【正文】 休閑、文化科普、體驗參與、旅游度假等農(nóng)業(yè)特色旅游產(chǎn)業(yè)。在具有現(xiàn)代都市風(fēng)貌核心區(qū)內(nèi)建設(shè)文化建筑，復(fù)蘇傳統(tǒng)街道生活空間，為新城建設(shè)增加了文化內(nèi)涵。各功能片重點明確相互融合，各具特色，展現(xiàn) 多樣化的城市風(fēng)貌，合筑博望濱湖新城形象，是具有現(xiàn)代城市氣息區(qū)域。二、關(guān)于土地指標(biāo)落地問題居民安置問題目前我國征地中安置原居民的方式主要有兩種：一是異地安置，即在不改變原居民戶籍性質(zhì)（農(nóng)業(yè)戶口）前提下實行集體搬遷，此方式涉及搬遷的一次性補償費用極高，且易受到原居民抵觸；另一種方式是就地安置，即改變原居民戶籍性質(zhì)（實行農(nóng)轉(zhuǎn)非），并由政府承擔(dān)原居民的社會保障（社會養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險等）費用，此方式可大大降低原居民安置的一次性補償費用，并有利于推 進(jìn)博望的城鎮(zhèn)化建設(shè)。在項目建設(shè)用地不足的情況下，通過城鎮(zhèn)化及文化旅游項目的建設(shè)，整合現(xiàn)有的土地資源，在存量的基礎(chǔ)上，盤活存量建設(shè)用地，解決城鎮(zhèn)用地問題，要以產(chǎn)業(yè)（文化、農(nóng)業(yè)等）帶動土地增量，提高投入，產(chǎn)出才平衡，而大量投資、大規(guī)模建設(shè)，土地才有效時增減掛鉤，進(jìn)而解決項目用地指標(biāo)問題，從而提高土地價格，這是解決土地指標(biāo)非常必要的。二、開發(fā)模式本項目采取的開發(fā)模式為：區(qū)域聯(lián)動+城鎮(zhèn)建設(shè)相結(jié)合。二、啟動資金籌措以上項目啟動資金為 億元人民幣，由以下出資人出資： 集團(tuán)有限公司出資 億元，占 總股本的 36％；科賽集團(tuán)出資 億元，占股份 24%； 集團(tuán)出資 萬元，占股份 16%；社會入股 億元，占股份 24%三、后續(xù)建設(shè)資金籌措根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度和資金投入量的需要，一是增資擴(kuò)股；二是采取銷售開發(fā)用地回收資金；三是向社會金融機構(gòu)爭取貸款支持。五、投資大聯(lián)盟籌措資金蘇州科賽集團(tuán)原于浙江，發(fā)展于江蘇蘇州，集浙商 蘇商理智融于一體，在浙江一 帶較有號召力。二、幾點建議本項目的道路、堤岸、城市公共綠地等工程建設(shè)，純 屬社會公益性投資，而且投資額度大，建議 當(dāng)?shù)卣雠_相關(guān) 優(yōu)惠政策， 對行政性規(guī)費 能免亦免，能減亦減 辦法，對地方性稅收實行先交后返等優(yōu)惠措施。建議當(dāng)?shù)卣畬⒉疬w安置與新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)行有機結(jié)合，利于政策處理，保護(hù)被拆遷人合法權(quán)益。特別是浙江民營經(jīng)濟(jì)名列全國前茅，民間資金存量數(shù)千億，主要流向重大項目。四、搭建金融平臺、多渠道融資本項目被金融機構(gòu)看好，根據(jù)金融機構(gòu)要求在自有資金達(dá)到融資條件下，各家銀行承諾予以貸款。三、社會保障措施通過各村莊的整治及項目開發(fā)建設(shè)，提高其城鎮(zhèn)載體功能，通過完善區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、服務(wù)體系和文明自治社區(qū)，為城鎮(zhèn)居民提供良好教育、居住、創(chuàng)業(yè)環(huán)境，并為城鎮(zhèn)居民必要醫(yī)療、養(yǎng)老等社會保障措施。經(jīng)初步測算，項目需要用地規(guī)模為 平方公里，約為 90300 畝左右，但是按照《博望新城總規(guī)》需要用地指標(biāo)約為 畝。建議當(dāng)?shù)卣咨谱骱迷用竦陌仓霉ぷ?，選擇好村莊安置點，建議安置點實行統(tǒng)一規(guī)劃布局。 （略）先進(jìn)加工制造區(qū)（略）其他配套服設(shè)施——睦鄰坊(現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)中心) 現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)區(qū)為新型的商業(yè)開發(fā)和社區(qū)管理模式，把所有與居民日常生活需要貼近的商業(yè)和生活服務(wù)設(shè)施都集中于一體。