【正文】 ，若影響我方營業(yè)，所造成的一切損失由業(yè)主賠償。 (18)業(yè)主保證在我方租賃期內(nèi)任何第三方不得向我方提出任何收取費用的要求。 (17)在我方所承租的范圍內(nèi)我方有權分租部份面積，業(yè)主無權干涉和向第三方收取任何費用。 (16)業(yè)主應承諾協(xié)助我方辦理相關的工程、營業(yè)手續(xù)。(15)若我方租賃物業(yè)僅為所在建筑的一部份，尚有部份商業(yè)用房可出租，必須要求業(yè)主承諾余下物業(yè)出租經(jīng)營種類不與我方相同，避免一我方競爭。 (8)免租期應在四個月以上，越長越好。 (4)所有設備房均應免費。 (23)所選物業(yè)應有顯眼的頂招、側招的位置和廣告位置提供我方免費使用。 (18)所選物業(yè)應由業(yè)主提供(或提供安裝位置)載重量不少于2噸的貨梯，且貨梯位置適中，能方便至達各層賣場或后備倉，且不影響顧客動線。 (17)空調設備，最好由業(yè)主提供中央空調，且空調制冷量應在120w180w之間或免費提供安裝中央空調主機的機房和冷卻塔安裝位置。(16)應有管道煤氣接至室內(nèi)。 (11)用作商場的建筑物應有較強的可視性，體量應高大，應至少在兩個方向上，至少50米開外能看到賣場。 (5)備選物業(yè)正前方應方便顧客(步行和駕車)進出。 (4)店址附近步行4 分鐘內(nèi)應有至少一個公交車站有三路以上公交車線路經(jīng)過或可通過與規(guī)劃、交通管理部門協(xié)調新設立。 (3)店址周圍100米內(nèi)無阻礙通行的或規(guī)劃中的立交橋、高架橋、交通護攔、交通隔離帶、施工場地、單行道、地面鐵路線等。 (2)商圈內(nèi)所有的居住組團均有小區(qū)道路可到達備選店址。 (7)備選地點應已有一定的人流匯集或人流經(jīng)過。四、 商場位置 8，形狀 7，業(yè)態(tài) 6，人口分布 (5)適度低價、商品較齊備、商品檔次中檔、購物環(huán)境舒適、親切。(4)居民至少一周要光顧一次，提供每天至二個最多三個月就需購賣的商品。 4，綜超的市場定位(商場提供的核心價值或在消費者心中的形象)3，消費者訴求重點2，目標消費者特征及行為描述 (1) 在大中城市商圈應位于城市中間區(qū)和新開發(fā)的較大居住區(qū)內(nèi)，避開中心商務區(qū)和次級商務區(qū)。6，城市基礎設施完善。 3，政策環(huán)境良好，地方政府對連鎖零售商業(yè)持支持態(tài)度，有政策優(yōu)惠。 10，市場結構接近完全競爭市場，規(guī)模最大的前四位零售企業(yè)的市場份額不超過15%。 9，區(qū)域內(nèi)商業(yè)態(tài)以百貨同業(yè)為主，全社會超市業(yè)銷售總額占全社會商品零售總額不超過8%。 6，城市間相互距離不超過三個小時車程。 3，人口規(guī)模應在300萬以上，城市化水平在30%以上，中、小城市密集，城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的區(qū)域。 綜合大型商業(yè)賣場選址策略由此說明，該地區(qū)居民大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平?！　?．購買力　　商圈內(nèi)家庭和人口的消費水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水平對地理條件有決定性的影響?！　∫话愣裕{查人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的重點。上下車客人數(shù)的調查重點為：　　各站上下車乘客人數(shù)歷年來的變化?！　∪丝诿芏雀叩牡貐^(qū)，到商業(yè)設施之間的距離近，可增加購物頻率。部分隨機流入的客流人數(shù)不在考察數(shù)之內(nèi)。