【正文】 1050億元％％其中：住宅700億%其中：住宅2019萬平方米％從上表可以看出，2003年房地產(chǎn)投資及當(dāng)年新開工商品房屋面積的增長勢頭仍然很大，房地產(chǎn)開發(fā)依然是增長。l 供給量充足 從2000年至2003年每年商品房的實(shí)際竣工量都保持在1000萬平方米以上，為市場提供了比較充足的商品房供應(yīng)。因此從商品房供給總量上看，2004年商品房的上市量仍會保持一個(gè)較大幅度的增長。2003年經(jīng)濟(jì)適用房達(dá)到200多萬平方米；另外，由于開發(fā)商之間的激烈競爭，按消費(fèi)層次細(xì)化市場的格局已經(jīng)基本形成，中低價(jià)位住宅的比重正在逐步上升；此外，在市場上新樣式、新功能、新戶型的樓盤也不斷推出。對開發(fā)商來講，是一個(gè)機(jī)會同時(shí)也是一個(gè)挑戰(zhàn)。面對越來越精明的消費(fèi)者，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的唯一出路，就是提高產(chǎn)品的性價(jià)比和舒適度。因此盡管2004的商品房供給量會持續(xù)增長，但從需求量看，如果市區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目以低價(jià)位高品質(zhì)出現(xiàn)在市場上，無疑將會再次引發(fā)銷售大戰(zhàn)。兩極分化日趨明顯，但就北京市房地產(chǎn)總的消費(fèi)水平和發(fā)展水平而言，是增長型。 2004年北京市又出臺了一系列新政策，從內(nèi)容上看，對今年的消費(fèi)需求將起到很大的推動(dòng)作用,特別是33號文件補(bǔ)充規(guī)定的發(fā)布，一些通過協(xié)議出讓獲得土地，而且原先決定進(jìn)行土地儲備的開發(fā)商將不得不提前上市，加上大量的經(jīng)濟(jì)適用房，供給速度可能將大于需求，會導(dǎo)致上半年市場競爭加劇。 （2）減免契稅，降低個(gè)人購房貸款利率2002年底，北京市地稅部門出臺了被拆遷戶拆遷前購房的契稅減免新辦法，明確了拆遷戶只要是在從房地局正式得知拆遷后購房的，就能夠享受到減免契稅的待遇。同月又出臺了申請住房公積金貸款須提供個(gè)人信用等級的措施，并給與AAA級申請人貸款額度可上浮30％，并只交納95％的擔(dān)保服務(wù)費(fèi)的優(yōu)惠。同時(shí)，完成城市鐵路、地鐵八通線、地鐵5號線建設(shè)，開通地鐵4號線、地鐵奧運(yùn)支線、東直門至首都機(jī)場快速軌道等工程，初步形成軌道交通基本骨架。項(xiàng)目開發(fā)有一定的風(fēng)險(xiǎn)，但在合理分析市場、詳細(xì)研究產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，開發(fā)出好項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤是可實(shí)現(xiàn)的。發(fā)展商“扎堆兒”于 中關(guān)村、海淀區(qū)、亞運(yùn)村，尤其是對北京西北城的開發(fā)，如朝陽北亞奧片區(qū)未來市場定位是一個(gè)國際型的商務(wù)居住圈，屆時(shí)將有大量國際型人士，中關(guān)村IT界人士，海淀大學(xué)城區(qū)教育界人士及高素質(zhì)商務(wù)人士生活、工作、居住于此。奧運(yùn)商圈將成為北京房地產(chǎn)市場的主戰(zhàn)場，以體育文化為主的奧運(yùn)商圈，亞北地區(qū)將出現(xiàn)一個(gè)更現(xiàn)代化、更有超前性的奧運(yùn)城及奧運(yùn)商圈。據(jù)悉，奧運(yùn)村在奧林匹克公園內(nèi)占地80公頃，建筑面積共47萬平方米，包括公寓、娛樂場所、餐廳、醫(yī)療設(shè)施等等。 （2）熱點(diǎn)戶型 2003年所有開盤項(xiàng)目中，中小戶型占到了相當(dāng)?shù)谋壤?，這也是開發(fā)商針對現(xiàn)代都市人的生活習(xí)慣與消費(fèi)特點(diǎn)而開發(fā)的。 二、本項(xiàng)目分析一、地理位置本項(xiàng)目位處北京市朝陽區(qū)亞運(yùn)村北，奧林匹克公園與國家森林公園（規(guī)劃中）西邊約200米。東臨林萃路，西接八達(dá)嶺高速公路，在北四環(huán)與北五環(huán)之間，連接中關(guān)村與奧林匹克公園、國家森林公園，屬舊城改造項(xiàng)目。規(guī)劃中的科薈路六車道改造工程即將動(dòng)工，未來將處八達(dá)嶺高速公路、科薈路、林萃路的環(huán)繞之間，屆時(shí)交通將十分發(fā)達(dá)。