二、主要建設(shè)內(nèi)容簡介環(huán)濱湖綜合開發(fā)項目本項目作為新城建設(shè)的戰(zhàn)略支點，是引導(dǎo)沿湖片區(qū)發(fā)展的重要地段，以石臼湖東起長流村為起點至西野風(fēng)港為終點約 6 公里，其建設(shè)內(nèi)容為濱湖大道、公園、茶園、觀景臺、休閑沙灘，濕地公園、水上休閑娛樂設(shè)施等，以生態(tài)農(nóng)業(yè)和自然風(fēng)光展示為主。馬鞍山博望濱湖新城及城鄉(xiāng)一體化綜合開發(fā)項目建議書 蘇州科賽投資發(fā)展集團(tuán)有限公司蘇州科賽投資發(fā)展集團(tuán)有限公司 Suzhou Kesai Investment Group Co., Ltd. 14 第四章 項目建設(shè)內(nèi)容一、總體布局及建設(shè)規(guī)模本案開發(fā)需要整合現(xiàn)有各類資源，尤其是對相關(guān)文化自然資源的整合，按照城市發(fā)展的特點進(jìn)行合理規(guī)劃，然后 進(jìn)行運營， 發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì) 效益。積極引進(jìn)和培育一些工程機械、環(huán)保設(shè)備、智能儀表、數(shù)控機床、精密模具等裝備設(shè)備制造企業(yè)。提升在展覽、會 議、賓館服務(wù)等方面的功能，策劃和支持 舉辦一批具有特色和影響力的區(qū)域性、全國性乃國際性會展活動，扶持發(fā)展會展企業(yè)，培育知名會展品牌、促 進(jìn)會展業(yè)健康有序發(fā)展。博望濱湖新城是馬鞍山融入長三角地區(qū)的水上門戶，是馬鞍山未來新形象的集中展示區(qū)。以建設(shè)“宜居、宜游、宜商”為發(fā)展目標(biāo)，即“休閑宜游、現(xiàn)代宜商、生態(tài)宜居”的生態(tài)新城區(qū)，突出行政辦公，從而帶動行政咨詢服務(wù)、商務(wù)咨詢服務(wù)、文化、教育、體育和會展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。項目地人文資源豐厚，長期閑置而未能充分利用，無異于對資源的浪費。雖說 近幾年當(dāng)?shù)攸h委政府盡了最大努力，高度重視農(nóng)業(yè)這個基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，但由于諸多原因，農(nóng)業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)效益仍是十分有限的。在周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支撐下， 濱湖新區(qū)將成為馬鞍山產(chǎn)業(yè)升級和城市功能提升的重要區(qū)域。將博望鎮(zhèn)做成精品、做出特色，做大做強將博望鎮(zhèn)做優(yōu)、做特，使之成為當(dāng)涂縣城市發(fā)展的引擎和樞紐。南京農(nóng)業(yè)大學(xué)南京農(nóng)業(yè)大學(xué)是教育部直屬“211 工程” 和“985 優(yōu)勢學(xué)科平臺”的重點大學(xué)，在作物 遺傳與種質(zhì)創(chuàng)新國家重點實驗室、國家大豆改良中心和國家信息農(nóng)業(yè)工程技術(shù)中心 4 個國家級科研機構(gòu)，50 個部省級 重點開放實驗室、工程技術(shù)中心等機構(gòu)， 設(shè)有有機農(nóng)業(yè)研究所、水產(chǎn)及花卉研究所等。投資大聯(lián)盟是科賽集團(tuán)“ 城鎮(zhèn)運營”的核心理念之一。主要來源渠道：國內(nèi)銀行信貸，主要有國家政策性銀行和商業(yè)銀行的貸款。長三角的輻射轉(zhuǎn)移是馬鞍山未來發(fā)展的依托，而區(qū)域 發(fā)展形勢有利于馬鞍山，博望濱湖新城應(yīng)該創(chuàng)造一種低商務(wù)成本的環(huán)境，吸引沿海地區(qū)的 資本和產(chǎn)業(yè)，特 別是在發(fā) 展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)方面有著得天獨厚的優(yōu)勢。在長三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的背景下，馬鞍山正迎來全新的發(fā)展機遇。