【文章內(nèi)容簡介】 就越大。商店的吸引力是由鄰近商圈的人口和距離共同作用的結(jié)果。 四、開店地點(diǎn)選擇 選擇零售店具體開店地點(diǎn)，要認(rèn)真分析多種影響和制約因素。 交通條件。要分析顧客是否容易到達(dá)開店地點(diǎn)，附近是否有公交車站，是否有停車場所，貨物運(yùn)輸方便等。 客流規(guī)律。要分析開店地點(diǎn)的客流類型，客流的目的、速度和滯留時間，街道兩側(cè)的客流規(guī)模。 客流類型一般有三種：一是自身客流，即專門來本店購買商品的顧客，是商店客流的基礎(chǔ)；二是分享客流，即從鄰近商店形成的客流中獲得的顧客；三是派生客流，即順路進(jìn)店的顧客。 競爭對手。主要應(yīng)考慮商店的相對集中程度；避開競爭對手還是利用競爭對手。 地形特點(diǎn)。要選擇能見度高的地點(diǎn)開店，如臨街處以及一些大型公共場所的迎面處。 城市規(guī)劃。要了解開店地區(qū)城市規(guī)劃，考慮開店地點(diǎn)的發(fā)展前景。 經(jīng)營效益。主要分析客流量；光顧商店的人數(shù)比例；光顧顧客中購貨者比例；每筆交易的平均購買量等。 178。 選址調(diào)查:人口與購買力分析有關(guān)人口數(shù)和家庭人口之組成，可參考選址地域街道辦事處和派出所存檔的戶藉人口數(shù)和人口普查資料。所需調(diào)查的項目包括： 　　1．常住人口數(shù)　　2．家庭及構(gòu)成 　　3．人口密度　　4．教育程度　　5．從事行業(yè)　　6．自然增加率　　7．社會增加率　　8．家庭人均收人　　9．白天流動人口數(shù)　　10．年齡構(gòu)成　　11．家庭年支出及支出結(jié)構(gòu)　　現(xiàn)就一些主要項目分述如下：　　1．家庭人口及收入水平　　　　家庭狀況是影響消費(fèi)需求的基本因素。家庭特點(diǎn)包括：人口、家庭成員年齡、收人狀況等。如每戶家庭的平均收入和家庭收人的分配，會明顯地影響未來商店的銷售。如所在地區(qū)家庭平均收入的提高，則會增加家庭對選購商品數(shù)量、質(zhì)量和檔次的要求。家庭的大小也會對未來的商店銷售產(chǎn)生較大影響。比如一個兩口之家的年青人組成的家庭，購物追求時尚化、個性化、少量化；而一個三口之家的家庭(有一個獨(dú)生子女)，則其消費(fèi)需求幾乎是以孩子為核心來進(jìn)行。家庭成員的年齡也會對商品具有不同需求。比如，老齡化的家庭其購物傾向?yàn)橘徺I保健品、健身用品、營養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭則重點(diǎn)投資于兒童食品、玩具等。　　2．人口密度　　　　一個地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來確定。一個地區(qū)人口密度越高，則選址商店的規(guī)?？上鄳?yīng)擴(kuò)大?！　∫嬎阋粋€地區(qū)的白天人口，即戶藉中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、上學(xué)的人口數(shù)，減去到外地上班、上學(xué)的人口數(shù)。部分隨機(jī)流入的客流人數(shù)不在考察數(shù)之內(nèi)?！　“滋烊丝诿芏雀叩牡貐^(qū)多為辦公區(qū)、學(xué)校文化區(qū)等地。對白天人口多的地區(qū)，應(yīng)分析其消費(fèi)需求的特性進(jìn)行經(jīng)營。比如采取延長下班時間、增加便民項目等以適應(yīng)需要。　　人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施之間的距離近，可增加購物頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少?！　?．客流量　　一般在評估地理條件時，應(yīng)認(rèn)真測定經(jīng)過該地點(diǎn)行人的流量，這也就是未來商店的客流量。人流量的大小同該地上下車人數(shù)有較大關(guān)系。上下車客人數(shù)的調(diào)查重點(diǎn)為：　　各站上下車乘客人數(shù)歷年來的變化?！　∩舷萝嚦丝腿藬?shù)愈多的地方愈有利?！　∩舷萝嚦丝腿藬?shù)若減少，又無新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會減少。　　根據(jù)車站出入的顧客年齡結(jié)構(gòu)，可了解不同年齡顧客的需求。一般而言，調(diào)查人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的重點(diǎn)。