【正文】 上。一般中小學(xué)學(xué)區(qū)。距市級(jí)及以上醫(yī)院2500米以上。在800米范圍內(nèi)基本上只有零散的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。（二）實(shí)體因素修正系數(shù)1．結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)表標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為評(píng)估對(duì)象結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)計(jì)算公式：100—（標(biāo)準(zhǔn)房屋建安工程重置價(jià)格單價(jià)—評(píng)估對(duì)象房屋建安工程重置價(jià)格單價(jià)）1022．成新因素修正系數(shù)表 待估房屋標(biāo)準(zhǔn)房屋三成新以下四、五成新六、七成新八、九成新九成新及以上六成新8090901001001031031061061083．底層營(yíng)業(yè)用房進(jìn)深修正系數(shù) 底層營(yíng)業(yè)用房進(jìn)深小于等于10m的，調(diào)節(jié)系數(shù)如下： ①等于10m，； ②大于等于8m，小于10m，； ③大于等于6m，小于8m，； ④大于等于4m，小于6m，； ⑤小于4m。（二）實(shí)體因素修正系數(shù)1．非營(yíng)業(yè)用房結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)表（1）工業(yè)廠房、倉儲(chǔ)用房等房屋結(jié)構(gòu)修正[1（標(biāo)準(zhǔn)房屋建安工程重置價(jià)格單價(jià)評(píng)估對(duì)象房屋建安工程重置價(jià)格單價(jià)）/1800] 100（2）一般辦公、教育、醫(yī)療等房屋結(jié)構(gòu)修正標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為評(píng)估對(duì)象結(jié)構(gòu)修正系數(shù)計(jì)算公式：〔1－（標(biāo)準(zhǔn)房屋建安工程重置價(jià)格單價(jià)—評(píng)估對(duì)象房屋建安工程重置價(jià)格單價(jià)）/3500〕1002．非營(yíng)業(yè)用房成新因素修正系數(shù)表 待估房屋標(biāo)準(zhǔn)房屋三成新以下四、五成新六、七成新八、九成新九成新及以上六成新8090901001001031031081081103．非營(yíng)業(yè)用房層次因素修正系數(shù)表A．無電梯層次總樓層一二三四五六一100二100100三100100100四100100100100五10010010010099六1001001001009998B．有電梯層次總樓層一二三四五六七七層以上四100100100100五100100100100101六100100100100101101七100100100100101101101七層以上100100100100101101101101總樓層在四樓以下（有電梯）不作層次因素修正。2. 以上標(biāo)準(zhǔn)包含土建工程費(fèi)、水電工程費(fèi)及材料差價(jià)等綜合因素。附件十二：市區(qū)征收房屋等級(jí)和建安工程重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)類別等級(jí)結(jié)構(gòu)裝修及設(shè)備狀況元/m2鋼混凝土結(jié)構(gòu)高層1鋼筋砼基礎(chǔ)，鋼砼框架或剪承重、磚墻圍護(hù)、外墻面磚或涂料、內(nèi)墻中級(jí)抹灰普通水泥地面、鋁合金或塑鋼門窗、水、電、衛(wèi)、消防設(shè)施齊全。600混合結(jié)構(gòu)單元式住宅、辦公用房1磚或鋼筋砼條基，平坡屋面，現(xiàn)澆板或空心板樓層，鋁合金或塑鋼窗，水、電、衛(wèi)實(shí)施齊全，戶型新型，適用于四層以上近年新建的多層住宅樓。4502磚或鋼筋砼條基，空斗墻，平本瓦望磚屋面，多孔板或砼小梁板樓板，砼樓梯，水泥樓地面，普通鋼，木門窗，水電俱全。5503小瓦屋面，望磚基屋，半元椽，木桁條，杉木立帖屋架用料一般，普通木門窗，水泥地（或不規(guī)則地板）亂磚填充墻，有水電或公用水。7002老式木樓清水墻，磚或鋼筋條基，木桁條，普通木樓地板、木樓梯，木屋架，平瓦望磚（木望板）屋面，內(nèi)外粉刷，普通吊平頂，有水電。3606磚墻，平瓦屋面，雜木椽，雜木桁砼桁簡(jiǎn)易木門窗，水泥地，有水電。220注：本價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)表內(nèi)“有水電”均指含下水設(shè)施。 附件十三：市區(qū)工業(yè)廠房征收房屋等級(jí)和重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)類別等級(jí)結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備狀況元/m2鋼混結(jié)構(gòu)（框架）一級(jí)多層鋼砼架承重，鋼砼基礎(chǔ)，實(shí)砌墻圍護(hù)，現(xiàn)澆樓面，柱網(wǎng)較大（6m6m），水泥樓面，鋼門窗，水電衛(wèi)齊全。