【正文】 層7000 m2）樓面地價1000元/m2前期手續(xù)費城市建設(shè)配套費246元/m2開發(fā)管理費人防工程費30元/m2地質(zhì)勘察費消防設(shè)施費2元/m2規(guī)劃設(shè)計管理費定點放線費合計與工程有關(guān)費用建筑安裝費高層1500元/m2（18層含商業(yè)），多層800元/m2（磚混，室內(nèi)簡裝）建筑設(shè)計費30元/m2工程質(zhì)量監(jiān)督費工程監(jiān)理費20元/m2勞保基金22元/m2新型墻體費10元/m2合同鑒定費1元/m2散裝水泥費1元/m2工程交易住處咨詢費1元/m2室外管網(wǎng)20元/m2合計高層1596元/m2，多層896元/m2，配套費用 160元/m2交易費用（按住宅售價4300元/m2 ，商業(yè)售價10000元/m2）預(yù)售登記費預(yù)售公告費交易費住宅：43元/m2(1%)；商業(yè)：100元/m2(1%)確權(quán)登記費合計住宅：43．6元/m2 商業(yè)：開發(fā)間接費銷售費用住宅：172元/m2(4%)；商業(yè)：400元/m2(4%)管理費用住宅：(%)；商業(yè)：5元/m2(%)財務(wù)費用(利息)（按前期投入8000萬元，%,一年回收計）合計住宅：：稅金（按住宅售價4300元/m2 ，商業(yè)售價10000元/m2）營業(yè)稅住宅：215元/m2（5%）商業(yè)：500元/m2（5%）城建稅住宅：15．1元/m2（%）；商業(yè)：35元/m2（%）教育費（%）。7．經(jīng)營管理建議。 人性化的設(shè)計在步行街通道得到了鮮明的體現(xiàn)，細節(jié)上也體現(xiàn)出了休閑的意境。2．除去上述社區(qū)配套服務(wù)以外的位置，可以做成室內(nèi)步行街的形式。一層的價格會在1200013000元/平方米，二層在65007500元/平方米。（以定額回報方式確定租金）四．價格定位區(qū)域因素比較分析法區(qū)域因素權(quán)重齊魯花園泉星小區(qū)艾菲爾花園本項目地段97999599交通979895100人流97989597位置97999598開間96989599修正系數(shù)195本項目商鋪價格修正系數(shù)表樓 盤修正系數(shù)已實現(xiàn)均價（元/平方米）本項目比價修正價格（元/平方米）本項目平均值（元/平方米）齊魯花園680070247609泉星小區(qū)1000010016艾菲爾花園9555005789本項目————1．運用類比分析方法，取與本項目商業(yè)相接近或相互影響的社區(qū)商業(yè)銷售價格的加權(quán)價格，得出本項目平均值在7609元/平方米。他們對這一地塊的位置及周邊的商業(yè)氣氛已經(jīng)非常熟悉，對這一區(qū)域的商業(yè)價值也已經(jīng)有了自己的判斷。投資戶是本項目商業(yè)的第一主力客戶，該部分客戶主要以投資為目的，投資收益率和收益的穩(wěn)定性是決定他們是否購買的最主要因素，同時商鋪的升值潛力也是關(guān)注的主要點。商鋪是一項巨大的投入，而且有一定風(fēng)險，客戶購買十分小心。2．投資者決策分析◆ 地段和位置仍然是第一考慮因素，其次分別是交通便利性、商業(yè)環(huán)境、發(fā)展商實力、主題規(guī)劃、價格、廣告力度、配套設(shè)施等。小面積商鋪歷來是投資的稀缺品種，它的投資價值很高，主要原因是單位面積小、總價低，吻合絕大多數(shù)投資者投資起點低回報收效快的購買心理，同時也能較大程度降低投資門檻。目前，投資者投資商鋪的類型，主要包括商業(yè)街商鋪、市場類商鋪、社區(qū)商鋪和百貨類商鋪等。（7）這類商品對商鋪外在形象的設(shè)置有較高標(biāo)準(zhǔn)要求。（3）本項目所在區(qū)域的商鋪正好面臨經(jīng)一路，為需要展示的這類物品提供了極好的空間和位置。（1）近幾年，汽車、住房、信息產(chǎn)品、教育、餐飲等成為消費熱點。沒有主題就不會有鮮明的個性，也就自然不會吸引投資客的注意力。三．