【正文】 花園，并贈送面積約25平方米的陽光半室，室內(nèi)空間采用時(shí)尚的三錯(cuò)層設(shè)計(jì)，增添更多趣味空間。中海怡美山莊一期A區(qū)開盤推出的創(chuàng)新戶型——夾層戶型（DOUBLE空間）吸引了眾多客戶的眼球。創(chuàng)新一：整體規(guī)劃設(shè)計(jì)為半封閉的E字形組團(tuán)中海怡美山莊為有效規(guī)避項(xiàng)目西南面平鹽鐵路（鐵路南面還有部分廠房）和東南面即將修建的橫崗“第二通道”的噪音影響，在總體規(guī)劃上采取以下有效措施：在小區(qū)靠平鹽鐵路一方，設(shè)計(jì)為半封閉的E字形組團(tuán)，不留大的開口，保證將噪聲的影響降至最??；將朝向鐵路方向的戶型盡量減至最少，并不將主要房間設(shè)在朝鐵路的方向；在鐵路一側(cè)種植兩排高大樹木遮擋噪音；靠“第二通道”一邊布置幼兒園，既方便其對外經(jīng)營，又遮擋了小區(qū)噪音，一舉兩得；面對“水官高速公路”一側(cè)僅設(shè)置帶商業(yè)的住宅1號樓，并在1號樓的南側(cè)種植一排高大樹木遮擋噪音，為保證均好性，1號樓北面的3房（3＋1）與3號樓1單元的距離達(dá)130米，有超級無敵景觀，能夠毫無遮擋地看到小區(qū)中央園林，為每一住戶提供了一個(gè)絕對安靜、安全舒心，而又能體驗(yàn)“自然風(fēng)光”的特殊感受機(jī)會。在中海的產(chǎn)品中，人們往往會從貌不驚人的一塊材料、一個(gè)磚頭、一扇窗子、一面墻壁中發(fā)現(xiàn)中海為這些項(xiàng)目量身定做的諸多創(chuàng)新，而這些創(chuàng)新最終都?xì)w屬到一個(gè)出發(fā)點(diǎn)上，那就是“以人為本”。市場是檢驗(yàn)產(chǎn)品的惟一標(biāo)準(zhǔn)。其次，進(jìn)一步提高設(shè)計(jì)效率，保證開發(fā)速度。針對第四代產(chǎn)品的高標(biāo)準(zhǔn)，中海地產(chǎn)對規(guī)劃設(shè)計(jì)提出了相應(yīng)的高要求。產(chǎn)品創(chuàng)新是中海的核心競爭力，中海的每一個(gè)產(chǎn)品都能在市場上引起搶購，就是因?yàn)樗漠a(chǎn)品在不斷創(chuàng)新。在創(chuàng)新中敢為業(yè)界先的創(chuàng)新精神使中海步步領(lǐng)先，在別人畏而不前的地域飲盡頭啖湯，而當(dāng)眾多追隨者蜂擁而至，爭搶蛋糕時(shí)，中海早就選定了下一個(gè)目標(biāo)，獨(dú)自領(lǐng)先上路了。只有卓越的品質(zhì)，新穎的創(chuàng)意才能成就精品，只有創(chuàng)新才能引領(lǐng)中國精品住宅的新時(shí)代。 提倡精品、創(chuàng)新的產(chǎn)品策略中海規(guī)劃設(shè)計(jì)的管理一直是中國地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先者，精品與創(chuàng)新是中海地產(chǎn)品牌與感召力的核心。如中海有專門的人去研究市面上新型的住宅，并提出一個(gè)產(chǎn)品模型，這種模型會用于以后的戶型設(shè)計(jì)中；再比如針對住宅里一些不適合社會發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)，中海有一部分專門的人員來制定新標(biāo)準(zhǔn)，并將這一新標(biāo)準(zhǔn)提供給設(shè)計(jì)單位；二是設(shè)計(jì)的管理工作，這種管理是為了保證前期的產(chǎn)品策劃得以落實(shí)，這也是目前的設(shè)計(jì)院所缺乏的。中海追求的是要找到人們對居住的真正需求，來設(shè)計(jì)他們需要的住宅。這會給一些沒有市場意識的建筑師一個(gè)打擊，特別是剛從學(xué)院出來有著許多理想的設(shè)計(jì)師。在此將概念設(shè)計(jì)提升為產(chǎn)品概念策劃主要是能更準(zhǔn)確地表達(dá)產(chǎn)品策劃的內(nèi)容所指，更加明確產(chǎn)品策劃的定位與內(nèi)涵，使開發(fā)商意識到產(chǎn)品概念策劃是房地產(chǎn)項(xiàng)目的重要開發(fā)策略，是策劃系統(tǒng)中的一個(gè)重要組成部分；另一方面也可以重新廓清產(chǎn)品概念策劃的定位與內(nèi)涵，同時(shí)建立一個(gè)評判產(chǎn)品概念策劃是否恰當(dāng)?shù)暮饬繕?biāo)準(zhǔn)。