【正文】 限公司2012年5月39 / 42目 錄第一章 項目基本情況 1一．項目概況及背景 1二、項目區(qū)位概況 2第二章 項目成本概算 4一、測算說明 4二、征地成本測算依據(jù) 4三、征地成本測算過程 5四、主要技術思路和相關說明 6五、項目成本測算 7第三章 平衡資金測算 14一、土地價格定位 14二、土地出讓收益 24三、國家規(guī)定計提費用 28四、土地凈收益測算 30五、資金平衡結論 30第四章 融資計劃 31一．項目資本金 31二、項目債務資金籌措 31三、土地收益轉投 34第五章 項目平衡財務評價 35一、財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 35二、財務評價報表 36三、財務評價結論 36第六章 分析結論 37附表、附件 39一．附表 39二．附件 39第一章 項目基本情況一．項目概況及背景項目概況項目名稱：武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)整體改造項目（以下簡稱項目）。項目背景為促進漢陽西部城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，貫徹落實好湖北省、武漢市領導關于加快漢陽西部“七村一場”（鄭家嘴、徐灣、快活嶺、羅家嘴、陳家嘴、董家店、三眼橋7個村和什湖農(nóng)場）綜合改造的批示精神，漢陽區(qū)委、區(qū)人民政府會同武漢地產(chǎn)集團，對聯(lián)合推進漢陽西部“七村一場”整體改造工作進行了多次會商，現(xiàn)已簽訂《合作框架協(xié)議書》和《合作協(xié)議》。由于漢陽西部“七村一場”緊鄰三環(huán)線西側，沿三環(huán)線約8公里長，若不對其進行整體改造，漢陽三環(huán)線西側的綜合整治和綠化帶建設所需的拆遷和征地資金將無法落實，從而影響全市三環(huán)線整治目標的實現(xiàn)。三是“城市生態(tài)綠楔”規(guī)劃要求只能實施整體改造。漢陽區(qū)人民政府對“武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)”整體改造項目高度重視并將給與大力支持。二、征地成本測算依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；《城市房屋拆遷管理條例》；《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T502911999）；《武漢市城市房屋拆遷估價實施意見》；《武漢市城市房屋拆遷管理實施辦法》；武漢市物價局、房產(chǎn)管理局關于印發(fā)武漢市房屋重置價格標準的通知（武價房字【2004】74號）；《武漢市中心城區(qū)農(nóng)村宅基地區(qū)位圖》；《武漢市市區(qū)土地定級與基準地價評估》；現(xiàn)場勘查資料、市場調查資料及評估人員所掌握的武漢市近期房地產(chǎn)市場行情；委托單位提供的其他有關資料。四、主要技術思路和相關說明房屋重置價格房屋重置價評估采用重置成本法，即求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。商業(yè)、辦公用房區(qū)位價格評估技術思路商業(yè)、辦公用房的評估采用收益法為主，有條件的可同時采用市場比較法。五、項目成本測算本次測算中征地成本按征地補償單價綜合補償?shù)姆绞?。④新增建設用地有償使用費依據(jù)財綜[2006]48號文標準，按80元/平方米計取。本項目在實際操作中只有可出讓用地及公建類用地會發(fā)生相關規(guī)費（）。具體工作內容及流程如下：A、在對現(xiàn)場進行現(xiàn)場勘查的基礎上，參照項目預評資料，確定房屋平均重置價格及建筑容積率，估算總建筑面積及各類型用途房屋的比例；B、集體土地征地補償根據(jù)《武漢市征用集體所有土地補償安置辦法》（武漢市人民政府令第149號）；C、集體建設用地征地補償根根據(jù)《武漢市征用集體所有土地補償安置辦法》（武漢市人民政府令第149號）和《武漢市征用集體所有土地房屋拆遷管理辦法》（武漢市人民政府令第148號），其集體土地上企業(yè)按照評估資料顯示的土地、房產(chǎn)、裝修、資產(chǎn)設備的補償金額匯總測算。