【正文】 關(guān)于附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連房屋的認(rèn)定和處理程序 在處理上述違法行為過程中，行政執(zhí)法程序適用《規(guī)定》。 （二）2004年11月1日前發(fā)生的物業(yè)使用方面行為，按《條例》和《規(guī)定》的規(guī)定均屬違法行為的，違法事實的認(rèn)定適用《條例》，處理罰種和幅度可按《條例》與《規(guī)定》中較輕的掌握。但違法行為自發(fā)生之日起超過兩年的，不予行政處罰，應(yīng)通過責(zé)令限期改正等其他行政執(zhí)法方式予以處理。 四、關(guān)于違法行為處理中法規(guī)適用問題 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝修過程中有違反國家和本市有關(guān)規(guī)定以及《業(yè)主（臨時）公約》的行為，應(yīng)當(dāng)及時采取積極有效措施予以勸阻、制止，直至向其發(fā)出《違法（規(guī)）行為整改通知書》；經(jīng)勸阻、制止無效的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在24小時內(nèi)書面報告相關(guān)行政管理部門及業(yè)主委員會（《違法（規(guī)）行為整改通知書》及《違法（規(guī)）行為報告單》樣張詳見附件一）。 未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證核準(zhǔn)的圖紙及相關(guān)技術(shù)規(guī)定建造的建筑物、構(gòu)筑物； 關(guān)于印發(fā)《關(guān)于實施〈上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定〉有關(guān)問題的意見》的通知滬房地資物[2005]91號各區(qū)（縣）房地局: （三）全體共用部分，是指由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等部分。 當(dāng)事人對具體行政行為逾期不申請復(fù)議，不提起訴訟，又不履行的，作出具體行政行為的行政管理部門可以依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。 附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押登記?！　〉谒氖粭l 違反本規(guī)定第二十六條第一項規(guī)定，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門責(zé)令立即改正，恢復(fù)原狀，可處一萬元以上十萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可處十萬元以上二十萬元以下的罰款。 第五章 法律責(zé)任第三十八條 違反本規(guī)定的行為，法律、行政法規(guī)或者本市其他法規(guī)有處罰規(guī)定的，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處理。 　　發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織維修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，并及時通知業(yè)主委員會，維修費用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。 第三十六條 機(jī)動車停車場（庫）的維修、養(yǎng)護(hù)費用由其所有人承擔(dān)。但物業(yè)的共用部分屬于人為損壞的，費用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。 　　第三十三條 專項維修資金應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶，按幢立帳、按戶核算。第三十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動車停車場（庫），應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。業(yè)主大會成立前，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，其收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照物價部門的規(guī)定執(zhí)行。 第二十八條 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。 第四章 物業(yè)的使用與維護(hù)　　第二十六條 禁止下列損害公共利益的行為： 　?。ㄒ唬p壞房屋承重結(jié)構(gòu)； 　?。ǘ┻`法搭建建筑物、構(gòu)筑物； 　?。ㄈ┢茐姆课萃饷玻?　?。ㄋ模┥米愿慕?、占用物業(yè)共用部分； 　?。ㄎ澹p壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備； 　　（六）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品； 　?。