供應(yīng)量的加大，上市項(xiàng)目的集中釋放，必然引發(fā)激烈的市場競爭。出現(xiàn)這種狀況的主要原因在于對產(chǎn)品概念策劃的內(nèi)涵缺乏正確理解，策劃的操作主體、操作方法和操作領(lǐng)域三方面均產(chǎn)生了錯(cuò)誤和偏差，缺乏將項(xiàng)目的市場性及經(jīng)濟(jì)性與技術(shù)性融為一體的科學(xué)操作體系，操作者僅僅是將其作為一個(gè)必要程序盲目執(zhí)行。早期概念設(shè)計(jì)應(yīng)用階段概念更趨向于一種感性的意象，在概念轉(zhuǎn)化為設(shè)計(jì)理論時(shí)傾向于在環(huán)境意象方面體現(xiàn)概念主題，以增加項(xiàng)目的人文歸屬感和外在形式的多樣化。陽光棕櫚園案名與這一概念也非常契合，在宣傳推廣方面，陽光棕櫚園首次用漫畫的形式在晚報(bào)上進(jìn)行連載，休閑與都市的感覺充斥了整個(gè)項(xiàng)目過程，從物質(zhì)層面到文化層次上指導(dǎo)設(shè)計(jì)，達(dá)到銷售產(chǎn)品與包裝策劃的統(tǒng)一。為使這一概念變成產(chǎn)品的開發(fā)理念，中海地產(chǎn)選擇了地中海式風(fēng)格，這是都市文明的發(fā)源地，既有都市特征，又是世界上最有名的休閑勝地。 第一，有效推動(dòng)了市場與產(chǎn)品的結(jié)合，使產(chǎn)品不再是一個(gè)作品，而是具有一定文化價(jià)值的商品。為有效控制整體效果，該項(xiàng)目在確定了“山環(huán)怡翠異國風(fēng)情，五彩社區(qū)繽紛生活”概念主題的前提下，將概念轉(zhuǎn)化為環(huán)境意象，在設(shè)計(jì)管理中采用了西班牙的賽樂園、荷蘭千色園、法國楓丹園、希臘雅典園分別作為四期發(fā)展的主體概念，一是強(qiáng)調(diào)坐擁青山的自然環(huán)境，二是營造異國情調(diào)，三是從感性意象出發(fā)，展現(xiàn)大規(guī)模社區(qū)的繽紛生活氣息，同時(shí)將環(huán)境五要素按照三個(gè)主要層次組織起來，即峽谷公園怡翠谷、四個(gè)異國風(fēng)情主題景園、散落各處性格迥異的小游園。B. 概念設(shè)計(jì)的定位經(jīng)抽象概括出來的概念，目的是要在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中充分表現(xiàn)出來，無論采取何種宣傳攻勢，客戶最終還是要看產(chǎn)品的表現(xiàn)來直觀地領(lǐng)會概念。在了解概念策劃這個(gè)名詞之前首先要對概念設(shè)計(jì)有所了解。在別的房地產(chǎn)公司，設(shè)計(jì)總監(jiān)不用解決定位、推廣等問題，中海的總建筑師則要兼顧到營銷策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)管理。一切產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路來自市場發(fā)展的充分調(diào)研、周密分析、客戶需求的充分把握和以市場為基礎(chǔ)的產(chǎn)品策劃。策劃涵蓋了幾個(gè)領(lǐng)域，一是市場領(lǐng)域的策劃，即把樓賣給誰；二是產(chǎn)品的策劃，即賣什么；三是銷售的策劃，即解決怎么賣。（4）. 新的施工工藝的運(yùn)用針對工程實(shí)際推廣適用新技術(shù)，定期組織公司監(jiān)理單位和施工單位外出參觀考察，學(xué)習(xí)本地和外地的先進(jìn)施工經(jīng)驗(yàn)，保證工程質(zhì)量、進(jìn)度以及文明施工。② 嚴(yán)格控制主體工程質(zhì)量為控制主體工程質(zhì)量，中海地產(chǎn)要求總包單位大量投入竹膠模板，采用工具式梁、柱接頭模板；鋼筋綁扎時(shí)先行彈線，并嚴(yán)格控制鋼筋鉚固、搭接質(zhì)量；混凝土澆筑時(shí)嚴(yán)格控制混凝土配比，在鋼筋密集區(qū)加強(qiáng)振搗，有效確保了混凝土框架的質(zhì)量。中海地產(chǎn)要求各施工單位建立、健全質(zhì)量管理體系，本著“過程精品”的原則，通過強(qiáng)化過程控制實(shí)現(xiàn)工程質(zhì)量的提高。 中海的產(chǎn)品質(zhì)量體系中海一直以埋頭搞工程產(chǎn)品為榮，這從中?？偛康揭痪€公司的中高層管理人員基本都是施工工程技術(shù)人員或設(shè)計(jì)人員出身就看得出來，這一點(diǎn)與國內(nèi)其他開發(fā)商的管理層結(jié)構(gòu)有很大不同。 