【正文】 建設(shè)地點(diǎn)為****，在充分利用****商業(yè)大廈股份有限公司現(xiàn)有條件的基礎(chǔ)上，根據(jù)****省****市及周邊地區(qū)市場(chǎng)分析與需求預(yù)測(cè)，結(jié)合股份公司現(xiàn)有情況，提出以下建設(shè)目標(biāo)。股份公司在做好百貨零售主業(yè)和發(fā)展“品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略”的基礎(chǔ)上，緊緊依托主業(yè)，開(kāi)展多元經(jīng)營(yíng)，取得了良好的經(jīng)營(yíng)效益，成功躋身于全國(guó)商業(yè)流通領(lǐng)域領(lǐng)先地位。系統(tǒng)外提供服務(wù)的對(duì)象有****市第一百貨集團(tuán)、八佰伴商貿(mào)中心、天惠超市、星河商業(yè)公司以及宜興、江陰、錫山等市縣商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。進(jìn)出口總額的增長(zhǎng)必然帶來(lái)物流的繁榮，從而為物流業(yè)的發(fā)展提供巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。這些跨國(guó)公司的運(yùn)作，要求一個(gè)強(qiáng)大的物流支持系統(tǒng)作保障。能否向顧客提供門(mén)到門(mén)的基本運(yùn)輸服務(wù)和其他增值服務(wù)，日益成為衡量客戶服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，而這些將為現(xiàn)代物流配送業(yè)帶來(lái)蓬勃的發(fā)展機(jī)會(huì)。同年，我國(guó)產(chǎn)成品庫(kù)存時(shí)間為42天，而發(fā)達(dá)國(guó)家平均為20天。物流市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析（1）國(guó)內(nèi)企業(yè)改革和發(fā)展提供的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。表33　　2000年****市超億元零售企業(yè)序號(hào)企業(yè)名稱銷售額1********商業(yè)大廈集團(tuán)有限公司209453萬(wàn)元2****第一百貨（集團(tuán)）有限公司88327萬(wàn)元3麥德龍錫山超市81335萬(wàn)元4****八佰伴商貿(mào)中心有限公司67289萬(wàn)元5天惠超市股份有限公司38842萬(wàn)元6宜興華地企業(yè)股份有限公司33154萬(wàn)元7****蘇南商廈股份有限公司23832萬(wàn)元8江陰百貨大樓23470萬(wàn)元9新大洲空調(diào)大世界22541萬(wàn)元10****八佰伴商業(yè)大廈超市有限公司19758萬(wàn)元11****三陽(yáng)百盛廣場(chǎng)有限公司15881萬(wàn)元12中百超市（配銷）有限公司14103萬(wàn)元表34　　2000年****市超10億元商品市場(chǎng)序號(hào)市場(chǎng)名稱成交額1江南商品物資交易城2********生產(chǎn)資料交易市場(chǎng)3****市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)4****華東汽車商城5********生產(chǎn)資料交易市場(chǎng)金屬材料現(xiàn)貨市場(chǎng)6華東石化物資交易市場(chǎng)7江陰食品城8****食品商城9廣益商城副食品批發(fā)市場(chǎng)10江陰紡織商場(chǎng)11********汽車交易市場(chǎng)12華東不銹鋼中心批發(fā)市場(chǎng)13招商城小商品服裝市場(chǎng)表35****主要超市名稱表序號(hào)名稱備注1上海錦江麥德龍購(gòu)物中心錫山超市　2****好買(mǎi)得超市公司　3****華聯(lián)超市　4****長(zhǎng)發(fā)超市　5****中信家家樂(lè)超市　6中百超市　7****永安超市　8****天惠超市　9****匯華超市　10****百業(yè)超市　11****市糖煙酒超市　12太平洋倉(cāng)儲(chǔ)超市　13湖濱商場(chǎng)超市　14小百合超市有限公司　15匯豐超市公司　16****市上海為民超市　17錫州超市　18友誼超市　19****八佰伴　20歐倍德　21佳樂(lè)?！?2麥德龍　表36　　