【正文】 較好。龍崗區(qū)房地產(chǎn)市場處于發(fā)展的中期階段，未來此類市場的產(chǎn)品供應(yīng)仍將有個放大的過程，市場回暖后銷售會穩(wěn)步上升，但價格短時間內(nèi)不會上漲，仍有回調(diào)空間。 178。龍崗區(qū)此類市場回暖所需時日較長，早則08年末，晚則09年初或年中。216。 06年至07年3季度，龍崗金色系列產(chǎn)品單價水平呈現(xiàn)出逐步攀升的走勢，其中06年漲幅比較緩和，07年開始大幅上漲，表現(xiàn)出加速提升。178。龍崗區(qū)金色系列供大于求的狀況很明顯，供應(yīng)量穩(wěn)步增長，銷售量自07年調(diào)控后停滯不前，供求壓力較大。龍崗區(qū)金色類產(chǎn)品的供應(yīng)規(guī)模較大，受到新增供應(yīng)、剛性需求及市場炒作氣氛的刺激，007年成為各品類集中成交的階段，各個項目表現(xiàn)出供需兩旺狀態(tài)。 研究樣本選擇龍崗區(qū)金色類選取以下30個項目作為研究樣本。龍崗區(qū)由于開發(fā)較晚，2005年以前區(qū)內(nèi)土地應(yīng)屬于城花或四季類，但是龍崗中心城成型后中心城內(nèi)的土地轉(zhuǎn)化為金色系列。從分布上看多數(shù)位于寶安中心區(qū)，產(chǎn)品類型上也以“中檔中戶型”為主。在08年3月份的全市價格調(diào)整中，%，帶來市場上剛性自住型客戶的購買，成交量開始回升，降價的效果明顯。 新政出臺后，金色系列產(chǎn)品的成交量大幅下降，4季度成交量不到3季度的三分之一，目前市場上的產(chǎn)品存量主要來自于新政后推出的項目，市場的銷售壓力較大。而寶安區(qū)域的金色系列產(chǎn)品主要來自這一區(qū)域，在這一系列的規(guī)劃利好下，寶安金色系列產(chǎn)品長期發(fā)展前景良好。序號系列品類項目名稱開盤時間1金色G2如意豪庭2006162金色G2佳華豪苑2006193金色G2西城上筑花園20062164金色G2風(fēng)臨洲苑20065235金色G2西岸觀邸花園2006946金色G2深業(yè)*新岸線20069217金色G2君逸世家花園200610198金色G2高發(fā)西岸花園200610289金色G2幸福海岸2006103110金色G3菁英趣庭2006111011金色G2集信名城2006112512金色G2中航格瀾花園2006122813金色G2宏發(fā)領(lǐng)域花園2006122814金色G2棕櫚堡花園200711015金色G2中海西岸華府200782516金色G3寶安海濱廣場200782617金色G3有福樓2007111018金色G2熙龍灣花園2007122219金色G2金海華府2007123020金色G2金泓凱旋城(二期)200811221金色G2禧園200838216。在房貸政策出臺之前，成交量已經(jīng)開始顯著下滑，價格在慣性上漲之后在11月份開始出現(xiàn)拐點，較關(guān)內(nèi)其他區(qū)域價格拐點的時間早，之后整體價格一直處于下跌趨勢。216。 06年開始，城花系列產(chǎn)品單價水平穩(wěn)步上升，在07年2季度，價格開始跳躍性增長，在07年4季度達到最高13088元/平米，%。寶安區(qū)城花系列產(chǎn)品的累計供應(yīng)量及銷售量穩(wěn)步增長，在07年寶安區(qū)域城花系列產(chǎn)品供求兩旺，市場上商品房消化比率較高，反映出市場上對城花系列產(chǎn)品的需求較為旺盛。 研究樣本選擇選取以下26個項目作為研究樣本。寶安區(qū)土地儲備豐富，有較強的發(fā)展后勁。未來此品類的市場供求關(guān)系將橫盤調(diào)整一段時間，本區(qū)域內(nèi)的需求較少，隨著第二通道的開通，交通改善，引進其他區(qū)域的客戶并且價格擠出水分需求將有會所放大。 