三明市區(qū)房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價(jià)格概述-全文預(yù)覽
【正文】 別墅是指四面臨空、獨(dú)門(mén)獨(dú)院的住宅或雖相互連接，但戶戶頂天立地，獨(dú)門(mén)進(jìn)出，有獨(dú)立車庫(kù)的聯(lián)排（連體）住宅。(3)一般損壞房：結(jié)構(gòu)一般性的損壞，部分構(gòu)件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部破損，油漆老壞，設(shè)備、管道不夠通暢，水、衛(wèi)、電照管線、器具有部分老壞、損壞或殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修、更換部件的。判斷依據(jù)為原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部批準(zhǔn)的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（試行）》，分：(1)完好房：十、九、八成新；(2)基本完好房：七、六成新；(3)一般損壞房：五、四成新；(4)嚴(yán)重?fù)p壞房和危房：三成以下。（2）多層住宅（頂層為復(fù)式住宅時(shí)按下層系數(shù)調(diào)整）層數(shù)層次底層無(wú)附屬間（%）底層為非住宅（%）五六七八九五六七八九一層8888844444二層0000000000三層3333333333四層5555555555五層8555545555六層/8555/8555七層//800//800八層///85///85九層////8////8(注)底層有兩層及兩層以上商場(chǎng)的情形，系數(shù)可根據(jù)實(shí)際情況取適當(dāng)值朝向調(diào)整系數(shù)樓宇朝向南東西北調(diào)整系數(shù)3%0%3%0%環(huán)境調(diào)整系數(shù)（1）綠化、景觀因素小區(qū)狀況小區(qū)綠化完善一般的綠化僅有部分綠化基本無(wú)綠化調(diào)整系數(shù)6%3%0%2%（2）物業(yè)管理因素狀況完善的物業(yè)管理普通物業(yè)管理居委會(huì)管理基本無(wú)管理調(diào)整系數(shù)10%5%0%5%裝修因素：交易指導(dǎo)價(jià)原則上不考慮裝修因素，個(gè)別情形需要對(duì)二次裝修進(jìn)行評(píng)估的，可根據(jù)實(shí)際情況處理。五級(jí)地段：包括：港塔路、長(zhǎng)安路以西范圍；荊西街道；城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)除上述范圍外。二級(jí)地段：（1）一類區(qū)：包括由梅列區(qū)江濱路、東新六路、新市北路、東新五路所圍成的區(qū)域范圍及其周邊地區(qū)，丹蓉新村、三明學(xué)院師范學(xué)校及聾啞學(xué)校周圍的麒麟新村等；三鋼范圍內(nèi)青山一、二、三村；列西西江濱北路及工業(yè)北路所圍成的區(qū)域范圍；三元區(qū)建新路、新市南路、下洋二路、中山路所圍成的區(qū)域范圍；由沙洲路、崇榮路、建新路、中山路圍成的區(qū)域范圍；新亭路至新泉路之間的新市中路東側(cè)范圍；下洋索橋至列東大橋之間工業(yè)中路東側(cè)范圍；芙蓉新村、泰元花園、金鑫花園、翁墩新村、明珠花園、永興花園、文筆花園、三明一中周邊。二等多為自建房屋，由于地處城市規(guī)劃區(qū)死角處難于改造，以現(xiàn)狀使用。該類房屋主要特點(diǎn)是紅磚結(jié)構(gòu)，條石，毛石或磚砌基礎(chǔ)，單體建設(shè)水準(zhǔn)差，小區(qū)的配套設(shè)施差，一般沒(méi)有正規(guī)的物業(yè)管理。三等多數(shù)建于80年代初期，層數(shù)一般在34層左右。底層多為店面，二三層以住宅居多，但也有少量是寫(xiě)字樓。底層多為店面，在非住宅區(qū)內(nèi)時(shí)二三層以寫(xiě)字樓居多。市場(chǎng)法所依據(jù)的資料為三明市區(qū)房地產(chǎn)交易登記中心20062007年兩年間登記的交易資料作為數(shù)據(jù)樣本，成本法則參照三明市區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)合已公布的房屋建安造價(jià)綜合確定。三、制定方法本指導(dǎo)價(jià)格制定時(shí)按照基本價(jià)格制定和調(diào)節(jié)系數(shù)確定來(lái)分別進(jìn)行。主導(dǎo)因素原則房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，既有宏觀政治、經(jīng)濟(jì)因素，也有中觀的區(qū)位、環(huán)境因素和微觀的結(jié)構(gòu)、朝向、樓層和成新等因素，但在交易指導(dǎo)價(jià)格制定過(guò)程中只考慮其中的主要因素。