步步升級的中海四大產(chǎn)品模式中海地產(chǎn)始終堅(jiān)持“選擇主流城市、鎖定主流地段、關(guān)注主流人群、建筑主流產(chǎn)品、傳播主流價(jià)值”的開發(fā)價(jià)值觀，并以精耕細(xì)作的方式和精雕細(xì)鑿的產(chǎn)品，默默地推行著這種價(jià)值觀。對中國海外來說新騰飛就是加快戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，不斷加快戰(zhàn)略調(diào)整和技術(shù)創(chuàng)新的步伐，以先進(jìn)的產(chǎn)品和技術(shù)參與市場競爭，在創(chuàng)新中超越，去贏得更多的客戶和經(jīng)濟(jì)效益；全面建立現(xiàn)代管理決策體制，優(yōu)化管理，繼續(xù)強(qiáng)化公司法人治理結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步健全制度化、規(guī)范化、程序化管理，最大限度地控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)在千變?nèi)f化的市場環(huán)境中更為穩(wěn)健地邁出前進(jìn)步伐；同時(shí)，充分利用香港上市公司的資本市場，并積極推進(jìn)國內(nèi)上市。通過不斷的改革與創(chuàng)新，堅(jiān)持制訂制度嚴(yán)密、執(zhí)行制度嚴(yán)格、懲治違紀(jì)嚴(yán)肅的公司管理的制度化、規(guī)范化、程序化不斷提高。 深化原有布局，有秩序進(jìn)行擴(kuò)張?jiān)谕瓿梢陨喜季趾?，中海地產(chǎn)的戰(zhàn)略版圖大致規(guī)劃成了兩條線：一條線是長三角、珠三角、環(huán)渤海三大中心地帶，確保中海地產(chǎn)持續(xù)的高利潤額；一條線是區(qū)位中心城市，在平衡投資風(fēng)險(xiǎn)的同進(jìn)保證了可持續(xù)發(fā)展，并將一線城市成熟的產(chǎn)品克隆至二線城市，尊重市場，使中海地產(chǎn)在二線城市獲得了崇高的地位和難得的發(fā)展機(jī)遇。此次成功摘牌不僅是中海進(jìn)入長春頂級住宅市場的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)折，也是中海集團(tuán)進(jìn)入東北市場后至關(guān)重要的一步。2004年4月，規(guī)劃總面積1986畝的“成都地王”。 布局二線城市（1）. 揮刀成都中海地產(chǎn)成都公司是中國海外集團(tuán)在國內(nèi)設(shè)立的第五家地區(qū)性地產(chǎn)公司，于2000年初在成都正式注冊成立。獲取08號地塊，進(jìn)一步擴(kuò)充了其在園區(qū)的土地儲備量，中海產(chǎn)品的多元化有利于分散風(fēng)險(xiǎn)，占據(jù)園區(qū)更高的市場份額。2005年5月26日，中海地產(chǎn)成功競得寧波市東錢湖旅游度假區(qū)鄞州大道南側(cè)地塊，可發(fā)展建筑面積約35萬平方米。該地塊占地面積12萬平方米，可發(fā)展建筑面積17萬平米。此舉在當(dāng)年帶動(dòng)了外資進(jìn)行舊城改造的熱潮。2006年~2007年上海公司主要是提升自向在上海地產(chǎn)界的地位和品質(zhì)，除了開發(fā)中高檔住宅之外，還進(jìn)軍高檔寫字樓。香蜜湖地塊的拍賣反映了中海地產(chǎn)的戰(zhàn)略：由于中海地產(chǎn)處在上市前期，因此在各地紛紛拿地作為積累資產(chǎn)，香蜜湖地塊將提高置業(yè)者對中海地產(chǎn)的信心③ 拿下佛山新地王2004年10月，——千燈湖地塊，此地塊占地面積27萬平方米，可發(fā)展建筑面積74萬平方米，創(chuàng)造了佛山有史以來土地賣最高總價(jià)，成為佛山的新地王，而競爭對手萬科則在此次競拍中敗北。中海地產(chǎn)在廣州除開發(fā)了東山廣場一棟寫字樓外，其余項(xiàng)目都是住宅，并且4個(gè)住宅項(xiàng)目都為中海地產(chǎn)在廣州的發(fā)展樹立了很好的品牌。1996年中海發(fā)展（廣州）公司發(fā)展了第一個(gè)住宅項(xiàng)目——錦城花園。獲得了社會各界的廣泛認(rèn)可，一舉獲得了“廣州市文明施工樣板工地”稱號以及國家建筑工程質(zhì)量最高獎(jiǎng)——魯班獎(jiǎng)，從而獲得了良好的市場口碑。