【正文】 年間以極低的價格通過公開招標(biāo)競爭購入的。相反，如果在那些雖然現(xiàn)在還不算優(yōu)良，但極具發(fā)展?jié)摿Φ牡攸c購置房產(chǎn)，由于其相對價格較低，極有可能獲得高額回報。房地產(chǎn)的位置有自然地理位置與社會經(jīng)濟位置之別。那么，在購置房產(chǎn)時，投資者應(yīng)該怎樣去判斷其地段、環(huán)境、位置或地點的優(yōu)劣呢？一般說來，不同類型和用途的房產(chǎn)對位置的要求是不一樣的。房間里多留照明等電源接口,則方便用戶室內(nèi)照明布置、電器布置等。舒適性是一個綜合概念,隨著人們物質(zhì)生活的不斷提高,舒適性要求的標(biāo)準(zhǔn)也會不斷發(fā)展變化。住宅設(shè)計中應(yīng)注意隔音、避免戶間的“對視”等。保證居住者的人身安全,是人類生存的第一需要。躍層式商品房：是指由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內(nèi)獨用的小樓梯連接的房屋。小高層房：是指9至11層高以下的樓房。商品房的起價：是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。房屋的凈高：是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。消費者在購買期房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同；現(xiàn)房是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。購房基礎(chǔ)知識：讀懂商品房術(shù)語單元式住宅：是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排24到28戶。從“性能／價格＝性價比”的公式中我們可以看出，在性能固定的前提下，性價比的大小取決于分母———價格的高低。物業(yè)管理是保障均豪物業(yè)，作為北京具有高成長性的物業(yè)管理公司，經(jīng)過開發(fā)商精挑細(xì)選，在競標(biāo)中被選中。周邊配套決定生活質(zhì)量周邊配套是否成熟也會對業(yè)主的居住質(zhì)量和生活狀態(tài)產(chǎn)生重要的影響。以靈活、超前、實用為理念，合理布局，營造了和諧的空間秩序。選知名度高且實力雄厚的開發(fā)商更容易保證入住后的維修及服務(wù)質(zhì)量。居住地段選擇需在考慮本人經(jīng)濟基礎(chǔ)、前景預(yù)測及生活習(xí)慣的同時，重視對整個城市生活方式及規(guī)劃的前瞻。通常消費者看待一個樓盤往往容易將價格和性能隔離開來，先看房價，然后才考慮房子性能問題。從這一調(diào)查我們可以看出，在市場日趨成熟的今天，性價比已成為消費者購房決策的重要依據(jù)?？臻g環(huán)境體現(xiàn)了濃郁的居住環(huán)境和地方特色2%道路沿線景觀道路沿線景觀豐富宜人，達到步移景異的效果3%公共綠地人均公共綠地，新區(qū)大于是1米。舊區(qū)改造考慮了原有道路特點，保留利用有價值的街道，山區(qū)和丘陵的路網(wǎng)格式依山就勢，因地制宜，保證坡度合理安全，并能節(jié)約土方3%道路線形寬度與斷面道路線形符合規(guī)范，路面寬度、斷面形式能滿足功能流量要求，并有利于地下管線的建設(shè)3%續(xù)表一級指標(biāo)二級指標(biāo)品牌標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重公建設(shè)置小區(qū)公建配置水平與居住人口規(guī)模相適應(yīng)，各類公建按功能合理布局，符合居民活動規(guī)律，購物、接送兒童順路方便，上學(xué)安全，有利于經(jīng)營管理，促進交往。