【正文】 建設(shè)地點(diǎn)為****，在充分利用****商業(yè)大廈股份有限公司現(xiàn)有條件的基礎(chǔ)上，根據(jù)****省****市及周邊地區(qū)市場分析與需求預(yù)測，結(jié)合股份公司現(xiàn)有情況，提出以下建設(shè)目標(biāo)。股份公司在做好百貨零售主業(yè)和發(fā)展“品牌經(jīng)營戰(zhàn)略”的基礎(chǔ)上，緊緊依托主業(yè)，開展多元經(jīng)營，取得了良好的經(jīng)營效益，成功躋身于全國商業(yè)流通領(lǐng)域領(lǐng)先地位。系統(tǒng)外提供服務(wù)的對象有****市第一百貨集團(tuán)、八佰伴商貿(mào)中心、天惠超市、星河商業(yè)公司以及宜興、江陰、錫山等市縣商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。進(jìn)出口總額的增長必然帶來物流的繁榮，從而為物流業(yè)的發(fā)展提供巨大的市場機(jī)會。這些跨國公司的運(yùn)作，要求一個強(qiáng)大的物流支持系統(tǒng)作保障。能否向顧客提供門到門的基本運(yùn)輸服務(wù)和其他增值服務(wù)，日益成為衡量客戶服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，而這些將為現(xiàn)代物流配送業(yè)帶來蓬勃的發(fā)展機(jī)會。同年，我國產(chǎn)成品庫存時間為42天，而發(fā)達(dá)國家平均為20天。物流市場機(jī)會分析（1）國內(nèi)企業(yè)改革和發(fā)展提供的市場機(jī)會。表33　　2000年****市超億元零售企業(yè)序號企業(yè)名稱銷售額1********商業(yè)大廈集團(tuán)有限公司209453萬元2****第一百貨（集團(tuán)）有限公司88327萬元3麥德龍錫山超市81335萬元4****八佰伴商貿(mào)中心有限公司67289萬元5天惠超市股份有限公司38842萬元6宜興華地企業(yè)股份有限公司33154萬元7****蘇南商廈股份有限公司23832萬元8江陰百貨大樓23470萬元9新大洲空調(diào)大世界22541萬元10****八佰伴商業(yè)大廈超市有限公司19758萬元11****三陽百盛廣場有限公司15881萬元12中百超市（配銷）有限公司14103萬元表34　　2000年****市超10億元商品市場序號市場名稱成交額1江南商品物資交易城2********生產(chǎn)資料交易市場3****市房地產(chǎn)交易市場4****華東汽車商城5********生產(chǎn)資料交易市場金屬材料現(xiàn)貨市場6華東石化物資交易市場7江陰食品城8****食品商城9廣益商城副食品批發(fā)市場10江陰紡織商場11********汽車交易市場12華東不銹鋼中心批發(fā)市場13招商城小商品服裝市場表35****主要超市名稱表序號名稱備注1上海錦江麥德龍購物中心錫山超市　2****好買得超市公司　3****華聯(lián)超市　4****長發(fā)超市　5****中信家家樂超市　6中百超市　7****永安超市　8****天惠超市　9****匯華超市　10****百業(yè)超市　11****市糖煙酒超市　12太平洋倉儲超市　13湖濱商場超市　14小百合超市有限公司　15匯豐超市公司　16****市上海為民超市　17錫州超市　18友誼超市　19****八佰伴　20歐倍德　21佳樂?！?2麥德龍　表36　　限額以上零售企業(yè)情況表類型或行業(yè)法人單位（個）所屬全部貿(mào)易、餐飲產(chǎn)業(yè)活動單位（個）從業(yè)人員（個）營業(yè)面積（m2）銷售額（萬元）批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)合計(jì)124216563714285133805557市區(qū)7393259892970961824143批發(fā)業(yè)90114402813144401市區(qū)5363153151337894零售業(yè)3410215550428513661156市區(qū)203010674297096486249零售業(yè)安經(jīng)營方式連鎖商店61234157682491536非連鎖商店289012135351689569620零售業(yè)按業(yè)態(tài)分綜合商店172210544306027522384超級市場4816213548048965專業(yè)商店123032776542777738其他1421082157912068二、物流市場環(huán)境分析我國物流市場總規(guī)模分析根據(jù)國際貨幣基金組織1997年的統(tǒng)計(jì)，%，達(dá)718億美元（，合人民幣5938億元），按照國際上第三方物流在物流市場上所占平均份額計(jì)算，第三方市場份額應(yīng)在200億美元左右（1654億人民幣）。2000年****，****。正在發(fā)揮其獨(dú)特的交通地理優(yōu)勢和歷史文化名城地位，對周邊地區(qū)輻射不斷增強(qiáng)，并逐漸成為華東地區(qū)重要的商品集散地和貿(mào)易中心之一。