ㄆ撸┡欧庞卸?、有害物質(zhì)； 　?。ò耍┌l(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲； （九）法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公布物業(yè)服務(wù)項目及其收費標(biāo)準(zhǔn)。 　　第二十三條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、質(zhì)價相符的原則。 　　第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定： 　?。ㄒ唬┓蠂液捅臼幸?guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范； 　?。ǘ┘皶r向業(yè)主、使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項； 　?。ㄈ┒ㄆ诼犎I(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)； 　?。ㄋ模┡浜暇樱ù澹┟裎瘑T會做好社區(qū)管理相關(guān)工作。 建設(shè)單位申請房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)提出前款規(guī)定的配套設(shè)施設(shè)備登記申請，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)登記冊上予以記載，但不頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。 第十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理企業(yè)用房和業(yè)主委員會用房（以下合稱物業(yè)管理用房），并在業(yè)主大會成立后無償移交給業(yè)主大會。業(yè)主臨時公約應(yīng)當(dāng)報區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門備案。 第三章 物業(yè)管理服務(wù)第十七條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，提供前期物業(yè)服務(wù)。 業(yè)主小組會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。 業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。 業(yè)主委員會備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)按照本條規(guī)定重新備案。 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，依法履行職責(zé)。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。單個業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上所持的投票權(quán)，最高不超過全部投票權(quán)的百分之三十。 　　籌備組由業(yè)主代表組成，其成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。 　　第七條 業(yè)主大會由一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。 尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），按照本條第一款的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐樱ù澹┟裎瘑T會的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在地籍圖和房地產(chǎn)登記冊上注記。 第二章 業(yè)主及業(yè)主大會　　第五條 新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個以上單位開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。 本規(guī)定所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格、具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理，適用本規(guī)定。4） 確保所有空調(diào)外機(jī)和外機(jī)支架安裝妥當(dāng)、螺絲緊固、支架牢靠。七、防汛防臺事宜在臺風(fēng)汛期，管理處將提醒各位業(yè)主/使用人必須采取的預(yù)防措施，以免對貴單元或居住區(qū)鄰里造成不必要的損失。4) 如時間許可請打?qū)χv電話通知監(jiān)控中心或管理處。10) 安裝在廚房、衛(wèi)生間的電插座，須選用防水插座。