利用本指導(dǎo)價(jià)格確定具體房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，應(yīng)結(jié)合附圖綜合使用、配合進(jìn)行，按照不同地段等級(jí)，不同的房地產(chǎn)分類，確定房地產(chǎn)的基本價(jià)格，并根據(jù)具體房地產(chǎn)的不同狀況，選用相應(yīng)的修正系數(shù)進(jìn)行綜合修正，最后得出具體房地產(chǎn)的指導(dǎo)價(jià)格。附：《三明市區(qū)房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價(jià)格》三明市房地產(chǎn)管理局 三明市物價(jià)局二OO七年八月一日主題詞：房地產(chǎn) 交易 指導(dǎo)價(jià)格 通知2007年8月1日印發(fā) 共印100份三明市區(qū)房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價(jià)格第一章 適用范圍、制定原則和制定方法一、適用范圍本指導(dǎo)價(jià)格適用于三明市區(qū)城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國(guó)有土地上的房地產(chǎn)交易價(jià)格參考。三明市房地產(chǎn)管理局三 明 市 物 價(jià) 局明房字〔2007〕17號(hào)三明市房地產(chǎn)管理局 三明市物價(jià)局關(guān)于印發(fā)三明市區(qū)房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價(jià)格的通知為規(guī)范三明市區(qū)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息公開(kāi)化建設(shè)，提高房地產(chǎn)交易信息的透明度，確保消費(fèi)者、投資者及其它群體能夠及時(shí)、準(zhǔn)確地了解三明市區(qū)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)與交易價(jià)格的變化情況，引導(dǎo)理性購(gòu)房、促進(jìn)理性投資，三明市房地產(chǎn)管理局、三明市物價(jià)局于2004年制定并公布了《三明市區(qū)房地產(chǎn)交易價(jià)格指導(dǎo)意見(jiàn)》（明建房[2004]49號(hào)）。原《三明市區(qū)房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價(jià)格》（明建房[2004]49號(hào)）同時(shí)作廢。政策性住房（包括房改房、集資建房和經(jīng)濟(jì)適用住房）的定價(jià)按照國(guó)家、省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不適用本指導(dǎo)價(jià)格，但政策性住房在二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易時(shí)適用本指導(dǎo)價(jià)格規(guī)定。二、制定原則按照交易指導(dǎo)價(jià)格的服務(wù)目的，本指導(dǎo)價(jià)格中涉及的基本價(jià)格確定、區(qū)域劃分、影響因素選擇及其他評(píng)估操作規(guī)定，遵循以下原則：一般性原則即按照一般價(jià)格原則確定各類型房地產(chǎn)的基本價(jià)格，對(duì)具體某一房地產(chǎn)的交易評(píng)估價(jià)格由一個(gè)基本價(jià)格加各類調(diào)節(jié)系數(shù)形成，基本價(jià)格選取的是某一區(qū)域中的中間價(jià)格或平均價(jià)格，并以此來(lái)作為某一類型房地產(chǎn)的基本價(jià)格。適度前瞻性原則本指導(dǎo)價(jià)格制定過(guò)程所憑借的依據(jù)立足于現(xiàn)狀房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，同時(shí)也適當(dāng)考慮已經(jīng)表現(xiàn)出來(lái)的某些發(fā)展趨勢(shì)分析材料，并在現(xiàn)狀資料分析的基礎(chǔ)上對(duì)這些因素按其對(duì)房?jī)r(jià)的影響趨勢(shì)作了適度前瞻分析。對(duì)各類物業(yè)基本價(jià)格的確定方法，商品房以市場(chǎng)比較法作為主要的方法；自建房以成
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