如：　　居住人口集聚區(qū)。如新建小區(qū)、居民居住集中區(qū)等?！　∪粘Ｉ习嗟膱鏊?、學(xué)校、醫(yī)院等，乃白天人口集結(jié)之場所，也就是人口聚集地區(qū)?！　』疖囌尽⑵囌?、地鐵站等是人們利用交通工具的集結(jié)點(diǎn)，也是人口聚集之處?！　◇w育場、旅游觀光地及沿途路線也是人們集聚活動的場所?！　?．購買力　　商圈內(nèi)家庭和人口的消費(fèi)水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水平對地理條件有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣調(diào)查獲取。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對周圍商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機(jī)抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000個。經(jīng)過匯總分析，這2000戶居民中，人均收入在月千元左右的約占50％，500—1000元的占 20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的約占10％。由此說明，該地區(qū)居民大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平?！　∑髽I(yè)在選擇立地時，應(yīng)以處于青年和中年層顧客，社會經(jīng)濟(jì)地位較高，可支配收入較多者居住區(qū)域作為優(yōu)先選址為佳。178。II、商業(yè)各業(yè)態(tài)開店選址條件研究178。 綜合大型商業(yè)賣場選址策略一、 區(qū)域選擇1，應(yīng)接近公司現(xiàn)有業(yè)務(wù)區(qū)域2，雖遠(yuǎn)離公司現(xiàn)有業(yè)務(wù)地區(qū)，但人口規(guī)模巨大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，商業(yè)業(yè)態(tài)以傳統(tǒng)百貨和雜貨店為的地區(qū)。 3，人口規(guī)模應(yīng)在300萬以上，城市化水平在30%以上，中、小城市密集，城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的區(qū)域。 4，城市間交通便利，有高速公路相聯(lián)系。5，城市分布呈面狀，盡量避免線狀分布。 6，城市間相互距離不超過三個小時車程。7，在區(qū)域城市體系中有一個特大型中心城市為中心，或有中心城市為依托距離中心城市不超過三個小時車程。 8，中等收入水平的居民月收入應(yīng)在1000元以上。 9，區(qū)域內(nèi)商業(yè)態(tài)以百貨同業(yè)為主，全社會超市業(yè)銷售總額占全社會商品零售總額不超過8%。 10，市場結(jié)構(gòu)接近完全競爭市場，規(guī)模最大的前四位零售企業(yè)的市場份額不超過15%。二、城市選擇 1，在所選區(qū)域內(nèi)人口規(guī)模在50萬人以上，人口分布較為集中，小城鎮(zhèn)發(fā)達(dá)。2，中等水平的居民月收入應(yīng)在1000元以上。 3，政策環(huán)境良好，地方政府對連鎖零售商業(yè)持支持態(tài)度，有政策優(yōu)惠。4，商業(yè)業(yè)態(tài)以傳統(tǒng)百貨為主，無或少超市類商場和公司。 5，城市居住密度高。6，城市基礎(chǔ)設(shè)施完善。 城市新開發(fā)住宅增長快，城市環(huán)境質(zhì)量高。 三、商圈 1，位置 (1) 在大中城市商圈應(yīng)位于城市中間區(qū)和新開發(fā)的較大居住區(qū)內(nèi)，避開中心商務(wù)區(qū)和次級商務(wù)區(qū)。(2) 城鄉(xiāng)結(jié)合部和近效區(qū)，若無大型成熟社區(qū)，一般不進(jìn)入。(3) 在中小城市中尤其是小城市應(yīng)盡量接近城市中心或次級中心。 (4) 商圈所處區(qū)應(yīng)為城市的居住區(qū)、居住商業(yè)混合區(qū)，城市建設(shè)水平中上，道路、建筑等城市景觀無破舊感，公共設(shè)施完好，齊全。 (5) 附近無污染企業(yè)或危險品生產(chǎn)企業(yè)和倉庫。 (6) 所在區(qū)域不屬于城市衰落區(qū)，無人口外遷趨勢和居民收入水平下降趨勢。 (7) 所在區(qū)域無城市拆遷、改造規(guī)劃 。