限額以上零售企業(yè)情況表類型或行業(yè)法人單位（個(gè)）所屬全部貿(mào)易、餐飲產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位（個(gè)）從業(yè)人員（個(gè)）營(yíng)業(yè)面積（m2）銷售額（萬(wàn)元）批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)合計(jì)124216563714285133805557市區(qū)7393259892970961824143批發(fā)業(yè)90114402813144401市區(qū)5363153151337894零售業(yè)3410215550428513661156市區(qū)203010674297096486249零售業(yè)安經(jīng)營(yíng)方式連鎖商店61234157682491536非連鎖商店289012135351689569620零售業(yè)按業(yè)態(tài)分綜合商店172210544306027522384超級(jí)市場(chǎng)4816213548048965專業(yè)商店123032776542777738其他1421082157912068二、物流市場(chǎng)環(huán)境分析我國(guó)物流市場(chǎng)總規(guī)模分析根據(jù)國(guó)際貨幣基金組織1997年的統(tǒng)計(jì)，%，達(dá)718億美元（，合人民幣5938億元），按照國(guó)際上第三方物流在物流市場(chǎng)上所占平均份額計(jì)算，第三方市場(chǎng)份額應(yīng)在200億美元左右（1654億人民幣）。2000年****，****。正在發(fā)揮其獨(dú)特的交通地理優(yōu)勢(shì)和歷史文化名城地位，對(duì)周邊地區(qū)輻射不斷增強(qiáng)，并逐漸成為華東地區(qū)重要的商品集散地和貿(mào)易中心之一。目前，****市連鎖商業(yè)蓬勃發(fā)展，截止2000年末，全市共有連鎖超市82家、連鎖網(wǎng)點(diǎn)243家，%。****已成為蘇南地區(qū)重要的商貿(mào)中心城市。要把實(shí)現(xiàn)人民富裕幸福作為現(xiàn)代化建設(shè)的根本出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)，把增強(qiáng)綜合實(shí)力，提高發(fā)展水平、提升城市地位、促進(jìn)社會(huì)全面進(jìn)步作為加快改革和發(fā)展的著力點(diǎn)，把****經(jīng)濟(jì)總量較大的優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步發(fā)展為綜合競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)勢(shì)，讓人民從發(fā)展中得到更多的實(shí)惠。2000年****市財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)完成情況見(jiàn)表32。****市居民消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力十分旺盛，市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8603元（全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入則為6280元），農(nóng)民人均純收入5256元。****市作為蘇南地區(qū)重要的商品貿(mào)易中心，社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化水平較為發(fā)達(dá)。明清以來(lái)，更以“米市”、“布碼頭”著稱于世，成為蘇南地區(qū)重要的商品貿(mào)易中心。因此，股份公司投資建設(shè)現(xiàn)代物流配送中心具有極大的地域優(yōu)勢(shì)。目前，過(guò)慢的物流速度、過(guò)高的物流成本以及低質(zhì)量的物流服務(wù)，大大削弱了通過(guò)電子商務(wù)網(wǎng)瞬間完成的電子商務(wù)所節(jié)約的時(shí)間、費(fèi)用和顧客對(duì)所提供服務(wù)的滿意程度。為獲得進(jìn)一步的發(fā)展，必須打破傳統(tǒng)的供銷經(jīng)營(yíng)模式，確立大市場(chǎng)、大貿(mào)易、大流通的戰(zhàn)略思想，不僅要提高主業(yè)的綜合經(jīng)營(yíng)效益，更應(yīng)尋找契機(jī)，結(jié)合企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)并吸收先進(jìn)的科學(xué)管理技術(shù)，開(kāi)拓新的利潤(rùn)增長(zhǎng)空間。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)將是****超市業(yè)尤其是****國(guó)內(nèi)超市業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的需要。九十年代初，隨著改革開(kāi)放的深入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加快、居民收入的增加以及先進(jìn)技術(shù)、管理方法的應(yīng)用，超市這種現(xiàn)代化商業(yè)零售形態(tài)再度在中國(guó)大地興起，并得到迅猛發(fā)展。因此，超市在發(fā)達(dá)國(guó)家的商業(yè)發(fā)展中占有重要地位。