鹽田區(qū)此類產(chǎn)品相對市內(nèi)其他區(qū)的總體供求量不高，07年9月調(diào)控政策出臺后此類產(chǎn)品雖然價格仍上升，但季度交易量最低減至9300平方米左右，價格因為低銷售量而無法支撐，因而回調(diào)幅度較大。鹽田區(qū)房地產(chǎn)市場雖然處于發(fā)展的早中期階段，但未來此類市場的產(chǎn)品供應(yīng)有限，目前價格較高，面臨回調(diào)壓力。 鹽田區(qū)四季系列產(chǎn)品年供需規(guī)模不大，由于產(chǎn)品有資源優(yōu)勢市場承接能力較好，需求由于受07年第三季度的政策打壓，加上07年價格的跟風(fēng)上漲，并且供應(yīng)有限，只有1個項目推出，市場不活躍。鹽田區(qū)交通不便，優(yōu)勢用地不多，目前的居住氛圍不太濃厚。 研究樣本選擇選取以下5個項目作為研究樣本。目前市場回暖仍需時日，回暖將遲至08年末或09年上半年。216。第二套貸款提高貸款利率，市場進入調(diào)整期 178。未來市場回暖時間較長，但市場總體規(guī)模不會放大。鹽田區(qū)近五年每年的商品住宅銷售面積變化不大，近兩年供給量增多，但是銷售卻沒有上漲，主要是由于鹽田區(qū)交通不便，目前的居住氛圍不太濃厚，預(yù)計未來鹽田區(qū)市場金色系列產(chǎn)品的市場供銷售情況短期內(nèi)不會放大。216。一直以來，該區(qū)域的供銷規(guī)模為全市最低，市場不是很活躍。雖然目前市場形勢冷淡，但由于產(chǎn)品的稀缺性，未來TOP系列產(chǎn)品市場前景良好。 未來市場趨勢研究d) 南山區(qū)TOP系列的供應(yīng)、需求、價格走勢 市場表現(xiàn)輕度調(diào)整期中度調(diào)整期深度調(diào)整期供求表現(xiàn)供應(yīng)、成交量小幅減少，出現(xiàn)微略的供過于求供應(yīng)變化不大，成交出現(xiàn)明顯減少，供求關(guān)系失衡成交量全面下調(diào)，明顯的供大于求價表現(xiàn)價格繼續(xù)持續(xù)上漲，降價打折效果明顯價格出現(xiàn)小幅下調(diào)，降價打折效果明顯價格明顯下跌，項目降價對市場促進作用最為明顯調(diào)整持續(xù)時間35個月68個月824個月目前南山區(qū)TOP類市場處于輕度調(diào)整期，價格下調(diào)不大，但成交量持續(xù)走低，觀望情緒仍然比較嚴(yán)重。 新政對TOP系列產(chǎn)品的影響主要表現(xiàn)在供應(yīng)量上，而價格依然小幅增長。178。南山區(qū)TOP系列產(chǎn)品目前主要分布在華僑城片區(qū)、紅樹林片區(qū)，以及蛇口部分資源型區(qū)域，這些片區(qū)是深圳傳統(tǒng)的豪宅區(qū)域，被深圳富人所認(rèn)可。TOP類216。南山區(qū)擁有關(guān)內(nèi)的區(qū)域優(yōu)勢和規(guī)劃利好優(yōu)勢，未來在價格調(diào)整到合理的區(qū)間之后，剛性需求釋放，成交量必將出現(xiàn)較大增幅。 07年9月調(diào)控政策出臺后此類產(chǎn)品價格仍然慣性上漲，但交易量大減，在08年3月的全市價格調(diào)整當(dāng)中，此類產(chǎn)品的價格調(diào)整較大，價格下降達到30%以上。第二套貸款提高貸款利率，市場進入調(diào)整期178。南山區(qū)的累計供應(yīng)量及銷售量穩(wěn)步增長，在07年13季度消化率達到70%以上，在調(diào)控政策出臺后，消化率下跌到60%以下，南山區(qū)金色產(chǎn)品系列在07年被大量炒作，價格虛高，多套房貸政策出臺后，價格承受能力較強的投資客撤場，過高的價格以及市場的調(diào)整態(tài)勢導(dǎo)致自住客戶持幣觀望，因此市場銷售率大降。《深圳市總體城市規(guī)劃（20072020）草案》將前海中心和福田中心同時規(guī)劃為深圳的兩大城市中心，進一步堅定了區(qū)域的未來發(fā)展信心。金色類216。多套房貸政策出臺后，成交量立即出現(xiàn)萎縮，但在08年1月之前價格沒有明顯下調(diào)。 