【正文】 馬鞍山博望濱湖新城及城鄉(xiāng)一體化綜合開發(fā)項目建議書 蘇州科賽投資發(fā)展集團有限公司蘇州科賽投資發(fā)展集團有限公司 Suzhou Kesai Investment Group Co., Ltd. 26 第十章 結(jié)論一、結(jié)論項目開發(fā)建設(shè)將有力地拉動當?shù)氐慕?jīng)濟增長，促進馬鞍市城鎮(zhèn)化的進程，對樹立馬鞍山城市新形象，促進城鄉(xiāng)交流，推動區(qū)域間經(jīng)濟發(fā)展尤其是推動馬鞍山市經(jīng)濟發(fā)展市具有積極意義。因此，在 項目開發(fā)中，要特別注意社會保障措施建設(shè)，即改變原居民戶 籍性質(zhì)（實行農(nóng)轉(zhuǎn)非），并由政府承擔或投資企業(yè)部分承擔原居民的社會保障（社會養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險等）費用，此方式可大大降低原居民安置的一次性補償費用。對 部分經(jīng)濟實力較強 、村民居住比 較分散、宅基地占用面積偏大的村，可以開展向中心村鎮(zhèn)集中的農(nóng)村宅基地改革和多層公寓式農(nóng)居房建設(shè)試點，通過整合村內(nèi)空閑地、舊宅基地、廢 舊場所和邊角荒地，挖掘用于鄉(xiāng)村休閑旅游 發(fā)展的集體建設(shè)用地指標，即新 農(nóng)村建設(shè)。 （略）現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)項目現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園是城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要組成部分，農(nóng)業(yè)對于人們象征著自然、生態(tài)、健康的生活方式，它是現(xiàn)代觀光 農(nóng)業(yè)展示區(qū)，它是田園旅游與農(nóng)業(yè)旅游為主要特征。生態(tài)農(nóng)業(yè)：適應(yīng)博望居民消費需求，重點發(fā)展規(guī)?；氖卟?、葡萄、水生蔬菜、瓠子、番茄、食用菌等農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn) 基地， 穩(wěn)定養(yǎng)殖業(yè)水面，開辟綜合養(yǎng)殖區(qū)和魚鴨混養(yǎng)區(qū)。新區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位是，堅持產(chǎn)業(yè)優(yōu)先發(fā)展的道路，產(chǎn)業(yè)帶動政策實施，政策跟著產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，以技術(shù)創(chuàng)新和體制創(chuàng)新為動力，以信息化推動現(xiàn)代化，不斷提高外向型經(jīng)濟層次、高科技產(chǎn)業(yè)能級和現(xiàn)代化管理水平， 帶動經(jīng)濟社會的全面發(fā)展。馬鞍山博望濱湖新城及城鄉(xiāng)一體化綜合開發(fā)項目建議書 蘇州科賽投資發(fā)展集團有限公司蘇州科賽投資發(fā)展集團有限公司 Suzhou Kesai Investment Group Co., Ltd. 10 第三章 項目總體定位一、目標定位博望濱湖新城是現(xiàn)代化濱湖城市的前沿陣地。下轄三鎮(zhèn)都是千年古鎮(zhèn)，均有著豐厚的文化底 蘊和眾多的人文景觀，境內(nèi)現(xiàn) 存古跡有博望西林禪寺、大王廟、新市橫山石 門石刻、澄心寺、葉家橋、丹陽煉丹老爐、靈光禪寺、 龍泉禪寺。公司不僅為所投資企業(yè)提供資金、管理模式等創(chuàng)業(yè)成功所需的服務(wù)，更重要的是能把企業(yè)帶入到我們已投資的新經(jīng)濟模式企業(yè)組成的大家庭中，在這一大家庭中，企業(yè)間互幫互助，形成戰(zhàn)略伙伴。