【正文】 蘇州科賽投資發(fā)展集團有限公司蘇州科賽投資發(fā)展集團有限公司 Suzhou Kesai Investment Group Co., Ltd. 12 技術(shù)中心、專業(yè)性的科技企業(yè)孵化器，以及各種科技中介服務(wù)機構(gòu)等。科賽睦鄰坊：為城市居民及商務(wù)精英提供全功能配套的生活、生產(chǎn)服務(wù)設(shè)施，主要是一種集商業(yè)、高端住宅、酒店、公寓、寫字樓為一體的大型城市綜合體項目。根據(jù)馬鞍市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，新區(qū)工業(yè)將以馬鞍山市博望工業(yè)園為主要載體，重點發(fā)展技術(shù)含量高、無污染的先進制造業(yè)。新型（都市型、有機）農(nóng)業(yè)堅持城市帶動農(nóng)村，工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)，逐步改善城 鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)， 經(jīng)濟挖掘農(nóng)業(yè)的旅游休閑、科教示范等功能，探索都市型、有機農(nóng)業(yè)的有途徑，率先在全省走一條農(nóng)民不離土、不離鄉(xiāng)的致富道路。加快生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光帶建設(shè)，開發(fā)一批休閑農(nóng)莊，加強策劃、包裝和推介， 擴大農(nóng)家 樂旅游規(guī)模，定期開展綠色文化節(jié)、荷花節(jié)、葡萄 節(jié)等節(jié)事活動，集中打造觀光休閑、文化科普、體驗參與、旅游度假等農(nóng)業(yè)特色旅游產(chǎn)業(yè)。人口規(guī)模整個博望濱湖新區(qū)（包括各村莊整治，即現(xiàn)代城鎮(zhèn)化建設(shè)）建設(shè)完成，人口將達到 55—60 萬人。在具有現(xiàn)代都市風(fēng)貌核心區(qū)內(nèi)建設(shè)文化建筑，復(fù)蘇傳統(tǒng)街道生活空間，為新城建設(shè)增加了文化內(nèi)涵。為滿足各層次體育活動的需求，設(shè)置環(huán)城健身道、體育中心、全民活動中心，以及核心區(qū)內(nèi)部的各級體育活動中心和休閑健身廣場，力求實現(xiàn)健康、活力的發(fā)展理念。各功能片重點明確相互融合，各具特色，展現(xiàn) 多樣化的城市風(fēng)貌，合筑博望濱湖新城形象，是具有現(xiàn)代城市氣息區(qū)域。 （略）現(xiàn)在生活配套服務(wù)區(qū)主要設(shè)立鄰里中心，在新城區(qū)公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)一處睦鄰坊服務(wù)中心輻射半徑 公里范圍最多服務(wù) 8000 戶居民的設(shè)置原則，在新城區(qū)內(nèi)設(shè)置四至五個睦鄰坊，內(nèi) 設(shè)有超市、銀行、 郵政、餐 飲店、賓館、學(xué)校、維修店、休 閑娛樂中心、醫(yī)院、生活馬鞍山博望濱湖新城及城鄉(xiāng)一體化綜合開發(fā)項目建議書 蘇州科賽投資發(fā)展集團有限公司蘇州科賽投資發(fā)展集團有限公司 Suzhou Kesai Investment Group Co., Ltd. 17 （商貿(mào)）市場和中介服務(wù)（法律、保險、旅游、家政、房產(chǎn)）、人才交流（創(chuàng)業(yè)）以及其他生產(chǎn)、生活配套設(shè)施等。二、關(guān)于土地指標(biāo)落地問題居民安置問題目前我國征地中安置原居民的方式主要有兩種：一是異地安置，即在不改變原居民戶籍性質(zhì)（農(nóng)業(yè)戶口）前提下實行集體搬遷，此方式涉及搬遷的一次性補償費用極高，且易受到原居民抵觸；另一種方式是就地安置，即改變原居民戶籍性質(zhì)（實行農(nóng)轉(zhuǎn)非），并由政府承擔(dān)原居民的社會保障（社會養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險等）費用，此方式可大大降低原居民安置的一次性補償費用，并有利于推 進博望的城鎮(zhèn)化建設(shè)。