【正文】 經過多年的發(fā)展和大量外來的人口的涌入，北京的國民經濟高速增長，城鎮(zhèn)化建設效益十分明顯，人民財富迅速增長，但這里的人民指的只是少數人，實際上多數勞動工作者的財產并沒有高速增長。外資投資的物業(yè)一般是高端公寓、別墅及寫字樓，因此，金融危機直接影響到中國這些高端房地產市場。受金融危機影響，全球大宗商品價格自 年下半年迅速下跌，收入隨之減少，對高檔住宅的需求迅速下降。全球實體經濟與金融市場都遭到嚴重的打擊，中國的房地產市場也隨著陷入了“冰河期”。如圖，可以看出“”新政對房價的抑制是十分明顯的，這也從側面反映了北京月份之前的房價遠遠超出了正常值。（）貧富差距的擴大我國年的基尼系數分別為、遠遠高出了一般發(fā)達國家～的正常水平。 年之后北京住房價格高漲的原因 在年的波動之后，北京住房價格又一次開始了新的一輪價格上漲，我們研究小組將這次上漲和年之前的上漲區(qū)分開，并做出了以下的分析：（）人口結構和生育政策的影響受到國家計劃生育政策的影響，盡管年，我國歲的人口比例會有所增加，但卻不能改變我國已經進入了老齡化的事實，根據使用—年個發(fā)達國家的面板數據分析人口結構對房價的影響，結論表明撫養(yǎng)比率下降會導致真實房價上升，這就會導致養(yǎng)老和少兒撫養(yǎng)負擔較輕的家庭會把大量積蓄投入到住宅市場中，特別是年二胎政策開放后，年輕的家長重新考慮在優(yōu)勢集中的地區(qū)購房，這會導致供求關系的變化從而推動住房價格的高漲。投資或投機需求成為影響北京房價的又一個重要因素。根據一份年的統(tǒng)計數據，而歲的則不足兩成，由此可見北京的住房市場剛性需求非常強勁。僅從房價的角度看絕大部分年份住房及格攀升迅速，盡管出現過次波動，但總體上來說房價依舊處于持續(xù)上漲的狀態(tài)。能從中看出絕大多數人都認為未來北京商品住房價格會保持增長態(tài)勢。圖：居民期望價格區(qū)間我們還能從人們認為對房價有影響的主要因素看出，如圖，人們認為投資炒房是北京商品住房過高的主因。圖：居民房價評價但是，對于目前這樣的現狀，如圖所示，的人認為不論房價高低都會買，的人認為只有降低才可能買，的人認為如果房價下降則不考慮投資，的人認為如果房價太高就不考慮買，還有無路如何都不會買的和的其他看法。其中，我們采取現場調研與網上調研相結合的方法，總計得到份有效問卷。其中，我們調查了公眾對于房價影響因素的看法、以及公眾對目前北京市房價的滿意程度。因此在房地產調控政策方面可以通過財政政策和貨幣政策以及土地政策來限制需求和供給，使房地產市場走勢平穩(wěn)。另一部分是禪茶的分布，可以通過下面的殘差直方圖觀察，根據系統(tǒng)自動添加的正太分布曲線，可以看出本例中的殘差分布式可以接受的。（）北京市住宅價格模型的檢驗多元回歸方程的檢驗就是檢驗總體回歸方程是否顯著，首先提出假設：：β全為（……）：β不全為（……） .. : 住宅均價. : (), 人均可支配收入. : (), 人均可支配收入, 竣工面積. : (), 人均可支配收入, 竣工面積, 由上表可以看出，模型的檢驗統(tǒng)計量相應的概率小于，因此拒絕原假設，該方程可以通過檢驗，數據結果有顯著的統(tǒng)計意義，可以認為和之間存在線性關系。年份（億元）人口（萬人）人均可支配收入（元）實際銷售面積（萬㎡）貸款利率（）五年以上竣工面積（萬㎡）房地產開發(fā)投資額（億元）住宅均價（元㎡）．年份．（）住宅價格影響模型構建根據以上數據建立北京市住宅價格影響模型：βββ β β β β β β e其中因變量代表北京市住宅均價，e為隨機誤差，并且模型包含了個變量分別是： （億元） 人口（萬人） 人均可支配收入（元） 實際銷售面積（萬㎡） 貸款利率（）五年以上 竣工面積（萬㎡） 房地產開發(fā)投資額（億元）（）模型的回歸分析利用軟件回歸分析的逐步回歸法進行分析，以確定各個自變量對住宅的影響程度，確定各個自變量對因變量貢獻的大小，并且考察它們在回歸方程中是否具有統(tǒng)計意義。 多元回歸分析及數據處理回歸分析的步驟為：確定變量；建立預測模型；進行相關分析；計算預測誤差；確定預測值。當產生負缺口時，國家會下調利率刺激需求，人們對房地產需求的增加導致房地產價格的上升。它能直接反應人們的購買能力，通常人居可支配收入增加時，人們對房地產的需求就會增加，房價產價格隨之上漲，人均可支配收入減少時，房地產價格下降。當通貨膨脹率較高時，居民消費價格指數使投資預期增高，人們?yōu)榱吮ＷC手中貨比的價值便將資本轉移到房地產中，導致房地產價格升高。當經濟景氣時，國內生產總值升高，隨之而來的消費需求，投資需求都會增加，因此房地產的需求也會上升，房價會上升；當經濟不景氣時，國內生產總值降低，消費需求，投資需求也會降低，房地產的需求也會隨之下降，房地產的價格就會跌落。然而，年住房價格上漲率比較低，此后的價格增長率開始趨于下降，特別是年和年存在上漲率低甚至負增長的情況，年至年也有上漲率低或負增長的特點。北京作為經濟發(fā)達的一線大城市，房價水平高是合理的。