【正文】 以此類推，得出各單位的價格。由于房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，不同的鋪位，由于位置的不同，對購房者來說，其經(jīng)營也將有其不同的效果。 一）、整體價格制定原則 確定合理的利潤率 在定價過程中，確定合理利潤率，在塑造項目優(yōu)良的素質(zhì)的同時，為了提高項目的市場競爭力，項目必須對購買者要有吸引力 (不一定是低價 )。 舉辦建材博覽會。 （九）、商業(yè)培訓計劃 組織商場的 經(jīng)營戶和投資者進行專業(yè)的商業(yè)培訓，豐富他們的商業(yè)知識，提升經(jīng)營技巧，做到與時俱進。 （七）、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)采購補貼計劃 。 （四）、品牌經(jīng)營，名店經(jīng)營計劃 從大型品牌店到 批發(fā) 主力店，從實力 經(jīng)營到品牌經(jīng)營， 淮濱裝飾建材城將代表淮濱裝飾建材 商業(yè)的最高形象，以開發(fā)商品牌，項目品牌，經(jīng)營商家的品牌，塑造 淮濱裝飾建材 商業(yè)新形象。以凝聚市場內(nèi)的人氣，促進商品成交，引導消費者到建材大市場采購的習慣。招標 著名 大師設計，招標知名裝修公司進行商場裝修，在提供炒作題材的同時，也為項目的概念實現(xiàn)有良好的物質(zhì)基礎。另外，我們應該與可能的大買家和大商家密切溝通，充分發(fā)揮他們的輻射力和影響力，同時，通過前期讓利，讓大買家批量購買。 整合資源 本項目為 淮濱縣的城市商業(yè)焦點 ，將得到政府的大力政策支持以及大買家、大商家的協(xié)助。 強勢啟動 好的開端就是成功的一半。 全面覆蓋 本項目開 發(fā)體量龐大，從 淮濱 整個商業(yè)市場而言，必須最大限度地擴大市場份額。 形象先行，展示先行 以強勢品牌打造 淮濱 商業(yè)地產(chǎn)的典范，樹立項目鮮明的市場形象，確立品牌經(jīng)營和環(huán)境優(yōu)勢，喚起市場對本項目的關注度。 淮濱裝飾 建材城 必須通過高水平的前期運作和優(yōu)越的項目運營建立起 淮濱 商業(yè)項目的新典范。 ● 項目整體商場開業(yè)時，完成銷售任務的 90％以上。 為投資者、經(jīng)營戶搭建一個很好的經(jīng)營平臺，通過項目的持續(xù)經(jīng)營形成良好的口碑，不斷提高項目的商業(yè)價值以謀求更廣闊的商業(yè)發(fā)展空間。把淮濱縣的建材市場做強、做大、做活。我們將對各大類主要品牌，采取“走出去，請進來”的辦法招商入市。我司建議以參照 和諧建材港和 **商業(yè)街 的正常租金水平較為合理，這樣在項目銷售過程中，可以合理的控制項目的售價及其租金，有利于項目的可持續(xù)性發(fā)展。 ? 形象定位 品牌全面升級 告別 品牌店與小攤販比鄰而居的混亂，保證特許品牌專營店進駐，質(zhì)量無憂 賣場全面升級 告別小門面的零散無序，以合理科學的賣場規(guī)劃，統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一管理，商家無憂 市場全面升級 告別小范圍的發(fā)展空間，以龍頭氣勢俯視整個豫東南地區(qū) 裝飾建材 市場，投資無憂 享受全面升級 告別街邊烈日和灰塵中的討價還價，用逛超市的悠閑選購 建材 ，家裝無憂。 優(yōu)越的地段：好的地理位置和便利的交通將會吸引更多的消費者，為消費者帶來更多的方便。 所謂“一站式”，就是由多個同行業(yè)但不同門類產(chǎn)品組成的可以滿足消費者一次性購齊所有需要的綜 合式市場 。 ? 消費者 消費者分析 : 隨著商業(yè)形態(tài)的不斷演變，消費者的習慣和要求也跟著不斷在變，主要體現(xiàn)在以下幾點： 21 世紀是一個講求效率的時代，無論工作還是生活，都注重 “時間成本”的概念。 ⑵、熟悉市 場的經(jīng)營模式。 交通：項目周邊的交通一定要流暢、方便，并且要有一定規(guī)模的停車場。 在當今的商業(yè)投資中我們不能低估每一位投資者的智商。 