重慶渝能乾德置業(yè)寸灘項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃報(bào)告-(已修改)
2025-08-01 06:50 本頁面
【正文】 重慶渝能乾德置業(yè)有限公司寸灘項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃報(bào)告送呈：重慶渝能產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）有限公司重慶渝能乾德置業(yè)有限公司撰寫：中瑞市場研究公司 上海中瑞房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司重慶分公司時間：二○○六年五月 一、項(xiàng)目市場定位項(xiàng)目客戶定位a、客戶現(xiàn)狀分析n 被訪者不了解寸灘居多，且了解寸灘者對寸灘印象較差，寸灘形象有待樹立與改善從被訪者對于寸灘地區(qū)的認(rèn)知程度選項(xiàng)分析，超過四成的被訪者選擇了“不了解”，可見寸灘地區(qū)認(rèn)識度較低。與此同時，了解寸灘地區(qū)的被訪者主要是選擇一些負(fù)面的選項(xiàng)，即寸灘的現(xiàn)狀；而對于寸灘的未來發(fā)展的了解甚少?？梢娢覀儗τ诖鐬┑貐^(qū)的形象有待樹立與改善。有利發(fā)展不利現(xiàn)狀不了解選項(xiàng)對比表1寸灘離開市中心有一定距離7寸灘港是未來西部最大的港口2地面道路交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)但公共交通尚不便捷8臨近江北新政中心3區(qū)域生活配套設(shè)施不完善9區(qū)域內(nèi)住宅市場開始成長4物流基地有噪音污染10重慶軌道交通4號線將在貫穿覆蓋寸灘地區(qū)5周邊擁有港城工業(yè)區(qū)11金渝大道開通，寸灘有望融入經(jīng)開板塊內(nèi)6不了解寸灘n 如果擁有較高性價比，被訪者對于寸灘置業(yè)接受程度較大；從問卷數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來看；超過三成的被訪者接受在品質(zhì)優(yōu)良且價格能夠接受的寸灘樓盤購房居住，超過四成的被訪者抱有觀望態(tài)度，只有二成多的客戶肯定不會在寸灘置業(yè)。選擇會寸灘置業(yè)的被訪者主要購房目的是改善居住條件、價格導(dǎo)向、追求性價比；選擇不會的被訪者主要原因是感覺寸灘太遠(yuǎn)、居住寸灘生活不方便、寸灘太偏僻、寸灘噪音太大等因素?？梢园l(fā)現(xiàn)，如果我們未來的住宅產(chǎn)品具有優(yōu)勢且價格合理，那么能夠被客戶認(rèn)可的機(jī)會較大。同時，寸灘的偏僻、遙遠(yuǎn)、噪音、荒涼的現(xiàn)狀急需要改變，以便要吸引更多客戶認(rèn)可。n 如果能夠改善居住環(huán)境，寸灘地區(qū)內(nèi)開發(fā)住宅項(xiàng)目的市場接受度較高如果能夠解決負(fù)面因素的影響，那么前面選擇不會置業(yè)的被訪者中有超過八成會重新考慮，并且轉(zhuǎn)換為有可能認(rèn)可寸灘置業(yè)者?？梢姡绻纳凭幼…h(huán)境，最大程度降低負(fù)面環(huán)境對住宅的影響，寸灘地區(qū)開發(fā)住宅的抗性并不大，開發(fā)住宅產(chǎn)品的市場認(rèn)可程度較高。n 客戶對區(qū)域信心不足，對12年內(nèi)區(qū)域價格預(yù)期不高；通過對被訪者對未來價格預(yù)測價格計(jì)算得知，未來1－2年內(nèi)寸灘地區(qū)住宅套內(nèi)面積住宅均價為2371元/㎡。其中高位線為3500－4000元/㎡，低位線為1500－1600元/㎡。b、客戶定位n 首期開發(fā)將以三北區(qū)域作為主要客戶導(dǎo)入?yún)^(qū)域；n 價格導(dǎo)向?yàn)橹鞯目驮磳⒄紦?jù)項(xiàng)目首期客源的較大比例；n 客戶所體現(xiàn)的抗性有較多是可以改變的；n 樹立區(qū)域新形象，通過項(xiàng)目運(yùn)作改變區(qū)域環(huán)境是當(dāng)務(wù)之急；項(xiàng)目戰(zhàn)略定位a、戰(zhàn)略定位推論n 做項(xiàng)目先做區(qū)域，樹立區(qū)域形象，充分利用規(guī)劃改變市民觀念。n 以城哺港，以港養(yǎng)城。為區(qū)域發(fā)展做出貢獻(xiàn)也承擔(dān)責(zé)任，以此獲取更大的支持。n 項(xiàng)目開發(fā)配套、景觀先行，但商業(yè)配套在第一期以滿足入住居民日常生活為準(zhǔn)。n 性價比作為第一期的主導(dǎo)思路，導(dǎo)入客源積聚人氣。n 充分利用原始地貌，規(guī)劃上考慮如何與物流區(qū)域有效分隔。n 利用好閑置土地。