2，目標(biāo)消費(fèi)者特征及行為描述 (1) 商圈內(nèi)目標(biāo)顧客應(yīng)當(dāng)?shù)爻Ｗ【用駷橹鳎彝ド芷谝砸鸦橛泻㈦A段的占主要部份。 (2) 居民收入水平應(yīng)在當(dāng)?shù)刂械绕希怨珓?wù)員、公司職員、工人和商人為主。 (3)高中以上文化水平的居民應(yīng)占大部份。 (4)人均商品性消費(fèi)支出應(yīng)在每月300元以上。 (5)人均月收入應(yīng)在1000元以上。 (6)購物出行方式以步行和騎自行車、助動車為主。(7)購物頻率在每周23次左右。 (8)對價格不是太敏感，但，仍視為選擇商店的重要因素。 (9)不愿意或沒有足夠的閑暇時間至遠(yuǎn)距離的購物中心購物。3，消費(fèi)者訴求重點(diǎn) (1)家庭日常食品和用品均基本齊全。 (2)價格適度低。 (3)相對便利。 (4)品質(zhì)保證。 4，綜超的市場定位(商場提供的核心價值或在消費(fèi)者心中的形象) (1)能獨(dú)立成為居住區(qū)的服務(wù)中心地。 (2)相對便利的購物場所。 (3)提供較為齊全的品類。(4)居民至少一周要光顧一次，提供每天至二個最多三個月就需購賣的商品。 (5)適度低價、商品較齊備、商品檔次中檔、購物環(huán)境舒適、親切。(6)居住區(qū)內(nèi)最大、最有影響的商店。 (7)社區(qū)居民購物、休閑、社交的中心。 5，人口規(guī)模 商圈人口規(guī)模應(yīng)不低人5萬人，應(yīng)在510萬之間。視所開設(shè)的賣場面積大小而定，面積大相應(yīng)所需門檻人口高，商圈內(nèi)的人口規(guī)模也應(yīng)相應(yīng)增加，一般應(yīng)保持每千平方米需一萬人左右的商圈人口的比例。 6，人口分布 商圈內(nèi)人口分布呈面狀，而不是集中于一側(cè)或局部，居住密度高，以高層、多層住宅為主。 7，業(yè)態(tài) 商圈內(nèi)以傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，如小雜貨店、副食品商店、小攤、菜市場為主要業(yè)態(tài)無超市等新興業(yè)態(tài)的商場。 8，形狀 (1)商圈的形狀以接近園形的不規(guī)則多邊形為最佳，盡量避免狹長狀、條帶狀的商圈。 (2)商圈內(nèi)無地面鐵道線、河流、快速主干道穿過，分割商圈。 (3)商圈內(nèi)無山丘、大面積水體、大面積綠化用地。四、 商場位置 (1)商場位置應(yīng)接近于于商圈的中心或商圈內(nèi)人流的主要出入通道上。 (2)商場位置應(yīng)位于至少兩條小區(qū)干道級以上道路的交*或距交*口4 分鐘步行距離內(nèi)。 (3)商場周圍1公里內(nèi)沒有營業(yè)面積在擬開商場面積一半以上同業(yè)態(tài)的商場。 (4)商場周圍2公里內(nèi)沒的營業(yè)面積在與擬開商場相同的同業(yè)態(tài)商場。 (5)商場周圍3公里內(nèi)沒有大型超市、購物中心。 (6)商場周圍50100米范圍內(nèi)最好有銀行、娛樂、餐飲等與擬開商場在功能上相補(bǔ)的商業(yè)設(shè)施。 (7)備選地點(diǎn)應(yīng)已有一定的人流匯集或人流經(jīng)過。(8)在特大型城市中可區(qū)級購物中心內(nèi)部。 五、交通 (1)至少應(yīng)有兩條道路可直接到達(dá)店址，或轉(zhuǎn)向后步行4分鐘內(nèi)到達(dá)店址 (2)商圈內(nèi)所有的居住組團(tuán)均有小區(qū)道路可到達(dá)備選店址。 (3)店址周圍100米內(nèi)無阻礙通行的或規(guī)劃中的立交橋、高架橋、交通護(hù)攔、交通隔離帶、施工場地、單行道、地面鐵路線等。 (4)店址附近步行4 分鐘內(nèi)應(yīng)有至少一個公交車站有三路以上公交車線路經(jīng)過或可通過與規(guī)劃、交通管理部門協(xié)調(diào)新設(shè)立。 (5)備選物業(yè)正前方應(yīng)方便顧客(步行和駕車)進(jìn)出。(6)應(yīng)方便大型貨車進(jìn)出。 六、場地 (1)門前人行道應(yīng)在4 米以上，無不可拆除的有礙通行或視線的鐵塔、電線桿和其它構(gòu)筑物，地面鋪裝質(zhì)量較高或可改進(jìn)。 (2)門前應(yīng)有寬度不少于4米的室外廣場，且無不可拆除的有礙通行和視線的電線桿、水池、花壇等構(gòu)筑物。 (3)可供停車的場地面積不應(yīng)少于1000平方米，且停車場位置以和室外廣場相連或可直接進(jìn)入賣場為宜，若為公用停車場位置不宜超過100米。 (4)門前室外廣場標(biāo)高應(yīng)高過與道路標(biāo)高，但如以臺階相通，臺階級數(shù)不應(yīng)超過超過4級。16