450全鋼結(jié)構(gòu)一級(jí)鋼砼基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，有吊車，彩鋼板墻面屋面，沿高高6m 。350注：1. 以上標(biāo)準(zhǔn)中所列房屋為標(biāo)準(zhǔn)沿高價(jià)格。31 / 31。房屋沿高為室內(nèi)地面至沿口高度，前后沿高不等，以平均高度計(jì)算。440磚混結(jié)構(gòu)一級(jí)磚柱，砼屋架或鋼屋架，有墻上跑吊車35T，跨度912m。600鋼混結(jié)構(gòu)（排架）一級(jí)鋼砼柱，鋼砼屋架或鋼屋架，跨度＞15m，吊車噸位大于5噸。,重置價(jià)格相應(yīng)增減2%,房屋層高為室內(nèi)地坪面至沿口高度,前后沿高不等的,以平均高度計(jì)算。3002土墻，部分磚墻，雜木桁條或桁條，磚墻分間，門窗一般，磚地（部分水泥地），有水電。4504磚或鋼筋條基，平瓦望磚屋面、木桁條、半元椽一般木屋架，磚墻承重，內(nèi)外粉刷，水泥地，鋼窗，普通木門窗，有水電。3805小瓦屋面，蘆菲、蘆便墊層，雜木椽，木桁條用料較小，有立帖山墻，簡(jiǎn)易木門窗，簡(jiǎn)易間隔墻，水泥地或磚地，有水電或公用水。320磚木舊式1望板基層（部分雙層），小瓦屋面，半元椽方木桁條，杉木立帖，排柱齊全，正磚實(shí)砌墻，薄板天棚，雙層木樓板，較好的木樓梯木間壁，木門窗制作講究，帶裙板，企口木地板，明間方磚地，有水電。6003磚或鋼筋砼條基，平坡屋面，多孔板樓層，鋼窗木門，實(shí)砌墻，水、電設(shè)施齊全，含公廁，適用于三層（含三層）以上單元非成套住宅。9002鋼筋砼框架承重，鋼筋砼基礎(chǔ)，磚墻圍護(hù)，鋁合金窗或鋼窗，水、電、衛(wèi)、消防設(shè)施齊全。全新100%九成新90%八成新80%基本完好房七成新70%六成新60%一般損壞房五成新50%四成新40%嚴(yán)重?fù)p壞房三成新30%危險(xiǎn)房不足三成新30%以下（二）房屋成新參考表結(jié)構(gòu)房屋類別超過40年36∽40年31∽35年26∽30年21∽25年16∽20年11∽15年10年以內(nèi)鋼混住宅789按實(shí)際情況評(píng)定。附件九：土地區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)表（市區(qū)）單位：元/m2名 稱區(qū) 位營(yíng)業(yè)用房辦 公、住 宅工 業(yè)、倉 儲(chǔ)出 讓劃 撥出 讓劃 撥出 讓劃 撥一 類535037403850269020901880二 類538037603450242019401740三 類426029802660186014901340四 類377026402100147013401190五 類2790195017501220970870六 類2370166014501020670600戚區(qū)一類3550248020501440970860二類2730191017101190820730三類2370166014501020670600注：表中所列土地區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)適用于“地大于房”時(shí)地價(jià)的補(bǔ)償。（第一進(jìn)修正后不低于第二進(jìn)評(píng)估的基準(zhǔn)價(jià)格）4．二層以上營(yíng)業(yè)用房層次因素修正系數(shù)說明二層以上營(yíng)業(yè)用房評(píng)估樓層調(diào)節(jié)系數(shù)分別為：基準(zhǔn)價(jià)格底層100%，二層取60%，三層取40%，地下室取30％，四層及四層以上按同地段辦公用房評(píng)估。注：實(shí)體因素修正系數(shù)采用連乘方式計(jì)算。在400800米范圍內(nèi)有大型商場(chǎng)及區(qū)級(jí)商業(yè)設(shè)施。距市級(jí)及以上醫(yī)院1000米－2000米。屬于市級(jí)及以上重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。距離公交站點(diǎn)100200米內(nèi)，有12條重要公交線路。離市區(qū)主干道的距離在5001000米之間。半封閉物業(yè)管理。綠地率在30%以下，部分綠地和綠樹，公共活動(dòng)空間較小。建筑密度在40%50%，外型比較整齊。布局稍好，排列整齊?？諝饬己茫倭课廴?，白天有部分交通噪音，水體局部污染。自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛(wèi)生。附件六：住宅房屋基準(zhǔn)價(jià)格修正方式的綜合修正系數(shù)表（一）交易情況修正系數(shù)由于采用買賣的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例，因此該系數(shù)取100。（三）參照營(yíng)業(yè)用房評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)房屋參照營(yíng)業(yè)用房評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)房屋是指改變房屋用途，取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照并持續(xù)營(yíng)業(yè)至政府作出房屋征收決定之日超過一年以上的非營(yíng)業(yè)用房和住宅。