財務(wù)會計與土地增值稅管理知識分析法-全文預(yù)覽
【正文】 發(fā)建造一棟寫字樓。 (5)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳土地增值稅的增值額。 (1)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的印花稅。自2008年7月起至2009年6月末，該房地產(chǎn)開發(fā)公司使用受讓土地60％(其余40％尚未使用)的面積開發(fā)建造一棟寫字樓并全部銷售，依據(jù)銷售合同共計取得銷售收入18 000萬元。已知該公司為取得土地使用權(quán)所支付的金額為50萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用為40萬元（經(jīng)稅務(wù)機關(guān)批準(zhǔn)可全額扣除），與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為60萬元?！ ∫弧⒃鲋殿~（計稅依據(jù)） 土地增值額=轉(zhuǎn)讓收入扣除項目金額 在實際的房地產(chǎn)交易過程中，納稅人有下列情形之一的，則按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅： 、虛報房地產(chǎn)成交價格的；（此時取評估價格） ；（此時由評估機構(gòu)按照重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權(quán)時的基準(zhǔn)地價進行評估） ，又無正當(dāng)理由的。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機關(guān)認定的重置成本價為12 000萬元，成新率70%。 注意：銷售自行開發(fā)的不動產(chǎn)，營業(yè)稅以銷售收入為營業(yè)額；銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，營業(yè)稅以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以按照規(guī)定實行核定征收。2011年新增：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認，可以按照發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。計算確認該商品房項目繳納土地增值稅時，應(yīng)扣除的項目的金額為（ ）。思考：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中繳納的契稅是否可以在計算土地增值稅時作為稅金項目扣除？答：契稅是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓活動中，不動產(chǎn)的承受方按照成交金額和規(guī)定的稅率計算繳納的，而不是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)企業(yè)繳納的，因而不存在扣除問題。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣“三稅一費”。銷售費用、管理費用按具體項目分項計算扣除，如廣告費等。土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除?！ 纠}】支付的地價款為280萬元，開發(fā)成本為520萬元，則其他開發(fā)費用扣除數(shù)額不得超過40萬元，即（280+520）5%，利息按實際發(fā)生數(shù)扣除。營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和印花稅（一）對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除： ，包括： （1）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款； （2）納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。應(yīng)納稅=1800*40%3200*5%=720160=560 第四節(jié) 應(yīng)稅收入與扣除項目的確定（掌握） 一、應(yīng)稅收入：包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益。增值額占扣除項目金額比例稅率速算扣除系數(shù)150%以下（含50%）30%02超過50%～100%（含100%）40%5%3超過100%～200%（含200%）50%15%4200%以上60%35%增值額1800=收入5000扣除項目金額32001800/3200稅率40%應(yīng)納稅額=增值額*對應(yīng)的稅率應(yīng)納稅額=增值額全額*對應(yīng)的最高稅率扣除項目金額*速算扣除系數(shù)1800*40%1600（3200*50%）*30%+（18001600）*40%=480+80=560=1800*40%3200*5%=720160=560【例題】某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓寫字樓收入5000萬元，計算土地增值額準(zhǔn)許扣除項目金額3200萬元，則適用稅率為（ ）。不征（權(quán)屬未轉(zhuǎn)移）06單項選擇題：下列各項中，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的是（ ）。、聯(lián)營房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)，免征；將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，應(yīng)征。公益性贈與、贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人不征；非公益性贈與征?！ ?biāo)準(zhǔn)之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。二、征稅范圍（掌握）（一）基本征稅范圍轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。簡單說：就是征稅范圍內(nèi)的所有單位和個人。第八章 土地增值稅法第一節(jié) 土地增值稅基本原理一、概念 土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個人等。解析：必須是國有土地使用權(quán)，才屬于土地增值稅的征稅范圍。如是集體土地必須先由國家征用變?yōu)閲胁趴梢?。 ?。ǘ┚唧w情況的判定（可以歸納為應(yīng)征、不征、免征三種情形）： 有關(guān)事項是否屬于征稅范圍、贈與繼承不征（無收入）。單位之間換房，有收入的應(yīng)征；個人之間互換自有居住用住房免征。免征不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移），實際為提供建筑勞務(wù)。 第三節(jié) 稅 率（要求記憶） 土地增值稅實行四級超率累進稅率，稅率表如下： 3200100%=%，適用第2級稅率，即40%。評估價格=重置成本價成新度折扣率。此外，財政部、國家稅務(wù)總局還對扣除項目金額中利息支出的計算問題作了兩點專門規(guī)定：一是利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除不能同時適用上述（1）、（2）兩種辦法。 在企業(yè)所得稅中，為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金的借款利息費用，在項目完工前計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，不得計入財務(wù)費用扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能扣“兩稅一費”，因為其印花
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