北京市商品住房價格一直在持續(xù)高漲，然而卻沒有增長過快，而是持續(xù)穩(wěn)定的增長，這是由于政府一直在對北京市商品住房的價格進行政府調控。表： 年北京市商品房、住宅商品房銷售價格一覽表年份商品房平均銷售價格(元平方米)商品房平均銷售價格增長率（）住宅商品房平均銷售價格(元平方米)住宅商品房平均銷售價格增長率（）數據來源：北京市統(tǒng)計局。盡管中國經濟從年開始呈現疲軟趨勢，房價卻并沒有跟著下跌，甚至從此開始了多年的持續(xù)上漲。從需求方面看，北京作為首都，對商品房的需求一直呈上漲趨勢，導致房地產市場供不應求。第五部分總結得出結論。其次，從住房價格波動來看，本文將重點分析年、年等年度住房價格波動的原因，并對近期住房價格快速上漲趨勢有所緩解的原因進行分析。最后，設計相關問卷調研或采用訪談法，重點了解北京市居民認為哪些是影響住房價格的關鍵定性因素，此外也可了解他們對住房價格的感受、承受能力、對住房現有調控的評判等，給后面部分的研究提供基礎。 本文的研究思路第一部分為引言。 國內外研究綜述我國學者目前對北京住房價格上漲和波動問題的研究，主要有通過構建回歸模型，對年間的北京房地產價格的影響因素進行分析（黃乙峰，），基于方法的房地產價格泡沫研究（歐陽志剛等，），區(qū)域經濟因素對北京房價波動的影響（王曉瑋等，），應用 模型估計了區(qū)域經濟變量對北京房價波動的動態(tài)影響，認為正向的供給、需求與貨幣政策變動將導致北京房價上升，說明北京房價與宏觀經濟變量之間存在正向的反饋機制，將會導致北京市出現房價泡沫。對住房價格的研究長期以來都是學術界的熱點問題。自年停止住房福利分配以來，北京商品住房市場快速發(fā)展。第五部分總結得出結論。第三部分為北京住房價格高漲和波動的原因分析。因此從保障民生、經濟協調發(fā)展、降低金融風險等多方面來看，解決好住房價格問題，不僅具有重要的現實意義，也具有重大的研究意義。我們只有深入探討歷次住房價格波動及長期快速上漲的原因，才可能制定出相對合理有效的住房調控政策，建立住房價格調控的長效機制，以期將住房價格的上漲和波動保持在相對合理、穩(wěn)定的范圍內。第二部分首先運用軟件進行回歸分析對北京住房價格的總體情況和影響因素進行分析，然后設計相關問卷調研和采用訪談法，重點了解北京市居民認為哪些是影響住房價格的關鍵定性因素，以及他們對住房價格的感受、承受能力、對住房現有調控的評判等，給后面部分的研究提供基礎。例如，將從建設城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場、改革土地供應模式、征收房產稅以提升存量住房供應、長期堅持差別化的信貸政策等方面進行探索。高房價問題不僅會提升居民的居住成本，容易造成重大的民生問題，而且還不利于經濟結構的調整，并且蘊含著金融危機的風險，可見保持住房價格的相對穩(wěn)定，建立住房價格調控的長效機制十分必要。綜上所述，從保障民生、經濟協調發(fā)展、降低金融風險等多方面來看，解決好住房價格問題，不僅具有重要的現實意義，也具有重大的研究意義。此外，本文對住房價格的高漲和波動的研究將區(qū)分為不同的時間段，深入探討在相關因素變化的情況下，住房價格的發(fā)展趨勢，以此為住房價格調控的長效機制建立提供科學基礎。國外學者關于住房價格影響機制的研究，主要有國外房地產投資對澳大利亞房價增長的貢獻（ ，），房地產經紀人對住房價格和租金的作用（ ，），用住房價格預測算法的機器學習：以費爾法克斯縣為例（ . ），在美國的住房價格波動的長記憶性研究（, , , ，）等方面。預期搜集相關影響住房價格的經濟數據，運用軟件進行回歸分析，采用逐步回歸法找出影響住房價格的關鍵量化因素和影響程度。例如，從住房價格高漲來看，將根據影響因素的區(qū)別分為年以前和年以后兩大部分，分別分析城市化進程、人民幣升值、寬松的貨幣政策、人口流入、資源向一線城市集中、土地供應緊張、土地出讓方式不當等帶來住房價格持續(xù)攀升的原因。例如，將從建設城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場、改革土地供應模式、征收房產稅以提升存量住房供應、長期堅持差別化的信貸政策、保持人民幣匯率相對穩(wěn)定、疏解非首都功能和中心城人口等方面進行探索。但是，商品房又作為一種投資理財產品，因而使影響其價格的因素變得更為復雜。本文討論從年至年的北京住房價格，根據調查研究可以發(fā)現，在目標年限里房地產價格總水平趨于上升，如表、圖、所示。作為一線城市，北京房價居于高位，這其中有一定的合理性，因為北京集中了眾多優(yōu)質資源，公共服務水平也普遍偏高，在北京實行嚴格限購政策后，二手房炒作已被嚴格控制，產生了一定效果，房子作為商品炒作的功能已經被大大降低，但是總體依然位居高位。其次是穩(wěn)定持續(xù)的特點。房產價格高是北京城市建設和發(fā)展水平高的客觀反映，和北京城市總規(guī)模、北京經濟情況、北京市居民經濟收入、北京建設完備度、北京環(huán)境等都相關聯。根據上圖數據能看出，年至年向上波動最為強烈，年甚至達到了商品房平均銷售價