【正文】 溫泉別墅 別墅 10000 公寓 4900 公寓 110； 獨棟 360470 溫泉入戶 。將車庫降入半地下，創(chuàng)造出“錯半層”的挑高空間給人一不同的空間感受。從產品的角度來看，目前區(qū)域市場的產品類型豐富，找出一個市場空白點作差異化定位已經沒有空間。 溫泉入戶 。 全世界僅有四處海水溫泉 ，一個在意大利北部，一個在日本九州，一個在臺灣綠島，還有一個就是青島的溫泉鎮(zhèn)（本案所在地） 海水溫泉由于形成的條件特殊，其可持續(xù)的供應量極為有限，因此更顯得彌足珍貴了！ 33 核心問題 如何迎合未來的市場走向規(guī)避政策風險？ 市場判斷 產品建議 定位策略 選擇哪一個細分市場作為主攻 “ 戰(zhàn)場 ” ？ 如何應對土地性質和銷售回款的矛盾？ 配套設施 開發(fā)策略 怎樣的規(guī)劃既能迎合市場又能迎合目標客群？ 我們該選擇怎樣配套不僅服務項目客群更能服務區(qū)域客群？ 34 核心問題 市場判斷 產品建議 定位策略 配套設施 開發(fā)策略 產品 “ 競爭 ” 價格 “ 跟隨 ” 規(guī)劃 “ 差異 ” 配套 “ 競合 ” 35 項目名稱 海信溫泉王朝 發(fā)展商 青島海信地產有限公司 區(qū)域位臵 青島市溫泉度假村 銷售率 未開盤 總戶數(shù) 一期 158 建筑面積 容積率 建筑形態(tài) 聯(lián)排、雙拼、獨棟、花園式酒店 交房日期 主力戶型 聯(lián)： 230250 雙： 250320 獨： 350480 均價 聯(lián)： 6500；雙： 8000； 獨： 11000； 賣點 溫泉、產品 主訴求 溫泉中的假日別墅生活 項目概況： 海信開發(fā)商品牌； 優(yōu)勢資源充分利用，溫泉全部入戶 ； 贈送地下室，讓客戶享受到最大程度的優(yōu)惠； 景觀設計以地形地貌為依據(jù)，利用地塊獨特的坡地地勢，營造出錯落有致、富有層次感的臺地景觀 ； 戶型設計采用全明設計、層層退臺； 36 項目名稱 依泉美廬 發(fā)展商 北京和達創(chuàng)業(yè)臵業(yè)有限公司 區(qū)域位臵 溫泉鎮(zhèn)政府泉海路 66號 銷售率 公寓 90% 別墅 40% 總戶數(shù) 163套別墅 380套公寓 建筑面積 容積率 建筑形態(tài) 別墅、小高層 交房日期 主力戶型 公寓 110 別墅 370470 均價 別墅 10000 公寓 4900 賣點 溫泉、 主訴求 私家別墅里體驗世界罕見的海水溫泉 優(yōu)勢資源充分利用、溫泉直接入戶； 贈送地下室，讓客戶享受到最大程度的優(yōu)惠； 聘請國外著名設計師事務所規(guī)劃設計，真正體會別墅的原版情調； 公寓結構布局嚴謹，空間貫通，享有溫泉第一高度，景觀視野佳。 25 25 定 位 客戶需求 競爭分析 市場預測 地塊條件 區(qū)域分析 重點研究 重點研究 重點研究 細化 細化 細化定位思路 26 區(qū)域綜合認知 —— 發(fā)展初級，成長中 —— 高中低端產品齊備，各細分市場均有建樹 —— 生活配套缺乏，旅游資源、設施完備 —— 以溫泉為啟動點，拉動東部崛起，發(fā)展休閑主題 區(qū)域發(fā)展階段 區(qū)域發(fā)展特征 區(qū)域地產市場 區(qū)域配套特征 27 項目綜合認知 —— 地塊面積較小，區(qū)域內沒有規(guī)模優(yōu)勢 —— 擁有溫泉這一核心資源 —— 地塊用途主要是以配套區(qū)域發(fā)展為主的金融、旅游性質 —— 地塊較為方正，但被分割成兩塊，對規(guī)劃提出更高要求 —— 地產開發(fā)，快進快出，無意開辟三產 項目地塊規(guī)模 項目地塊條件 項目地塊資源 項目地塊特性 開發(fā)商愿景 28 28 發(fā)現(xiàn)問題，確定目標 建立分析 問題的模型 運用市場數(shù)據(jù)分析問題 相關案例經驗借鑒和指導 制定解決方法 評估解決方法 5 6 1 2 3 4 實施 問題求解系統(tǒng) Question Answer System 結構化思路 29 核心問題 如何迎合未來的市場走向規(guī)避政策風險？ 市場判斷 產品建議 定位策略 選擇哪一個細分市場作為主攻戰(zhàn)場？ 如何應對土地性質和銷售回款的矛盾？ 配套設施 開發(fā)策略 怎樣的規(guī)劃既能迎合市場又能迎合目標客群？ 我們該選擇怎樣配套不僅服務項目客群更能服務區(qū)域客群？ 30 ?嚴控 “ 炒家 ” 入市，擠壓房價泡沫 ?阻隔 “ 地產 amp。政策出臺后對以上兩個項目受影響并不顯著，其銷售下降的主要原因有如下兩點：其一是貨量的不足，好的戶型已基本去化完畢。 四方區(qū)： 01002003004005001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月0 7 年四方區(qū)商品住宅成交量走勢0 7 年四方區(qū)住宅成交均價走勢圖020004000600080001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月價格22 李滄區(qū)： 李滄區(qū)整體銷售呈平穩(wěn)態(tài)勢，四月份銷售猛增的主要原因在于經濟適房的入市。 020040060080010001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月0 7 年市北區(qū)商品住宅成交量走勢0 7 年市北區(qū)住宅成交均價走勢圖02000400060008000100001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10 月11 月價格20 中端物業(yè) 樓盤名稱 9月銷售 10月銷售 11月銷售 鼎都 116 93 73 良辰美景 67 10 26 鼎都（一次臵業(yè)）：該項目在政策出臺后銷售趨于穩(wěn)定，近幾個月的銷售遞減主要與季節(jié)有關，購買的主要客源看重樓盤所在的區(qū)域及價格，其區(qū)域歸屬感十分強烈，購買者多為一些剛性需求的人群?？蛻粼谫徺I高端物業(yè)時逐漸趨于理性 ,樓盤的整體形象包裝已經略顯次要 , 購買時更加看重區(qū)域、性價比以及樓盤產品力本身。 15 清算土地增值稅并沒有真正動搖市場購買力，隨后的多次加息也被認為只不過是轉移給買家的負擔之一。 總理出訪新加坡，考察住房保障措施 11月 19日，溫總理訪問新加坡，并參觀了新加坡的 “組屋”。 中海地產以 家村 250地塊 ，創(chuàng)下 8330元/平米的樓面地價。當時的均價， 4500元 /平米，業(yè)內預測價格將達到 7000/平米。 11月 8日，上海 。 9 2005年，青島市委做出了“以溫泉周邊區(qū)域為啟動點，拉動城市東部崛起”的戰(zhàn)略決策。 項目與青島關系 ——地理區(qū)位 6 城市發(fā)展和政策規(guī)劃 北 拓 —— 城市北部可開發(fā)用地多，且多條城市主干道貫通其中，