城花系列產(chǎn)品的市場消化階段主要集中在07年2季度，07年政策調(diào)整前后，成交量走低，主要是由于市場供應(yīng)大部分被消化，另一方面也受到一定的調(diào)控影響，成交不活躍。 06年開始，城花系列產(chǎn)品單價水平均呈現(xiàn)出逐步攀升的走勢，在07年2季度，漲幅迅猛，整體增幅超過35%，之后季度平均價格一直維持在13500元/平米左右。南山區(qū)城花系列產(chǎn)品在07年需求旺盛，在07年3季度消化率達到98%。序號系列品類項目名稱開盤時間1城花C珠光花半里欣苑200609152城花C眾冠西郡園200610223城花C湖彬苑200611234城花C西湖林語名苑200612235城花C香榭峰景苑200706026城花C桑泰丹華園200712227城花C鼎勝林棲園20080119216。目前南山區(qū)土地資源日漸稀缺，受土地資源的限制，未來的開發(fā)量將持續(xù)減少。此輪調(diào)整對福田區(qū)此品類市場影響較大，價格下調(diào)明顯，未來價格將向下盤整一段時間，價格合理回歸后，市場交易量將放大，整體逐步回暖，從長期來看未來福田區(qū)域銷售量機價格將平穩(wěn)上升。但市場的后續(xù)供應(yīng)由于土地的限制不會放大，未來需求將在橫盤調(diào)整后緩慢上升，未來隨著福田區(qū)區(qū)域優(yōu)勢的不斷放大，將達到供求平衡。 178。 福田區(qū)金色系列產(chǎn)品需求不旺盛的主要原因，是由于目前整體市場低迷以及部分項目價格過高所造成。雖然目前供大于求，但市場后續(xù)供應(yīng)乏力。隨著金色類土地待開發(fā)區(qū)域的縮減，這一趨勢將更加顯著持續(xù)。06年至今，區(qū)域品類供應(yīng)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出偏重性的趨勢。金色類216。第二套貸款提高貸款利率，市場進入調(diào)整期整治房地產(chǎn)市場政策出臺，將市場推向最頂端限制外商投資，但市場繼續(xù)走好“國六條”出臺，市場受到影響不大以往政策出臺對深圳房地產(chǎn)市場影響持續(xù)時間不長，但07年多套房貸政策影響相對深遠，全市的成交量均持續(xù)低迷，調(diào)整仍將持續(xù)一段時間，本次調(diào)整關(guān)外及南山區(qū)價格下降幅度較大，但羅湖區(qū)價格下降程度不明顯，價格短期盤整之后長期仍呈平穩(wěn)上升趨勢。 07年9月調(diào)控政策出臺后此類產(chǎn)品價格未有明顯下降，但交易量大減，在08年3月的全市價格調(diào)整當(dāng)中，此類產(chǎn)品的價格調(diào)整未有明顯調(diào)整，價格下降空間不大，未來仍有平穩(wěn)上漲趨勢。羅湖區(qū)房地產(chǎn)市場處于發(fā)展的末期階段，未來此類市場的產(chǎn)品由于供應(yīng)有限，銷售及價格會穩(wěn)步上升，但市場整體仍不旺盛。 羅湖區(qū)金色系列產(chǎn)品年供需規(guī)模較小，雖然供略大于求，但市場后續(xù)供應(yīng)乏力，需求由于受07年第三季度的政策打壓，最近市場不活躍。隨著金色類土地待開發(fā)區(qū)域的縮減，供應(yīng)縮減趨勢將更加顯著持續(xù)。 研究樣本選擇羅湖區(qū)金色類選取以下15個項目作為研究樣本。羅湖區(qū)由于開發(fā)較早，土地稀缺，區(qū)內(nèi)樓盤絕大多數(shù)為金色系列。數(shù)據(jù)時間節(jié)點為自2006年1月起至2008年3月止，研究各樣本項目的供應(yīng)、需求、價格走勢，數(shù)據(jù)以國土局備案為準(zhǔn)。