房地產(chǎn)信托投資基金-全文預(yù)覽
【正文】 論是從維護(hù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的宏觀政策角度出發(fā)，還是從解決房地產(chǎn)開發(fā)商資金來源的微觀企業(yè)角度出發(fā)，房地產(chǎn)投資信托基金在中國已具備較為巨大的市場需求環(huán)境。此外，定金和預(yù)收款中也有30%的資金來自銀行貸款。 。 2004年全國約有31家信托投資公司共計(jì)發(fā)行約83個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，募集金額約122億元。第三，在法律監(jiān)管方面，私募型基金受到法律以及規(guī)范的限制相對(duì)較少，而公募型基金受到的法律限制和監(jiān)管通常較多。 根據(jù)基金募集方式的不同，REITs又被分為公募與私募型 私募型 REITs以非公開方式向特定投資者募集資金，募集對(duì)象是特定的，且不允許公開宣傳，一般不上市交易。市場上流通的 REITs 中絕大多數(shù)為權(quán)益型，而另外兩種類型的 REITs 所占比例不到 10%，并且權(quán)益型 REITs 能夠提供更好的長期投資回報(bào)與更大的流動(dòng)性，市場價(jià)格也更具有穩(wěn)定性 根據(jù)運(yùn)作方式的不同，有封閉與和開放型兩種 REITs。 根據(jù)投資形式的不同，REITs 通常可被分三類:權(quán)益型、抵押型與混合型。 契約型 REITs 則以信托契約成立為依據(jù)，通過發(fā)行受益憑證籌集資金而投資于房地產(chǎn)資產(chǎn)。 2009年初,中國人民銀行會(huì)同有關(guān)部門形成了REITs初步試點(diǎn)的總體構(gòu)架,但由于我國相關(guān)法律法規(guī)仍不完備,REITs一直未能正式啟動(dòng)。 以剛剛在香港上市的領(lǐng)匯REITs為例，其基礎(chǔ)資產(chǎn)為香港公營機(jī)構(gòu)房屋委員會(huì)下屬的商業(yè)物業(yè)，%為零售業(yè)務(wù)租金收入，%為停車場業(yè)務(wù)收入，%為其他收入(主要為空調(diào)費(fèi))。 1960年，世界上第一只REITs在美國誕生。專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于房地產(chǎn)投資組合,分散了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。近二十年來,北美地區(qū)的REITs收益最佳(%),歐洲次之(%),亞洲REITs的平均收益最低(%)。REITs長期回報(bào)率較高,與股市、債市的相關(guān)性較低。房地產(chǎn)證券化就是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。房地產(chǎn)信托投資基金 房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)是房地產(chǎn)證券化的重要手段。基本信息 中文名稱房地產(chǎn)信托投資基金 外文名稱REITs 屬性房地產(chǎn)證券化的重要手段 領(lǐng)域房地產(chǎn)證券目錄1特點(diǎn)2起源3種類4發(fā)展5意義6投資7風(fēng)險(xiǎn)8具備條件9費(fèi)用計(jì)算公式房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)是房地產(chǎn)證券化的重要手段。收益的大部分將用于發(fā)放分紅。REITs既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。 REITs的魅力在于:通過資金的集合,為中小投資者提供了投資于利潤豐厚的房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)。在亞洲,最早出現(xiàn)REITs的國家是日本,由于日本的房地產(chǎn)公司眾多,所以該市場在日本規(guī)模很大。美國大約有300 個(gè)REITs在運(yùn)作之中，管理的資產(chǎn)總值超過3000億美元，而且其中有近三分之二在全國性的證券交易所上市交易。因此，如果領(lǐng)匯日后需要收購新物業(yè)的話，只能通過向銀行貸款從而提高財(cái)務(wù)杠桿(資產(chǎn)負(fù)債率最高可達(dá)45%)的方式而實(shí)現(xiàn)。 公司型 REITs 以《公司法》為依據(jù)，通過發(fā)行 REITs 股份所籌集起來的資金用于投資房地產(chǎn)資產(chǎn)，REITs具有獨(dú)立的法人資格，自主進(jìn)行基金的運(yùn)作，面向不特定的廣大投資者籌集基金份額，REITs 股份的持有人最終成為公司的股東。公司型 REITs 在美國占主導(dǎo)地位，而在英國、日本、新加坡等地契約型 REITs 則較為普遍。 混合型 REITs 顧名思義是介于權(quán)益型與抵押型REITs 之間的，其自身擁有部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)的同時(shí)也在從事抵押貸款的服務(wù)。封閉型 REITs 一般在證券交易所上市
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