【正文】 人員財務人員技術人員銷售人員人數931415百分比數據來源：天元盛大公司表32 天元盛大公司專業(yè)技術人員狀況職稱人數占職工人數百分比占技專業(yè)術人員百分比高級8中級15初級18合計41數據來源：天元盛大公司表33 天元盛大公司職工文化程度狀況職稱人數占職工人數百分比專業(yè)技術人員人數本科及以上1610大專3528中專73合計5841數據來源：天元盛大公司目前，天元盛大公司與房地產開發(fā)相關的人員已達整個公司員工的80%以上，其中大中專及高中學歷的人數占66%，這基本符合企業(yè)的規(guī)模和發(fā)展的速度；但是，員工專業(yè)結構不合理，尤其缺乏管理、營銷的專門人才，缺少專業(yè)的市場營銷策劃，公司的開發(fā)優(yōu)勢無法在市場上得到充分展現，給公司市場的進一步拓展帶來了影響。人才作為知識和智力的載體，是企業(yè)最寶貴、最活躍、最復雜和最難測的資源，它是企業(yè)所有資源中唯一能起到創(chuàng)造作用的因素，企業(yè)員工素質已經成為影響企業(yè)競爭力的根本性因素[25]。圖31 天元盛大公司組織機構圖董事會監(jiān)事會財務部開發(fā)副總綜合部總經理預算部營銷副總工程部營銷部從上述情況我們可以看出，天元盛大公司現有的組織結構具有如下特點：（1）該組織體系是典型的實施單一項目的結構；（2）屬于扁平的管理組織結構體系；（3）是典型的按職能部門劃分的組織結構。2008年以來，公司規(guī)模不斷擴大，對企業(yè)內部的各項管理工作也提出新的要求，為適應這一變化，公司對原有的組織結構進行了調整，形成了由董事會、監(jiān)事會和經理層組成的組織結構體系，由經理層全面負責企業(yè)的日常經營管理工作，以適應市場化的要求。企業(yè) 經營決策的正確制定及各項管理工作協調進行，必須以完善的組織結構作為保障。因為河南是我國中部的重中之重，既是人口大省，又是資源大省，交通十分發(fā)達，具有很大的發(fā)展?jié)摿?，前景十分看好。公司開發(fā)建設的工程曾多次獲得市優(yōu)良工程，公司連年被授予“先進民營企業(yè)，”“納稅模范民營企業(yè)”等榮譽稱號，多次被市工商局、建委手語“重合同、守信用”企業(yè)。公司擁有員工58人，其中管理人員41人，具有高級職稱8人，初、中級職稱33人。天元盛大公司作為一家中等規(guī)模的房地產企業(yè)，關注國家對個房地產業(yè)的宏觀調控以及地方政府對當地房地產市場的引導和限制政策，揚長避短，避免與大企業(yè)的正面競爭，利用自己當地的影響及與政府合作打下的社會基礎，適當的進行營銷體制的調整和市場轉移，具有相對光明的發(fā)展前景。（1）中小型房地產企業(yè)本身經濟實力較弱，抗御風險的能力遠不如大型房地產企業(yè)，宏觀經濟減速和國家調控政策的加強，造成大量房地產企業(yè)面臨限產和解決庫存的問題。（5）主要競爭者之間的競爭由于在同一個市場上從事相同或相似產品的生產和經營的企業(yè)通常不止一家，必然會導致多家企業(yè)采取各種手段吸引客戶，從而在這些企業(yè)間形成競爭，影響到企業(yè)的經營條件。通過不斷努力，天元盛大公司已成為當地的知名品牌，拓展了自身的盈利空間，在房地產價格的制定上天元盛大公司基本上采取的是穩(wěn)定和保守的市場策略?？偟膩碚f，天元盛大公司在當地的房地產市場具有一定的話語權和成本優(yōu)勢。（2）賣方的講價能力賣方主要通過兩個方面制約一個企業(yè)的經營活動：賣方提供的生產要素的價格直接決定著企業(yè)的生產成本，也必然影響企業(yè)的利潤水平；二是提供給企業(yè)的生產要素是否是按照企業(yè)的要求按時、按質、按量，這對于企業(yè)維持和擴大生產規(guī)模有較大的影響。房地產行業(yè)對于潛在競爭者相對較強的吸引力意味著潛在的競爭者對于房地產企業(yè)的威脅較大，天元盛大公司本身也是在中國房地產市場快速發(fā)展的階段進入這一行業(yè)的。