（二）非住宅——具備使用條件的標(biāo)準(zhǔn)房屋營(yíng)業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)房屋是以商鋪類、餐飲類為主，包括旅館類、商務(wù)類、娛樂類、商場(chǎng)類具備營(yíng)業(yè)條件的用房。第二十七條 武進(jìn)區(qū)、新北區(qū)區(qū)位劃分及非住宅中的非營(yíng)業(yè)用房基準(zhǔn)價(jià)格、土地區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格由區(qū)建設(shè)、物價(jià)、房管、國(guó)土等部門參照本細(xì)則擬定并報(bào)市建設(shè)、物價(jià)、房管、國(guó)土等部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。第二十四條 凡征收評(píng)估中涉及原始成本測(cè)算、機(jī)電設(shè)備評(píng)估、工程造價(jià)分析等專業(yè)技術(shù)工作的，可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)單獨(dú)評(píng)估。房屋建筑設(shè)備應(yīng)單獨(dú)計(jì)算折舊。(1) 1990年4月1日前取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并持續(xù)營(yíng)業(yè)至政府作出房屋征收決定之日的，按照確定的基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估?；鶞?zhǔn)價(jià)格采用市場(chǎng)化評(píng)估原理評(píng)估出“標(biāo)準(zhǔn)房屋”的基準(zhǔn)價(jià)格。被征收底層營(yíng)業(yè)用房同時(shí)符合前兩款規(guī)定的，其基準(zhǔn)價(jià)格只可按其中一種規(guī)定進(jìn)行修正；第二層及以上的營(yíng)業(yè)用房不適用前兩款規(guī)定。第四章 其它評(píng)估第十七條 獲得市級(jí)以上榮譽(yù)稱號(hào)的名店、名品所在的營(yíng)業(yè)用房，其基準(zhǔn)價(jià)格增加5%。各被征收房屋分別與確定區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格對(duì)應(yīng)的“標(biāo)準(zhǔn)房屋”進(jìn)行時(shí)間因素、房地產(chǎn)實(shí)體狀況因素、房地產(chǎn)區(qū)位狀況因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價(jià)格得出各被征收房屋的評(píng)估價(jià)格。非住宅非營(yíng)業(yè)用房區(qū)位參見附件一。各被征收房屋分別與確定基準(zhǔn)價(jià)格對(duì)應(yīng)的“標(biāo)準(zhǔn)房屋”進(jìn)行房地產(chǎn)實(shí)體狀況因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價(jià)格得出各被征收房屋的評(píng)估價(jià)格。年凈收益為客觀年租金扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金及空置和收租損失等因素而得。（1）采用市場(chǎng)比較法評(píng)估，應(yīng)當(dāng)選擇與被征收房屋或土地的合法用途相同的可比案例，并綜合比較房地產(chǎn)的成新、商業(yè)繁華程度、臨街狀況、房屋進(jìn)深、結(jié)構(gòu)、層高等因素，按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求進(jìn)行評(píng)估。2．測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格。，以閣樓高度抵沖層高不足部分后計(jì)認(rèn)閣樓高度。其計(jì)算公式為：被征收房屋評(píng)估價(jià)格 = 標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價(jià)格 Ki31─實(shí)體因素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為被征收房屋的實(shí)體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六?！獙?shí)體因素修正系數(shù)，為可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋的實(shí)體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格的可比實(shí)例的選擇條件參見附件五。一般應(yīng)在征