【正文】 筑類型配套世紀(jì)前遠(yuǎn)郊、孤獨(dú)一隅獨(dú)棟式純別墅為主市政配套多偏遠(yuǎn)，個(gè)別享受就近大配套如高爾夫、海景等。觀瀾湖高爾夫大宅的地下室也包括會(huì)議廳、餐廳、功能廳、工人臥房、雙廁所等。所以，其地下室完全沒有“地下”的感覺。觀瀾高爾夫大宅超大面積地下室城市山谷的屋頂花園萬科城地下室2005年深圳批售別墅贈(zèng)送面積列表（單位：平方米）：區(qū)域項(xiàng)目名稱地下室前后花園其它/合計(jì)寶安觀瀾湖高爾夫大宅四系列產(chǎn)品110800左右4002500左右6003800左右圣莫麗斯66－24060－33065400鹽田萬科東海岸社區(qū)三期A區(qū)50604050150160南山純水岸二期/50左右100左右城市山谷花園三期/100150左右中信紅樹灣花城60－70200250左右龍崗振業(yè)城一期無32－142萬科城均4030－100240－350第五園408060－80（大部分帶中庭）80160棲湖1002007020002002600翠楓豪園二期9080左右160左右西湖苑三期無80－200105－225福田香蜜湖第一生態(tài)苑110左右20左右150左右重視戶戶陽(yáng)光權(quán)即便是地下室，也盡量回避黑暗和齷齪。從數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)別墅的各類贈(zèng)送面積達(dá)到建面的30％以上，而觀瀾湖別墅、香蜜湖第一生態(tài)苑等少數(shù)幾個(gè)別墅，贈(zèng)送面積等于建面甚至超過建面。從地下室到頂層，依次設(shè)計(jì)為工人房、功能廳、車庫(kù)－客餐廳－客房－主臥。2005年的別墅戶型明顯更加重視功能性的劃分，休息室、會(huì)客廳、餐廳、娛樂室，樓層分布更加考究，一般地下室為車庫(kù)＋工人房＋影視廳（健身室），一層為客廳、餐廳，二層為客人房帶洗手間，三層為主人房＋書房，有些戶型做到完全動(dòng)靜、主客、干濕分區(qū)，其中，香蜜湖第一生態(tài)苑的層層躍式設(shè)計(jì)和觀瀾湖高爾夫大宅四大系列戶戶帶電梯和私家泳池的設(shè)計(jì)堪稱獨(dú)特、經(jīng)典；戶型面積以160－250平方戶型為絕對(duì)主角；戶型層高3米－,少數(shù)戶型的客廳或者頂樓達(dá)到5米以上,，觀瀾湖高爾夫大宅四大系列產(chǎn)品中C、D、。其中，振業(yè)城建筑風(fēng)格雖為西班牙新古典主義，而園林風(fēng)格則較多地夾雜了小橋、流水、垂柳等中式元素；棲湖采用“天圓地方，一龍六翼”的理念來設(shè)計(jì)園林，在參考北京頤和園“萬壽山—昆明湖”的“湖山”景觀軸線”基礎(chǔ)上，布置主景觀軸從西面山體向東延伸，穿越內(nèi)湖，直抵龍湖，宛如一條長(zhǎng)龍橫臥，既契合了園林地形西高東低起伏的地形特征，又符合中國(guó)傳統(tǒng)的審美觀。觀瀾湖私家泳池喜好高山宏水從2002東海岸打造私家郊野公園開始，深圳建筑對(duì)山的運(yùn)用達(dá)到前所未有的瘋狂，而對(duì)水的喜好，則更多地迎合了廣東風(fēng)水之說和業(yè)主的精神、生活需求。振業(yè)城建筑風(fēng)格：西班牙新古典主義 振業(yè)城園林：中式元素多強(qiáng)調(diào)戶戶綠化生態(tài)傳統(tǒng)別墅往往依山傍（望）水重在大環(huán)境的運(yùn)用，往往忽視了個(gè)體建筑的生態(tài)綠化。有關(guān)戶型設(shè)計(jì)的特征，詳見以下段落。