【文章內容簡介】 就越大。商店的吸引力是由鄰近商圈的人口和距離共同作用的結果。 四、開店地點選擇 選擇零售店具體開店地點，要認真分析多種影響和制約因素。 交通條件。要分析顧客是否容易到達開店地點，附近是否有公交車站，是否有停車場所，貨物運輸方便等。 客流規(guī)律。要分析開店地點的客流類型，客流的目的、速度和滯留時間，街道兩側的客流規(guī)模。 客流類型一般有三種：一是自身客流，即專門來本店購買商品的顧客，是商店客流的基礎；二是分享客流，即從鄰近商店形成的客流中獲得的顧客；三是派生客流，即順路進店的顧客。 競爭對手。主要應考慮商店的相對集中程度；避開競爭對手還是利用競爭對手。 地形特點。要選擇能見度高的地點開店，如臨街處以及一些大型公共場所的迎面處。 城市規(guī)劃。要了解開店地區(qū)城市規(guī)劃，考慮開店地點的發(fā)展前景。 經營效益。主要分析客流量；光顧商店的人數比例；光顧顧客中購貨者比例；每筆交易的平均購買量等。 178。 選址調查:人口與購買力分析有關人口數和家庭人口之組成，可參考選址地域街道辦事處和派出所存檔的戶藉人口數和人口普查資料。所需調查的項目包括： 　　1．常住人口數　　2．家庭及構成 　　3．人口密度　　4．教育程度　　5．從事行業(yè)　　6．自然增加率　　7．社會增加率　　8．家庭人均收人　　9．白天流動人口數　　10．年齡構成　　11．家庭年支出及支出結構　　現就一些主要項目分述如下：　　1．家庭人口及收入水平　　　　家庭狀況是影響消費需求的基本因素。家庭特點包括：人口、家庭成員年齡、收人狀況等。如每戶家庭的平均收入和家庭收人的分配，會明顯地影響未來商店的銷售。如所在地區(qū)家庭平均收入的提高，則會增加家庭對選購商品數量、質量和檔次的要求。家庭的大小也會對未來的商店銷售產生較大影響。比如一個兩口之家的年青人組成的家庭，購物追求時尚化、個性化、少量化；而一個三口之家的家庭(有一個獨生子女)，則其消費需求幾乎是以孩子為核心來進行。家庭成員的年齡也會對商品具有不同需求。比如，老齡化的家庭其購物傾向為購買保健品、健身用品、營養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭則重點投資于兒童食品、玩具等。　　2．人口密度　　　　一個地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數或戶數來確定。一個地區(qū)人口密度越高，則選址商店的規(guī)?？上鄳獢U大?！　∫嬎阋粋€地區(qū)的白天人口，即戶藉中除去幼兒的人口數加上該地區(qū)上班、上學的人口數，減去到外地上班、上學的人口數。部分隨機流入的客流人數不在考察數之內?！　“滋烊丝诿芏雀叩牡貐^(qū)多為辦公區(qū)、學校文化區(qū)等地。對白天人口多的地區(qū)，應分析其消費需求的特性進行經營。比如采取延長下班時間、增加便民項目等以適應需要?！　∪丝诿芏雀叩牡貐^(qū)，到商業(yè)設施之間的距離近，可增加購物頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數也少。　　3．客流量　　一般在評估地理條件時，應認真測定經過該地點行人的流量，這也就是未來商店的客流量。人流量的大小同該地上下車人數有較大關系。上下車客人數的調查重點為：　　各站上下車乘客人數歷年來的變化?！　∩舷萝嚦丝腿藬涤嗟牡胤接欣！　∩舷萝嚦丝腿藬等魷p少，又無新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會減少?！　「鶕囌境鋈氲念櫩湍挲g結構，可了解不同年齡顧客的需求。一般而言，調查人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的重點。如：　　居住人口集聚區(qū)。如新建小區(qū)、居民居住集中區(qū)等。　　