波特認為，在一個行業(yè)中進行投資所獲得的收益，主要取決于五個要素，即：行業(yè)內部的現存競爭者、潛在競爭者、替代品、以及買方和賣方的講價能力，這五個要素同時對企業(yè)形成競爭壓力。除了國家的產業(yè)政策外，房地產企業(yè)面臨的外部環(huán)境要素還有很多，如同行企業(yè)間的競爭往往直接關系著企業(yè)的生死存亡，對企業(yè)發(fā)展影響很大。目前，房地產的流通主要分為兩個層次，一是房地產開發(fā)和經營企業(yè)的交易活動，另一個是房地產產權所有者（既包括機關、團體、企事業(yè)單位，也包括居民個人）的交易活動。（1）生產環(huán)節(jié)生產環(huán)節(jié)是通過對自然狀態(tài)的土地投入人類勞動和資金，進行房屋和基礎設施建設，獲得房地產勞動產品的過程[18]。（5）推進土地供應市場，提高了市場進入的壁壘未解決原有的土地政策下尋租現象嚴重的問題，國家出臺了新的土地供應政策，實行土地市場化供應，即采用“招、拍、掛”的形式，加強對土地資源的管理和調控，保證交易的公平。國家不斷采取措施降低和取消房地產業(yè)的相關稅費，目前，住房成本中各種稅費占總成本的35%左右，這對于抑制房價過快上漲，提高購買力起到一定的積極作用，同時，監(jiān)管和審批環(huán)節(jié)的減少也增加了房地產市場的透明度和有效性。這種有效的市場需求也提高了社會資源分配的有效性和效率。國家政策對房地產業(yè)的宏觀調控主要包含三個方面：對價格、供給量和需求量的宏觀調控。（6）房地產具有增值性[16]與大多數隨著其使用功能的實現和因磨損消耗而導致價值減少的商品相比，相比，房地產具有明顯的增值性。這種單一性，使得房地產市場存在信息失靈的現象，使得對房地產的估價和定位存在困難。這一方面與房地產的規(guī)模有關，規(guī)模越大價格越高。因此，房地產開發(fā)和經營管理企業(yè)必須十分注重消費者的這一要求，慎重地進行選擇。2010年郊區(qū)縣房地產開發(fā)投資、商品房在建規(guī)模、%、%%，其中尤以石龍區(qū)、寶豐最為集中，約占郊區(qū)縣開發(fā)總規(guī)模的42%。這其中，%、%的開發(fā)資金來自銀行貸款和購房戶定金及預付款，說明無論是金融機構還是普通民眾都對現階段的房地產市場較看好，這有力地支撐了房地產業(yè)的發(fā)展。大規(guī)模城市改造、農轉非進程及居民收入水平的提高形成的巨大住房需求，對房地產發(fā)展形成良好的銷售預期，從而導致居民購房意愿和購房能力的增強，并最終以購房的實際行動體現出來。%。2010年平頂山市房地產市場的運行特征表現為以下幾方面：（1）開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴大。平頂山房地產業(yè)的發(fā)展為其經濟建設和社會發(fā)展做出了很大貢獻，推動了當地經濟的快速發(fā)展，也方便了人民群眾的生活，但與此同時，房價上漲也出現過快的勢頭并由此產生了一系列的社會問題。從地域上看，500萬平方米以上城市組主要集中于江蘇、廣東、山東三?。?00—500萬平方米城市組主要分布于四川、山東、浙江、遼寧等地；100—200萬平方米城市組主要分布于安徽、福建、廣東、河南、湖南、湖北、四川、陜西等地；100萬平方米以下城市組主要分布于甘肅、廣西、黑龍江、山西等地。200—500萬m2的城市共72個，該組城市房價增長率主要在10—20%之間（共51個），均價多在2000—4000元/ m2之間（共54個城市）。根據此標準，平頂山市及所轄的縣市均屬于三、四線城市。另一種劃分主要依據一座城市的政治地位、經濟實力、區(qū)域輻射力以及城市規(guī)模等。目前我們常提到的一線、二線、三四線城市的說法實際上源于房地產行業(yè)，后來演變?yōu)閷Τ鞘芯C合實力和競爭力的劃分。另一方面，市場存量的二手房供給量將逐漸增大。