如棲湖戶戶頂部隔柵，外表看乃木制，表現(xiàn)出生態(tài)、環(huán)保的特性，而實(shí)際則是鋁合金，防腐又防潮；振業(yè)城大規(guī)模使用太陽(yáng)能，在通風(fēng)模擬試驗(yàn)基礎(chǔ)上有機(jī)布局建筑，使用節(jié)能建筑材料等多種措施，確保了建筑節(jié)能的優(yōu)越性，成為深圳第一個(gè)通過3A預(yù)審資格認(rèn)證且超過了國(guó)家要求的標(biāo)準(zhǔn)節(jié)能50%的高尚建筑。所以，現(xiàn)代建筑具有不同以往美學(xué)欣賞價(jià)值，建筑不經(jīng)意間融入綠色自然。如城市山谷、紅樹灣花城、第五園、香蜜湖第一生態(tài)苑、棲湖、東海岸，皆以現(xiàn)代或簡(jiǎn)約或中式建筑自稱。 流行國(guó)際結(jié)合風(fēng)格近兩年來，對(duì)歐式建筑風(fēng)格一味模仿的時(shí)代一去不返，取而代之的是對(duì)各種建筑元素的有機(jī)組合，雖不求固定章法，卻更注重美學(xué)效果和功能實(shí)用，盡量合理設(shè)計(jì)和安排各個(gè)環(huán)節(jié)。代表項(xiàng)目有西湖苑、翠楓豪園、振業(yè)城、圣莫麗斯、萬科城、第五園、香蜜湖第一生態(tài)苑、城市山谷。2005年批售別墅容積率與項(xiàng)目建筑形態(tài)列表：區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目容積率別墅建筑形態(tài)糅合其它形態(tài)寶安觀瀾湖高爾夫大宅四系列產(chǎn)品＜獨(dú)棟116套/圣莫麗斯獨(dú)棟5套雙拼2套小高層聯(lián)排207套鹽田萬科東海岸社區(qū)三期A區(qū)＜聯(lián)排131套/南山純水岸二期＜獨(dú)棟23套/城市山谷花園三期1．31聯(lián)排175套小高層、公寓中信紅樹灣花城3．18聯(lián)排5套高層龍崗振業(yè)城聯(lián)排265套公寓、多層萬科城2期一、建筑與容積率《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則（2003版）》規(guī)定的小區(qū)建筑容積率指標(biāo)是：，低層住宅（13層）?？紤]特殊原因，別墅的銷售均價(jià)和銷售總金額略作模糊化處理。從銷售均價(jià)看，福田－南山－寶安－鹽田－龍崗為先后，福田銷售均價(jià)最高，41000元/平方，；龍崗銷售均價(jià)最低，12225元/平方，低于銷售均價(jià)38％。%，%，％。從發(fā)展商來看，萬科共有3個(gè)項(xiàng)目帶別墅，即萬科城、第五園、東海岸，共批準(zhǔn)預(yù)售別墅459套，％，為各開發(fā)企業(yè)批售別墅套數(shù)之最；其次是振業(yè)城，共批準(zhǔn)預(yù)售別墅265套，占2005總批準(zhǔn)預(yù)售別墅套數(shù)的20%；再次是圣莫麗斯，共批準(zhǔn)預(yù)售別墅214套，占2005總批準(zhǔn)預(yù)售別墅套數(shù)的16%；緊跟是觀瀾湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司116套批售別墅，百富隆新175套，中信（深圳）57套，香蜜湖第一生態(tài)苑23套，華僑城23套，鷗富實(shí)業(yè)18套，西湖苑8套，中信（華南）5套。第三部分 預(yù)售與銷售一、預(yù)售情況2005年深圳共批準(zhǔn)預(yù)售帶別墅的項(xiàng)目共計(jì)16個(gè)，除羅湖區(qū)外，其它5各區(qū)皆有。七、全國(guó)輻射力度強(qiáng)在深圳別墅群起的2005年，別墅影響力也大大輻射全國(guó)，甚至境外。一哄而上的結(jié)果，出現(xiàn)兩種極端，一是提升了整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)感和高度感，一則是使項(xiàng)目不倫不類，別墅業(yè)主將整天生活在周圍高層鄰居的“監(jiān)視”中。