在進(jìn)入的外商零售企業(yè)中，有大型綜合超市（如法國(guó)家樂(lè)福、美國(guó)沃爾瑪）；倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店（如德國(guó)的麥德龍、荷蘭的萬(wàn)客?。槐憷辏ㄈ缛毡镜牧_森）；超大型購(gòu)物中心（如香港特區(qū)的新東安百貨）；商品批發(fā)集散中心（如香港特區(qū)的利聯(lián)倉(cāng)行）；標(biāo)準(zhǔn)化食品超市等。二、我國(guó)及****超市業(yè)發(fā)展的需要隨著我國(guó)改革開(kāi)放進(jìn)程的不斷深入，國(guó)內(nèi)商業(yè)流通領(lǐng)域吸引外資進(jìn)入了一個(gè)新階段。為促進(jìn)我國(guó)物流事業(yè)發(fā)展的需要，國(guó)家“十五”規(guī)劃已將物流配送列為重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)在國(guó)際上已成為商品市場(chǎng)體系中最重要的流通組織形式，也是現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷方式的有效載體。第二章項(xiàng)目建設(shè)必要性及意義一、我國(guó)及****省物流事業(yè)發(fā)展的需要物資流通是由多種要素組成的一大系統(tǒng)，它為適應(yīng)社會(huì)化大生產(chǎn)既深度分工又廣泛協(xié)作的要求應(yīng)運(yùn)而生，通過(guò)加速實(shí)現(xiàn)商品流動(dòng)社會(huì)化與現(xiàn)代化，達(dá)到以較低的流通消耗獲取最大限度經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)，從而在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位和作用。二、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)表13。項(xiàng)目總投資19300萬(wàn)元，其中：固定資產(chǎn)投資總額為17650萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金1650萬(wàn)元。同時(shí)物流配送的發(fā)展將成為股份公司新的經(jīng)營(yíng)服務(wù)產(chǎn)業(yè)—“第三方物流產(chǎn)業(yè)”，為股份公司拓展新的業(yè)務(wù)空間和利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)股份公司在降低物質(zhì)消耗、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率以外的“第三利潤(rùn)源”等方面奠定基礎(chǔ)。****是****蘇南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心和交通樞紐城市，是商品流通重要的集散地，具有發(fā)展商品市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。三、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)國(guó)家經(jīng)貿(mào)易委等六部委國(guó)經(jīng)貿(mào)運(yùn)行（2001）189號(hào)《關(guān)于加快我國(guó)現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見(jiàn)》。二、項(xiàng)目背景近年來(lái)，股份公司已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)多元化、運(yùn)作規(guī)范化、功能完善化、規(guī)模最大化的改制目標(biāo)并在領(lǐng)導(dǎo)班子基本素質(zhì)、市場(chǎng)份額、基礎(chǔ)管理水平、員工素質(zhì)、技術(shù)裝備更新水平、行業(yè)影響力以及長(zhǎng)期發(fā)展能力等多方面有了極大提升，為了應(yīng)對(duì)我國(guó)加入WTO以后完全放開(kāi)的市場(chǎng)和國(guó)內(nèi)外商業(yè)行業(yè)日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，股份公司決定打破傳統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，積極探索新的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)領(lǐng)域，發(fā)展多元化經(jīng)營(yíng)，全方位拓展發(fā)展空間，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。