表 11：項目用地技術(shù) 指標馬鞍山博望濱湖新城及城鄉(xiāng)一體化綜合開發(fā)項目建議書二、項目現(xiàn)狀項目區(qū)內(nèi)共有村委會 8 個，自然村 27 個。在長三角區(qū)域經(jīng)濟一體化的背景下，馬鞍山正迎來全新的發(fā)展機遇。主要來源渠道：國內(nèi)銀行信貸，主要有國家政策性銀行和商業(yè)銀行的貸款。南京農(nóng)業(yè)大學南京農(nóng)業(yè)大學是教育部直屬“211 工程” 和“985 優(yōu)勢學科平臺”的重點大學，在作物 遺傳與種質(zhì)創(chuàng)新國家重點實驗室、國家大豆改良中心和國家信息農(nóng)業(yè)工程技術(shù)中心 4 個國家級科研機構(gòu)，50 個部省級 重點開放實驗室、工程技術(shù)中心等機構(gòu)， 設(shè)有有機農(nóng)業(yè)研究所、水產(chǎn)及花卉研究所等。在周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支撐下， 濱湖新區(qū)將成為馬鞍山產(chǎn)業(yè)升級和城市功能提升的重要區(qū)域。項目地人文資源豐厚，長期閑置而未能充分利用，無異于對資源的浪費。博望濱湖新城是馬鞍山融入長三角地區(qū)的水上門戶，是馬鞍山未來新形象的集中展示區(qū)。積極引進和培育一些工程機械、環(huán)保設(shè)備、智能儀表、數(shù)控機床、精密模具等裝備設(shè)備制造企業(yè)。二、主要建設(shè)內(nèi)容簡介環(huán)濱湖綜合開發(fā)項目本項目作為新城建設(shè)的戰(zhàn)略支點，是引導(dǎo)沿湖片區(qū)發(fā)展的重要地段，以石臼湖東起長流村為起點至西野風港為終點約 6 公里，其建設(shè)內(nèi)容為濱湖大道、公園、茶園、觀景臺、休閑沙灘，濕地公園、水上休閑娛樂設(shè)施等，以生態(tài)農(nóng)業(yè)和自然風光展示為主。建議當?shù)卣咨谱骱迷用竦陌仓霉ぷ鳎x擇好村莊安置點，建議安置點實行統(tǒng)一規(guī)劃布局。三、社會保障措施通過各村莊的整治及項目開發(fā)建設(shè)，提高其城鎮(zhèn)載體功能，通過完善區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、服務(wù)體系和文明自治社區(qū)，為城鎮(zhèn)居民提供良好教育、居住、創(chuàng)業(yè)環(huán)境，并為城鎮(zhèn)居民必要醫(yī)療、養(yǎng)老等社會保障措施。特別是浙江民營經(jīng)濟名列全國前茅，民間資金存量數(shù)千億，主要流向重大項目。二、幾點建議本項目的道路、堤岸、城市公共綠地等工程建設(shè)，純 屬社會公益性投資，而且投資額度大，建議 當?shù)卣雠_相關(guān) 優(yōu)惠政策， 對行政性規(guī)費 能免亦免，能減亦減 辦法，對地方性稅收實行先交后返等優(yōu)惠措施。二、啟動資金籌措以上項目啟動資金為 億元人民幣，由以下出資人出資： 集團有限公司出資 億元，占 總股本的 36％；科賽集團出資 億元，占股份 24%； 集團出資 萬元，占股份 16%；社會入股 億元，占股份 24%三、后續(xù)建設(shè)資金籌措根據(jù)工程建設(shè)進度和資金投入量的需要，一是增資擴股；二是采取銷售開發(fā)用地回收資金；三是向社會金融機構(gòu)爭取貸款支持。在項目建設(shè)用地不足的情況下，通過城鎮(zhèn)化及文化旅游項目的建設(shè)，整合現(xiàn)有的土地資源，在存量的基礎(chǔ)上，盤活存量建設(shè)用地，解決城鎮(zhèn)用地問題，要以產(chǎn)業(yè)（文化、農(nóng)業(yè)等）帶動土地增量，提高投入，產(chǎn)出才平衡，而大量投資、大規(guī)模建設(shè)，土地才有效時增減掛鉤，進而解決項目用地指標問題，從而提高土地價格，這是解決土地指標非常必要的。各功能片重點明確相互融合，各具特色，展現(xiàn) 多樣化的城市風貌，合筑博望濱湖新城形象，是具有現(xiàn)代城市氣息區(qū)域。