21世紀(jì)，隨著別墅開發(fā)的成熟，代理商的作用增強(qiáng)，發(fā)展商越來越注重營(yíng)銷手法的新運(yùn)用。而且，項(xiàng)目單價(jià)和區(qū)域單價(jià)都打破了記錄。）用材多考究開始重建筑節(jié)能品質(zhì)感的提升跟用材的考究不可分割，開發(fā)商愈加重視引進(jìn)環(huán)保、健康的材料，甚至從國(guó)內(nèi)相關(guān)園林、建筑風(fēng)格城市搬運(yùn)一些建筑、園林材料元素，包括引進(jìn)國(guó)外材質(zhì)、國(guó)外樹種。總之，擁有人造或者天然山、湖、林、海多重景致的別墅越來越多，環(huán)境品質(zhì)和居住品質(zhì)都在提高。園林偏重寬水宏山近年深圳地產(chǎn)對(duì)水的愛好達(dá)到令人瞠目結(jié)舌的程度，有天然水資源者尚可理解，而沒有天然水資源的項(xiàng)目，克服重重困難也要“上水”。雖然深圳別墅借鑒西班牙、意大利、地中海等國(guó)際建筑風(fēng)格的風(fēng)氣依然盛行，但現(xiàn)代簡(jiǎn)約的風(fēng)格已逐漸深入人心。四、產(chǎn)品質(zhì)優(yōu)價(jià)格高毋庸置疑，2005年的深圳別墅產(chǎn)品基本擺脫了當(dāng)年粗獷發(fā)展的歷史，而走向了追求品質(zhì)化的發(fā)展新階段，而且，相比2000年以來的別墅的成熟開發(fā)，2005年的深圳別墅產(chǎn)品更顯得精、細(xì)、優(yōu)。2005年各區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售別墅項(xiàng)目列表：區(qū)域項(xiàng)目個(gè)數(shù)項(xiàng)目名稱南山3城市山谷花園、中信紅樹灣花城、純水岸二期福田1香蜜湖第一生態(tài)苑鹽田1萬科東海岸社區(qū)三期A區(qū)羅湖0/龍崗6第五園、棲湖、翠楓豪園二期、西湖苑、振業(yè)城、萬科城寶安5圣莫麗斯花園、觀瀾湖高爾夫大宅*麗維康區(qū)、觀瀾湖高爾夫大宅*納斯比區(qū)、觀瀾湖高爾夫大宅*昆仕頓區(qū)、觀瀾湖高爾夫大宅*漢士達(dá)區(qū) （上圖來自《深圳別墅研究報(bào)告》，棕色表示最早開發(fā)別墅的區(qū)域，黃色表示1998－2004年集中開發(fā)別墅的區(qū)域，紅色表示2005及即將集中開發(fā)別墅的區(qū)域。) 二、關(guān)內(nèi)外遍地開花2005年深圳共批準(zhǔn)預(yù)售16個(gè)別墅項(xiàng)目，包括振業(yè)城、萬科城、香蜜湖第一生態(tài)苑、圣莫麗斯花園、第五園、城市山谷花園、萬科東海岸社區(qū)三期A區(qū)、棲湖、中信紅樹灣花城、翠楓豪園二期、觀瀾湖高爾夫大宅*麗維康區(qū)、觀瀾湖高爾夫大宅*納斯比區(qū)、觀瀾湖高爾夫大宅*昆仕頓區(qū)、觀瀾湖高爾夫大宅*漢士達(dá)區(qū)、西湖苑、純水岸二期等，輻射深圳五大區(qū)。獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅雙拼別墅第二部分 2005別墅特征2005深圳別墅呈現(xiàn)推出量歷年最高、居住功能加強(qiáng)、產(chǎn)品質(zhì)優(yōu)價(jià)格高、營(yíng)銷策劃重“文化”、關(guān)內(nèi)外遍地開花、發(fā)展商一哄而上、全國(guó)輻射力度強(qiáng)等六大明顯特征。而市場(chǎng)上所謂的“疊拼別墅”等多戶疊加的物業(yè)類型在不在本文所談的范疇。從建筑形態(tài)分，覆蓋以下三種類型：single family house，即獨(dú)立別墅；two family house，即雙拼別墅；townhouse即聯(lián)排別墅。