與此同時(shí)，學(xué)習(xí)并借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)、營(yíng)銷理念、促銷方式，通過(guò)提高流通企業(yè)的組織化程度，實(shí)現(xiàn)集約化經(jīng)營(yíng)，使其發(fā)展成為****地區(qū)最大的物流中心，從而達(dá)到優(yōu)化社會(huì)資源配置、創(chuàng)造規(guī)模效益、推進(jìn)流通科技進(jìn)步、實(shí)現(xiàn)物流產(chǎn)業(yè)化的目的，立足蘇南并進(jìn)而形成輻射整個(gè)華東地區(qū)的商品流通集散中心。表11　股份公司近三年的銷售總額及稅后利潤(rùn)表項(xiàng)目1998年1999年2000年平均增長(zhǎng)率銷售總額（萬(wàn)元）60308800828567919%凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）18592766286826%股份公司財(cái)務(wù)狀況近年來(lái)股份公司經(jīng)營(yíng)良性發(fā)展，財(cái)務(wù)狀況良好，資金周轉(zhuǎn)正常，%，股份公司信用等級(jí)AA級(jí)，被授信開(kāi)具8000萬(wàn)元額度商業(yè)承兌匯票的資格，為股份公司進(jìn)一步發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。股份公司近年還連續(xù)獲得省“最佳形象企業(yè)”、全國(guó)“計(jì)量物價(jià)優(yōu)秀企業(yè)”等稱號(hào)，并成為國(guó)內(nèi)首批、****第一個(gè)獲得“全國(guó)百城萬(wàn)店無(wú)假貨活動(dòng)示范店”的企業(yè)。（3）銷售品種主要從事零售兼批發(fā)業(yè)務(wù)，主要銷售品種有洗化用品、服裝、紡織品、針織品、床上用品、家電、鞋帽、皮具、兒童用品、文體用品、黃金珠寶首飾、工藝品、五金材料、汽車等。經(jīng)營(yíng)概況（1）經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所股份公司是****市最大的商業(yè)零售企業(yè)，地處****市黃金地段三陽(yáng)廣場(chǎng)，地理位置優(yōu)越。股份公司擁有營(yíng)業(yè)面積2萬(wàn)平方米，員工1050余人，是****市名牌商店、****省文明單位、全國(guó)百城萬(wàn)店無(wú)假貨示范點(diǎn)，利潤(rùn)總額4339萬(wàn)元。主要銷售對(duì)象為****市及其周邊的城鄉(xiāng)居民、企事業(yè)單位等。股份公司在狠抓商品銷售的同時(shí)，狠抓商品質(zhì)量管理。股份公司近三年的銷售總額及稅后利潤(rùn)情況詳見(jiàn)表11。股份公司發(fā)展規(guī)劃（1）發(fā)展戰(zhàn)略面對(duì)國(guó)內(nèi)和國(guó)際商業(yè)行業(yè)的日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，股份公司將立足主業(yè)并致力于傳統(tǒng)零售百貨業(yè)態(tài)的提升，利用股票發(fā)行等方式籌集發(fā)展資金，進(jìn)行物流中心及其配套的生產(chǎn)基地建設(shè)，同時(shí)通過(guò)建造東方汽車城，形成股份公司連鎖經(jīng)營(yíng)的架構(gòu)，培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。（2）經(jīng)營(yíng)目標(biāo)股份公司20012002年的規(guī)劃為：，年利潤(rùn)總額預(yù)計(jì)達(dá)到5510萬(wàn)元，繼續(xù)保持在****省百貨零售企業(yè)的領(lǐng)先地位；股份公司在做大主業(yè)的同時(shí)，以汽車、食品為突破口，在蘇南及華東地區(qū)初步建設(shè)成以股份公司為中心的商業(yè)連鎖經(jīng)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)，其中汽車銷售達(dá)到5億元規(guī)模，并取得1015只國(guó)內(nèi)外著名品牌的地區(qū)代理權(quán)；股份公司進(jìn)一步完成內(nèi)部物流配送體系的建設(shè)與加強(qiáng)，嘗試開(kāi)展第三方物流，在2002年底前初步形成現(xiàn)代化、科學(xué)化的商業(yè)企業(yè)形態(tài)。國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)已以計(jì)經(jīng)貿(mào)[2000]999號(hào)文批復(fù)同意“****東方物流配送中心及超市項(xiàng)目建議書(shū)”，并納入****商業(yè)大廈股份有限公司擬上市申報(bào)項(xiàng)目。第二節(jié)研究結(jié)論一、主要研究結(jié)論“物流中心”是現(xiàn)代商品流通領(lǐng)域發(fā)展的必然結(jié)果，是提高經(jīng)濟(jì)效益的新型業(yè)態(tài)和第三利潤(rùn)源，符合當(dāng)前我國(guó)重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策，因此本項(xiàng)目投資方向是正確的，國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)計(jì)經(jīng)貿(mào)[2000]999號(hào)文批復(fù)同意建設(shè)****東方物流配送中心及超市項(xiàng)目。