試談房產(chǎn)公司股權轉讓法律風險及控制-全文預覽
【正文】 行房地產(chǎn)項目轉讓時必須明確房地產(chǎn)項目的建設用地使用權出讓合同中建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間符合其房地產(chǎn)開發(fā)的需要，受讓后不能隨意改變。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權”。因此，如果一個房地產(chǎn)項目建造已與周邊的單位和居民產(chǎn)生的矛盾十分緊張時，就需要慎重考慮，因為這種矛盾的存在會造成工期大大延期，也會對房地產(chǎn)項目產(chǎn)生負面影響。由于城市土地價值的提升，導致建筑物之間的距離比過去縮小，高層建筑進一步普及，這些變化使得建筑物相鄰關系的糾紛日益增多，尤其是在通風、采光和日照等方面的矛盾越來越多。征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件”。目前，在房地產(chǎn)市場，“拆遷難”成為普遍問題。 ?。ǘ段餀喾ā返牟疬w補償制度對房地產(chǎn)項目影響 房地產(chǎn)開發(fā)往往少不了房屋拆遷。 此外，房地產(chǎn)項目開發(fā)還必須符合我國《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的相關規(guī)定，如：1.“以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。其次，根據(jù)我國《物權法》第九條、第十六條之規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。 房地產(chǎn)項目轉讓的實質就是土地使用權的轉讓。 ?。ㄒ唬段餀喾ā返奈餀嘧儎又贫扰c房地產(chǎn)項目的合法性 從目標房地產(chǎn)項目的來源上看，可能由目標房地產(chǎn)公司第一手開發(fā)，未經(jīng)過轉讓程序；也可能由目標房地產(chǎn)公司從其他方處受讓所得。 二、物權法與房地產(chǎn)項目公司股權轉讓的法律風險及其控制 以實現(xiàn)房地產(chǎn)項目轉讓為目的的公司股權轉讓不同于一般的公司股權轉讓：前者收購股權具有目的的單一性，僅僅為了獲得土地使用權及房地產(chǎn)項目。在股權轉讓形式下，轉讓的標的是公司的股權而不是房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)項目收益作為一種公司資產(chǎn)隨公司投資主體變化而自然轉移，因此不需辦理權屬變更登記等手續(xù)，從而可以高效、簡便、低成本地實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的轉讓。房地產(chǎn)項目公司轉讓就是指投資者注冊成立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，然后以公司股權轉讓的方式實現(xiàn)房地產(chǎn)項目轉讓。由此，我們也可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉讓實質上仍是土地使用權的轉讓?！薄耙詣潛芊绞饺〉猛恋厥褂脵嗟?，轉讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。由于房地產(chǎn)開發(fā)存在投資數(shù)額巨大、開發(fā)周期較長（少則兩三年，多則十多年），房地產(chǎn)市場變化不定，為規(guī)避、轉移經(jīng)營風險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往通過轉讓項目來實現(xiàn)。 一、房地產(chǎn)項目轉讓的界定 房地產(chǎn)項目轉讓是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中，將具備一定條件的整個房地產(chǎn)項目轉讓給他人的行為。不動產(chǎn)是指不可移動的有形財產(chǎn)，如土地及房屋、林木等地上附著物。《銷售經(jīng)理學院》56套講座+ 14350份資料《銷售人員培訓學院》72套講座+ 4879份資料房產(chǎn)公司股權轉讓法律風險及控制 2007年3月16日，十屆全國人大五次會議經(jīng)過認真審議，鄭重地通過了《中華人民共和國物權法》，自2007年10月1日施行。n更多企業(yè)學院： 《中小企業(yè)管理全能版》183套講座+89700份資料《總經(jīng)理、高層管理》49套講座+16388份資料《中層管理學院》46套講座+6020份資料《國學智慧、易經(jīng)》46套講座《人力資源學院》56套講座+27123份資料《各階段員工培訓學院》77套講座+ 324份資料《員工管理企業(yè)學院》67套講座+ 8720份資料《工廠生產(chǎn)管理學院》52套講座+ 13920份資料《財務管理學院》53套講座+ 17945份資料這里的物，主要是指有形財產(chǎn)，包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。因篇幅所限，本文重點對房地產(chǎn)項目轉讓過程中的法律風險及其控制予以闡述，以期對我國物權法施行后如何運作房地產(chǎn)項目轉讓提供借鑒與參考。所謂已經(jīng)開工但尚未開始房屋預售，是指建設工程已經(jīng)開始基礎施工，但尚不具備法律規(guī)定的預售條件，未領取《商品房預售許可證》。轉讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書?！蔽覈冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十一條對房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉讓手續(xù)作了進一步的詳細規(guī)定，“轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉讓人和受讓人
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