至于2005年，則是深圳別墅“瘋狂年”，同時(shí)也是深圳別墅普遍追求品質(zhì)化、精細(xì)化、數(shù)量化發(fā)展的起始年，預(yù)計(jì)這種瘋狂開發(fā)的歷史還將持續(xù)兩年，接下來的深圳別墅將進(jìn)入少而精的“唯我獨(dú)尊”發(fā)展新階段。近年深圳別墅批準(zhǔn)預(yù)售面積比較：推出面積（單位：萬m2）1992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年≈34 (2001年前數(shù)據(jù)摘自深圳房地產(chǎn)年鑒，20012005年數(shù)據(jù)根網(wǎng)上預(yù)售項(xiàng)目備案系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)得到?？傊?，2005年深圳別墅從數(shù)量和輻射區(qū)域上，達(dá)到歷年之最。主要由于其地理位置離市區(qū)略遠(yuǎn)的特殊性。從2004年十七英里為開端，深圳別墅重新尋找“現(xiàn)代化”“中國(guó)化”的感覺，2005萬科系列別墅產(chǎn)品之第五園又尤為典范。其中，棲湖、香蜜湖第一生態(tài)苑擁有少量雙拼別墅。另一方面，別墅突出對(duì)天然山景、山體的運(yùn)用，甚至人工造山也在所不惜，如觀瀾湖私家中央公園別墅，即便擁有10平方公里的高爾夫球場(chǎng)，發(fā)展商依然刻意打掉地塊中間10余座別墅，只為造一座“山”體公園，至于圣莫麗斯、棲湖、萬科東海岸的天然山景，都被發(fā)展商淋漓盡致地運(yùn)用來打造山體公園。 （參考“深圳別墅研究報(bào)告”。售價(jià)高出歷年2005年深圳關(guān)內(nèi)外別墅銷售均價(jià)接近2萬/平方，為歷年之最。至今，御海灣、名墅海景度假村等東部老別墅還是“老樣子”。發(fā)展商都紛紛“沖動(dòng)”地（在高層的夾縫中）建別墅，當(dāng)然，建筑形態(tài)只能以聯(lián)排別墅為主。也有新銳的華來利實(shí)業(yè)、百富隆新、西湖、鷗富實(shí)業(yè)等。全國(guó)、境外的別墅考察團(tuán)紛涌深圳，除了傳統(tǒng)優(yōu)秀別墅區(qū)蛇口、華僑城以及04年的十七英里為考察的固定項(xiàng)目外，2005新秀別墅如觀瀾湖高爾夫大宅系列、第五園、圣莫麗斯、振業(yè)城、棲湖、香蜜湖第一生態(tài)苑、城市山谷3期等也成為優(yōu)選考察項(xiàng)目。從批準(zhǔn)預(yù)售的別墅套數(shù)而言，各區(qū)先后順序?yàn)椋糊垗?66－寶安330－南山203－鹽田131－福田23套。二、2005年深圳別墅批準(zhǔn)預(yù)售列表區(qū)域項(xiàng)目名稱總批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)總批準(zhǔn)預(yù)售面積(m2)別墅套數(shù)寶安觀瀾湖高爾夫大宅*麗維康區(qū)6262合計(jì)330觀瀾湖高爾夫大宅*納斯比區(qū)22觀瀾湖高爾夫大宅*漢士達(dá)區(qū)2727觀瀾湖高爾夫大宅*昆仕頓區(qū)2525圣莫麗斯214214鹽田萬科東海岸社區(qū)三期A區(qū)/二期240131131南山純水岸二期2323203城市山谷花園492175中信紅樹灣花城7395龍崗振業(yè)城800265666萬科城896115818131第五園950197棲湖5757翠楓豪園二期74018西湖苑三期948福田香蜜湖第一生態(tài)苑862323總計(jì)54151353三、2005深圳別墅銷售情況根據(jù)szhome銷售備案登記統(tǒng)計(jì)，2005年深圳別墅銷售725套，銷售均價(jià)約19690元/平方米。從各區(qū)銷售面積看，龍崗－南山－鹽田－寶安－福田為先手，占總銷