政策的運用本案的開發(fā)應(yīng)運用好馬鞍山鼓勵開展土地整理和村莊整治及當(dāng)涂縣政府出臺的《當(dāng)涂縣農(nóng)村土地整治節(jié)地指標(biāo)使用暫行辦法》的新政策，鼓勵村集體整合土地資源，清理村集體閑置土地零星用地，興建農(nóng) 村服務(wù)業(yè)用房、 農(nóng)貿(mào)流通 設(shè)施等， 優(yōu)先用于扶持發(fā)展鄉(xiāng)村（鎮(zhèn)）旅游。在項目建設(shè)用地不足的情況下，通過城鎮(zhèn)化及文化旅游項目的建設(shè)，整合現(xiàn)有的土地資源，在存量的基礎(chǔ)上，盤活存量建設(shè)用地，解決城鎮(zhèn)用地問題，要以產(chǎn)業(yè)（文化、農(nóng)業(yè)等）帶動土地增量，提高投入，產(chǎn)出才平衡，而大量投資、大規(guī)模建設(shè)，土地才有效時增減掛鉤，進而解決項目用地指標(biāo)問題，從而提高土地價格，這是解決土地指標(biāo)非常必要的。馬鞍山博望濱湖新城及城鄉(xiāng)一體化綜合開發(fā)項目建議書 蘇州科賽投資發(fā)展集團有限公司蘇州科賽投資發(fā)展集團有限公司 Suzhou Kesai Investment Group Co., Ltd. 20 （2）將濱湖大道建設(shè)項目項目作為重點項目向省政府申報，爭取由省政府直接提供用地指標(biāo)。二、開發(fā)模式本項目采取的開發(fā)模式為：區(qū)域聯(lián)動+城鎮(zhèn)建設(shè)相結(jié)合。極大多數(shù)農(nóng)民是屬于文化水平較低、資金較少、技能較差， 農(nóng)民的生活和生存面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。二、啟動資金籌措以上項目啟動資金為 億元人民幣，由以下出資人出資： 集團有限公司出資 億元，占 總股本的 36％；科賽集團出資 億元，占股份 24%； 集團出資 萬元，占股份 16%；社會入股 億元，占股份 24%三、后續(xù)建設(shè)資金籌措根據(jù)工程建設(shè)進度和資金投入量的需要，一是增資擴股；二是采取銷售開發(fā)用地回收資金；三是向社會金融機構(gòu)爭取貸款支持。農(nóng)總行貸款項目：科賽集團已在中國農(nóng)行總行北京總部授權(quán)集中授信，各項目公司根據(jù)運行情況與當(dāng)?shù)剞r(nóng)行進行對接，并在集團授信的額度內(nèi)進行融資。五、投資大聯(lián)盟籌措資金蘇州科賽集團原于浙江，發(fā)展于江蘇蘇州，集浙商 蘇商理智融于一體，在浙江一 帶較有號召力。預(yù)計每年可新增地區(qū)生產(chǎn)總值 180 億元、稅收 30 億元，提供就業(yè)崗位 12－16 萬個。二、幾點建議本項目的道路、堤岸、城市公共綠地等工程建設(shè)，純 屬社會公益性投資，而且投資額度大，建議 當(dāng)?shù)卣雠_相關(guān) 優(yōu)惠政策， 對行政性規(guī)費 能免亦免，能減亦減 辦法，對地方性稅收實行先交后返等優(yōu)惠措施。建議投資商即業(yè)主，搭建好金融平臺，加強融資力度，保障資金正常運轉(zhuǎn)。建議當(dāng)?shù)卣畬⒉疬w安置與新農(nóng)村建設(shè)進行有機結(jié)合，利于政策處理，保護被拆遷人合法權(quán)益。 雖然項目建設(shè)用地量較大，征地、拆遷工作任 務(wù)重，但是只要各級黨委、政府形成共識和合力，建立相應(yīng)的機構(gòu)加強協(xié)調(diào)， 項目開發(fā) 建設(shè)將較為順利。特別是浙江民營經(jīng)濟名列全國前茅，民間資金存量數(shù)千億，主要流向重大項目。