日常上班的場所、學校、醫(yī)院等，乃白天人口集結之場所，也就是人口聚集地區(qū)?！　』疖囌?、汽車站、地鐵站等是人們利用交通工具的集結點，也是人口聚集之處?！　◇w育場、旅游觀光地及沿途路線也是人們集聚活動的場所?！　?．購買力　　商圈內家庭和人口的消費水平是由其收入水平決定的，因此，商圈人口收入水平對地理條件有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣調查獲取。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對周圍商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000個。經過匯總分析，這2000戶居民中，人均收入在月千元左右的約占50％，500—1000元的占 20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的約占10％。由此說明，該地區(qū)居民大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平?！　∑髽I(yè)在選擇立地時，應以處于青年和中年層顧客，社會經濟地位較高，可支配收入較多者居住區(qū)域作為優(yōu)先選址為佳。178。II、商業(yè)各業(yè)態(tài)開店選址條件研究178。 綜合大型商業(yè)賣場選址策略一、 區(qū)域選擇1，應接近公司現有業(yè)務區(qū)域2，雖遠離公司現有業(yè)務地區(qū)，但人口規(guī)模巨大，經濟發(fā)展水平高，商業(yè)業(yè)態(tài)以傳統(tǒng)百貨和雜貨店為的地區(qū)。 3，人口規(guī)模應在300萬以上，城市化水平在30%以上，中、小城市密集，城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的區(qū)域。 4，城市間交通便利，有高速公路相聯(lián)系。5，城市分布呈面狀，盡量避免線狀分布。 6，城市間相互距離不超過三個小時車程。7，在區(qū)域城市體系中有一個特大型中心城市為中心，或有中心城市為依托距離中心城市不超過三個小時車程。 8，中等收入水平的居民月收入應在1000元以上。 9，區(qū)域內商業(yè)態(tài)以百貨同業(yè)為主，全社會超市業(yè)銷售總額占全社會商品零售總額不超過8%。 10，市場結構接近完全競爭市場，規(guī)模最大的前四位零售企業(yè)的市場份額不超過15%。二、城市選擇 1，在所選區(qū)域內人口規(guī)模在50萬人以上，人口分布較為集中，小城鎮(zhèn)發(fā)達。2，中等水平的居民月收入應在1000元以上。 3，政策環(huán)境良好，地方政府對連鎖零售商業(yè)持支持態(tài)度，有政策優(yōu)惠。4，商業(yè)業(yè)態(tài)以傳統(tǒng)百貨為主，無或少超市類商場和公司。 5，城市居住密度高。6，城市基礎設施完善。 城市新開發(fā)住宅增長快，城市環(huán)境質量高。 三、商圈 1，位置 (1) 在大中城市商圈應位于城市中間區(qū)和新開發(fā)的較大居住區(qū)內，避開中心商務區(qū)和次級商務區(qū)。(2) 城鄉(xiāng)結合部和近效區(qū)，若無大型成熟社區(qū)，一般不進入。(3) 在中小城市中尤其是小城市應盡量接近城市中心或次級中心。 (4) 商圈所處區(qū)應為城市的居住區(qū)、居住商業(yè)混合區(qū)，城市建設水平中上，道路、建筑等城市景觀無破舊感，公共設施完好，齊全。 (5) 附近無污染企業(yè)或危險品生產企業(yè)和倉庫。 (6) 所在區(qū)域不屬于城市衰落區(qū)，無人口外遷趨勢和居民收入水平下降趨勢。 (7) 所在區(qū)域無城市拆遷、改造規(guī)劃 。