插座有損壞時，應(yīng)即時更換。5) 就寢或外出前，請將所有電閘、燃?xì)鈸醇伴T關(guān)上。2) 家中所有插座及電路均應(yīng)裝妥保險裝置。5) 裝有防盜報警裝置的單元，業(yè)主要定時檢查設(shè)備的完好性；外出或晚間就寢時，應(yīng)開啟防盜報警裝置并將門窗關(guān)好。如發(fā)現(xiàn)可疑的人或事，請立即通知保安員或管理處。2) 居住區(qū)出入口及地下車庫進(jìn)出口均設(shè)有電視監(jiān)控器。五、保安及防范措施1．保安員1) 所有主要出入口均由保安24小時按規(guī)定值勤。3）每戶預(yù)留天然氣接口，辦理手續(xù)后即可開通使用。3．電話線各單元已配置電話線二門，辦理手續(xù)即可開通使用。9．公共區(qū)域所有業(yè)主/使用人均無權(quán)私自占用分戶門外、窗外等公共區(qū)域，無權(quán)在分戶門外、窗外、過道、綠化帶、外墻、屋頂?shù)忍幵O(shè)立廣告招牌和晾曬衣物。請勿隨地吐痰、大小便及亂扔果皮紙屑。7．垃圾清理請全體業(yè)主/使用人配合將生活垃圾分類袋裝，放入指定的生活垃圾桶內(nèi)，以便集中清運。對搬運時損壞的公共設(shè)施、公共場地的，須照價賠償。若因業(yè)主/使用人的疏忽而引致水浸，當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)公共場所清潔以及受損電器、設(shè)施修繕等費用，并負(fù)責(zé)賠償鄰里單元所受水浸的一切損失。業(yè)主/使用人在其住宅單元內(nèi)均享有居住權(quán)和使用權(quán)，但應(yīng)不妨礙鄰居生活、損害他人利益。4．質(zhì)量保證書和使用說明書為加強(qiáng)住宅質(zhì)量管理，確保住宅售后服務(wù)，根據(jù)國家建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定，在上海市住宅發(fā)展局的監(jiān)督下，建設(shè)單位將在住宅交付使用時，向各業(yè)主/使用人提供《質(zhì)量保證書》和《新建住宅使用說明書》，以明確住宅的保修范圍、期限及各自的責(zé)任，同時亦對本居住區(qū)的概況、建筑結(jié)構(gòu)、各類設(shè)備設(shè)施的性能及布置有基本了解。2．入住須知業(yè)主須依照開發(fā)商發(fā)出的交房通知書所約定的日期前來辦理收房手續(xù)?！蛾P(guān)于規(guī)范環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)收費的通知》以及南價物字（2006）第012號批文本項收費為代收代付。所有當(dāng)值管理處員工皆應(yīng)佩戴標(biāo)有姓名及工號的工作銘牌。10．投訴與建議凡有關(guān)本居住區(qū)管理服務(wù)問題的投訴或建議，本公司皆樂于聆聽并進(jìn)行認(rèn)真負(fù)責(zé)的分析處理，以使我們的管理服務(wù)更臻完善。8．物業(yè)服務(wù)費用的督繳辦法業(yè)主若未按時繳納物業(yè)服務(wù)費用的，本公司將根據(jù)有關(guān)規(guī)定按日加收應(yīng)繳納費用的3‰的滯納金。若業(yè)主向第三方提供出租的，請相關(guān)業(yè)主與第三方就物業(yè)服務(wù)費用繳付事宜進(jìn)行約定，否則相關(guān)業(yè)主仍將承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費用的最終支付責(zé)任。7．物業(yè)服務(wù)費用的繳付方式物業(yè)服務(wù)費用自交房通知書約定本物業(yè)交付之日的次月首日起開始計算?！?管理公司設(shè)置于住宅小區(qū)的物業(yè)管理處的行政管理費用（辦公、保險、通訊、電器、服裝、差旅、公關(guān)、審計等）。☆ 保安服務(wù)，包括巡視、檢查等。6．物業(yè)服務(wù)費用為保障所有業(yè)主/使用人在中橋城市園（一期）之物業(yè)的長遠(yuǎn)利益，以達(dá)到投資保值增值的效果。4．管理處的代表權(quán)管理處以上海中橋物業(yè)管理有限公司的名義按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，有權(quán)代表各業(yè)主/使用人就中橋城市園（一期）的物業(yè)管理相關(guān)問題與政府、公共服務(wù)部門和有關(guān)團(tuán)體進(jìn)行磋商，其中包括選聘律師或法律顧問、聘用專業(yè)人士、顧問、承建商、維保單位或工人等。管理處實行全年365天每天24小時的保安和維修服務(wù)，管理處每天的接待時間為8：30～20：30。中橋物業(yè)以“高效、奉獻(xiàn)、忠誠、敬業(yè)”為企業(yè)精神，把“以人為本、以客為尊、以質(zhì)為先”的管理理念滲透到物業(yè)管理的全過程。我們謹(jǐn)籍此機(jī)會向所有業(yè)主/使用人在遵守本手冊所載指引中給與的合作，表示衷心的謝意，并恭祝諸位居家安樂、事業(yè)順利！上海中橋物業(yè)管理有限公司2012年11月于上?？禈蚬芾矸?wù)篇一、居住區(qū)管理：1．