目前，****市連鎖商業(yè)蓬勃發(fā)展，截止2000年末，全市共有連鎖超市82家、連鎖網(wǎng)點(diǎn)243家，%。****已成為蘇南地區(qū)重要的商貿(mào)中心城市。要把實(shí)現(xiàn)人民富裕幸福作為現(xiàn)代化建設(shè)的根本出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)，把增強(qiáng)綜合實(shí)力，提高發(fā)展水平、提升城市地位、促進(jìn)社會全面進(jìn)步作為加快改革和發(fā)展的著力點(diǎn)，把****經(jīng)濟(jì)總量較大的優(yōu)勢進(jìn)一步發(fā)展為綜合競爭力的優(yōu)勢，讓人民從發(fā)展中得到更多的實(shí)惠。2000年****市財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)完成情況見表32。****市居民消費(fèi)購買力十分旺盛，市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8603元（全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入則為6280元），農(nóng)民人均純收入5256元。****市作為蘇南地區(qū)重要的商品貿(mào)易中心，社會經(jīng)濟(jì)文化水平較為發(fā)達(dá)。明清以來，更以“米市”、“布碼頭”著稱于世，成為蘇南地區(qū)重要的商品貿(mào)易中心。因此，股份公司投資建設(shè)現(xiàn)代物流配送中心具有極大的地域優(yōu)勢。目前，過慢的物流速度、過高的物流成本以及低質(zhì)量的物流服務(wù)，大大削弱了通過電子商務(wù)網(wǎng)瞬間完成的電子商務(wù)所節(jié)約的時間、費(fèi)用和顧客對所提供服務(wù)的滿意程度。為獲得進(jìn)一步的發(fā)展，必須打破傳統(tǒng)的供銷經(jīng)營模式，確立大市場、大貿(mào)易、大流通的戰(zhàn)略思想，不僅要提高主業(yè)的綜合經(jīng)營效益，更應(yīng)尋找契機(jī)，結(jié)合企業(yè)自身優(yōu)勢并吸收先進(jìn)的科學(xué)管理技術(shù)，開拓新的利潤增長空間。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)將是****超市業(yè)尤其是****國內(nèi)超市業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的需要。九十年代初，隨著改革開放的深入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加快、居民收入的增加以及先進(jìn)技術(shù)、管理方法的應(yīng)用，超市這種現(xiàn)代化商業(yè)零售形態(tài)再度在中國大地興起，并得到迅猛發(fā)展。因此，超市在發(fā)達(dá)國家的商業(yè)發(fā)展中占有重要地位。在進(jìn)入的外商零售企業(yè)中，有大型綜合超市（如法國家樂福、美國沃爾瑪）；倉儲式會員店（如德國的麥德龍、荷蘭的萬客?。?；便利店（如日本的羅森）；超大型購物中心（如香港特區(qū)的新東安百貨）；商品批發(fā)集散中心（如香港特區(qū)的利聯(lián)倉行）；標(biāo)準(zhǔn)化食品超市等。二、我國及****超市業(yè)發(fā)展的需要隨著我國改革開放進(jìn)程的不斷深入，國內(nèi)商業(yè)流通領(lǐng)域吸引外資進(jìn)入了一個新階段。為促進(jìn)我國物流事業(yè)發(fā)展的需要，國家“十五”規(guī)劃已將物流配送列為重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)在國際上已成為商品市場體系中最重要的流通組織形式，也是現(xiàn)代市場營銷方式的有效載體。第二章項(xiàng)目建設(shè)必要性及意義一、我國及****省物流事業(yè)發(fā)展的需要物資流通是由多種要素組成的一大系統(tǒng)，它為適應(yīng)社會化大生產(chǎn)既深度分工又廣泛協(xié)作的要求應(yīng)運(yùn)而生，通過加速實(shí)現(xiàn)商品流動社會化與現(xiàn)代化，達(dá)到以較低的流通消耗獲取最大限度經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)，從而在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位和作用。二、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表13。項(xiàng)目總投資19300萬元，其中：固定資產(chǎn)投資總額為17650萬元，鋪底流動資金1650萬元。同時物流配送的發(fā)展將成為股份公司新的經(jīng)營服務(wù)產(chǎn)業(yè)—“第三方物流產(chǎn)業(yè)”，為股份公司拓展新的業(yè)務(wù)空間和利潤增長點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)股份公司在降低物質(zhì)消耗、提高勞動生產(chǎn)率以外的“第三利潤源”等方面奠定基礎(chǔ)。