引入戰(zhàn)略投資者：科賽集團作為投資大聯(lián)盟的組織者，科賽不僅是投資者，更是 資源的組織者，聯(lián)合一大批志同道合的企業(yè)家組成企業(yè)群，形成投資大聯(lián)盟。四、搭建金融平臺、多渠道融資本項目被金融機構(gòu)看好，根據(jù)金融機構(gòu)要求在自有資金達到融資條件下，各家銀行承諾予以貸款。 或建立專門的農(nóng)民保障機構(gòu)進行管理，劃出一部分股份解決農(nóng)民及居民社會保障，以提供長期可靠的基本生活保障。三、社會保障措施通過各村莊的整治及項目開發(fā)建設(shè)，提高其城鎮(zhèn)載體功能，通過完善區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、服務(wù)體系和文明自治社區(qū)，為城鎮(zhèn)居民提供良好教育、居住、創(chuàng)業(yè)環(huán)境，并為城鎮(zhèn)居民必要醫(yī)療、養(yǎng)老等社會保障措施。馬鞍山博望濱湖新城及城鄉(xiāng)一體化綜合開發(fā)項目建議書 蘇州科賽投資發(fā)展集團有限公司蘇州科賽投資發(fā)展集團有限公司 Suzhou Kesai Investment Group Co., Ltd. 21 第六章 項目開發(fā)模式與保障措施一、開發(fā)原則整個開發(fā)項目要科學(xué)化、具體化，要將長遠規(guī)劃和中短期規(guī)劃互相結(jié)合，村莊及新 鎮(zhèn)的布局、基礎(chǔ)設(shè)施和當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃形成整體， 發(fā)揮 整體資源的經(jīng)濟效益。經(jīng)初步測算，項目需要用地規(guī)模為 平方公里，約為 90300 畝左右，但是按照《博望新城總規(guī)》需要用地指標(biāo)約為 畝。建設(shè)用地指標(biāo)問題因項目建設(shè)涉及到用地指標(biāo)問題，而本項目的開發(fā)為解決土地指標(biāo)提供需必要條件。建議當(dāng)?shù)卣咨谱骱迷用竦陌仓霉ぷ?，選擇好村莊安置點，建議安置點實行統(tǒng)一規(guī)劃布局。 （略）馬鞍山博望濱湖新城及城鄉(xiāng)一體化綜合開發(fā)項目建議書 蘇州科賽投資發(fā)展集團有限公司蘇州科賽投資發(fā)展集團有限公司 Suzhou Kesai Investment Group Co., Ltd. 18 第五章 土地利用指標(biāo)落實分析一、城鎮(zhèn)用地分析提高土地利用集約度，應(yīng)通過農(nóng)村集體建設(shè)用地整理的方式來解決，將整理出來的集體建設(shè)用地復(fù)墾為耕地，結(jié) 合土地增減掛鉤政策， 為 城鎮(zhèn)發(fā)展建設(shè)用地提供預(yù)留空間。 （略）先進加工制造區(qū)（略）其他配套服設(shè)施——睦鄰坊(現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)中心) 現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)區(qū)為新型的商業(yè)開發(fā)和社區(qū)管理模式，把所有與居民日常生活需要貼近的商業(yè)和生活服務(wù)設(shè)施都集中于一體。其建 設(shè)依托博望現(xiàn)在有的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)， 對農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)進行升級，其規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容有：現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光區(qū)、有機農(nóng)業(yè)示范區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè) 服務(wù)中心、 農(nóng)產(chǎn)品加工區(qū)和水系景觀區(qū)。