物業(yè)管理公司上海中橋物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“中橋物業(yè)”）成立于1995年，其前身為中橋集團(tuán)有限公司物業(yè)管理部。若業(yè)主/使用人需要任何幫助或者希望提出任何有助于改善小區(qū)管理的意見，請與本公司常駐小區(qū)物業(yè)管理處聯(lián)系。中橋城市園（一期）業(yè)主手冊上海中橋物業(yè)管理有限公司中橋城市園管理處二零一二年十二月歡迎辭尊敬的業(yè)主/使用人：您好！歡迎您入住中橋城市園（一期）！上海中橋物業(yè)管理有限公司已有幸受聘中橋城市園（一期）的前期物業(yè)管理工作。我們深知完善的制度和良好的管理是保證業(yè)主/使用人在本居住區(qū)享受居家生活所不可缺少的重要因素。如本手冊所載規(guī)定與新的國家法規(guī)和公約有違背之處，則以國家法規(guī)和公約的相關(guān)條款為準(zhǔn)。公司管理層中，具大專以上學(xué)歷、中級以上職稱、物業(yè)管理崗位資格證書的超過三分之二，百分之八十的人員從事物業(yè)管理經(jīng)歷在五年以上，最長的超過十二年。為本居住區(qū)提供綜合管理服務(wù)、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)、公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)、共用部位及共用設(shè)備的日常運行、保養(yǎng)、維修服務(wù)、應(yīng)急處理服務(wù)、便民服務(wù)以及非公共性的有償特約服務(wù)等。任何業(yè)主/使用人均不得通過任何途徑對設(shè)施設(shè)備的正常運行進(jìn)行更改、占用和干擾。根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定適時成立業(yè)主大會/業(yè)主代表大會，屆時中橋城市園將推行由業(yè)委會、居委會和物業(yè)管理公司組成的“三位一體”的管理模式，從而更有效地保障和維護(hù)廣大業(yè)主/使用人的合法權(quán)益。物業(yè)管理服務(wù)的各項支出包括但不僅限于：☆ 樓宇及共用部位、公共設(shè)施、共用設(shè)備維修、保養(yǎng)和運行服務(wù)?！?公共設(shè)施、共用部位能源開支?！?其他管理服務(wù)費用開支。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，無論物業(yè)單元是否空置、使用或出租等，該物業(yè)單元的業(yè)主/使用人均須繳付物業(yè)服務(wù)費用及其他應(yīng)付費用。銀行托收（帳號： ），轉(zhuǎn)帳成功后請向管理處提供轉(zhuǎn)帳憑證復(fù)印件，經(jīng)管理處確認(rèn)后開具收款憑證并負(fù)責(zé)上門送交。9．授權(quán)人業(yè)主如需委托他人代理物業(yè)的相關(guān)事宜，須將委托人的姓名、身份、委托內(nèi)容及聯(lián)系方式等以業(yè)主委托書的形式書面通知管理處。管理處員工一律不得收受業(yè)主/使用人的任何饋贈，敬請各業(yè)主/使用人合作。13．無償服務(wù)管理處根據(jù)本居住區(qū)實際情況，將推出如下無償服務(wù)項目：☆ 代叫出租車☆ 代訂飲用水、牛奶☆ 代收郵件快遞（需委托書）☆ 叫醒服務(wù)☆ 門匙托管二、入住須知1．入住收費告知單收費項目收費標(biāo)準(zhǔn)收費依據(jù)收費說明居民非生活垃圾清運費60平方米以下每戶200元，61—80平方米每戶250元，81—110平方米每戶300元，111—140平方米每戶350元，141平方米以上每戶400元。地下機(jī)動車泊位停放費售后車位保潔運營費：50元/月/個臨時停放：免費（1小時以內(nèi)）3元/次（18小時）5元/次（824小時）24小時以上重復(fù)計費《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》相關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)為南匯區(qū)物價部門所頒布。業(yè)主裝修應(yīng)確保自身和裝修公司遵守《住宅裝修管理規(guī)定》和《住宅裝修管理協(xié)議》，如有違章須及時予以整改，對拒不整改者，管理處可通過相關(guān)途徑采取一切有效措施加以阻止。三、業(yè)主/使用人之責(zé)任1．用途限制中橋城市園（一期）是根據(jù)政府審定的規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的居住區(qū)，業(yè)主/使用人未經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，不得擅自改變物業(yè)用途和使用性質(zhì)。4．停水事宜本居住區(qū)若逢停水期間，請業(yè)主/使用人切記關(guān)閉所有水喉，避免重新供水時造成浪費或損失。搬運時請與管理人員充分合作，并監(jiān)督搬運人員的行為，以免損壞公共設(shè)施。對損壞綠化的行為，管理處有權(quán)要求責(zé)任人承擔(dān)重植費用及賠償。切勿將廢棄物隨意拋出窗外或堆置于人行道、消防走道、電梯廳等公共場所。因特殊情況（如搬家等）在道路上臨時停車的，須得到現(xiàn)場保安的同意并