****是****蘇南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心和交通樞紐城市，是商品流通重要的集散地，具有發(fā)展商品市場經(jīng)濟(jì)的區(qū)域優(yōu)勢。三、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)國家經(jīng)貿(mào)易委等六部委國經(jīng)貿(mào)運(yùn)行（2001）189號《關(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見》。二、項(xiàng)目背景近年來，股份公司已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)多元化、運(yùn)作規(guī)范化、功能完善化、規(guī)模最大化的改制目標(biāo)并在領(lǐng)導(dǎo)班子基本素質(zhì)、市場份額、基礎(chǔ)管理水平、員工素質(zhì)、技術(shù)裝備更新水平、行業(yè)影響力以及長期發(fā)展能力等多方面有了極大提升，為了應(yīng)對我國加入WTO以后完全放開的市場和國內(nèi)外商業(yè)行業(yè)日趨激烈的競爭，股份公司決定打破傳統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營模式，積極探索新的經(jīng)營業(yè)態(tài)領(lǐng)域，發(fā)展多元化經(jīng)營，全方位拓展發(fā)展空間，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。與此同時，學(xué)習(xí)并借鑒國內(nèi)外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)、營銷理念、促銷方式，通過提高流通企業(yè)的組織化程度，實(shí)現(xiàn)集約化經(jīng)營，使其發(fā)展成為****地區(qū)最大的物流中心，從而達(dá)到優(yōu)化社會資源配置、創(chuàng)造規(guī)模效益、推進(jìn)流通科技進(jìn)步、實(shí)現(xiàn)物流產(chǎn)業(yè)化的目的，立足蘇南并進(jìn)而形成輻射整個華東地區(qū)的商品流通集散中心。表11　股份公司近三年的銷售總額及稅后利潤表項(xiàng)目1998年1999年2000年平均增長率銷售總額（萬元）60308800828567919%凈利潤（萬元）18592766286826%股份公司財(cái)務(wù)狀況近年來股份公司經(jīng)營良性發(fā)展，財(cái)務(wù)狀況良好，資金周轉(zhuǎn)正常，%，股份公司信用等級AA級，被授信開具8000萬元額度商業(yè)承兌匯票的資格，為股份公司進(jìn)一步發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。股份公司近年還連續(xù)獲得省“最佳形象企業(yè)”、全國“計(jì)量物價(jià)優(yōu)秀企業(yè)”等稱號，并成為國內(nèi)首批、****第一個獲得“全國百城萬店無假貨活動示范店”的企業(yè)。（3）銷售品種主要從事零售兼批發(fā)業(yè)務(wù)，主要銷售品種有洗化用品、服裝、紡織品、針織品、床上用品、家電、鞋帽、皮具、兒童用品、文體用品、黃金珠寶首飾、工藝品、五金材料、汽車等。經(jīng)營概況（1）經(jīng)營場所股份公司是****市最大的商業(yè)零售企業(yè)，地處****市黃金地段三陽廣場，地理位置優(yōu)越。股份公司擁有營業(yè)面積2萬平方米，員工1050余人，是****市名牌商店、****省文明單位、全國百城萬店無假貨示范點(diǎn)，利潤總額4339萬元。主要銷售對象為****市及其周邊的城鄉(xiāng)居民、企事業(yè)單位等。股份公司在狠抓商品銷售的同時，狠抓商品質(zhì)量管理。股份公司近三年的銷售總額及稅后利潤情況詳見表11。股份公司發(fā)展規(guī)劃（1）發(fā)展戰(zhàn)略面對國內(nèi)和國際商業(yè)行業(yè)的日趨激烈的競爭，股份公司將立足主業(yè)并致力于傳統(tǒng)零售百貨業(yè)態(tài)的提升，利用股票發(fā)行等方式籌集發(fā)展資金，進(jìn)行物流中心及其配套的生產(chǎn)基地建設(shè)，同時通過建造東方汽車城，形成股份公司連鎖經(jīng)營的架構(gòu)，培育新的利潤增長點(diǎn)。（2）經(jīng)營目標(biāo)股份公司20012002年的規(guī)劃為：，年利潤總額預(yù)計(jì)達(dá)到5510萬元，繼續(xù)保持在****省百貨零售企業(yè)的領(lǐng)先地位；股份公司在做大主業(yè)的同時，以汽車、食品為突破口，在蘇南及華東地區(qū)初步建設(shè)成以股份公司為中心的商業(yè)連鎖經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)，其中汽車銷售達(dá)到5億元規(guī)模，并取得1015只國內(nèi)外著名品牌的地區(qū)代理權(quán)；股份公司進(jìn)一步完成內(nèi)部物流配送體系的建設(shè)與加強(qiáng)，嘗試開展第三方物流，在2002年底前初步形成現(xiàn)代化、科學(xué)化的商業(yè)企業(yè)形態(tài)。