hy項(xiàng)目華吉房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略0619-全文預(yù)覽
【正文】 山西數(shù)據(jù)來源：《中國統(tǒng)計年鑒2000》圖 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1999年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是6534元，北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是17299元，而2000年太原市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是6000元，可以看出太原市購買力相對較弱，低于全國平均水平。根據(jù)《太原市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展十五規(guī)劃》，2001年到2005年間，太原市國內(nèi)生產(chǎn)總值年均預(yù)期增長10％左右，到2005年達(dá)到600億元；到2005年，人口控制在330萬人以內(nèi)，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值18350元，折合2220美元。影響“國房景氣指數(shù)”的因素是：土地開發(fā)面積、商品房竣工面積、商品房銷售價格、房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房空置面積。需要說明的是，在我國大部分城市搞房地產(chǎn)開發(fā)，土地的獲得一般不是通過招標(biāo)或拍賣這種較為公平、透明的方式，而是開發(fā)商與擁有土地的單位通過一對一談判，以協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式獲得土地。住房交易二級市場的啟動、商品房購置的稅費(fèi)減免政策、國家推出個人購房貸款政策及保險業(yè)進(jìn)入住房按揭業(yè)務(wù)，這些舉措均為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了金融的扶植，從而最終將居民私人購房的可能落在了實(shí)處。另外，近年來，建材價格普遍較低，使房地產(chǎn)行業(yè)的利潤空間增大；但同時因建材行業(yè)缺少高質(zhì)量的產(chǎn)品而又影響了房屋的質(zhì)量。人們在一定階段內(nèi)追求著對房地產(chǎn)消費(fèi)的逐步升級，從量變到質(zhì)變，從而為中國房地產(chǎn)業(yè)的中長期發(fā)展提供了成長性的消費(fèi)需求和不斷拓展的市場空間。除此之外，人們對住宅的投資性消費(fèi)也在逐漸增強(qiáng)。3． 消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化近年來隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們從居住單位分配的住房，逐步向購買商品房過渡。（見下表）表2－1 全國宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表年 份19961997199819992000年平均增長率GDP(億元)89404%固定資產(chǎn)投資(億元)32169%房地產(chǎn)投資(億元)%住宅投資(億元)%房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量(個)21269212862437825762住宅/房地產(chǎn)(%)數(shù)據(jù)來源：《中國統(tǒng)計年鑒》、中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)圖 住宅投資占房地產(chǎn)投資的份額2． 市場購買力，約合790美元。由于土地資源的稀缺性，在某種程度上決定了房地產(chǎn)業(yè)具有壟斷性；同時由于政策因素對房地產(chǎn)行業(yè)影響較大，使房地產(chǎn)行業(yè)具有極大的不確定性。在經(jīng)濟(jì)形態(tài)上，房產(chǎn)和地產(chǎn)具有內(nèi)在的整體性和不可分割性。目 錄第一章 山西華吉房地產(chǎn)的市場地位 1第二章 房地產(chǎn)行業(yè)吸引力非常大 2一、房地產(chǎn)行業(yè)成長性非常好 2（一）全國房地產(chǎn)行業(yè)的成長性非常好 2（二）太原房地產(chǎn)行業(yè)成長性居中 7（三）北京市房地產(chǎn)行業(yè)成長性較好 9二．房地產(chǎn)行業(yè)盈利能力較好 14（一）行業(yè)平均利潤水平 14（二）主要影響因素 14第三章 華吉房地產(chǎn)的競爭地位 16一．華吉房地產(chǎn)的競爭地位比較強(qiáng) 16（一）獲得資源的能力 16（二）整合資源能力 16（三）管理能力 17（四）品牌策略 17（五）產(chǎn)品質(zhì)量 17二．華吉房地產(chǎn)的競爭優(yōu)勢 17三．華吉房地產(chǎn)的競爭劣勢 17第四章 華吉房地產(chǎn)的發(fā)展方向及對策 18一．太原地區(qū) 18（一）結(jié)論 18（二）市場預(yù)測 18二．北京地區(qū) 1923 / 24第一章 山西華吉房地產(chǎn)的市場地位華吉房地產(chǎn)是華宇集團(tuán)下屬的主要企業(yè)之一，在集團(tuán)中占有重要的地位。 第二章 房地產(chǎn)行業(yè)吸引力非常大房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)業(yè)包括：土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此而形成的房地產(chǎn)市場。這說明房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模呈迅速擴(kuò)張趨勢，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位越來越重要，已逐步發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱行業(yè)。據(jù)十五規(guī)劃，到２００５年，我國人均GDP將達(dá)到9400元，故可以預(yù)測，我國的住宅產(chǎn)業(yè)在五年內(nèi)將從高速發(fā)展期進(jìn)入快速發(fā)展期。表2－2 城鎮(zhèn)居民家庭支出情況表年份平均每人消費(fèi)性支出(元)用于居住的支出(元)所占比例（％）19901995199719981999數(shù)據(jù)來源：《中國統(tǒng)計年鑒2000》圖 城鎮(zhèn)居民用于居住支出占消費(fèi)性支出的比重4． 消費(fèi)傾向的變化人們在住宅消費(fèi)的初級階段是追求有房住，中級階段是追求住得寬敞、舒適，最后將上升到追求“人性化”、“功能化”、“生態(tài)化”、“數(shù)字化”的高級階段及住宅多處化。同時調(diào)查還顯示：％的人在購房時，考慮到環(huán)境污染問題。這就加劇房地產(chǎn)行業(yè)的競爭。6． 政策導(dǎo)向我國出臺的一系列房改政策，解決了住宅消費(fèi)市場上的消費(fèi)主體缺位的問題，使得房地產(chǎn)市場迅速回暖。隨著行業(yè)的不斷擴(kuò)張，土地資源的稀缺性將逐步顯示出來，并成為制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸因素。表2－3 全國房屋土地開發(fā)情況表 單位：萬平方米 年份 本年完成開發(fā)面積正在開發(fā)土地面積待開發(fā)的土地面積本年購置土地面積19961997199819992000數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)圖 全國房屋土地開發(fā)情況9． 經(jīng)濟(jì)景氣程度表2－4 國房景氣指數(shù)表年份國房景氣指數(shù)數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)圖 國房景氣指數(shù)“國房景氣指數(shù)”是衡量我國房地產(chǎn)行業(yè)景氣程度的指標(biāo)。2．市場購買力2000年太原市人均GDP為11418元，約合1343美元，太原房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入穩(wěn)定的快速增長期。所以，到2005年太原市房地產(chǎn)業(yè)仍處于快速增長期。在容積率為1～2的條件下，土地資源將成為太原市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制約因素；但就目前狀況來講土地成本占總成本的比重較低。政府土地出讓的形式由原來的協(xié)議出讓轉(zhuǎn)換為現(xiàn)在的拍賣形式。房地產(chǎn)投資額、住宅投資額逐年上升，但是住宅投資額的增長率及住宅投資占房地產(chǎn)投資比重于2000年有所下降。所以總體上講，北京潛在購買能力在不斷增強(qiáng)。經(jīng)計算得出：。這將增加在市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)量。
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