n 做好樣板段，打好第一槍。b、項(xiàng)目戰(zhàn)略定位新城市節(jié)點(diǎn)，寸灘港區(qū)中心城區(qū)價格策略a、價格定位方法n 市場比較法市場比較法的核心是運(yùn)用相類似的項(xiàng)目作為樣本，通過對影響房地產(chǎn)價格因素的分析及修正，從而得到評估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價格。根據(jù)市場比較法三原則（相近原則、成功原則、功能原則）的指導(dǎo)下，我們調(diào)查了與本案相關(guān)的物業(yè)，選取了其中具有參考價值的個案作為本案的比較對象。遵循以上定價原則，結(jié)合片區(qū)其他可比競爭物業(yè)的競爭因素以及價格，本項(xiàng)目住宅用房定價的參照樓盤為金科廊橋水岸、巨宇融鑫花園。商業(yè)用房價格制定擇參考周邊板塊商業(yè)用房售價。據(jù)以上參考樓盤數(shù)據(jù)分析，本項(xiàng)目住宅的定價應(yīng)在2532元/平方米左右，這是一個通過市場現(xiàn)狀得出的數(shù)據(jù)。由于考慮到本項(xiàng)目上市約在半年后，期間城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不確定性，目前整體樓市的走勢，區(qū)域目前市場現(xiàn)狀以及項(xiàng)目開發(fā)的核心要求，本報(bào)告建議項(xiàng)目住宅部分定價應(yīng)比這個數(shù)字略低，應(yīng)在2600元/平方米價位附近，待項(xiàng)目人氣聚集后，再逐步抬高價格。由于項(xiàng)目自身體量較大，整體操作需要５～８年的時間，根據(jù)重慶的市場發(fā)展，每年以３～５％得平均價格漲幅進(jìn)行修正，預(yù)計(jì)未來項(xiàng)目的市場價格將達(dá)到３２００元／平方米（套內(nèi)面積）項(xiàng)目住宅銷售定位：均價2600元/平方米n 問卷調(diào)研法問卷調(diào)研法的核心是根據(jù)項(xiàng)目擬定的目標(biāo)客群作為樣本，通過對客群系統(tǒng)問卷調(diào)研所得到的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析及修正，從而得到評估項(xiàng)目未來客源最可能接受的合理價格。根據(jù)問卷調(diào)研法核心原則的指導(dǎo)下，我們以‘五里店――蝦子蝙――工業(yè)園――唐家沱’、‘金山組團(tuán)（以金開大道為主）――人和轉(zhuǎn)盤――觀音橋’、‘解放碑――南坪――彈子石’三條線路為核心進(jìn)行問卷調(diào)研。通過對三條線路合計(jì)497份有效問卷數(shù)據(jù)的分析發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者對未來12年內(nèi)寸灘地區(qū)住宅套內(nèi)均價預(yù)測高位線為3500－4000元/㎡，低位線為1500－1600元/㎡，通過對497份預(yù)期價格的加權(quán)平均計(jì)算，住宅套內(nèi)面積均價為2371元/㎡，考慮到消費(fèi)者心理與實(shí)際承受能力，實(shí)際價格應(yīng)略高。項(xiàng)目住宅銷售定位：均價2400元/平方米b、結(jié)論通過市場比較法與問卷調(diào)研法雙重分析我們可知，項(xiàng)目開發(fā)首期組團(tuán)價格不應(yīng)過高，考慮到項(xiàng)目自身屬性與區(qū)域未來發(fā)展，項(xiàng)目首期開發(fā)住宅價格建議劃定在2400~2600元/㎡一線。項(xiàng)目首期住宅組團(tuán)銷售定位：均價2500元/平方米二、開發(fā)策略項(xiàng)目核心理念確定a、生發(fā)基礎(chǔ)：216。 西部最大的港口，以長江連接海洋連接世界。216。 重慶的臉向東看不向西看，重慶的定位是國際化的城市。要求：216。 項(xiàng)目要樹立新城市節(jié)點(diǎn)的形象，容住宅、商務(wù)、休閑于一體，打造國際化居住觀。216。 建立渝能的企業(yè)形象和品牌，通過 “以城哺港，以港養(yǎng)城”的開發(fā)戰(zhàn)略，成為一家城市運(yùn)作級的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)。b、價值體系構(gòu)成216。 重慶國際新港中心，城市新節(jié)點(diǎn)。216。 大規(guī)模綜合街區(qū)、完整的社區(qū)配套，多元化的產(chǎn)品路線。216。 異域風(fēng)情組團(tuán)、全新居住感受。216。 渝能
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