【正文】 條：《合同法》第四百二十七條。參考法條：建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第十八條、第二十一條。如果和中介機構(gòu)合作，就一定要簽訂合同。此外，中介機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人還必須有《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》。如果出租人和承租人的這個約定沒有得到物業(yè)公司的書面確認，那么這個約定也只能對出租人和承租人有約束力，而對物業(yè)公司不發(fā)生效力，出租人必須對物業(yè)公司承擔責任。，出租人該怎么討租呢？承租人無正當理由延遲繳付或拒絕繳付房租的，出租人可以要求承租人按照合同繳納違約金。如果合同中沒有規(guī)定，出租人就必須事先征得承租人同意；如果承租人不同意，出租人就只好繼續(xù)履行合同了。，合同還有效嗎？出租人的家人可以收回房屋嗎？在租賃期間，出租人死亡并不影響原租賃合同的效力。抵押行為不影響原合同的效力。在賣出房屋之前，出租人應(yīng)當在合理的時間范圍內(nèi)通知承租人，因為在同等條件下，承租人有權(quán)優(yōu)先購買承租的房屋。此處以北京為例，出租人應(yīng)繳納以下稅費：營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅。？兩者的管理體制不同。公安部《租賃房屋治安管理規(guī)定》第七條、第九條第三款。對于租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的承租人來說，《房屋租賃證》是經(jīng)營場所合法的有效憑證，因此，出租人應(yīng)當辦理《房屋租賃證》。此外，出租人也要仔細檢查外國人有沒有在中國居留的合法證件、身份證明等。參考法條：《合同法》第五十八條。 如果出租人想出租按揭房，則可以向貸款銀行提出申請，經(jīng)同意后出租該房屋。承租人首先要征得出租人的書面同意，然后和受讓人簽訂“房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”，最后由承租人和受讓人簽訂“租賃主體變更合同”，變更承租人，由受讓人繼續(xù)履行合同。，政府會收回廉租住房或停發(fā)租賃補貼？如果將承租的廉租房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租，擅自改變廉租房用途，或者連續(xù)6個月以上沒有在廉租房里居住，政府就會收回廉租房，或者停發(fā)租賃補貼。以北京為例，配租標準按人均10平方米使用面積（包括原住房面積），每平方米補貼25元。參考法條：北京市國土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法實施意見》第一條第一款。申請廉租住房的家庭，應(yīng)當由戶主按照規(guī)定程序向街道辦事處證明自己符合申請廉租住房的資格，提出書面申請，然后經(jīng)所在區(qū)房屋土地管理局廉租住房管理部門審核，公告登記后，才能輪候配租。（2）出租人交付的房屋不符合房屋租賃合同的約定，致使承租人不能實現(xiàn)房屋租賃的目的。如果承租人繼續(xù)住在租賃房屋里，而出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但此后的租賃期間為不定期，也就是雙方當事人可以隨時解除租賃合同，但出租人解除合同時，應(yīng)在合理期限前通知承租人。承租人提前退租，應(yīng)當在合理的期限以前通知出租人，以便出租人能找到新的房客。但是，如果出租人同意，并且和承租人簽訂了相應(yīng)的補充協(xié)議，那么轉(zhuǎn)租期限就可以比原租期長。被轉(zhuǎn)租人可以要求承租人承擔轉(zhuǎn)租合同的違約責任，如果出租人也參與了增值租金的分成，那么出租人也應(yīng)當承擔一部分責任。因為最初的房屋租賃合同是承租人與老房東簽訂的，承租人應(yīng)向老房東履行合同義務(wù)，所以在老房東提供證據(jù)證明新房東已享有產(chǎn)權(quán)，通知承租人向新房東支付租金，并由新房東與承租人簽訂租賃主體變更合同之前，承租人仍應(yīng)按原合同履行，將租金交給老房東。當然，如果承租人出的價格比別人低，出租人就可以把房子賣給別人了。，原來的租賃合同還有效嗎？房屋拆遷后，房屋租賃關(guān)系仍然有效，雙方應(yīng)當按照租賃合同繼續(xù)履行，出租人不能以此為理由終止租賃合同，但由于以前的房屋被拆除了，所以承租人可以住在補償安置的房屋里。如果雙方約定由承租人負責檢查、維修房屋，但是出租人在出租時，對該房屋的現(xiàn)狀有所隱瞞的，如果房屋發(fā)生破壞性事故的話，出租人也不能因此完全免責。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十一條、第二十三條。對于承租人增添的附屬設(shè)備，雙方也可以約定由誰來負責維修。如果法律對該出租房屋有特別要求的話，還要征得主管機關(guān)的批準。參考法條：《最高法院關(guān)于執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見（試行）》第八十六條。？裝修后財產(chǎn)歸誰所有？承租人必須在得到出租人的書面同意后才能裝修房屋、增加附屬設(shè)施，而且在裝修的時候也不能隨意改變房屋的結(jié)構(gòu)，拆除承重墻。