大眾消費者的商業(yè)經(jīng)驗相對比較欠缺，投資意識不是很濃，必須通過我們對這種投資者的投資意識進行啟動和開發(fā)。同時便利的交通以及店鋪有無經(jīng)營特色都是決定投資者是否成功的因素。預計減免市場管理費 30 萬元。目前，淮濱縣已形成“三縱三橫”的城市道路格 ，城區(qū)面積達到 10 平方公里，縣城道路總長 80公里，城區(qū)常住人口 10 萬人 （ 二）市場現(xiàn)狀分析： 淮濱縣同類 裝飾 建材 市場配套不完善 ， 無吸引人流的環(huán)境 ， 規(guī)模偏小 ， 商戶組合混亂 ， 無統(tǒng)一經(jīng)營管理 ， 無統(tǒng)一客戶服務 。 城市規(guī)劃 淮濱縣在推進城鎮(zhèn)化建設中，按照“激活老城、開發(fā)新城、治理湖洼、聯(lián)老貫新、以老促新、以新帶老、聯(lián)動發(fā)展、打造水景生態(tài)園林文化名城”的總體建設思路，不斷加強城市基礎設施建設與管理，努力把淮濱縣城建設成為工業(yè)發(fā)達、商貿(mào)繁榮、人居環(huán)境舒適、具有可持續(xù)發(fā)展能力的現(xiàn)代化城市。 城市性質(zhì) 今日淮濱氣象萬千， “ 淮濱地勢平坦、土壤肥沃、雨量充沛、氣候宜 人、四季分明、物產(chǎn)豐富，盛產(chǎn)小麥、水稻、玉米、紅薯、油菜、花生、芝麻、棉花、煙葉、貓爪草、息半夏等各種優(yōu)質(zhì)農(nóng)經(jīng)作物，是全國商品糧基地縣、商品油基地層、弱筋小麥基地縣，淮濱縣連續(xù)摘取了“國家級雙擁模范縣”、“國家級生態(tài)示范縣”、“省級衛(wèi)生縣城”、“市級園林縣城”和“市級文明縣城創(chuàng)建先進縣”五個掛冠。以漢族為主。 策 略 篇 一、項目 分析 （一） 市場 環(huán)境分析 城市區(qū)位： 淮濱縣位于 河南 省東南部，淮河中上游。（山東） 地產(chǎn)策劃推廣機構 二 零 一零 年 七 月 目 錄 策略篇 －、前言 二、 項目分析 市場 環(huán)境 分析 市場現(xiàn)狀分析 目標群體分析 項目定位 ● 產(chǎn)品定位 ● 市場定位 ● 形象定位 三、核心思考 租金與售價 業(yè)態(tài)變與不變 銷售與招商 永續(xù)經(jīng)營之道 操盤時機掌握 四、策劃目標 銷售目標 招商目標 發(fā)展目標 五、營銷策劃基本原則 六、項目“永續(xù)經(jīng)營工程” 計劃篇 一 、招商方案 項目整體招商原則 招商范圍及品牌控制 二 、廣告策略 廣告整體策略 廣告語 各階段推出計劃 費用預算 及分配 媒介安排 開盤前廣告進程 廣告效果評估 前 言 隨著城市發(fā)展進程的加快，僅僅因為扎堆效應建立起來的市場運營模式已經(jīng)跟不上時代的步伐。 江西濱江房地產(chǎn)抓住淮濱縣 建材 市場亟需升級換代的契機，為淮濱市民打造了一艘全新的 裝飾建材 航 母 —— 淮濱 裝飾建材 城， 7 萬 ㎡宏大規(guī)模、科學的功能分區(qū)、一站式購物、統(tǒng)一招商管理的理念，這樣的規(guī)劃在 淮濱、甚至在豫東南地區(qū) 也難得一見，它將站在洶涌翻滾的潮頭，領航 豫東南 裝飾建材 行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，書寫一部動人心魄的傳奇！ 同時，我們將尊重市場，尊重消費者，尊重商家，實現(xiàn)發(fā)展商的預期目標與項目的可持續(xù)性發(fā)展，最終實現(xiàn)企業(yè)、商家、投資者等三方利潤的最大化。人口約 70 萬 (2020年 )。 淮濱縣地處淮河中上游，豫 皖 兩省交界處，南望大別山，北接黃淮大平原，境內(nèi)河渠縱橫，塘堰密布，洪河、閭河、 白露河 四面環(huán)繞， 淮河干流橫貫其中，享有“淮上江南”美稱。鹽法》載： “本州共計一萬二百一十六引鹽船，自淮北 至正陽關，經(jīng)烏龍集小船起駁，由 淮河 入境抵州 ”?