其中80萬平方米還建房，貨幣補償20萬平方米。①還建房建安投資根據(jù)《武漢市建設工程造價管理站文件》（武建價字【2011】20號）的規(guī)定，還建房建安成本單價取3000元/平方米。還建房投資估算還建房用地面積（畝）容積率還建房總建筑面積（㎡）還建房建安投資單價（元/㎡）還建房建安投資（萬元）過渡費（萬元）還建投資（萬元）8000003000（2）貨幣補償費初步估算，需要進行貨幣補償?shù)慕ㄖ娣e有200000平方米，根據(jù)以往征地補償數(shù)據(jù)，貨幣補償標準約為4000元/平方米。（3）拆遷補償費 。利息項目改造投資為以上四項之和，計息周期（區(qū)別于項目周期、滾動貸款）暫定為6年，%。估算過程詳見下表。過去收益的重要意義，在于為推測未來的收益變化動向提供依據(jù)。②替代原則在正常的土地市場中，地價水平由具有相同性質的替代性土地的價格所決定，地價水平由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定，另外，地價可通過比較地塊的條件及使用價值確定。因此，合理的土地價格的形成是以該土地的效用在合法的條件下作最有效發(fā)揮為前提的。但因為土地不同于一般商品，具有一些人文與自然特性，使得它除了遵循上述供求均衡以外，也遵循其特有的供求規(guī)律。因此，在進行土地估價時，應充分了解土地市場的上述特征，充分考慮土地的供求狀況和可能導致供求關系變化的因素。假設在某地段建設高層樓房，隨著樓層的增加，純收益相應增加，當超過某一層數(shù)之后，收益就很難成比例增加，這個收益達到最高的層數(shù)，在經(jīng)濟上是最有利的。實際上，在任何給定的條件下，土地、勞動力、資金、管理水平之間都存在著一定的最優(yōu)組合，超過一定限度，每一要素的繼續(xù)增加，其收益卻不會相應成比例增加。其中某一部分帶來的收益，對總收益而言，是部分與整體之間的關系。它是各種地價形成因素相互作用的結果。此外，在評估工作中，我們還應遵循客觀、公正、科學、合法以及多種方法相比較的原則。武漢市社會經(jīng)濟保持較快發(fā)展，全市地區(qū)生產(chǎn)總值預計達6500億元以上，較2010年增長12%以上，凈增1000億元左右。與經(jīng)濟快速增長相反，隨著國家房地產(chǎn)調控政策的逐漸深入，在年度樓市政策調控、貨幣收緊等一系列因素的影響之下，武漢土地市場全年呈現(xiàn)出先熱后冷的趨勢，市場習慣性底價成交，土地市場明顯降溫。縱觀全年土地交易。第三季度，遠郊地塊供應量遠超中心城區(qū)，由于開發(fā)商上半年資金回籠情況不理想，而新政進一步加大調控力度，開發(fā)商拿地壓力劇增，土地交易市場明顯降溫，土地出讓面積雖有增多，但大都集中于遠城區(qū)，因此土地總體出讓金額仍較少。漢陽區(qū)土地市場概況漢陽區(qū)開發(fā)用地成交量較2010年有顯著遞增，集約利用水平提升，土地價值顯著增長。漢陽區(qū)加大了居住用地供應，同時注重通過土地市場引導辦公商服、公建設施等城市配套功能的完善。 商服40年48004P(2011)108號武漢城投房產(chǎn)集團有限公司漢陽區(qū)玫瑰園東路與永豐路交叉口東南角公共設施（酒店）掛牌商服40年324010095P(2011)075號中鐵房地產(chǎn)集團有限公司漢陽區(qū)磨山村A包居住掛牌、住宅70年586006P(2011)076號武漢祥泰源置業(yè)有限公司漢陽區(qū)磨山村B包居住與公共設施混合掛牌、住宅70年土地供應計劃及收入估算表序號項目合計　計算期123456　供應比例100%0%10%10%25%25%30%一土地面積（畝）0 1商業(yè)用地面積（）0 2商業(yè)用地面積（）0 3居住用地面積（容積率為3）0 4居住用地面積（）0 5工業(yè)用地面積0 6行政辦公用地面積0 7加油加氣站用地面積0 8獨立公用停車場用地面積0 9行政辦公用地面積0 10游樂用地面積0 11公交首末站用地面積012其他用地(成本返還) 變電所 軌道車場 通信機樓 建筑垃圾轉運站 廢品物流基地 醫(yī)院 二土地出讓價格