山地丘陵地區(qū)的住宅布置考慮地形變化對防寒、保溫及通風(fēng)的影響5%20%安全要求符合防火、防震規(guī)范，有明確的出入口，便于防盜、治安管理并能在災(zāi)情發(fā)生時便于疏散和救災(zāi)5%群體組織鄰里關(guān)系組織各種層次的活動空間，為居民提供互交往和場所。C一般3。戶型設(shè)計A客廳和臥室的結(jié)構(gòu)關(guān)系B廚房和廁所的結(jié)構(gòu)關(guān)系C是否有暗房D實用率大A最差1。D很好4。C一般3。(近)4。C一般。D很完善4。B規(guī)劃完善程度。(遠(yuǎn))2。D很好4。D地板。.A最差1。B清潔衛(wèi)生。A．最不完善1；。(近)5。配合公司誠意處理，尋求解決的方法，讓客戶理解，抓住客戶的心。二、處理客戶怨言的要訣就算因我方造成的索賠狀況，要盡可能的抱寬大的心胸，不要同客戶發(fā)生爭執(zhí)，一直要以平靜的心情去解決。多舉例，讓客戶覺得站在客戶的立場上分析問題，說服對方。沒有誠意的話語，是無法說服對方的。第三章對付客戶反駁的要領(lǐng)和處理客戶怨言的要決在處理銷售中和銷售后客戶提出的一些問題，首先做為當(dāng)事的工作人員及項目負(fù)責(zé)人要向公司匯報，向客戶解釋。要隨聲附和表示贊同，但不要打斷對方的話，即使有話要說，也要等到對方說話告一段落為止。記住，令人可喜的表情能給人留下良好的印象，所以做為銷售員一定要掌握運用這個好的方法。只顧到單方面的話語，會令人厭惡，尊敬對方，探求對方的興趣和關(guān)心的事。（4）要插入適當(dāng)?shù)姆Q贊詞，但不必恭維拍馬屁，不要說傷害客戶自尊心的話。第二章說話、聆聽的禮節(jié)一、說話的藝術(shù)如何用心說話（1）如果只是嘴巴上說，而沒有誠意，會讓客戶覺得不可信任和信賴。細(xì)心的觀察提醒客戶注意，細(xì)心的提醒，使客戶認(rèn)同你的服務(wù)，更避免了意外事故的發(fā)生，安全應(yīng)注意的問題：（1）客戶看房必須要求帶安全帽。樓梯上：先告訴客戶，樣板房或其它房的樓層，然后引領(lǐng)客戶上樓。（3）有節(jié)奏的步伐，走路聲不可太大。正確的走路儀態(tài)：在顧客面前，走路一定不要彎腰曲背無精打采，優(yōu)美的走路姿勢并非只限于模特或演藝人士，你和客戶的接觸同樣需要給人留下良好的印象，請注意正確的走路姿勢?？蛻粝壬焓直硎驹僖姡f明會見的非常愉快。握手時間一般為3——5秒為宜，太長了使人感到局促不安；太短了表達的熱情不夠。認(rèn)真熱情的向客戶介紹項目情況，一般客戶都會受到銷售人員的一部分影響，如銷售人員用充滿自信、熱情而不失禮節(jié)的介紹方法，會給客戶增添許多對該項目的信心?！?對方（客戶）在電話中發(fā)怒時，要誠心道歉，并請對方冷靜、息怒，盡管錯不在自己，也要先冷靜下來，不可說些火上加油的話。把要說的重要事情略做記錄，有條理的講明事情。拿起聽筒之后，要清楚報上公司名稱。重要事情需要很長時間，最好稍打斷問：“現(xiàn)在方便嗎？”打電話時不可叼著煙、吃東西、與他人開玩笑，或是吊兒啷當(dāng)?shù)?，雖然對方看不到你，可是也不能隨便做出不雅的動作和態(tài)度。（一）電話禮儀及電話對答的藝術(shù)電話應(yīng)對和面對面接觸的應(yīng)對一樣，應(yīng)對的好壞，決定公司的第一印象，客戶是增或是減，都要掌握第一聲。工作牌佩掛在制服的左胸上方。注意事項：頭發(fā)干凈，防止出現(xiàn)異味和頭皮屑。第一章銷售員的工作態(tài)度及個人形象對公司的重要性一、個人形象將直接影響公司形象顧客對公司形象的了解大概是：（一）從閱讀公司簡介小冊子中來；（二）致電公司與接待人對話中形成對公司的感覺；（三）初到公司從接待人員的應(yīng)對及建筑物的內(nèi)部裝修，職員的服裝辦公室內(nèi)的氣氛等產(chǎn)生印象，但往往最深刻的第一印象來自與之會晤的那個人或幾個人。例如：國與國之間的外交，外交人員將代表的是整個國家，稍有不慎都有可能導(dǎo)致國與國之間關(guān)系的破裂，國家形象受到損害。