；礊I縣按照“工業(yè)園區(qū)化、商貿(mào)市場化、居住小區(qū)化、城市園林化”的思路，不惜重金，委托國內(nèi)知名專家對《淮濱縣 2020 年 —— 2020 年城 市發(fā)展總體規(guī)劃》進行了重新修編，并組織專業(yè)技術人員編制了道路擴建、市場建設、環(huán)境設施、供排水系統(tǒng)、園林綠化系統(tǒng)等項專業(yè)規(guī)劃。凡進入市場內(nèi)經(jīng)營的商戶，給予市場管理費第一年免收、第二年減半收取的優(yōu)惠政策，以體現(xiàn)政府培育建材市場的決心。商圈的聚集效應、商氣濃不濃、 有沒有培育商業(yè)氣氛的潛力都將成為影響投資者的首要因素。 另一類中小投資者看重升值潛力和投資回報，首先要考 慮的是高 回報率，并且容易受廣告的影響，但因為手頭資金有限，所以他們要考慮小面積商鋪，其中最重要是商鋪的總價。同時對于大額的資金投資，大部分的投資者會選擇銀行貸款 。 商業(yè)位置：商業(yè)位置一定要好，最好在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域或者靠近交通要道，并且具有一定的規(guī)模。 目標經(jīng)營者特征： ⑴、熟悉 淮濱裝飾建材 市場，對 **街商圈的經(jīng)營環(huán)境非常認可。 以我公司的經(jīng)驗， 淮濱裝飾建材城 招到商家不難，難的是招到合適理想品牌同時愿意接受較高租金的商家，這對項目的未來發(fā)展很重要 。 在我國的一些發(fā)達地區(qū)如北京、上海、廣東、天津、江浙、長沙等地也是主流型態(tài)。 沿街 商鋪 ：陶瓷、地磚、地板、門業(yè)、鋁型材、鋼材、建筑材料等 沿街二樓 ：燈具照明、家具、窗簾等 優(yōu)越的購物環(huán)境：優(yōu)越的購物環(huán)境能給消費者帶來好的 消費 心情，消費者以愉快的心情“發(fā)現(xiàn)和探索”消費目標。 ? 市場定位 全新的經(jīng)營理念，科學先進的規(guī)劃系統(tǒng)，對淮濱縣傳統(tǒng)的 裝飾建材 市場進行整合升級，以絕對規(guī)模和實力成為當之無愧的區(qū)域龍頭，對信陽市及整個豫東南地區(qū)的輻射影響力將再次升級，成就更加繁榮昌盛的豫東南 建材 第一市。這樣的思路投資者較為接受 租金的制訂方面，太貴對招商不利，太低會影響投資回報率。 銷售與招商 大型商業(yè)物業(yè)的開發(fā)必須要先商業(yè)后地產(chǎn)，在項目的開發(fā)前期，我們要通過對主力商戶和大型品牌店的招商，蓄積客戶，樹立項目良好的商業(yè)形象，才能帶動項目的銷售市場，才能吸引更多的投資客戶。 永續(xù)經(jīng)營之道 我們將對全國范圍內(nèi)的裝飾建材品牌進行招商，把幾個大品牌或知名企個市場 帶動起來。 形成高端、中端和普通全系列產(chǎn)品 業(yè)招進來，通過，稅、費和租金等優(yōu)惠辦法，吸引他們?nèi)胧?，由他們把?經(jīng)營 業(yè)態(tài) 格局，建成一個以淮濱為中心的大型 裝飾 建材專業(yè)市場 。 按照對項目的初步估算，銷售總量預計將會在 8 億－ 2 億之間，為方便計算，項目銷售總目標為 2 億元，其中： ● 在首次公開發(fā)售期間，完成銷售任務的 2530%。 （ 2）打破傳統(tǒng)商業(yè)模式，引導消費潮流 通過全新的規(guī)劃設計，引進先進的商業(yè)形態(tài)同時融合中國人的消費理念，打造 淮濱縣的 裝飾建材 航母 （ 3）成為 淮濱 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)典范 淮濱裝飾建材城 的開發(fā)，正處于 淮濱 商業(yè)發(fā)展的關鍵時期，通過可持續(xù)經(jīng)營成就項目長遠發(fā)展。 賣點不可一次推完 由于項目的銷售目標比較龐大，銷售周期相對較長，我們必須保持市場的新鮮度，保持銷售工作的多次高潮，項目賣點需要進行有節(jié)奏、有層次的推廣，根據(jù)項目的營銷周期和工程進度進行合理規(guī)劃，有目的的進行宣傳推廣，不能 一次性把賣點推完。 招商先行 招商先行，以全面提升商業(yè)品質(zhì)，從高標準邀請品牌商家入手，形成項目的鮮明形象和操作模式，通過良好的招商造勢，帶動銷售的火熱進行；通過前期