【正文】 250 000 二、耕地占用稅 如果房地產(chǎn)企業(yè)購置的是耕地，則需要繳納耕地占用稅 ，由于耕地占用稅是在實際占用耕地之前一次性交納的，不存在與征稅機關(guān) 清算和結(jié)算的問題，因此企業(yè)按規(guī)定交納的耕地占用稅，可以不通過“應(yīng)交稅金”科目核算。 支付土地出讓金時，依據(jù)財政部門開具的土地使用權(quán)出讓金專用票據(jù)，進行的會計處理： 借：無形資產(chǎn) — 土地使用權(quán) 5000000 貸：銀行存款 5000000 應(yīng)繳納的契稅 500*3%=15 萬元 根據(jù)契稅完稅憑證和付款證明，進行的會計處理為： 借：無形資產(chǎn) — 土地使用權(quán) 150000 貸：銀行存款 150000 簽 訂土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)繳納的印花稅為： 500*‰ = 萬元 借：管理費用 印花稅 2500 貸：銀行存款 2500 在土地上自行建造辦公樓，發(fā)生建造費用時，根據(jù)付款憑證、稅務(wù)部門監(jiān)制的收據(jù)，進行的會計處理為： 借：在建工程 13000000 貸：應(yīng)付賬款等 13000000 辦公樓達到預(yù)定可使用狀態(tài)，進行的會計處理為： 借：固定資產(chǎn) 辦公樓 11000000 貸：在建工 程 11000000 每年分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)核對辦公樓計提折舊，進行的會計處理為： 借：管理費用 583000 貸：累計折舊 480000 累計攤銷 103000 第二節(jié) 獲取土地階段稅務(wù)處理 房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地階段涉及的稅收有：土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅等。 【例 32】 2020 年 1月，致遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司一出讓方式取得土地一宗，以銀行存款支付 500 萬元，并在該塊土地上自行建造一棟辦公樓，發(fā)生建筑成本 1300 萬元。 【例 31】 20 8年 6月，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司取得 100 畝的土地使用權(quán)用于商品房開發(fā)，價款 5 000 萬元，契稅征收率為 3%，當(dāng)?shù)?政府規(guī)定的耕地占用稅稅額為 30 元 /平方米，通過銀行轉(zhuǎn)賬支付土地出讓金及相關(guān)稅費。房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)用于建造對外出售的房屋建筑物，線管的 土地使用權(quán)賬面價值應(yīng)當(dāng)計入所建造的房屋建筑物的成本。通俗的說法就是從其他公司購買的土地。 第三章 房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地階段會計與稅務(wù)處理 第一節(jié) 獲取土地階段會計處理 一、取的土地使用權(quán)確認(rèn) 房地產(chǎn)企業(yè)去的土地使用權(quán)的方式一般有接受土地使用權(quán)出讓、接受土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、投資者投入的土地使用權(quán)以及其他方式。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，《城市房地產(chǎn)管理法》做了明確規(guī)定了兩種處理方式：一種是需辦理出讓 手續(xù)，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由受讓方繳納土地出讓金；另一種是不改變原有土地的劃撥性質(zhì)，由國家土地行政主管部門向轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金后，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)給受讓人。根據(jù)土地使用權(quán)的獲取方式不同，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為：出讓方式取得 的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和劃撥方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。出讓合同包括以下主要內(nèi)容：出讓地塊的基本情況，包括位置、面積、界限等；土地出讓金額的數(shù)量、支付方式和支付期限；土地使用權(quán)的出讓期限；地塊的規(guī)劃設(shè)計條件由城市規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃確定，包括建筑密度、容積率等控制指標(biāo)，工程管線、豎向規(guī)劃、配建停車場或其它公共設(shè)施的要求，受讓人如要改變合同中的土地使用條件，需報城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，重新簽訂土地出讓合同、并 依據(jù)有關(guān)規(guī)定，調(diào)整合同條款。 （ 4）掛牌 指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。目前，招標(biāo)是土地使用權(quán)出讓方式中最常用的一種，一般由各級土地儲備中心負(fù)責(zé)辦理招標(biāo)的相關(guān)事宜。在實踐中，這種方式容易產(chǎn)生土地條件相當(dāng)而出讓金差別較大的情況，因此， 2020 年 4月頒布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》中已明確用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地禁止采用此種方式獲取土地使用權(quán)。對開發(fā)商來說，可以通過劃撥方式取得的開發(fā)用地，主要是經(jīng)濟適用房項目建設(shè)用地。也就是說，在房地產(chǎn)一級市場，用于房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)用地必須通過土地儲備中心，以招標(biāo)、拍賣或者掛牌等方式獲取。 獲取土地使用權(quán)的方式：目前，我國的土地使用制度，仍處在從無償、無限期使用到有償、有限期使用的過渡階段。 當(dāng)一個房地產(chǎn)開發(fā)項目完成項目策劃分析后，就要進入實施階段，而實施過程中的第一步就是獲取土地使用權(quán)。 國家實行土地用途管制制度 。 國家實行土地登記制度 。土地是一種有限的資 源。 商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式 。 第十二條 土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。 相關(guān)法律知識： 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中有關(guān)內(nèi)容的規(guī)定 第八條 土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán) (以下簡稱土地使用權(quán) )在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是以營利為目的、從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。第六條 規(guī)定：商品房預(yù)售實行許可證制度。一個項目銷售的成敗決定著開發(fā)商的根本利益。 建筑施工階段建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進行項目建設(shè)的階段。目前的房地產(chǎn)開發(fā)除經(jīng)濟適用房外，都屬于這種方式?，F(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。