禮儀結(jié)合推銷技巧培訓(xùn)課禮儀：是指人們在正常的工作、生活、社交及各個領(lǐng)域所表現(xiàn)出的行為，語言、服裝、儀態(tài)、禮節(jié)及接人待物的一種和諧的、美的學(xué)科。應(yīng)讓客戶清楚知道在交完樓款，憑付款票據(jù)到指定辦公點辦理簽訂買賣合同（按揭的還需簽訂貸款合同、貸款申請表、辦理抵押登記及交清有關(guān)按揭費用）等有關(guān)手續(xù)，給客戶開樓款收據(jù)等。②別對自身的樓盤無信心，別放走機會。根據(jù)其價值不同判斷：①利益型②理性型③感性型了解排除競爭法：①不說競爭對手的壞話②別說盡了項目的新有優(yōu)點③與周邊項目作適當(dāng)?shù)谋容^，應(yīng)突出我方項目的優(yōu)勢“擅長傾聽”客戶說話為推銷高手①傾聽對方說話②令對方知道自己已充分理解他所講A、讓自己變得很賢明B、提高客戶自尊心C、客戶給自己的評價會增高培養(yǎng)“傾聽技巧”①對客戶提起的話題作適當(dāng)?shù)母胶廷诓灰S便插嘴③抓住發(fā)言機會圍繞商品為主題作介紹③在談判過程中，遇到客戶提出的反駁觀點、抱怨時：誠實處理、不要說太多話，專心聆聽對方的話；說話要有權(quán)威性；事前預(yù)想一下客戶的意見；分析原因，找出解決方案，如果能力權(quán)力范圍內(nèi)解決不了的，再往上級反映情況；別感情用事，與客戶辯解或爭吵。小小的動作也有暗示的作用：①倒背著手面對客戶——讓人感覺高高在上，沒有親近感②抱著胳膊——讓客戶產(chǎn)生反感③搓手——沒能信心的表現(xiàn)④眼睛的動向——眼神不能飄浮不定，眼睛是心靈的窗戶⑤腳的位置——兩腿叉開，顯得吊兒郎當(dāng)。注意用字遣詞及語氣①不可用太輕浮的語氣，讓人感覺不穩(wěn)重、成熟；②過份的敬語、奉承會給人虛偽的感覺；③介紹商品時可適當(dāng)使用手勢、繪聲繪色、效果會更佳；要想得到客戶的信賴，要好好活用果斷、反復(fù)、傳染的效果：①果斷——將問題有信心地直截了當(dāng)?shù)卣f出；②反復(fù)——將項目的優(yōu)勢突出介紹；③感染——將對項目的自信、自身的熱情傳輸給客戶。陜西華南中港置業(yè)策劃有限公司銷售談判技巧一、銷售人員必須具備的推銷能力：說服能力專業(yè)化知識二、銷售人員怎樣才能具備推銷、談判技巧：（一）、銷售人員必備的談判技巧：能夠激發(fā)客戶的購買欲望；給予客戶好的感覺；激發(fā)客戶的購房興趣；激發(fā)客戶下定決心購買。23．在做好自己本職工作的基礎(chǔ)上，給予新員工業(yè)務(wù)上的幫助，共同提高專業(yè)素質(zhì)和經(jīng)驗。19．提醒客戶補定時間，發(fā)現(xiàn)客戶有撻定的跡象，及時做好挽救工作。15．在施工工地，帶客戶看房一定要注意客戶的人身安全，處處照顧客戶、引導(dǎo)、提醒客戶注意。11．主動熱情接待客戶，對客戶的外表、言行舉止，根據(jù)自己的判斷力，在心中作出“市場定位”，分析客戶來此的目的、購房檔次，然后“對癥下藥”的向客戶推薦，主動請求客戶留下電話，增強供需雙方的了解，促進銷售成交。使用電話語言簡練、禮貌，不能長時間占用電話，或利用電話談工作以外的事，影響客戶來電的接聽。3．上班時間認(rèn)認(rèn)真真，不大聲喧嘩、吃零食、看書，不逛街或外出辦其它事，如有違反，按制度罰款。（五）服務(wù)規(guī)范及要求原則：樹立顧客全面服務(wù)的觀念，顧客就是上帝。禮儀儀表要求：著裝得體，干凈整潔；公司有統(tǒng)一制服時應(yīng)著制服；儀容端莊，精神飽滿，坐姿端莊?；舅刭|(zhì)要求：具有強烈敬業(yè)精神，有團隊合作的意識。（四）心理素質(zhì)要求具備信心、恒心和沉著，不畏困難和挫折。遵守作息時間，嚴(yán)禁遲到、早退、無故曠工，如若發(fā)現(xiàn)，按人事管理制度執(zhí)行。如有特殊情況需請假，按照公司要求寫請假申請，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可休息。10．認(rèn)真填寫定金單、認(rèn)購書、檢查單價、面積、總價、補定日期、付款方式有沒有錯誤。