加快生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光帶建設(shè)，開發(fā)一批休閑農(nóng)莊，加強策劃、包裝和推介， 擴大農(nóng)家 樂旅游規(guī)模，定期開展綠色文化節(jié)、荷花節(jié)、葡萄 節(jié)等節(jié)事活動，集中打造觀光休閑、文化科普、體驗參與、旅游度假等農(nóng)業(yè)特色旅游產(chǎn)業(yè)。技術(shù)服務(wù)業(yè)：建設(shè)和吸引大中型企業(yè)馬鞍山博望濱湖新城及城鄉(xiāng)一體化綜合開發(fā)項目建議書 蘇州科賽投資發(fā)展集團有限公司蘇州科賽投資發(fā)展集團有限公司 Suzhou Kesai Investment Group Co., Ltd. 12 技術(shù)中心、專業(yè)性的科技企業(yè)孵化器，以及各種科技中介服務(wù)機構(gòu)等。即以休閑、生活居住、商務(wù)服務(wù)、行政辦公為核心的綜合性城市新區(qū)。二、項目建設(shè)必要性加快推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化及解決“三農(nóng)”問題的需要國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整需要農(nóng)業(yè)向產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。在這一全方位的發(fā)展構(gòu)想中，當涂縣提出了要以縣城為重點，以太白鎮(zhèn)、石 橋鎮(zhèn)、博望鎮(zhèn)為支點，努力構(gòu)建縣城現(xiàn) 代時尚、中心 鎮(zhèn)優(yōu)勢突出、一般鎮(zhèn)特色鮮明、新社區(qū)生態(tài)優(yōu)良的網(wǎng)絡(luò)化城鎮(zhèn)體系。三、項目開發(fā)策略本項目將由蘇州科賽投資發(fā)展集團有限公司（以下簡稱“科賽集團” ）與國內(nèi)其他企業(yè)，形成投資大聯(lián)盟,共同組建公司開發(fā)。加之馬鞍山科技資源豐富，水、電 、土地等要素供 給充足，加工制造、流通、人力等綜合商務(wù)成本較低。項目性質(zhì)：新建項目建設(shè)規(guī)模：總用地面積為 平方公里（90300 畝）。成功案例：科賽集團正是依靠了自己的戰(zhàn)略膽識、資源整合和市場運作能力，在國內(nèi)成功地開發(fā)建設(shè)了包括蘇州科賽睦鄰坊、桂林高新區(qū)英才科技園、江西資溪新城、湖南張家界桑植新城、桂林市平樂縣“桂江二橋”建設(shè)及南洲新區(qū)開發(fā)、桂林市動漫戲曲文化產(chǎn)業(yè)園、南京市江寧區(qū)橫溪街道新農(nóng)村建設(shè)及石塘竹海旅游綜合開發(fā)、牡丹江陽明區(qū)城鄉(xiāng)一體化綜合開發(fā)項目等十余個項目。馬鞍山博望濱湖新城及城鄉(xiāng)一體化綜合開發(fā)項目建議書城市擴展的趨勢馬鞍山市正在實施的“1255” 現(xiàn)代化大城市框架，使馬鞍山城市形態(tài)由單中心、高集聚向多中心、組團式轉(zhuǎn)變。本項目的建設(shè)將有力推動符合當?shù)靥攸c的支柱產(chǎn)業(yè)，形成區(qū)域性的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，向中心城鎮(zhèn)聚集。濱湖新區(qū)作為相對獨立的區(qū)域，一定要做好其內(nèi)部各類空間的自平衡，應(yīng)從社會、經(jīng)濟、環(huán)境等多角度進行 資源統(tǒng)進行合理整合。先進加工制造業(yè)先進制造業(yè)是未來濱湖新區(qū)體觀經(jīng)濟實力的重要領(lǐng)域。建筑風格——承載徽派，延續(xù)城市歷史文化， 進行創(chuàng)新統(tǒng)一征用建房用地，統(tǒng)一規(guī)范建設(shè)， 統(tǒng)一建筑風格，保持古香古色建筑形態(tài)，強調(diào)歷史文化的延續(xù)性，將地方文化 記憶與對未來的馬鞍山博望濱湖新城及城鄉(xiāng)一體化綜合開發(fā)項目建議書 蘇州科賽投資發(fā)展集團有限公司蘇州科賽投資發(fā)展集團有限公司 Suzhou Kesai Investment Group Co., Ltd. 15 憧憬融入在新城的建設(shè)中。