二、主要建設(shè)內(nèi)容簡介環(huán)濱湖綜合開發(fā)項目本項目作為新城建設(shè)的戰(zhàn)略支點，是引導(dǎo)沿湖片區(qū)發(fā)展的重要地段，以石臼湖東起長流村為起點至西野風(fēng)港為終點約 6 公里，其建設(shè)內(nèi)容為濱湖大道、公園、茶園、觀景臺、休閑沙灘，濕地公園、水上休閑娛樂設(shè)施等，以生態(tài)農(nóng)業(yè)和自然風(fēng)光展示為主。規(guī)劃布局主要有會展中心、文化休閑主題公園、區(qū)域性研發(fā)基地、旅游 觀光等內(nèi)容，其主要建設(shè)內(nèi)容包括：（石臼湖）環(huán)濱湖綜合開發(fā)項目（濱湖大道、公園、廣場、濱湖岸線景觀等） 、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)項目（包括水產(chǎn)養(yǎng)殖、有機農(nóng)業(yè)） 、濱湖商業(yè)服務(wù)核心區(qū)、新農(nóng)村建設(shè)區(qū)、先進加工制造區(qū)及其他配套服務(wù)設(shè)施 ，并且優(yōu)先啟動濱湖（濱湖大道、濱湖岸線景觀）綜合開發(fā)項目、長流村新農(nóng)村建設(shè)及部分新城基礎(chǔ)設(shè)施作為整個項目運作的切入點。馬鞍山博望濱湖新城及城鄉(xiāng)一體化綜合開發(fā)項目建議書 蘇州科賽投資發(fā)展集團有限公司蘇州科賽投資發(fā)展集團有限公司 Suzhou Kesai Investment Group Co., Ltd. 14 第四章 項目建設(shè)內(nèi)容一、總體布局及建設(shè)規(guī)模本案開發(fā)需要整合現(xiàn)有各類資源，尤其是對相關(guān)文化自然資源的整合，按照城市發(fā)展的特點進行合理規(guī)劃，然后 進行運營， 發(fā)揮最大的經(jīng)濟 效益。引導(dǎo)農(nóng)業(yè)生態(tài)化和種植標(biāo)準(zhǔn)化，推廣無公害農(nóng)產(chǎn)品、 綠色食品和有機食品。積極引進和培育一些工程機械、環(huán)保設(shè)備、智能儀表、數(shù)控機床、精密模具等裝備設(shè)備制造企業(yè)。 這里指涉及居民日常生活所需的服務(wù)項目門類齊全、應(yīng)有盡有、配套完整。提升在展覽、會 議、賓館服務(wù)等方面的功能，策劃和支持 舉辦一批具有特色和影響力的區(qū)域性、全國性乃國際性會展活動，扶持發(fā)展會展企業(yè)，培育知名會展品牌、促 進會展業(yè)健康有序發(fā)展。因此我們把博望濱湖新城產(chǎn)業(yè)定位為： 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是未來濱湖新區(qū)展示形象的主要領(lǐng)域。博望濱湖新城是馬鞍山融入長三角地區(qū)的水上門戶，是馬鞍山未來新形象的集中展示區(qū)。博望濱湖新城不僅作為馬鞍山城市副中心，同時將它作為南京及沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)尤其是長三角地區(qū)“ 后花園”來打造。以建設(shè)“宜居、宜游、宜商”為發(fā)展目標(biāo)，即“休閑宜游、現(xiàn)代宜商、生態(tài)宜居”的生態(tài)新城區(qū)，突出行政辦公，從而帶動行政咨詢服務(wù)、商務(wù)咨詢服務(wù)、文化、教育、體育和會展經(jīng)濟的發(fā)展。把博望濱湖新城建設(shè)成馬鞍山通過博望主動融入長三角經(jīng)濟圈的重門戶，打造成在長三角有影響力、才智匯聚創(chuàng)新智慧之城及優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群、功能復(fù)合的活力的、宜商、宜居、宜游文化休閑之城。項目地人文資源豐厚，長期閑置而未能充分利用，無異于對資源的浪費。以生產(chǎn)刃