緊緊抓住馬鞍山市作為“ 十二五 ”城鄉(xiāng)一體化綜合配套改革 試點的機遇，突出以城鄉(xiāng)一體化建設(shè)作為整體開發(fā)建設(shè)突破口，同時通過全面整合現(xiàn)有資源，充分發(fā)揮當(dāng)?shù)氐馁Y源優(yōu)勢，實現(xiàn)優(yōu)勢資源合理組合，通過新農(nóng)村整治與建設(shè) ，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，實行整體開發(fā)建設(shè)與差異化發(fā)展，從而帶動整個區(qū)域協(xié)同發(fā)展、相互融合，按照新型城 鎮(zhèn)化建設(shè)所具備的便捷、馬鞍山博望濱湖新城及城鄉(xiāng)一體化綜合開發(fā)項目建議書安全、快樂、個性、綠色的要求，真正把博望濱湖新城建設(shè)成為宜商、宜居、宜游、湖水映城、碧水環(huán)城，承載徽派歷史，匯集文化時尚、城湖交融共生的魅力新城及馬鞍市城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的典范。表 11：項目用地技術(shù) 指標(biāo)馬鞍山博望濱湖新城及城鄉(xiāng)一體化綜合開發(fā)項目建議書二、項目現(xiàn)狀項目區(qū)內(nèi)共有村委會 8 個，自然村 27 個?？瀑惣瘓F(tuán)是我國較早以“ 城 鎮(zhèn)運營商” 身份，將經(jīng)營城市理念進(jìn)行科學(xué)創(chuàng)新，并用于城鎮(zhèn)成片土地綜合建設(shè)開發(fā)實踐的民營企業(yè)集團(tuán)。公司不僅為所投資企業(yè)提供資金、管理模式等創(chuàng)業(yè)成功所需的服務(wù)，更重要的是能把企業(yè)帶入到我們已投資的新經(jīng)濟(jì)模式企業(yè)組成的大家庭中，在這一大家庭中，企業(yè)間互幫互助，形成戰(zhàn)略伙伴。國家宏觀政策下對項目建設(shè)的影響目前我國正在著力建立以工促農(nóng)，以城帶鄉(xiāng)聯(lián)動發(fā)展機制，形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展一體化新格局，必須統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，始終把著力構(gòu)建新型工農(nóng)，城鄉(xiāng)關(guān)系作為加快推進(jìn)現(xiàn)代化的重大戰(zhàn)略，統(tǒng)籌工業(yè)化，城鎮(zhèn)化，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)，加快建立健全以工促農(nóng)，以城帶鄉(xiāng)長效機制，調(diào)整國民收入分配格局，鞏固和完善強農(nóng)惠民政策，把國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會事業(yè)發(fā)展重點放在農(nóng)村，推進(jìn)城鄉(xiāng)基本公共服務(wù)均等化，實現(xiàn)城鄉(xiāng)、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，使廣大農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進(jìn)程，共享改革發(fā)展成果。下轄三鎮(zhèn)都是千年古鎮(zhèn)，均有著豐厚的文化底 蘊和眾多的人文景觀，境內(nèi)現(xiàn) 存古跡有博望西林禪寺、大王廟、新市橫山石 門石刻、澄心寺、葉家橋、丹陽煉丹老爐、靈光禪寺、 龍泉禪寺。加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展的迫切需要發(fā)展小城鎮(zhèn)是推進(jìn)城鎮(zhèn)化，發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的重要途徑。馬鞍山博望濱湖新城及城鄉(xiāng)一體化綜合開發(fā)項目建議書 蘇州科賽投資發(fā)展集團(tuán)有限公司蘇州科賽投資發(fā)展集團(tuán)有限公司 Suzhou Kesai Investment Group Co., Ltd. 10 第三章 項目總體定位一、目標(biāo)定位博望濱湖新城是現(xiàn)代化濱湖城市的前沿陣地。三是以城鎮(zhèn)化建設(shè)理念為指導(dǎo)，進(jìn)行新農(nóng)村建設(shè)，作為新農(nóng)村建設(shè)示范點和綜合居住“后花園” 。