同時(shí)，廣州公司充分發(fā)揮了“中國海外”建筑工程承包業(yè)的優(yōu)勢，通過工程質(zhì)量、施工管理上與同行的優(yōu)勢突出企業(yè)形象，贏得了政府和社會各界的依賴和好感，為公司后期項(xiàng)目開發(fā)，包括工程承包業(yè)務(wù)的開拓打下了良好的基礎(chǔ)。（1）.將廣州敲定為重點(diǎn)投資區(qū)域作為華南地區(qū)中心城市的廣州是中海地產(chǎn)長期的投資重點(diǎn)地區(qū)。1988年，憑借在香港自由競爭的市場經(jīng)濟(jì)中積累的資金能力和管理經(jīng)驗(yàn)，中海作出了投資祖國內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略決策。從1988年中海做出投資祖國內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略決策到如今一步一個(gè)腳印的穩(wěn)健發(fā)展，中海在內(nèi)地發(fā)展的每次戰(zhàn)略布局都穩(wěn)扎穩(wěn)打，多年的發(fā)展歷程，中海形成了一套成熟的、規(guī)范的、專業(yè)的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，用一句話對其進(jìn)行概括，就是“以珠三角、長三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)，以內(nèi)地的中心城市為點(diǎn)狀支持進(jìn)行布局”。04年底和05年初，“中海地產(chǎn)”分別被中國權(quán)威機(jī)構(gòu)評為中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)最具價(jià)值品牌第一名和房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力第一名。同年十二月，公司隆重揭牌，中國海外發(fā)展對其擁有79％的控股權(quán)。1993年中海地產(chǎn)進(jìn)入廣州市場。 中海地產(chǎn)的成長歷程“中海地產(chǎn)”品牌誕生、成長于香港，輻射到澳門，發(fā)揚(yáng)光大于中國內(nèi)地。中海地產(chǎn)榮膺2004中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌。同年十二月，公司隆重揭牌。中國建筑（澳門）有限公司劃歸中國海外集團(tuán)管理。投資中星網(wǎng)獲美國基金入股四千萬美元。19976月金融風(fēng)暴后，集團(tuán)調(diào)整投資和經(jīng)營策略，組成內(nèi)地房地產(chǎn)和香港承建兩大核心業(yè)務(wù)。獲頒國際標(biāo)準(zhǔn)化組織ISO9001和ISO9002證書。19913月中海物業(yè)管理（深圳）有限公司正式成立，自始，公司開啟了中國大陸房地產(chǎn)物業(yè)規(guī)范化、流程化管理的先河。198710月連獲多項(xiàng)政府工程，該年成交額躍居香港所有承建商之首。19844月全力推動(dòng)公司的本地化、商業(yè)化建設(shè)。 中海地產(chǎn)的企業(yè)背景和歷程：年份月份具體事件回顧19796月中國建筑工程公司的全資附屬子公司──中國海外建筑工程(中國海外集團(tuán)前身)在香港注冊成立。作為中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的控股企業(yè)——中國海外發(fā)展有限公司1992年即在香港上市，曾被國際知名的《財(cái)富》雜志評為中國上市公司（香港和中國大陸）百強(qiáng)中的房地產(chǎn)主要企業(yè)。中國海外集團(tuán)有限公司（以下簡稱“中海集團(tuán)”）以中國海外發(fā)展有限公司（以下簡稱“中國海外發(fā)展”）和中海地產(chǎn)股份有限公司(以下簡稱“中海地產(chǎn)股份公司”)為兩大運(yùn)營平臺，極力打造“中海地產(chǎn)”這個(gè)品牌。從1988年開始，中海地產(chǎn)發(fā)揮在香港房地產(chǎn)市場積累的豐富經(jīng)驗(yàn)與競爭優(yōu)勢，將發(fā)展戰(zhàn)略鎖定為“選擇主流城市、鎖定主流地段、關(guān)注主流人群、建筑主流產(chǎn)品、傳播主流價(jià)值”，開始大力拓展中國內(nèi)地市場，先后在深圳、上海、廣州、北京、成都、長春、西安、南京、中山、佛山、重慶等地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、基本建設(shè)投資和物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)績卓著，聲譽(yù)隆隆。