（2）房產市場供給展望新建住房供給在近幾年持續(xù)快速增長后將進入一個相對平穩(wěn)的階段。一方面，我國城市家庭在經歷了2004—2010年的購房高峰期后，相當部分家庭成為多套房持有者，部分一套房子的家庭改善型需求也基本一步到位，短期內難以有新增住房的需求。1）城市新增家庭形成的新增需求將呈下降趨勢。尤其在 2010年4月17日，國家針對房地產市場出項的一系列問題出臺了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，從根源上改變了房地產業(yè)的發(fā)展環(huán)境，使房地產業(yè)開始朝著正常改道發(fā)展。從月度數據來看，由于受到國家房地產調控政策的影響，3—12月商品房、住宅銷售面積同比增長和2009年有較大差距。但同期土地開發(fā)速度放慢，同比增長較慢，按月份來看，只在6月份增長較快，全年有3個月甚至出現了負增長。按月數據來看，2010年除12月外，3—11月房地產投資、住宅投資同比增長分別在33%和31%以上，基本高于上一年對應的各月份。1998—2004年，我國商品房總體竣工面積要大于銷售面積，但是1998—2010年（2008年除外），竣工銷售比一直呈下降趨勢，2010年達到歷史最低。2004年和2005年商品房銷售價格均價分別為2778/㎡和3167/㎡，%%。%%，下降了10個百分點。此外，“十一五”后期90平米以下普通住宅投資比重上升，%%，上升了8個百分點，其上升主要得益于“十一五”期間我國經濟的高速發(fā)展和城市化進程加快的大環(huán)境?！笆晃濉逼陂g我國房產市場發(fā)展狀況（1）開發(fā)投資方面1）房地產投資增長較快，增速回落，住宅投資占房地產投資比重上升一方面，“十一五”期間，我國房地產增速加快，累計投資已達16萬億元，年投資額由2006年的19423億元上升到2010年的48267億元，年均投資額32085億元，是“十五”年均投資的三倍。經濟的持續(xù)快速增長和居民收入的穩(wěn)步提高，為平頂山市房地產市場及房地產企業(yè)的發(fā)展提供了有利地外部環(huán)境。一、二、：：：：。平頂山市是一座以能源、原材料工業(yè)為主體，煤炭、電力、化工等工業(yè)綜合發(fā)展的新興工業(yè)城市。20′，東經112176。同時，央行也加強流動性管理，年內六次上調準備金率、兩次加息，對抑制物價過快上漲和控制通貨膨脹起到了重要作用。另外，歐洲債務危機導致的全球經濟恐慌和世界經濟二次探底的危機依然存在，是我國的外部環(huán)境面臨嚴峻挑戰(zhàn)，雖然我國貿易出口獲得一定恢復，但貿易順差比上年同期縮小，外貿對國民經濟的帶動作用也越來越弱。（2）國民經濟復蘇，但基礎還不穩(wěn)固，形勢依然嚴峻2009年之后，我國經濟復蘇跡象明顯，但國內外的發(fā)展環(huán)境顯得日漸復雜，不確定性依然存在，并有增強的趨勢，給我國經濟長久穩(wěn)定發(fā)展帶來了很多的困難和挑戰(zhàn)，政府投資對社會、經濟發(fā)展的刺激政策效應明顯弱化。2010年，不論是城市居民還是農村居民，其收入都實現了穩(wěn)定、快速的增長，農村居民的收入增速還要高于城鎮(zhèn)。實際上，在企業(yè)的經營實踐過程中，企業(yè)的外部環(huán)境條件始終處于不斷地變化之中，主要表現在兩方面：一方面，環(huán)境變化給企業(yè)發(fā)展帶來了巨大的風險，另一方面又為企業(yè)帶來了更多的機會，從而為企業(yè)選擇新的經營戰(zhàn)略提供了動力和可能。（2）本文的主要不足在于：由于所選的天元盛大公司經營年限不長，獲取的公司基礎數據可能代表性不足，其評價結果和在此基礎上獲得的公司發(fā)展戰(zhàn)略定位的準確度需要時間來檢驗。