新區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位是，堅持產(chǎn)業(yè)優(yōu)先發(fā)展的道路，產(chǎn)業(yè)帶動政策實施，政策跟著產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，以技術(shù)創(chuàng)新和體制創(chuàng)新為動力，以信息化推動現(xiàn)代化，不斷提高外向型經(jīng)濟(jì)層次、高科技產(chǎn)業(yè)能級和現(xiàn)代化管理水平， 帶動經(jīng)濟(jì)社會的全面發(fā)展。辦公、商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù)一體商業(yè)形態(tài) ，為居民提供綜合性、全方位、多功能、更加便捷的生活服務(wù)商業(yè)業(yè)態(tài)。生態(tài)農(nóng)業(yè)：適應(yīng)博望居民消費需求，重點發(fā)展規(guī)?；氖卟?、葡萄、水生蔬菜、瓠子、番茄、食用菌等農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn) 基地， 穩(wěn)定養(yǎng)殖業(yè)水面，開辟綜合養(yǎng)殖區(qū)和魚鴨混養(yǎng)區(qū)。項目用地建設(shè)及建設(shè)內(nèi)容整個博望濱湖新城區(qū)規(guī)劃面積約為 平方公里（90300 畝）。 （略）現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)項目現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園是城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要組成部分，農(nóng)業(yè)對于人們象征著自然、生態(tài)、健康的生活方式，它是現(xiàn)代觀光 農(nóng)業(yè)展示區(qū)，它是田園旅游與農(nóng)業(yè)旅游為主要特征。 （略）其他配套服務(wù)還包括：道路、供電、 電信、垃圾 處理、污水處理等。對 部分經(jīng)濟(jì)實力較強 、村民居住比 較分散、宅基地占用面積偏大的村，可以開展向中心村鎮(zhèn)集中的農(nóng)村宅基地改革和多層公寓式農(nóng)居房建設(shè)試點，通過整合村內(nèi)空閑地、舊宅基地、廢 舊場所和邊角荒地，挖掘用于鄉(xiāng)村休閑旅游 發(fā)展的集體建設(shè)用地指標(biāo)，即新 農(nóng)村建設(shè)。 （3）同時通過廢舊河道整治和年度新增用地指 標(biāo) 等多種方式來解決濱湖新城建設(shè)的用地指問題。因此，在 項目開發(fā)中，要特別注意社會保障措施建設(shè)，即改變原居民戶 籍性質(zhì)（實行農(nóng)轉(zhuǎn)非），并由政府承擔(dān)或投資企業(yè)部分承擔(dān)原居民的社會保障（社會養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險等）費用，此方式可大大降低原居民安置的一次性補償費用。申請發(fā)行企業(yè)債：蘇州科賽集團(tuán)有項馬鞍山博望濱湖新城及城鄉(xiāng)一體化綜合開發(fā)項目建議書 蘇州科賽投資發(fā)展集團(tuán)有限公司蘇州科賽投資發(fā)展集團(tuán)有限公司 Suzhou Kesai Investment Group Co., Ltd. 24 目公司發(fā)行債券的成熟經(jīng)驗，與華龍證券、中 銀國際等機構(gòu)有著長期戰(zhàn)略合作，可以通 過與戰(zhàn)略合作者合作給項目公司發(fā)行債券。馬鞍山博望濱湖新城及城鄉(xiāng)一體化綜合開發(fā)項目建議書 蘇州科賽投資發(fā)展集團(tuán)有限公司蘇州科賽投資發(fā)展集團(tuán)有限公司 Suzhou Kesai Investment Group Co., Ltd. 26 第十章 結(jié)論一、結(jié)論項目開發(fā)建設(shè)將有力地拉動當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)增長，促進(jìn)馬鞍市城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，對樹立馬鞍山城市新形象，促進(jìn)城鄉(xiāng)交流，推動區(qū)域間經(jīng)濟(jì)發(fā)展尤其是推動馬鞍山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展市具有積極意義。 科賽集團(tuán)區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究所2022 年 5 月