房屋租賃合同登記備案主要是為了便于管理，同時讓大家知道該房屋已經(jīng)被租出去了。如果出租人或承租人有一方是港、澳、臺地區(qū)的人或者外國人，出租人就要到北京市國土資源和房屋管理局備案了。為有效保護自己的利益，應(yīng)盡量使用中國消費者協(xié)會或當?shù)胤抗懿块T推出的示范文本訂立合同。如果房屋不符合安全標準，危及承租人安全健康，承租人即使在租賃的時候知道這種情況，也可以隨時解除合同。此外，還有需要注意的問題，未經(jīng)綜合驗收、新建的房屋不能租。所以，承租人一定要仔細檢查房產(chǎn)證，了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，如果看到房產(chǎn)證上說明該房屋已被抵押的，承租人就必須在看到抵押權(quán)人的書面同意后才可以租房。二是對于租房用于居住的承租人來說，《房屋租賃許可證》是向公安機關(guān)辦理戶口登記的憑證之一。 參考法條：《北京市已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理辦法》第十三條？已購公有住房進入市場的買賣成交價格由買賣雙方當事人協(xié)商確定。 （6）上市出售后會形成新的住房困難的公房。 （2）已經(jīng)被列入拆遷公告范圍內(nèi)的公房。由于各地的經(jīng)濟條件有很大差別，上述規(guī)定的條件只是一個原則性的規(guī)定，具體購買經(jīng)濟適用房的條件還要參見各地的規(guī)定和政策。？（1）有當?shù)爻擎?zhèn)戶口(含符合當?shù)匕仓脳l件的軍隊人員)或市、縣人民政府確定的供應(yīng)對象。、買賣嗎？房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的唯一證明，沒有房產(chǎn)證的房子不能買賣、置換、贈與、繼承、轉(zhuǎn)讓。？購房者可以委托開發(fā)商辦理房產(chǎn)證，也可以自己辦理。39.“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”能買嗎？農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，開發(fā)商如果沒有對土地的性質(zhì)進行轉(zhuǎn)換,不能用于房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。①契稅：契稅是在辦理房屋交易時由購房者向稅務(wù)機關(guān)繳納的。購房者簽了《房屋驗收交接單》以后，房屋就算是交付使用了；購房者沒有正當理由不接收房子的，視為開發(fā)商已經(jīng)交付。？經(jīng)有關(guān)機構(gòu)檢測后，確實發(fā)生房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量嚴重影響房屋正常使用的情況，購房者可以要求退房，同時可以要求開發(fā)商承擔違約責任。在進行交接的時候，開發(fā)商要提供一表兩書、《商品房面積實測技術(shù)報告書》、室內(nèi)環(huán)境檢測報告和《物業(yè)管理公約》。？2002年7月1日以后開工的項目，開發(fā)商必須提供室內(nèi)環(huán)境檢測報告。？兩書是指：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。此外，單位和職工持有效證件可以查詢本單位或個人住房補貼賬戶有關(guān)信息。？（1）申請人必須是住房公積金的繳存人，截至申請日為止，申請人持續(xù)繳存住房公積金6個月以上，或累計繳存12個月以上，當前為正常的繳存狀態(tài)。購房人可在商業(yè)銀行直接領(lǐng)取貸款，無須再到管理中心、銀行跑兩套手續(xù)，交兩筆手續(xù)費。？組合貸款是住房資金管理中心運用政策性住房資金、銀行運用商業(yè)信貸資金向同一借款人發(fā)放的購房貸款，是政策性和商業(yè)性貸款組合的總和，即在住房公積金額度之外的貸款需求，由銀行資金解決。（六）借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全額用于貸款抵押。（二）抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)。（3）產(chǎn)權(quán)登記費。？（1）（5）有貸款人認可的資產(chǎn)作抵押或質(zhì)押，或有符合規(guī)定條件、具備代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人。？（1）貸款對象為有完全民事行為能力的自然人。？購房者隨同普通住宅購買的車庫，可以減半征收契稅，%的稅率征稅；購房者隨同非普通住宅(如別墅)購買的車庫，不適用減半征收契稅的政策，依然要按照3%的稅率征稅。（2）公共維修基金。參考法條：《北京市人民政府關(guān)于修改北京市契稅管理規(guī)定的決定》第一條、第二條？合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（1）面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；（2）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。參考法條：《商品房銷售管理辦法》第二十四條　　　？