優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)資源整合，集中采購(gòu)，集中配送，建立商品供應(yīng)保障體系，不僅可以大大增加企業(yè)進(jìn)貨價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力，還能更有效地降低商品流通總成本，從而使企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益得以大幅度提高。工程建設(shè)內(nèi)容包括物流配送中心和超市，其主體工程及輔助配套設(shè)施工程總建筑面積48620m2，其中：超市賣(mài)場(chǎng)面積12000m2，倉(cāng)儲(chǔ)及配送面積16000m2，其它用房面積20620m2。結(jié)果表明，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行，有較好的經(jīng)濟(jì)效益。物流配送中心建成后，應(yīng)首先將股份公司現(xiàn)有內(nèi)部商業(yè)儲(chǔ)運(yùn)盡可能統(tǒng)一納入其中，集中強(qiáng)化內(nèi)部采購(gòu)體系，實(shí)現(xiàn)購(gòu)銷分離，同時(shí)積極開(kāi)拓周邊市場(chǎng)，爭(zhēng)取形成輻射江浙以及華東地區(qū)的區(qū)域性物流配送中心。它通過(guò)市場(chǎng)及營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)有機(jī)地銜接消費(fèi)、銷售、運(yùn)輸、供給、生產(chǎn)、開(kāi)發(fā)等社會(huì)化大生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，建立合理的供應(yīng)鏈，使人才流、信息流、商品流、資金流集成一體而促進(jìn)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的形成與發(fā)展。在吸收發(fā)達(dá)國(guó)家成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合中國(guó)國(guó)情，建設(shè)并發(fā)展具有特色的我國(guó)商業(yè)領(lǐng)域新型運(yùn)行業(yè)態(tài)——物流產(chǎn)業(yè)，達(dá)到科學(xué)合理地利用經(jīng)營(yíng)資源、加快物流周轉(zhuǎn)的目的，從而提高國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)效益。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)，將是我國(guó)、****省尤其是****物流事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的需要。因此，越來(lái)越多的外國(guó)零售企業(yè)進(jìn)入中國(guó)零售市場(chǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)1991年美國(guó)38種零售業(yè)態(tài)中，%的比例而高居榜首（%），%（便利店占5%，%）。我國(guó)超市始于八十年代初，當(dāng)時(shí)只是一些營(yíng)業(yè)面積較小，經(jīng)營(yíng)品種較少的商店，雖曾產(chǎn)生過(guò)一定的轟動(dòng)效應(yīng)，但終因市場(chǎng)問(wèn)題而導(dǎo)致一度萎縮。面對(duì)國(guó)外超市在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，國(guó)內(nèi)超市也必然要積極改造基礎(chǔ)設(shè)施，擴(kuò)大服務(wù)場(chǎng)所，引進(jìn)新的經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)模式、服務(wù)形式，不斷提高自身參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的能力。然而，面對(duì)即將加入WTO所帶來(lái)的沖擊、挑戰(zhàn)和飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，企業(yè)的生存壓力無(wú)疑將日益沉重；面對(duì)即將完全開(kāi)放的市場(chǎng)與機(jī)制、規(guī)模、技術(shù)、管理遠(yuǎn)勝于己的外資商業(yè)企業(yè)，股份公司的競(jìng)爭(zhēng)力必將經(jīng)受更為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。第二、組建現(xiàn)代物流配送中心，可以解決制約股