項目經(jīng)營定位家飾家紡商業(yè)街通過對項目的調(diào)查分析，從目前整個社區(qū)的商業(yè)環(huán)境、發(fā)展前景出發(fā)，立足于市場的需求，在規(guī)模、功能、檔次上充分發(fā)揮項目的優(yōu)勢和潛力，以滿足社區(qū)生活配套和市場需要為基點，商業(yè)街定位遵循下述原則：◆ 少量商業(yè)用來滿足社區(qū)居民的基本生活需求；◆ 以家飾家紡為經(jīng)營主題,體現(xiàn)現(xiàn)代生活特點，引入集生活服務(wù)、體驗休閑為一體的經(jīng)營理念。為本項目順利銷售提供了保證。 3．項目機會點分析（OPPORTUNITY）◆ 濟南可供購買投資的商業(yè)物業(yè)非常稀缺，存在非常大的購買市場；◆ 區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)動的居住人口增加；◆ 區(qū)域市場處于高速發(fā)展階段；◆ 商用物業(yè)未來升值空間看好；◆ 房產(chǎn)投資，特別是商業(yè)物業(yè)已成為市民投資的一個重要方向。項目可受西市場成熟商圈的輻射，周邊配套設(shè)施齊備；與華聯(lián)商廈、嘉華購物廣場、西市場相臨，交通便捷，4條公車往返穿梭；而且本商圈已成為濟南人家喻戶曉之地；市場前景不容小視。第二部分 項目分析一．項目解讀項目宗地位于緯六路高架橋西側(cè)，經(jīng)一緯六到緯九路路北一段。但它與西市場不同的是，時代商業(yè)廣場是產(chǎn)權(quán)式商鋪，而西市場只賣經(jīng)營權(quán)（主要是1年經(jīng)營權(quán)和5年經(jīng)營權(quán)兩種模式）。目前，西市場的改造正在進行當(dāng)中。比如，在政策和服務(wù)上都給客戶提供很多有利的條件。的特色。分割布局，通體洋溢著現(xiàn)代化商業(yè)氣息，內(nèi)部環(huán)境幽雅、設(shè)施先進，實行智能化管理，并設(shè)有電臺直播室、改衣室、書店、話費繳納等配套服務(wù)項目。 （二）嘉華購物廣場嘉華購物廣場與同處一地的姊妹店——濟南華聯(lián)商廈隔街相望，遙相呼應(yīng)，地理位置十分優(yōu)越。而與本項目商業(yè)形成比較和競爭的商業(yè)主要有華聯(lián)商廈、嘉華購物廣場、西市場和時代商業(yè)廣場。 小結(jié)：濟南的商業(yè)經(jīng)過多年沉淀，形成泉城路（高檔零售為主的綜合業(yè)態(tài)）、經(jīng)二路（中高檔百貨為主的商業(yè)零售綜合業(yè)態(tài)）、經(jīng)四路（中檔百貨為主的商業(yè)零售綜合業(yè)態(tài)）、花園路（區(qū)域配套為主的商業(yè)零售綜合業(yè)態(tài)）、北園路（家具、建材為主的綜合業(yè)態(tài)）、山大路（數(shù)碼產(chǎn)品為主的綜合業(yè)態(tài)）、濟濼路（百貨批發(fā)為主的商業(yè)零售綜合業(yè)態(tài)）七大商圈，滿足全市甚至輻射山東全省居民的衣食住行。被譽為濟南的“中關(guān)村”。服裝城內(nèi)有國內(nèi)外知名品牌服飾代理千余家，品牌薈萃，商賈云集，成為名副其實的齊魯服裝之都。隨著北園立交的建成通車，該區(qū)域交通環(huán)境進一步改善，商業(yè)前景廣闊。 人民商場雖然為傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，但由于其地理位置以及周邊商業(yè)所烘托的氛圍所致，其人流量較大。以百貨、購物中心、小商品批發(fā)市場為商業(yè)核心，包括專業(yè)市場、專賣店(以服裝、鞋業(yè)為主)、風(fēng)味小吃、特色燒烤等，基本上涵蓋各種業(yè)態(tài)形式，人氣較旺。 泉城路已經(jīng)很大程度的背離了原來的設(shè)計理想。以中小超市及街區(qū)服務(wù)設(shè)施為主，提供簡單生活服務(wù)，滿足街區(qū)內(nèi)居民的生活需求。◆ 主題性。面積為5000平米以上，以食品、生活日用品等為核心，配套餐飲等，－1公里范圍的消費者提供服務(wù)?！?區(qū)域級商業(yè)區(qū)：花園路、馬