第三指標(biāo)：產(chǎn)品VS價格指標(biāo)同類產(chǎn)品具有類似的價格和類似的產(chǎn)品設(shè)計，通過對產(chǎn)品形態(tài)與價格指標(biāo)的綜合篩選，尋找合適的對比樣本，例如在設(shè)定為G1類區(qū)域?qū)ふ遗cG1類項目類似價格和類似產(chǎn)品設(shè)計的樣本（見下圖）價格線市場合理價格范圍市場樣本選取范圍類同萬科產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的樣本產(chǎn)品線在產(chǎn)品品類劃分過程中，由于目前各樓盤數(shù)據(jù)未細化到每套的銷售面積及價格，因此未能細化到同一樓盤項目中的各品類劃分，劃分以樓盤為單位。如石巖片區(qū)雖然距離深圳市區(qū)很遠，但該片區(qū)項目的目標(biāo)客戶為周邊客戶而非市區(qū)客戶，因此不會將其劃入四季類或城花類，而劃為金色類。通過對萬科品類劃分思想的理解，我們認(rèn)為，對深圳房地產(chǎn)市場進行品類劃分研究，首選需要對樣本進行相似性篩選。深圳萬科住宅品類房地產(chǎn)市場研究 一、概述本報告以萬科對于住宅產(chǎn)品品類劃分作為基礎(chǔ)，將萬科對于產(chǎn)品品類劃分的標(biāo)準(zhǔn)與市場的整體樣本進行擬合，對近期深圳房地產(chǎn)市場中與萬科產(chǎn)品品類具有可比性的市場樣本進行綜合研究，以期了解在未來的612個月時間內(nèi)，各泛品類市場的走勢以及深圳萬科的各品類物業(yè)在市場中所面臨的機遇與挑戰(zhàn)。因此，我們可以這樣理解：客戶屬性決定了土地屬性 》土地與產(chǎn)品結(jié)合實現(xiàn)了不同的核心價值 》不同的價值決定建設(shè)不同的品類》不同的品類表現(xiàn)為不同的土地與和產(chǎn)品的結(jié)合》不同的土地與和產(chǎn)品結(jié)合滿足了不同的客戶需求在此理解的基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為品類劃分的核心思想就是針對不同的客戶，在合適的地段做合適的產(chǎn)品，鎖定大眾客戶而非小眾客戶，摒棄房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的差異化和邊緣化。第一指標(biāo)：客戶屬性指標(biāo)以各樣本面對的客戶屬性為重要的篩選指標(biāo)。目前由于深圳各區(qū)域開發(fā)建設(shè)比較成熟，土地不斷升級，已不存在純粹由其他區(qū)域?qū)氲投丝蛻舻腡1類土地。本報告研究深度為深圳區(qū)域內(nèi)金色、城花、四季、高檔四種類型產(chǎn)品的整體特征及趨勢。注：本報告供求比為：需求/供應(yīng)，數(shù)值越大說明需求越大。金色類216。由于土地的限制，市場產(chǎn)品所呈現(xiàn)明顯單一化發(fā)展趨勢，四季類及城花類土地已不存在，高檔類項目更加稀少，預(yù)計未來羅湖區(qū)市場金色系列產(chǎn)品的市場比重會增加，但隨著土地的減少，供應(yīng)及銷售的絕對值會下降，價格穩(wěn)步增長。178。 羅湖區(qū)金色系列產(chǎn)品需求的不旺盛的主要原因，是由于目前整體市場低迷所造成。 178。但市場回暖仍需時日，早則08年中，晚則08年末。由于其他系列產(chǎn)品樣本數(shù)量太少，不能反應(yīng)長期走勢，因此福田區(qū)僅研究金色系列產(chǎn)品。 樣本的供應(yīng)、需求、價格系列品類項目名稱開盤時間累計成交累計供應(yīng)成交均價銷售率金色G2香雅園20060222%金色G3慶福園20060706%金色G2金域藍灣(三期)20060712%金色G3祥云天都世紀(jì)大廈20060808%金色G2瀚盛花園20060915%金色G3蜜園20060927%金色G3景源華庭20061019%金色G1華強廣場20061028%金色G3東方園博苑20061030%金色G3嶺尚時代園20061031%金色G2花里林居20061114%金色G2合正瑞園20061211%金色G2東海十八居20061223%金色G2頤林雅院20061228