14．了解項目所有情況，如有不懂之處，及時問售樓處負(fù)責(zé)人，不能憑空想象、誤導(dǎo)客戶，造成糾紛。18．如客戶對此盤沒有興趣，可推薦公司的其它項目，避免客源的浪費。22．于同不良的風(fēng)氣挑戰(zhàn)，如有不良行為發(fā)生，應(yīng)及時制止，并向售樓處負(fù)責(zé)人和公司領(lǐng)導(dǎo)反映。26．嚴(yán)格按權(quán)限范圍內(nèi)執(zhí)行，如有特殊情況，需經(jīng)售樓處負(fù)責(zé)人上報，經(jīng)公司總經(jīng)理簽字同意后方可實施。說服時，要盡量滿足客戶的（三大渴望）因為忽視人性的基本原理，不論在推銷或人際關(guān)系方面都將難以成功；所以對待客戶必須做到：①接納（希望被接受）②認(rèn)可（希望被認(rèn)同）③重視（希望被重視）三、提升說話技巧、吸引客戶的交談方式別令對方疲勞、反感的方式說話：①聲音太小、咬字不清，聽不清楚你在說什么；②羅羅唆唆、單方面敘述的說話方式；③口若懇河的說話方式；④正面反駁、傷人自尊心的說話方式。同樣，銷售員若是穿衣服皺巴巴，表情灰暗，無精打采，那么就算客戶有滿腔的購買欲望都可能受到影響。（三）、商洽中須掌握的幾項推銷術(shù)了解客戶的性格，根據(jù)性格不同采取不同的說話接待方式。⑤簽訂合約的注意事項：簽訂合約是成功的關(guān)鍵階段，絕不可松懈，應(yīng)全力以赴完成交易的方法：①重復(fù)項目優(yōu)點②暗示新購單位的優(yōu)點③把客戶選擇的范圍縮小④建議客戶下訂簽認(rèn)購書或合同時：①別讓客戶有緊迫感，以鎮(zhèn)定的態(tài)度簽約，別太著急。⑥售后服務(wù)簽定認(rèn)購書后，應(yīng)讓客戶清楚知道銀行地址、銀行帳戶及抬頭、應(yīng)在何時將首期款或其他樓款存入銀行。各售樓處應(yīng)存一份客戶跟蹤記錄表，記錄好每個客戶樓款所交情況，讓各職員一目了然，若是欠交的則及時通知對方補交，若是用轉(zhuǎn)帳方式時，待樓款到帳后，則及時通知客戶前來簽署正式合同及辦理相關(guān)手續(xù)。從古至今，不管是大到國與國之間的外交關(guān)系，還是小到人與人之間的交往，禮儀都擁有不可忽視的，至關(guān)重要的位置。那么，我們做為房地產(chǎn)中介公司，如何將禮儀、房地產(chǎn)知識、銷售技巧融合在一起，使我們的服務(wù)、銷售工作做的更好，樹立公司的品牌形象，受到客戶的好評和贊譽，這不得不引起我們的重視。二、請注意您的服裝及整體面貌一個人的精神面貌首先是體現(xiàn)在臉上，如果頭發(fā)蓬松、眼圈發(fā)黑、衣冠不整，給客戶帶來的第一印象肯定是大打折扣，甚至?xí)岩赡墓ぷ髂芰Γ敲醋屛覀兂鲩T前整理好衣服，檢查裝束是否得當(dāng)，避免在公眾場合出現(xiàn)尷尬的局面。衣服、鞋襪保持整潔，不可有污點，熨好衣服扣好衣扣，防止絲襪漏絲，在包里多備一雙。三、與客戶交往的基本禮儀在客戶面前，無論您裝飾的多么漂亮、干練，如果不懂基本接待客戶的禮儀，那么客戶首先對您留下了表里不一、素質(zhì)較差的印象，一旦留下了不好的印象，就很難再進行溝通，更不要說達到銷售目的，那么，我們?nèi)绾尾拍軤幦〉矫恳粋€客戶，不使客戶和我們失之交臂，就必須提高和完善自已，完善服務(wù)，提高對基本禮儀的認(rèn)識。電話中不知道對方是否正在忙碌中，說話要簡潔，一般電話交談不超過3分鐘為宜。如果超過三聲后接聽，先說一遍：“您好，某某公司，不好意思，讓您久等了”。要打電話時，要確認(rèn)對方公司名稱、部門、姓名、電話號碼。自已無法處理時，要請上司代為處理，“關(guān)于這件事，我不太清楚，請稍等一下，我請負(fù)責(zé)人來接聽?！敝鲃拥淖晕医榻B會讓客戶有一種被尊重的感覺，從而樹立公司服務(wù)品牌的形象及對該項目加深印象。有些客戶再次上門，銷售人員應(yīng)主動熱情的伸手表示歡迎，讓客戶受到尊重，從而心情愉快。異性之間，男性只須輕輕握一下他的手指即可，不要緊握不放，男性不能主動向女性伸手。座時的儀態(tài)：先請客