19822月承建首項(xiàng)政府大型項(xiàng)目。中國建筑工程公司易名為中國建筑工程總公司(“中建總”)。19903月獲香港房委會批準(zhǔn)為投標(biāo)額不受限制之指定承建商。該公司持有深圳公司股權(quán)。199610月中國海外發(fā)展成為“恒生中型股指數(shù)成份股”中五十只中型成份股之一。位于成都的子公司開業(yè)。出售菱電股權(quán)及購入上海廣場權(quán)益，集團(tuán)重要人事調(diào)動(dòng)。“中海地產(chǎn)股份有限公司”于深圳注冊成立。中國海外發(fā)展成功籌助24億3仟萬港元銀團(tuán)貸款。繼取得印度公路和杜拜住宅項(xiàng)目后，中國建筑(香港)中標(biāo)印度海德拉巴國際機(jī)場航運(yùn)大樓合約，標(biāo)志建筑業(yè)務(wù)的國際化新里程。1990年，中海地產(chǎn)進(jìn)入上海市場，把曾有50家外商很感興趣但知難而退的“斜三地區(qū)”改造成標(biāo)志性的高檔住宅小區(qū)—海華花園，為上海舊城改造做出了積極貢獻(xiàn)。2002年，中國海外發(fā)展進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整，通過增資擴(kuò)股、改制重組的“中海地產(chǎn)股份有限公司”于深圳注冊成立，注冊資本人民幣40680萬元。目前，中海地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展建成項(xiàng)目38個(gè)，累計(jì)土地儲備可發(fā)展建筑面積超過1000萬平方米。只有兩者都具備，才標(biāo)志著由經(jīng)營項(xiàng)目到經(jīng)營企業(yè)的真正轉(zhuǎn)變。中海這個(gè)中資國有企業(yè)通過與這些地產(chǎn)巨子的合作，漸漸從一個(gè)建筑商向房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型，并一度躋身于香港二線地產(chǎn)商的前列。中海地產(chǎn)憑借在香港市場的多年經(jīng)驗(yàn)，堅(jiān)持創(chuàng)新意識和精品意識，以品質(zhì)和信譽(yù)取勝兩地市場，年利潤額始終位居大開發(fā)商前列，為公司創(chuàng)造了可觀利潤。公司成立之初，基本上沿用了中國海外集團(tuán)在香港的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)施了清晰的管理和經(jīng)營步驟。當(dāng)時(shí)正值國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整時(shí)期，寫字樓市場急劇滑坡，不少項(xiàng)目相繼下馬和“爛尾”，但是中海廣州公司依托雄厚的實(shí)力頂住巨大壓力逆市而上，不僅沒有停工，而且實(shí)現(xiàn)了提前落成入伙。A. 牛刀小試：精品戰(zhàn)略一舉成名在公司建立之初，大多數(shù)公司出于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的考慮，一般不會選擇高端產(chǎn)品，因?yàn)楦叨水a(chǎn)品投入的資源多，概念相對超前，而且是否被市場認(rèn)同存在一定不確定性。B. 開發(fā)重點(diǎn)鎖定為住宅中海地產(chǎn)在廣州累計(jì)建筑開發(fā)面積達(dá)70余萬平方米（含在建面積），投資近20億元。2004年4月，“9萬3”地塊（香蜜湖“湖眼”地塊），樓面地價(jià)為7252元/平方米。截至2005年，中海上海分公司土地儲備逾70萬平方米，其中30萬為商業(yè)用地，投資總額達(dá)60多億元；南京分公司土地儲備達(dá)1萬畝。海華花園在當(dāng)時(shí)上海住宅建筑中為第一高度，由4棟31層高裙房組成；并且在上海首創(chuàng)單體蝶式平面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，（2）. 頻頻發(fā)力周邊二線城市2004年1月13日，中海競得南京市2003G56地塊。11月24日，中海地產(chǎn)再次成