目前林萃路有820外環(huán)線，在倚林家園站下車可到。三、項(xiàng)目情況本項(xiàng)目占地5100M2， M2（ M2，可售面積　19000　　　　　M2），共4個(gè)單元。層高14層，共252戶。項(xiàng)目swot分析 根據(jù)以上項(xiàng)目的位置情況及規(guī)劃與配套情況，結(jié)合上述市場情況分析，本項(xiàng)目的SWOT分析如下:競爭強(qiáng)項(xiàng)(Strength) 1) 小戶型，面積適中，總價(jià)較低，特別是60M2 以下的小戶型是本區(qū)域市場的空缺；2) 板樓設(shè)計(jì)，通透性，采光較好，周邊目前在售樓盤中較少帶精裝修的住宅；3) 位處朝陽區(qū)陽光地帶，發(fā)展?jié)摿薮螅袌隹春?，連接中關(guān)村與朝陽北、奧運(yùn)村的科薈路的核心地段，來往便利，又處奧林匹克公園旁，位置較好；4) 項(xiàng)目開發(fā)周期短，入住時(shí)間快，適宜快速銷售，速戰(zhàn)速?zèng)Q；5) 距京昌高速路較近，不到400米；在澳林春天等大社區(qū)的邊緣，能夠享受到該區(qū)域的一些配套；6) 項(xiàng)目周邊規(guī)劃建設(shè)日益成熟，具有很大的升值潛力（特別是翠南路的規(guī)劃建設(shè)）；競爭弱項(xiàng)（Weakness）1) 目前社區(qū)四周環(huán)境較差，臨時(shí)搭建房臟、亂、差影響形象，體現(xiàn)不出樓盤本身應(yīng)有的質(zhì)素。；4) 樓體緊鄰市政道路，存在噪音影響；5) 按照消費(fèi)心理與消費(fèi)習(xí)慣，方圓500米半徑內(nèi)尚未有大、中型生活配套（如銀行、酒樓、醫(yī)院、商場等）缺乏便利的交通工具；6）戶型設(shè)計(jì)3居皆沒有非常明確、準(zhǔn)確的目標(biāo)客戶定位，為銷售推廣帶來困難。 場機(jī)會點(diǎn)（Opportunity）1) 社區(qū)周邊的市政道路的開通，是影響小區(qū)銷售的重要因素；2) 奧運(yùn)規(guī)劃，將涌現(xiàn)大量的拆遷戶；3) 項(xiàng)目附近將有地鐵（城鐵）概念，周邊多條道路的修建及規(guī)劃；4) 周邊項(xiàng)目的開發(fā)帶動(dòng)了項(xiàng)目區(qū)域的成熟，區(qū)域價(jià)格會提升；5) 奧運(yùn)地區(qū)市政投入巨大；周邊道路、市政配套的改善；市場威脅點(diǎn)（Threat）1) 社區(qū)周邊項(xiàng)目較多，他們規(guī)模較大，潛在目標(biāo)客戶群較易分流；2) 社區(qū)旁機(jī)關(guān)企業(yè)的宿舍樓建筑形式對本項(xiàng)目有較大的影響；3) 周邊項(xiàng)目的逐漸交房入住，社區(qū)日益成熟將吸引更多客戶；（現(xiàn)房優(yōu)勢）4) 該區(qū)域還有可開發(fā)用地，將分散該區(qū)域的潛在客戶群； 三、市場調(diào)查為了更好的把握市場、對產(chǎn)品有一個(gè)透徹的分析，以便制定出更切實(shí)可行的方案和準(zhǔn)確市場的價(jià)格預(yù)測。HINH　HOWIE（高巢），亞奧陽光，北辰綠色家園3期（1）價(jià)格情況房號樓盤名稱均價(jià)起價(jià)銀行按揭開盤時(shí)間入住時(shí)間銷售方式地理位置規(guī)模備注1澳林春天四期最南面一棟6300元/M2往北第一棟6500元/M2往北第二棟6600元/M2最北面一棟6800元/M2四棟平均均價(jià)為6550元/M2二居以上5868元/ M2一居(全部在底層)6000元/ M2最高8成25年由美好都市經(jīng)紀(jì)公司代理銷售在我司項(xiàng)目北邊規(guī)模大，配套全,更加緊鄰(僅一街之隔)國家森林公園及奧林匹克公園,是我司項(xiàng)目最強(qiáng)勁競爭對手板樓毛坯房價(jià)2倚林家園二期板樓7300元 元/M2聯(lián)排別墅12000元/M26800元/ M29800元/M2最高8成25年由金網(wǎng)絡(luò)經(jīng)紀(jì)代理公司代理銷售在澳林春天北邊以聯(lián)排別墅為主,少量板樓,與我司項(xiàng)目非同一檔次,不具競爭性毛坯房價(jià)3天和人家5800 元/M2西向5400元/M2南向5900元/M2最高8成30年2004年底由亞豪地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理公司代理銷售在我司項(xiàng)目　南邊由三座板塔結(jié)合樓圍合而成共788戶占地26000 M2毛坯房價(jià)4