【正文】 即使為了所有業(yè)主的利益要開辦娛樂設施，也要向業(yè)主大會提出建議，經(jīng)業(yè)主大會會議批準后方可實行，否則，即為侵犯業(yè)主權益的行為。公共設施被損害找不到責任人時，一般情況下按受益人原則分攤，具體有以下幾種情況：（1）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅樓房外的公共設施的維修工程，除由專業(yè)管理部門維修管理的部分外，其余部分的維修費用，由全體產(chǎn)權人按建筑面積比例分攤。根據(jù)北京市《關于歸集住宅共用部位共用設施設備維修基金的通知》的規(guī)定，不繳納商品住宅維修基金的，房地局將不予辦理立契過戶手續(xù)和權屬登記手續(xù)。131根據(jù)權利義務一致原則，用水用電人有義務繳交水費電費，而供水供電人有義務依約供水供電。物業(yè)管理公司的服務不會因為個別業(yè)主沒有實際居住就停止，所以業(yè)主無論是否入住，只要辦理了入住手續(xù)，均應從辦理入住手續(xù)后按合同的約定繳納管理費。嚴格來說，物業(yè)管理費應依據(jù)房產(chǎn)證上標明的建筑面積收取。委托所得收益，應當用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位，共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。業(yè)主委員會委員是全體業(yè)主通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的，具有法律意義上的“身份”，該“身份”不得轉讓或委托。業(yè)主大會的職責主要有：①制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；②選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；③選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；④決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；⑤制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；⑥履行法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。97前期物業(yè)管理合同能約束業(yè)主嗎？盡管業(yè)主并沒有直接參與到前期物業(yè)管理合同的簽訂中，但業(yè)主必須受前期物業(yè)管理合同的約束。？業(yè)務是什么？房屋出租代理有時候也叫房屋租賃代理，它是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的一種經(jīng)營活動，也就是由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構接受房屋出租人委托，代理出租房屋，并在出租人授權范圍內(nèi)與承租人簽訂房屋租賃合同。參考法條：建設部《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》第六條。參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條。出租人賣掉房屋需要通知承租人。在北京應向市房屋土地管理局房改處提出申請,經(jīng)審核符合規(guī)定的，發(fā)給北京市房屋土地管理局統(tǒng)一印制的《房屋租賃證》并加蓋“涉外”印章；同時還要具備涉外安全審查批準文件。？怎樣辦理承租權轉讓？承租權轉讓就是在租賃期限內(nèi)，承租人將房屋租賃合同中的權利義務全部轉讓給第三人，由第三人代替承租人，直接向出租人繼續(xù)履行該房屋租賃合同，這個第三人就叫作承租權的受讓人。申請廉租住房以家庭為單位。？如果提前退租，應當提前多長時間通知出租人？如果合同中規(guī)定了租賃期限，同時沒有對提前退租問題作出特別規(guī)定的話，承租人提前退租就是一種違約行為，需要承擔違約責任。如果想購買房子的人給出的條件和承租人的條件相同，那么出租人應當把房子賣給承租人，這就叫作“優(yōu)先購買權”。但是，要注意的是，如果該房屋是因為出租人未及時履行檢查、維修義務，使得房屋未處于良好使用狀態(tài)下，發(fā)生了不可抗力的事件而致使房屋損壞的，出租人不能免責，并應依過錯程度承擔一定責任?？梢栽诔鲎馊送獾那闆r下，將裝修后的財產(chǎn)折價轉讓給出租人?！逗贤ā返诙僖皇鍡l。如果經(jīng)司法機關和行政機關裁定、決定查封的房屋或者以其他形式限制房產(chǎn)權利的，同樣不能出租。 買賣雙方當事人對評估價格有異議的，可以自接到評估價格通知書之日起15日內(nèi)向北京市房屋土地管理局申請復核，北京市房屋土地管理局應當自接到復核申請之日起10日內(nèi)作出復核決定。預購人在經(jīng)濟適用房竣工前可以轉讓其預購的經(jīng)濟適用房，但受讓人必須已經(jīng)取得經(jīng)濟適用房購房資格，并持審核證明辦理預售轉讓登記手續(xù)。