M2二居以上5868元/ M2一居(全部在底層)6000元/ M2最高8成25年由美好都市經(jīng)紀(jì)公司代理銷售在我司項目北邊規(guī)模大，配套全,更加緊鄰(僅一街之隔)國家森林公園及奧林匹克公園,是我司項目最強(qiáng)勁競爭對手板樓毛坯房價2倚林家園二期板樓7300元 元/M2聯(lián)排別墅12000元/M26800元/ M29800元/M2最高8成25年由金網(wǎng)絡(luò)經(jīng)紀(jì)代理公司代理銷售在澳林春天北邊以聯(lián)排別墅為主,少量板樓,與我司項目非同一檔次,不具競爭性毛坯房價3天和人家5800 元/M2西向5400元/M2南向5900元/M2最高8成30年2004年底由亞豪地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理公司代理銷售在我司項目 南邊由三座板塔結(jié)合樓圍合而成共788戶占地26000 M2毛坯房價4亞奧陽光6500元 /M25800元/M2最高8成25年2004年5月開發(fā)商銷售在我司項目 東南邊位居成熟社區(qū),鬧中取靜板樓毛坯房價三居送3萬元廚衛(wèi)精裝修5北辰綠色家園3期6500 元/M2底商12000元/M26100元 /M2最高8成30年2004年5月7日2004年10月由北辰置地經(jīng)營公司代理銷售在我司項目東北邊規(guī)模大，配套全,緊鄰國家森林公園(在其東邊)板樓毛坯房價6高巢5600 元/M2（含裝修）底商9800元/M24400 元/M2（含裝修）最高8成30年2003年12月27日2004年12月18日由開發(fā)商自己銷售在我司項目東北邊清河只有1棟塔樓臨街而建平層錯層精裝修房600元/M2裝修價（2）戶型特征房號樓盤名稱戶型面積所占比例銷售情況備注1澳林春天四期一居89 M2左右3%一般全部在底層二居111131 M2左右37%較好三居149157M2左右35%較好四居170 M2左右20%較好躍式187300M2左右5%較好底商無2倚林家園二期板樓三居200 M2左右60%一般聯(lián)排別墅300 M2左右40%一般底商無3天和人家一居4088 M2左右10%一般二居100128 M2左右50%很好三居136151 M2左右30%較好四居以上200 M2左右10%較好底商無4亞奧陽光一居7887 M2左右20%較好
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