面積誤差比＝產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積合同約定面積在接到通知的15日內(nèi)，購房者可以作出退房的書面答復(fù)。②售房單位自營、自用的房屋。②套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。9.多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數(shù)。未經(jīng)全體共有人或業(yè)主大會依法定程序同意，任何人都不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g原始設(shè)計的使用功能。公用墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積；非公用墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。6.它的計算公式是：建筑面積＝套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積。4.⑤在一方不履行的處理問題。 《認購書》一般包括哪些內(nèi)容？《認購書》的內(nèi)容包括：①房號及戶型。參考法條： 《 廣告法》第三十七條?。?）購房者的合法權(quán)益受到了侵害。這是房地產(chǎn)商承擔責任的前提。所以，一些重要的廣告一定要保存好，如果將來發(fā)生糾紛，可以作為證據(jù)。如果開發(fā)商在這些材料上寫得非常明確具體，內(nèi)容確定，如“送多少錢的精裝修”，“綠化面積達到多少平方米”等等，這些內(nèi)容將對房屋價格以及購房人是否買房產(chǎn)生重大影響，即使這些內(nèi)容沒有寫入合同，開發(fā)商也要兌現(xiàn)。2.購房者要能夠證明廣告的內(nèi)容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產(chǎn)商主觀故意所為。如果購房者在購房前已知或應(yīng)知廣告內(nèi)容虛假，或者購房者的購房行為與虛假廣告無關(guān)，則不能認為是受到了欺騙和誤導。也就是說，是虛假廣告欺騙和誤導了購房者，給購房者的權(quán)益造成了損害，即虛假廣告與損害之間有因果關(guān)系。④簽訂正式購房的日期。參考法條: 《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》、 第一百一十五條　《合同法》第一百一十五條　 什么是建筑面積？建筑面積包括兩個部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，一部分是分攤的公用建筑面積。 套內(nèi)墻體面積包括什么？套內(nèi)墻體面積包括兩個部分：一部分是公用墻體面積，一部分是非公用墻體面積。公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔責任。②為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。參考法規(guī)：《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》 哪些公用建筑面積可以分攤？整幢樓的以下公用面積可以分攤：①大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道，變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。？①倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。，購房者可以退房嗎？經(jīng)有關(guān)部門批準以后，商品房的面積可以變更，但要在10日內(nèi)通知購房者。如果退房，開發(fā)商要承擔違約責任。 100％參考法規(guī)： 《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》？（1）（3）證件印花稅。 房屋所有權(quán)登記費。（4）對首付款的要求，銀行間有些許差異。（2）公證費。？（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物。（五）依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物，當事人辦理了抵押物登記以后可以抵押。變更借款人的簡稱“轉(zhuǎn)按”，延長原借款期限的稱為“加按”，變更抵押物稱為“換按”。？所謂個人住房貼息貸款，是北京市住房資金管理中心、北京市貸款擔保中心與有關(guān)商業(yè)銀行合作，推出的個人住房擔保貸款政策性貼息業(yè)務(wù)。（4）同時滿足商業(yè)銀行對個人住房貸款規(guī)定的其他條件。住房補貼的具體數(shù)額各地政府根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟適用住房平均價格、平均工資，以及職工應(yīng)享有的住房面積等因素具體確定。住房補貼資金封存期間仍按規(guī)定計息。？當商品房已經(jīng)竣工，并且達到交付使用條件以后，開發(fā)商會書面通知購房者辦理交接手續(xù)。在房子交付使用以后，毀損和滅失的風險由購房者承擔。購房者要清楚，有些費用不是由開發(fā)商來收取的。③面積測繪費收取原則為“誰委托，誰付費”，購房合同已規(guī)定