在房子交付使用以后，毀損和滅失的風險由購房者承擔。 哪些公用建筑面積可以分攤？整幢樓的以下公用面積可以分攤：①大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道，變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房。公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產(chǎn)權歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。2.所以，一些重要的廣告一定要保存好，如果將來發(fā)生糾紛，可以作為證據(jù)。參考法條： 《 廣告法》第三十七條　它的計算公式是：建筑面積＝套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積。9.參考法條：《商品房銷售管理辦法》第二十四條　　　？面積誤差比＝產(chǎn)權登記面積－合同約定面積合同約定面積（2）公共維修基金。？（1）（六）借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全額用于貸款抵押。購房人可在商業(yè)銀行直接領取貸款，無須再到管理中心、銀行跑兩套手續(xù)，交兩筆手續(xù)費。此外，單位和職工持有效證件可以查詢本單位或個人住房補貼賬戶有關信息。？經(jīng)有關機構檢測后，確實發(fā)生房屋主體結構質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量嚴重影響房屋正常使用的情況，購房者可以要求退房，同時可以要求開發(fā)商承擔違約責任。39.“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”能買嗎？農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設，開發(fā)商如果沒有對土地的性質(zhì)進行轉換,不能用于房地產(chǎn)的開發(fā)建設。由于各地的經(jīng)濟條件有很大差別，上述規(guī)定的條件只是一個原則性的規(guī)定，具體購買經(jīng)濟適用房的條件還要參見各地的規(guī)定和政策。？已購公有住房進入市場的買賣成交價格由買賣雙方當事人協(xié)商確定。所以，承租人一定要仔細檢查房產(chǎn)證，了解房屋的產(chǎn)權狀況，如果看到房產(chǎn)證上說明該房屋已被抵押的，承租人就必須在看到抵押權人的書面同意后才可以租房。為有效保護自己的利益，應盡量使用中國消費者協(xié)會或當?shù)胤抗懿块T推出的示范文本訂立合同。？裝修后財產(chǎn)歸誰所有？承租人必須在得到出租人的書面同意后才能裝修房屋、增加附屬設施，而且在裝修的時候也不能隨意改變房屋的結構，拆除承重墻。建設部《城市房屋租賃管理辦法》第二十一條、第二十三條。但是，如果出租人同意，并且和承租人簽訂了相應的補充協(xié)議，那么轉租期限就可以比原租期長。，政府會收回廉租住房或停發(fā)租賃補貼？如果將承租的廉租房轉借、轉租，擅自改變廉租房用途，或者連續(xù)6個月以上沒有在廉租房里居住，政府就會收回廉租房，或者停發(fā)租賃補貼。參考法條：《合同法》第五十八條。，出租人該怎么討租呢？承租人無正當理由延遲繳付或拒絕繳付房租的，出租人可以要求承租人按照合同繳納違約金。如果和中介機構合作，就一定要簽訂合同。按照慣例，租賃普通住宅，則由承租人向中介公司繳納中介費，而對于公寓、別墅租賃，則由出租人支付。因為中介機構按照合同規(guī)定向承租人提供了房源信息，讓供需雙方見面，就提供了相應的服務，即使承租人繞過中介機構和出租人簽約，合同的成立也是中介機構促成的，因此中介機構有權獲得中介費。101業(yè)主大會的召開時間怎么確定？業(yè)主大會的職責有哪些？業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議兩種。要注意以下幾個方面：(1)選擇符合國家規(guī)定的具有一定資質(zhì)的從事物業(yè)管理的物業(yè)管理公司。108110非業(yè)主的物業(yè)使用人只對物業(yè)享有占有、使用或者一定條件的收益權，而沒有處分的權利。這些單位也可以委托物業(yè)管理公司對公共管線和設施設備進行維修養(yǎng)護，但相關費用要由這些單位支付，物業(yè)管理公司不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取這些費用。如果物業(yè)擅自提高物業(yè)管理費的收取標準，業(yè)主可以要求物價部門進行協(xié)調(diào)，也可以通過仲裁或訴訟程序解決。購買車位后，業(yè)主獲得了車位的所有權，但是車位的保潔、保安、照明等等仍需要物業(yè)管理公司進行管理。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、公用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。