【正文】 廚房生活用水使用。并且干掛外墻層與空氣對(duì)流成還能供充分起到隔熱、隔音、隔躁的作用。健康全新風(fēng)系統(tǒng)，從地面踢腳或窗下送入，無噪音、無吹風(fēng)感。房型種類建議備注一房（含單間）二種戶型以景觀朝向的不同、面積的大小、功能的不同進(jìn)行排布兩房（經(jīng)濟(jì)）六種二房（舒適）三種三房（經(jīng)濟(jì)）六種三房（舒適）二種其他一種I、其他配套n 休閑娛樂配套在項(xiàng)目首期地塊商業(yè)街設(shè)置集中式會(huì)所，以體育運(yùn)動(dòng)為主題將運(yùn)動(dòng)與景觀融為一體，即作為項(xiàng)目整體景觀的一部分，也為項(xiàng)目業(yè)主提供溝通交流的場(chǎng)所。選擇居住舒適度與建筑成本比較平衡的二梯四戶至二梯六戶為建筑平面設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目核心開發(fā)原則的達(dá)成。其他還包括：216。多個(gè)組團(tuán)的不連接有著韻律中的連接性，建筑單體與群體呈現(xiàn)互動(dòng)的多樣化，突出作為重慶的規(guī)模項(xiàng)目的大識(shí)別性，并兼顧組團(tuán)的區(qū)別性及大小比例。在人行入口設(shè)置上，根據(jù)地形地貌布局，以方便業(yè)主出行為核心要求，設(shè)置一主二次三個(gè)入口，東側(cè)腰部車行次入口方面設(shè)置為人行主入口，大部分業(yè)主由此導(dǎo)入。在此按照1800平方米計(jì)算。預(yù)計(jì)首期入住人口2500人，需要商業(yè)面積2500平方米。首期開發(fā)產(chǎn)品建議a、 首期開發(fā)位置及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)通過了解地塊實(shí)際情況以及結(jié)合整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的戰(zhàn)略思想，我們認(rèn)為首期開發(fā)位置應(yīng)該設(shè)定為A1地塊。寫字樓物業(yè)規(guī)劃以多樣性為原則，考慮到港區(qū)的發(fā)展以及城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不可預(yù)測(cè)性，建議規(guī)劃一棟建筑面積在25000平方米左右的準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓，多棟商住兩用的SOHO寫字樓。幼兒園建議在項(xiàng)目AAB5地塊。分散式：如乒乓球室、作健身中心的一種補(bǔ)充，增加會(huì)所運(yùn)動(dòng)功能集中式：如棋牌室、閱覽室。同時(shí)，通過對(duì)重慶市內(nèi)知名代表樓盤建筑風(fēng)格的調(diào)研分析，以差異化為規(guī)劃和新，項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格確定為：以荷蘭風(fēng)情為元素的現(xiàn)代簡(jiǎn)約式住宅n 規(guī)劃要求：（1）根據(jù)小區(qū)地塊用地條件，考慮景觀與組團(tuán)的特殊性，主體采用行列式、板式、點(diǎn)群式、碟式、混合式等多種物業(yè)形態(tài)；（2）建筑風(fēng)格拒絕“千畝一面”，充分利用地形特點(diǎn)，通過高層、小高層、多層不同建筑單體之間的變化，以及各個(gè)組團(tuán)自身景觀屬性的不同，最大限度的形成各個(gè)組團(tuán)之間‘既有共性，又有變化’的建筑風(fēng)格特點(diǎn)。其中，星級(jí)酒店與寫字樓各修建一幢，其余建筑面積則修建SOHO產(chǎn)品。n B4地塊，住宅第二期四組團(tuán)地塊位于二期北部規(guī)模較大，建議打造容積率為2的小高層項(xiàng)目，同時(shí)景觀多年開發(fā)后整個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)居住人口結(jié)構(gòu)較為完善，建議修建一所中學(xué)（高中）以滿足教育需求。n B1地塊，住宅第二期一組團(tuán)地塊呈現(xiàn)長(zhǎng)條形，地面積較為適中，且位于A、B兩個(gè)地塊之間。n A3地塊，住宅第一期三組團(tuán)地塊位于項(xiàng)目一期西部，也同樣開發(fā)高層住宅產(chǎn)品。n A2地塊，住宅第一期二組團(tuán)本地塊位于項(xiàng)目第一期中心為主，擁有山景、水景等較好景觀資源。因此，綜上所述，地塊主要交通組織應(yīng)當(dāng)考慮縱伸的南北道路主干道為宜，而不易考慮橫向的東西主干道交通。其中A、B地塊為住宅用途，C地塊為商貿(mào)用途，D地塊為物流用途。屆時(shí)，順勢(shì)開發(fā)高品質(zhì)高經(jīng)濟(jì)附加值產(chǎn)品，將項(xiàng)目由中檔次向中高檔次轉(zhuǎn)變，并且將項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益提高到最大。c、整體體分區(qū)及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)前期規(guī)劃原則以及開發(fā)商核心要求，項(xiàng)目地塊劃分為三大功能分區(qū)，四個(gè)開發(fā)片區(qū)。