國家發(fā)展計(jì)劃委員會已以計(jì)經(jīng)貿(mào)[2000]999號文批復(fù)同意“****東方物流配送中心及超市項(xiàng)目建議書”，并納入****商業(yè)大廈股份有限公司擬上市申報(bào)項(xiàng)目。第二節(jié)研究結(jié)論一、主要研究結(jié)論“物流中心”是現(xiàn)代商品流通領(lǐng)域發(fā)展的必然結(jié)果，是提高經(jīng)濟(jì)效益的新型業(yè)態(tài)和第三利潤源，符合當(dāng)前我國重點(diǎn)鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策，因此本項(xiàng)目投資方向是正確的，國家發(fā)展計(jì)劃委員會計(jì)經(jīng)貿(mào)[2000]999號文批復(fù)同意建設(shè)****東方物流配送中心及超市項(xiàng)目。優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)資源整合，集中采購，集中配送，建立商品供應(yīng)保障體系，不僅可以大大增加企業(yè)進(jìn)貨價(jià)格競爭力，還能更有效地降低商品流通總成本，從而使企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益得以大幅度提高。工程建設(shè)內(nèi)容包括物流配送中心和超市，其主體工程及輔助配套設(shè)施工程總建筑面積48620m2，其中：超市賣場面積12000m2，倉儲及配送面積16000m2，其它用房面積20620m2。結(jié)果表明，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行，有較好的經(jīng)濟(jì)效益。物流配送中心建成后，應(yīng)首先將股份公司現(xiàn)有內(nèi)部商業(yè)儲運(yùn)盡可能統(tǒng)一納入其中，集中強(qiáng)化內(nèi)部采購體系，實(shí)現(xiàn)購銷分離，同時積極開拓周邊市場，爭取形成輻射江浙以及華東地區(qū)的區(qū)域性物流配送中心。它通過市場及營銷網(wǎng)絡(luò)有機(jī)地銜接消費(fèi)、銷售、運(yùn)輸、供給、生產(chǎn)、開發(fā)等社會化大生產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)，建立合理的供應(yīng)鏈，使人才流、信息流、商品流、資金流集成一體而促進(jìn)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的形成與發(fā)展。在吸收發(fā)達(dá)國家成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合中國國情，建設(shè)并發(fā)展具有特色的我國商業(yè)領(lǐng)域新型運(yùn)行業(yè)態(tài)——物流產(chǎn)業(yè)，達(dá)到科學(xué)合理地利用經(jīng)營資源、加快物流周轉(zhuǎn)的目的，從而提高國家整體經(jīng)濟(jì)效益。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)，將是我國、****省尤其是****物流事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的需要。因此，越來越多的外國零售企業(yè)進(jìn)入中國零售市場。據(jù)統(tǒng)計(jì)1991年美國38種零售業(yè)態(tài)中，%的比例而高居榜首（%），%（便利店占5%，%）。我國超市始于八十年代初，當(dāng)時只是一些營業(yè)面積較小，經(jīng)營品種較少的商店，雖曾產(chǎn)生過一定的轟動效應(yīng)，但終因市場問題而導(dǎo)致一度萎縮。面對國外超市在國內(nèi)市場的迅速發(fā)展，國內(nèi)超市也必然要積極改造基礎(chǔ)設(shè)施，擴(kuò)大服務(wù)場所，引進(jìn)新的經(jīng)營理念、經(jīng)營模式、服務(wù)形式，不斷提高自身參與市場競爭的能力。然而，面對即將加入WTO所帶來的沖擊、挑戰(zhàn)和飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢，企業(yè)的生存壓力無疑將日益沉重；面對即將完全開放的市場與機(jī)制、規(guī)模、技術(shù)、管理遠(yuǎn)勝于己的外資商業(yè)企業(yè)，股份公司的競爭力必將經(jīng)受更為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。第二、組建現(xiàn)代物流配送中心，可以解決制約股