2，目標消費者特征及行為描述 (1) 商圈內目標顧客應當地常住居民為主，家庭生命周期以已婚有孩階段的占主要部份。 (2) 居民收入水平應在當地中等偏上，以公務員、公司職員、工人和商人為主。 (3)高中以上文化水平的居民應占大部份。 (4)人均商品性消費支出應在每月300元以上。 (5)人均月收入應在1000元以上。 (6)購物出行方式以步行和騎自行車、助動車為主。(7)購物頻率在每周23次左右。 (8)對價格不是太敏感，但，仍視為選擇商店的重要因素。 (9)不愿意或沒有足夠的閑暇時間至遠距離的購物中心購物。3，消費者訴求重點 (1)家庭日常食品和用品均基本齊全。 (2)價格適度低。 (3)相對便利。 (4)品質保證。 4，綜超的市場定位(商場提供的核心價值或在消費者心中的形象) (1)能獨立成為居住區(qū)的服務中心地。 (2)相對便利的購物場所。 (3)提供較為齊全的品類。(4)居民至少一周要光顧一次，提供每天至二個最多三個月就需購賣的商品。 (5)適度低價、商品較齊備、商品檔次中檔、購物環(huán)境舒適、親切。(6)居住區(qū)內最大、最有影響的商店。 (7)社區(qū)居民購物、休閑、社交的中心。 5，人口規(guī)模 商圈人口規(guī)模應不低人5萬人，應在510萬之間。視所開設的賣場面積大小而定，面積大相應所需門檻人口高，商圈內的人口規(guī)模也應相應增加，一般應保持每千平方米需一萬人左右的商圈人口的比例。 6，人口分布 商圈內人口分布呈面狀，而不是集中于一側或局部，居住密度高，以高層、多層住宅為主。 7，業(yè)態(tài) 商圈內以傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，如小雜貨店、副食品商店、小攤、菜市場為主要業(yè)態(tài)無超市等新興業(yè)態(tài)的商場。 8，形狀 (1)商圈的形狀以接近園形的不規(guī)則多邊形為最佳，盡量避免狹長狀、條帶狀的商圈。 (2)商圈內無地面鐵道線、河流、快速主干道穿過，分割商圈。 (3)商圈內無山丘、大面積水體、大面積綠化用地。四、 商場位置 (1)商場位置應接近于于商圈的中心或商圈內人流的主要出入通道上。 (2)商場位置應位于至少兩條小區(qū)干道級以上道路的交*或距交*口4 分鐘步行距離內。 (3)商場周圍1公里內沒有營業(yè)面積在擬開商場面積一半以上同業(yè)態(tài)的商場。 (4)商場周圍2公里內沒的營業(yè)面積在與擬開商場相同的同業(yè)態(tài)商場。 (5)商場周圍3公里內沒有大型超市、購物中心。 (6)商場周圍50100米范圍內最好有銀行、娛樂、餐飲等與擬開商場在功能上相補的商業(yè)設施。 (7)備選地點應已有一定的人流匯集或人流經過。(8)在特大型城市中可區(qū)級購物中心內部。 五、交通 (1)至少應有兩條道路可直接到達店址，或轉向后步行4分鐘內到達店址 (2)商圈內所有的居住組團均有小區(qū)道路可到達備選店址。 (3)店址周圍100米內無阻礙通行的或規(guī)劃中的立交橋、高架橋、交通護攔、交通隔離帶、施工場地、單行道、地面鐵路線等。 (4)店址附近步行4 分鐘內應有至少一個公交車站有三路以上公交車線路經過或可通過與規(guī)劃、交通管理部門協(xié)調新設立。 (5)備選物業(yè)正前方應方便顧客(步行和駕車)進出。(6)應方便大型貨車進出。 六、場地 (1)門前人行道應在4 米以上，無不可拆除的有礙通行或視線的鐵塔、電線桿和其它構筑物，地面鋪裝質量較高或可改進。 (2)門前應有寬度不少于4米的室外廣場，且無不可拆除的有礙通行和視線的電線桿、水池、花壇等構筑物。 (3)可供停車的場地面積不應少于1000平方米，且停車場位置以和室外廣場相連或可直接進入賣場為宜，若為公用停車場位置不宜超過100米。 (4)門前室外廣場標高應高過與道路標高，但如以臺階相通，臺階級數不應超過超過4級。16