比如，老齡化的家庭其購物傾向為購買保健品、健身用品、營養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭則重點投資于兒童食品、玩具等。如所在地區(qū)家庭平均收入的提高，則會增加家庭對選購商品數(shù)量、質量和檔次的要求。 選址調查:人口與購買力分析有關人口數(shù)和家庭人口之組成，可參考選址地域街道辦事處和派出所存檔的戶藉人口數(shù)和人口普查資料。要選擇能見度高的地點開店，如臨街處以及一些大型公共場所的迎面處。 競爭對手。要分析開店地點的客流類型，客流的目的、速度和滯留時間，街道兩側的客流規(guī)模。 交通條件。該法則認為，城市的人口越多、規(guī)模越大、商業(yè)越發(fā)達，其對顧客的吸引力就越大。商店位于中心商業(yè)區(qū)或交通便利的地區(qū)，商圈規(guī)模會因此擴大。 顧客流動性。 競爭商店位置。信譽好的商店，其商圈規(guī)模會比同行業(yè)其他商店大。 一個地區(qū)的流動人口越多，在這一地區(qū)經(jīng)營的零售店可以捕獲的潛在顧客就越多，同時經(jīng)營者云集，競爭亦越激烈。 工作人口。 一、顧客來源商圈一般由核心商圈、次級商圈和邊緣商圈三部分構成。178。 5）競爭者研究 消費者購買力研究，以及其他娛樂、飲食、休閑、資訊等方面的研究…… 商圈內(nèi)行業(yè)調查，經(jīng)營模式、內(nèi)部裝潢設計、商品組合、商品陳列、商品價格、物業(yè)管理、租金、基本人工費用…… 城市人文狀態(tài)：文化娛樂形態(tài)、資訊消費情況、媒體影響度…… 城市基本形態(tài)：內(nèi)陸城市、沿海城市、主流消費形態(tài)、對周邊地區(qū)影響…… 5）交叉性：由于有的大型超市定位的商圈很大，有的甚至會覆蓋整個城市，如沃爾瑪?shù)臅T店。首先，對商圈內(nèi)人口的消費能力進行調查，對這些區(qū)域進行進一步的細化，展示這片區(qū)域內(nèi)各個居住小區(qū)的詳盡人口規(guī)模和特征的調查，計算不同區(qū)域內(nèi)人口的數(shù)量和密度、年齡分布、文化水平、職業(yè)分布、人均可支配收入等許多指標，了解其商圈范圍內(nèi)的核心商圈、次級商圈和邊緣商圈內(nèi)各自居民或特定目標顧客的數(shù)量和收入程度、消費特點與偏好。二是該地是否具有較密集、發(fā)達的公交汽車路線，各公交路線的?？奎c能否均勻、全面地覆蓋整個市區(qū)。 1）確保選定地址的經(jīng)營前瞻性：對于經(jīng)營者來說，所選的地址應具有一定的商業(yè)發(fā)展?jié)摿?，這樣才能在該地區(qū)具有競爭優(yōu)勢，保證在以后一定時期內(nèi)有利可圖。麥德龍認為應該選址在租金低廉的大城市城鄉(xiāng)結合部，以50公里為半徑來劃定商圈。如果說超市或大型賣場等商業(yè)零售企業(yè)如果要對經(jīng)營策略進行調整，可以從產(chǎn)品品種、價格、廣告促銷手段、顧客服務甚至人員等方面著手；相比之下，商店選址工作的靈活性就要差很多，因為零售商店的選址本身資金投入大，同時又與企業(yè)后期經(jīng)營戰(zhàn)略的制定，以及適應消費趨向變動所作的經(jīng)營決策的調整都息息相關，很容易受到長期約束。可以說，商家選址就是在選便利，商家競爭也將會更多的是對店址便利性的競爭。 另外，除了滿足消費者的五種便利需求，選址中還需要注意滿足商家自身在經(jīng)營管理中對店址的便利性要求。 ?小推車及其存放區(qū)； 涉及其寬度、地面飾層、建筑柱距等因素。建筑柱距利于商場平面布局，通常柱距9~12米為宜； 購物便利——是指讓消費者能便利地在商場內(nèi)辨認、選擇、拿取、攜帶所需商品以及結算付款。 ?門口外有較大的雨棚，門口處有充足的照明； ?對于步行者：需有跨越公路的人行天橋或過街人行道。 ?近距離確認：50米外，商場入口標牌，電梯入口標牌。 ?中距離確認：200米外，建筑臨主路，建筑臨街長度至少60米以上，外墻大型店標，無遮擋（樹、其它大型標牌等），周邊開闊。 ?遠距離確認：500米外，高位店標，指路牌。而且，加強確認的便利性還會增加消費者即興購物的可能性。 對于大型零售商家而言，目前對有效商圈常住人口的預期數(shù)量一般不會少于20萬人。以消費者為本，就要站在消費者的立場為消費者著想，明確選址工作是“為何做？”；提供全程便利就要對消費者購物的全程進行分析研究，明確選址工作該“如何做？”。 如何在各種因素交錯之中把握住稍縱即逝的機會呢？常言道：“萬變不離其宗”。 連鎖經(jīng)營商業(yè)的店鋪發(fā)展，已經(jīng)逐漸形成一門新的獨特的邊緣性學科，它涉及了商業(yè)營運、法律、財務、工程、信息管理、公共關系和項目管理等多個學科領域的專業(yè)知識。 對于一家已建成的商場，要對其硬件進行任何改造都會付出大的代價，更不必說要想改變商場所在的位置了。不同商家之間在商品及商品經(jīng)營技術上幾乎已是無秘密可言，相互的差異日漸縮小，商業(yè)競爭愈演愈烈。 同時，隨著人們生活節(jié)奏的不斷加快，時間的價值也在提升，促使消費者對零售商家的需求已經(jīng)不僅僅是滿足于能買到商品，而是逐漸上升為要能盡可能便利地買到商品，增加了對購物便利性的需求。 早期，消費者對零售商家的需求是：能買到需要的商品。 一、店址是現(xiàn)代零售商業(yè)的核心競爭力什么是商家對商業(yè)地產(chǎn)的核心需求呢？在不同的商業(yè)業(yè)態(tài)的選址要求中，它們的共性是什么呢？我們通過對零售商業(yè)選址技術的剖析，難題就會迎刃而解了。第五步是根據(jù)上述分析，確定是否在商圈內(nèi)營業(yè)。 　　商圈分析的步驟一般可分為以下幾步：第一步是確定資料來源，包括銷售記錄分析、信用證交易分析、郵政編碼分析、調查等。 　　C——商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目；RE——商圈內(nèi)消費者人均零售支出；RF——商圈內(nèi)商店的營業(yè)面積。任何一個商圈都可能會處于商店過少、過多和飽和的情況。可從商業(yè)或消費統(tǒng)計公告中查到特定商品的零售額、有效購買收入、總的零售額等資料。 　　下面對上述內(nèi)容作一具體分析。 　　(3)供貨來源：運輸成本；運輸與供貨時間；制造商和批發(fā)商數(shù)目；可獲得性與可靠性。 　　三．商圈分析的內(nèi)容與步驟在國外，一般用信用證和支票購物，可由此查知顧客的地址、購物頻率、購物數(shù)量等情況，國內(nèi)可以通過售后服務登記、顧客意向征詢、贈券等形式搜集有關顧客居住地點的資料，進而劃定商圈。 　　——混合區(qū)。 　　——辦公區(qū)。 　　——文教區(qū)。該區(qū)戶數(shù)多，至少須有1000戶以上。其消費習性為快速、流行、娛樂、沖動購買及消費金額比較高等。 然后請一個管理公司幫忙管理一段時間以后金蟬脫殼，這樣開發(fā)商的戰(zhàn)略 定位就是做房地產(chǎn)開發(fā)，而商業(yè)只是作為一個點而已，那就沒有必要把商業(yè)作為戰(zhàn)略目標，不需要投入大量的人力、物力了，所以戰(zhàn)略定位對一個企業(yè)來講是很重要的。 我們認為策略對于一個商業(yè)企業(yè)來講，在起步之前是非常重要的。 商業(yè)項目是做服裝、還是做百貨？是做家電、還是做通信、數(shù)碼？是做家居、還是做建材、還是做燈飾、還是做窗簾布藝？這叫品類組合。 功能不僅僅是購物，很多人在定義商業(yè)的時候很狹隘，我們認為商業(yè)不僅僅是賣東西，實際上現(xiàn)代商業(yè)的功能是復合型的。 功能就是商業(yè)項目到底是做什么的？是做購物、還是做健身、運動，還是做餐飲、休閑、娛樂，還是做旅游、會展。 商業(yè)項目啟動的九項定位第一. 業(yè)態(tài)定位: 東方家園選址建店基本要求178。 歐尚[大買場]開店要求III、著名品牌餐飲商業(yè)開店選址研究178。 