我們認(rèn)為項(xiàng)目的第一期開發(fā)應(yīng)得效益有：從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益來看，通過物業(yè)銷售以達(dá)到快速回籠資金；從項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)效應(yīng)來看，通過推廣以打響項(xiàng)目知名度；從項(xiàng)目的社會(huì)效益來看，通過改善區(qū)域生活配套，改變區(qū)域傳統(tǒng)形象，增強(qiáng)對(duì)外吸引力；n 充分有效地利用閑置土地資源整個(gè)項(xiàng)目規(guī)模大，開發(fā)周期長(zhǎng)，對(duì)于閑置土地應(yīng)該予以充分而有效的利用。n 物業(yè)開發(fā)多元化，并為周邊產(chǎn)業(yè)基地后期運(yùn)營(yíng)預(yù)留配套空間項(xiàng)目自身規(guī)模較大，建議發(fā)展多元化物業(yè)以化解物業(yè)形態(tài)單一的風(fēng)險(xiǎn)，在港區(qū)、工業(yè)園區(qū)等產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展的中后期，適當(dāng)建造一些商務(wù)、展示等物業(yè)，在滿足產(chǎn)業(yè)基地后期運(yùn)營(yíng)的需要的同時(shí)，也使得項(xiàng)目物業(yè)多元化，從而降低項(xiàng)目整體開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，并能夠增加項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)。但目前區(qū)域產(chǎn)業(yè)較為薄弱，寸灘港區(qū)與港城工業(yè)區(qū)的開發(fā)都處于初級(jí)階段，使得區(qū)域?qū)τ诒卷?xiàng)目的支撐力度不足，項(xiàng)目若要取得成功，需要向外突圍。 渝能強(qiáng)勢(shì)品牌，倡導(dǎo)節(jié)能環(huán)保理念。 大規(guī)模綜合街區(qū)、完整的社區(qū)配套，多元化的產(chǎn)品路線。 建立渝能的企業(yè)形象和品牌，通過 “以城哺港，以港養(yǎng)城”的開發(fā)戰(zhàn)略，成為一家城市運(yùn)作級(jí)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。 重慶的臉向東看不向西看，重慶的定位是國(guó)際化的城市。項(xiàng)目住宅銷售定位：均價(jià)2400元/平方米b、結(jié)論通過市場(chǎng)比較法與問卷調(diào)研法雙重分析我們可知，項(xiàng)目開發(fā)首期組團(tuán)價(jià)格不應(yīng)過高，考慮到項(xiàng)目自身屬性與區(qū)域未來發(fā)展，項(xiàng)目首期開發(fā)住宅價(jià)格建議劃定在2400~2600元/㎡一線。由于考慮到本項(xiàng)目上市約在半年后，期間城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不確定性，目前整體樓市的走勢(shì)，區(qū)域目前市場(chǎng)現(xiàn)狀以及項(xiàng)目開發(fā)的核心要求，本報(bào)告建議項(xiàng)目住宅部分定價(jià)應(yīng)比這個(gè)數(shù)字略低，應(yīng)在2600元/平方米價(jià)位附近，待項(xiàng)目人氣聚集后，再逐步抬高價(jià)格。廊橋水岸、巨宇n 做好樣板段，打好第一槍。n 項(xiàng)目開發(fā)配套、景觀先行，但商業(yè)配套在第一期以滿足入住居民日常生活為準(zhǔn)。其中高位線為3500－4000元/㎡，低位線為1500－1600元/㎡。同時(shí)，寸灘的偏僻、遙遠(yuǎn)、噪音、荒涼的現(xiàn)狀急需要改變，以便要吸引更多客戶認(rèn)可?？梢娢覀儗?duì)于寸灘地區(qū)的形象有待樹立與改善。與此同時(shí)，了解寸灘地區(qū)的被訪者主要是選擇一些負(fù)面的選項(xiàng)，即寸灘的現(xiàn)狀；而對(duì)于寸灘的未來發(fā)展的了解甚少?？梢园l(fā)現(xiàn)，如果我們未來的住宅產(chǎn)品具有優(yōu)勢(shì)且價(jià)格合理，那么能夠被客戶認(rèn)可的機(jī)會(huì)較大。n 客戶對(duì)區(qū)域信心不足，對(duì)12年內(nèi)區(qū)域價(jià)格預(yù)期不高；通過對(duì)被訪者對(duì)未來價(jià)格預(yù)測(cè)價(jià)格計(jì)算得知，未來1－2年內(nèi)寸灘地區(qū)住宅套內(nèi)面積住宅均價(jià)為2371元/㎡。為區(qū)域發(fā)展做出貢獻(xiàn)也承擔(dān)責(zé)任，以此獲取更大的支持。n 利用好閑置土地。遵循以上定價(jià)原則，結(jié)合片區(qū)其他可比競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)因素以及價(jià)格，本項(xiàng)目住宅用房定價(jià)的參照樓盤為金科據(jù)以上參考樓盤數(shù)據(jù)分析，本項(xiàng)目住宅的定價(jià)應(yīng)在2532元/平方米左右，這是一個(gè)通過市場(chǎng)現(xiàn)狀得出的數(shù)據(jù)。通過對(duì)三條線路合計(jì)497份有效問卷數(shù)據(jù)的分析發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者對(duì)未來12年內(nèi)寸灘地區(qū)住宅套內(nèi)均價(jià)預(yù)測(cè)高位線為3500－4000元/㎡，低位線為1500－1600元/㎡，通過對(duì)497份預(yù)期價(jià)格的加權(quán)平均計(jì)算，住宅套內(nèi)面