業(yè)主對于會所不享有經(jīng)營的權利，也無權要求分享會所經(jīng)營的收益。開發(fā)商利用會所為小區(qū)業(yè)主提供服務，理應收取相應費用，并無不妥。142哪些公用面積不計取物業(yè)管理費？不應分攤的公用建筑面積不計取物業(yè)管理費。 138業(yè)主財物被盜，物業(yè)管理公司該賠嗎？一般來說不能讓物業(yè)管理公司直接進行賠償。具體分兩種情況：第一，如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權歸全體業(yè)主共有，那么開發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要經(jīng)過全體業(yè)主及與業(yè)主委員會同意。 對物業(yè)管理公司提供的服務不滿,管理費還要交嗎?應視具體情況而定,如果物業(yè)管理公司的行為還不構成違約，業(yè)主仍需繳納物業(yè)管理費。因此，如果開發(fā)商在合同中沒有明示在交房時要另行收取水、電、氣等入戶費，業(yè)主可以拒交此費用。向業(yè)主交付房屋是開發(fā)商的義務，如果業(yè)主已經(jīng)付了房款，則開發(fā)商必須向業(yè)主交付房屋。物業(yè)管理公司擅自處罰的行為違反了《行政處罰法》的規(guī)定，沒有任何法律的依據(jù)，不具有約束力。109居委會不是小區(qū)的產(chǎn)權人，既不享有業(yè)主的權利，也不必承擔業(yè)主的義務。就北京而言，在滿足成立業(yè)主大會條件的小區(qū)，業(yè)主首先應致信給區(qū)縣小區(qū)辦和街道辦事處，請求他們來小區(qū)指導成立業(yè)主大會的工作。？如果承租人沒有繳付租金，銀行也會從代理機構在銀行的保證金中劃撥出這么多的錢，付給出租人，因此出租人無需承擔承租人不交租金的風險。中介機構不得收取委托合同以外的任何財物，如押金、信息費、咨詢費等。出租房用于生產(chǎn)經(jīng)營的特征：①租金標準不同：雙方可以自行商定租金，而不受住房租賃指導價格的約束。參考法條：《合同法》第八十八條。符合最低收入標準和住房困難標準的城鎮(zhèn)居民可申請配租廉租住房，具體標準由地方政府確定，北京市城近郊八區(qū)的標準是： （1)連續(xù)享受北京市城市最低生活保障待遇1年以上的家庭或者具有本市非農(nóng)業(yè)常住戶口、持有本市民政部門認定的優(yōu)撫對象身份證明的家庭。？應當向誰支付租金呢？如果承租人不想買下這套房子，那么承租人在原租賃合同規(guī)定的時間內(nèi)，還是可以按照原合同的條款繼續(xù)租用這套房子，新出租人沒有權利讓承租人搬走?！逗贤ā返诙俣l。？承租人必須按照合同的約定使用房屋，不能私自改變房屋的用途。而住宅用房，暫可不備案，但為有效保護承租人的權益，最好還是登記備案，否則就可能發(fā)生出租人同時將房子租給別人的情況；同樣，出租人也面臨著承租人非法將房子租給別人的風險。對于房屋所有人已死亡的，房屋繼承人應當按《繼承法》的規(guī)定，辦妥房屋繼承過戶手續(xù)后，方可出租該私有房屋。但是在房屋租賃中，以下兩類承租人如果沒有《房屋租賃許可證》就不能辦理相關手續(xù)。如果購買的是期房，購房者應該在房屋交付使用之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。37.“不交費就不給鑰匙”合法嗎？有些購房者在收房時會遇到這種情況，開發(fā)商要求購房者在領鑰匙之前還要交一些雜七雜八的費用，否則就不給辦理入住手續(xù)。？《商品房面積實測技術報告書》、《物業(yè)管理公約》。（3）夫妻雙方只能申請一筆住房貸款貼息。？“轉按揭”是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長貸款期限，或將抵押給銀行的個人住房出售或轉讓給第三人而申請個人住房款變更期限，變更借款人或變更抵押物的貸款。 律師審查費。？法定繼承人繼承房屋不征收契稅，非法定繼承人繼承房屋，屬于贈與行為，應征收契稅。（2）契稅。參考法規(guī)： 《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》。8.它的計算公式是：套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。③房屋的價款及計算方式。 房地產(chǎn)商承擔虛假廣告民事責任的必要條件有什么？（1）房地產(chǎn)商發(fā)布了虛假廣告。 售樓廣告上的內(nèi)容，開發(fā)商應兌現(xiàn)嗎？售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發(fā)商為了吸引買房的人而做的一種宣傳。購房者的合法權益受到實際發(fā)生的損害，這種損害包括財產(chǎn)的、金錢的、精神的。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。在此期間內(nèi)未作書面答復的，視為同意變更。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超