易初蓮花建筑標準指導要求178。 便利店店址調查要點與評估178。 商場最佳位置選擇的策略178。 綜合大型商業(yè)賣場選址策略178。 零售商圈選址的市場調查方法體系178。商業(yè)開店研究大全目 錄I、商業(yè)開店選址策略研究178。 商業(yè)選址5A法則178。 開店選址先看顧客定位II、商業(yè)各業(yè)態(tài)開店選址條件研究178。 購物中心的用地選址分析178。 專賣商店地點選擇178。 沃爾瑪對選址的要求178。 百聯(lián)集團[大買場]開店要求178。 仙蹤林簡介及選址標準IV、著名品牌家居建材商業(yè)開店選址研究178。 永樂電器選址要求V、其他I、商業(yè)開店選址策略研究178。 這是商業(yè)定位的第一步,也就是對于商業(yè)物業(yè)來講,它究竟適合做什么,是做百貨、大賣場、還是做便利店、家居建材、還是把它們組合在一起做購物中心？這就是第一項業(yè)態(tài)定位。 、客層定位：“群”是一伙人，“層”是一個層次的人，有很多人把這兩個概念混淆了，最后導致定位模糊、不清楚。 ： ：所以我們的策略就定位在“一點”上，只要有“一點”就可以贏別人，也就有 了“一點”定位。 ：但是有 的開發(fā)商認為住宅需要商業(yè)配套，但是并不想持有商業(yè)物業(yè)，那只能將商業(yè)項目分塊賣掉。商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動人口多、熱鬧、各種商店林立。 　　——住宅區(qū)。 　　對現(xiàn)有商店商圈的大小、形狀和特征可以較為精確地確定。因此在從事商圈設定的考慮時，可以針對設店地區(qū)居民的生活形態(tài)及具有關連性的因素為出發(fā)點，并配合每天人口的流動情形，深入探討該地區(qū)人口集中的原因，以及其流動的范圍，以此作為基本資料來從事商圈的設定。人均可支配收入；職業(yè)分布；人口變化趨勢，以及到城市購買商品的鄰近農(nóng)村地區(qū)顧客數(shù)量和收入水平。 　　(6)競爭情況：現(xiàn)有競爭者的商業(yè)形式、位置、數(shù)量、規(guī)模、營業(yè)額、營業(yè)方針、經(jīng)營風格、經(jīng)營商品、服務對象；所有競爭者的優(yōu)勢與弱點分析；競爭的短期與長期變動；飽和程度。 　　(8)法規(guī)：稅收；執(zhí)照；營業(yè)限制；最低工資法；規(guī)劃限制o 　　(9)其它：租金；投資的最高金額；必要的停車條件等關于商因內(nèi)的人口規(guī)模、家庭數(shù)目、收入分配、教育水平和年齡分布等情況可從政府的人口普查、購買力調查、年度統(tǒng)計等資料中獲知。在作商圈內(nèi)競爭分析時必須考慮下列因素：現(xiàn)有商店的數(shù)量，現(xiàn)有商店的規(guī)模分布，新店開張率，所有商店的優(yōu)勢與弱點，短期和長期變動以及飽和情況等。 IRS＝CRE／RF 式中 IRS——商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)；在不同的高圈中，應選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開店。第四步是確定商困內(nèi)居民人口特征的資料來源。 商業(yè)選址5A法則商家對商業(yè)設施的要求各有不同，開發(fā)企業(yè)很難做到逐一把握。 隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展繁榮，商家的數(shù)量不斷增多，消費者對商家的選擇機會也就相應增多了。 可以說，商品經(jīng)營技術和店鋪選址技術構成了現(xiàn)代零售商業(yè)競爭力的兩大支柱。昨天你有的新商品，可能今天我就也有了；今天我采用的銷售新策略，可能明天他就也采用了。 因為店址是商業(yè)經(jīng)營的基礎平臺、是難以改變的實體、是無法克隆的資源