本論文研究目標為：（1）對國內外關于房地產企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的研究進行歸納總結（2）分析天元盛大公司發(fā)展的內外部環(huán)境（3）對天元盛大公司地產開發(fā)戰(zhàn)略要素進行分析（4）通過分析得到適合天元盛大公司的發(fā)展戰(zhàn)略定位。如徐大軍的以襄樊為例，分析了我國三線城市房地產發(fā)展的形勢與風險，并提出了促進房地產業(yè)發(fā)展的一些政策建議[3]；中國人民銀行廬山支行的劉宏升出于國家制定宏觀政策的需要，針對三、四線城市房地產市場反映出的一些新的特征，以九江市為例，對房地產市場的投資、需求、銷售及信貸等情況進行調查，提出了促進其平穩(wěn)運行的相關對策建議[4]。對于房地產企業(yè)而言，其成功都是通過一個個開發(fā)項目的成功積累起來的，而這一個個成功都是在正確的發(fā)展戰(zhàn)略的指引下實現的。進入新世紀，隨著中國加入WTO，中國經濟發(fā)展迅速，房地產業(yè)發(fā)展更是全線飄紅。但是，中國房地產業(yè)的發(fā)展并非一帆風順。在此基礎上，從天元盛大公司的組織結構、人力資源管理、企業(yè)文化、財務狀況等內部因素方面，介紹和分析了天元盛大公司發(fā)展現狀和潛力，認識到天元盛大公司在房地產市場中的競爭優(yōu)勢和面臨的挑戰(zhàn)。房地產企業(yè)，尤其是中小型房地產企業(yè)要想持續(xù)健康地發(fā)展，確定正確的房地產發(fā)展戰(zhàn)略尤為重要，尤其是戰(zhàn)略定位問題需要盡快解決，以便為企業(yè)健康發(fā)展奠定基礎。在國家持續(xù)加大房地產市場調控力度的情況下，廣大房地產企業(yè)都或多或少的面臨著資金壓力、銷售壓力，以及與政府和百姓的博弈。在分析天元盛大公司的外部環(huán)境中，通過數據的分析和比較，對影響公司發(fā)展的宏觀環(huán)境、行業(yè)發(fā)展特征和區(qū)域經濟、自然條件等戰(zhàn)略因素進行評價，充分認識外部環(huán)境對房地產業(yè)及對房地產開發(fā)企業(yè)的影響。關鍵詞：三、四線城市；中等規(guī)模房地產企業(yè)；發(fā)展戰(zhàn)略定位目 錄第一章 緒 論 1 1 1 2 2第二章 企業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境分析 5 5 四線城市房地產市場的現狀及前景 13 18 23 24第三章 企業(yè)內部戰(zhàn)略要素分析 25 25 25 28 29 30 32 34第四章 天元盛大房地產開發(fā)戰(zhàn)略要素分析 35 35 36 38 39第五章 天元盛大公司發(fā)展戰(zhàn)略定位分析 40 40 40 42第六章 中國三、四線城市房地產市場開發(fā)建議 49，保持在本地區(qū)的競爭優(yōu)勢 49，實現跨地區(qū)性發(fā)展 50，繼續(xù)推進一體化戰(zhàn)略 50第七章 結論與展望 51 51 52鳴 謝 53參考文獻 5458 / 61第一章 緒 論總體而言，中國房地產業(yè)自改革開放以來取得了令人矚目的成就。經過幾年的休整，1998年以后，房地產市場逐步出現復蘇現象。本文通過對天元盛大公司發(fā)展戰(zhàn)略的研究，探索在國家持續(xù)加大對房地產市場的調控力度，房地產市場競爭日趨激烈，并逐步進入買方市場的環(huán)境下，中等規(guī)模房地產企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略問題，為中等規(guī)模的房地產企業(yè)進軍三四線城市提供參考。隨著國內房地產市場的不斷發(fā)展、政策形勢的不斷變化及，國內學者、研究機構等對三四線城市的房地產市場及企業(yè)研究的較多。由于前期房地產市場的高盈利性，很多企業(yè)都趁勢進入了房地產市場，這其中也不乏一些中小企業(yè)，如今，面對國家對房地產市場及企業(yè)調控的加緊，這類企業(yè)的發(fā)展