村莊整理可通過多種方式分區(qū)引導(dǎo)，分類整理， 鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的村莊用地可采取就地重建、綜合開發(fā)、全面改造，通 過市場化運作來 實現(xiàn)；村莊分布較散，但面積又較大的，選擇規(guī)模較大，基礎(chǔ)設(shè)施較 好的居民點為基礎(chǔ)，將周圍規(guī)模較小，零星分布的居民點并入，形成區(qū)域的中心村；對于規(guī)模較小的村莊，可采取遷村并點的方式，鼓勵村民往中心村和中心鎮(zhèn)區(qū)轉(zhuǎn)移。按照“策劃先行、規(guī)劃其后；產(chǎn)業(yè)支撐、特色發(fā)展，整體推進、示范帶動” 。項目貸款及流動資金流貸款：科賽集團及子公司通過短期、中期、 長期貸款融資，形成良好的融資結(jié)構(gòu)，解決企 業(yè)不同時期的資金需求，以滿足科賽集團及子公司的經(jīng)營需要。建議政府加強對職能主管部門的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，使職能部門完全按照政府意圖辦事，營造良好投資氛圍。發(fā)行基金：目前科賽集團成立了融資公司，有了基金發(fā)行團隊，與江 蘇匯隆投資擔保有限公司、北大創(chuàng)投、昆鵬股權(quán)投資等投資公司有 過戰(zhàn)略合作，科 賽集團將根據(jù)項目情況，發(fā)行不同項目基金，擴大企業(yè)的資金來源渠道，以實現(xiàn)規(guī)模擴張。對于項目建設(shè)用地指標問題，我們認為可通過以下三種方式予以解決：（1）通過對項目建設(shè)范圍內(nèi)的農(nóng)村土地整理工作，預(yù)計能整理出存量建設(shè)用地指標約 余畝。主要是發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)區(qū)（中心）主要是為處于城市周邊居民提供全功能社區(qū)配套的生活、生產(chǎn)服務(wù)設(shè)施。根據(jù)博望的地形地貌特征、 鄉(xiāng)村旅游資源分布狀況，及空 間鄰近性、整體性、系統(tǒng) 性、有機性的空間組織原則，整個城區(qū)向西部擴展，把城鎮(zhèn)區(qū)域拉大，將項目總體空間布局分為兩大塊：新城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目及新農(nóng)村建設(shè)項目。文化旅游休閑業(yè)：大力開發(fā)濱湖生態(tài)度假、農(nóng)家體驗、林地休閑等旅游項目，努力將新區(qū)建成區(qū)域性的綜合旅游區(qū)， 環(huán)湖旅游度假區(qū)和博望休閑中心。二是突出休閑、旅游。目前迫在眉睫的是要 進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，發(fā)展服務(wù)業(yè) 、觀光農(nóng)業(yè)、休閑旅游業(yè) 等第三產(chǎn)業(yè)，它將為該鎮(zhèn)提供新的發(fā)展動力和形成新的產(chǎn)業(yè)支柱。馬鞍山城市已進入工業(yè)化中后期和城市化加速發(fā)展階段，城市空間發(fā)展已進入以副城（區(qū)）開發(fā)帶動城市有序拓展的新階段。四、項目投資企業(yè)和聯(lián)盟企業(yè)簡介投資企業(yè)簡介：序號 指標名稱 單位 建設(shè)規(guī)模 備注占地 平方公里 一 項目總規(guī)模人口 萬人 5560陸地面積 平方公里 湖域面積 平方公里 功能面積其他面積 平方公里 飛地馬鞍山博望濱湖新城及城鄉(xiāng)一體化綜合開發(fā)項目建議書蘇州科賽投資發(fā)展集團有限公司科賽集團是由自然人股東發(fā)起組成的浙商民營股份制企業(yè)，中國高層經(jīng)濟論壇成員單位，集團 下轄十余家全資和控股企業(yè)。因此，我們通過調(diào)研認為，本項目的開發(fā)建設(shè)，要提高該項目吸引力，重要是綜合平衡現(xiàn)代服務(wù)與休閑